東莞樓市:這類樓盤價格被嚴重低估,但是普通人卻看不上!

來源：智能家居時間：2020-09-07 23:32

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提問：廣叔您好，東莞戶在東莞有2套房。其一景湖藍郡（149平自?。┢涠Ｒ莺劳ビ鍎e墅（618平未裝修）想用小孩名字入手鵬瑞天玥大平層一套自?。ú恢芊褓I到）請問如買到后其他2套房是否要賣掉？請廣叔解惑，多謝！

回答：你好。景湖藍郡在東泰，有一定的樓齡，離地鐵不是很近，不過該區(qū)域還有一定的潛力，可繼續(xù)持有。海逸豪庭御峰別墅自住可以的，別墅投資不建議，漲幅慢，海逸豪庭御峰周邊配套欠缺，可考慮出手置換。鵬瑞天玥地段價值大，同時作為深圳灣一號的開發(fā)商鵬瑞，實力雄厚，可以考慮。

提問：您好廣叔，新人一枚，最近房價上漲，老婆有一年社保，目前想在東莞買一套房，投資加自住，手上準備首付資金60萬，可能少了點，因為總價越高還款壓力越大。請問廣叔買那里投資潛力大些，目前看中茶山新盤萬潤金軌廣場，距茶山地鐵700米，單價2萬毛坯，是否可以入手，比較看中后期茶山雙軌規(guī)劃，謝謝

回答：你好。茶山目前還屬于松山湖片區(qū)的價格洼地，有來自松山湖核心區(qū)的外溢，由于自身雙TOD加持，而且距離東城近，目前進駐的房企最多，樓市比較火熱。萬潤金軌廣場可以考慮。

提問：廣叔您好，再次提問：坐標東莞想入手鵬瑞天玥自住改善生活。今天又去看了國貿(mào)盈臺后，變得有些糾結(jié)。請廣叔幫忙分析二者的利弊及未來升值空間？多謝！

回答：你好。鵬瑞天玥稍微安靜一些。國貿(mào)盈臺后在豪華商業(yè)區(qū)，近鴻福路地鐵口，生活會便捷一些，但自然的生活也沒有那么安靜，顯得有些嘈雜?？磦€人偏好吧。論升值潛力國貿(mào)盈臺會大一些。

提問：廣叔好，我是第二次提問了。家里人希望我們買東莞，說最近有個中證云庭準備開盤。我想問問，這個盤投資的話可以嗎？

回答：你好。中證云庭區(qū)位不是很好，高架、鐵路、農(nóng)民房環(huán)繞。自住可以考慮，投資一般般。

提問：你好廣叔，我們住南城，一套是家婆買的，我們目標明確，就想二套投資，手里只有40W，但是東莞房價太貴，中介推薦惠州石灣美的旭輝天地，那里附近很多學校，上周末跟老公去看了，覺得環(huán)境還行，帶裝修，1.3W每平，看中98平的三房，總價135萬，首付42元，剩下的商業(yè)貸，利率要6點幾，我已經(jīng)付了2萬認籌登記金（到時候開盤不合適可以退）。請問美的旭輝那里值得投資嗎？如果不值得，請問在我手頭的預算基礎上能夠買東莞還是東莞周邊哪里的房子？我很迷茫，怕買錯，但是又不想把錢放銀行，放在樓市上就當存錢，我老公經(jīng)常剩不了錢。

另外，看到您今天發(fā)的文章說投資建議買二手房，那我是不是應該往二手房的方向去選？新房帶裝修的，到時候出租還是要買家電什么的才能出租吧？這里又是一筆錢，還不知道好出租不。請廣叔指點一二，感激不盡！

回答：你好，第一、惠州自住可以買一套，純投資不建議，中介在拉你入坑。惠州雖然離深圳很近，但是與坪山接壤，坪山一時半會發(fā)展不起來，所以對惠州的房價帶動作用很小，南站還好一點，大亞灣這種地方純屬垃圾資產(chǎn)?；葜萑丝谑菛|莞的一半，但是房子卻是天量供應，很多大開發(fā)商的樓盤，一個盤就是一座城，本地人消化不了庫存，加上不限購，只能吸引全國各地的韭菜來買，投資要謹慎。

第二、投資建議你把倉位還是放在東莞，目前可以關注松山湖周邊的大嶺山大朗和寮步，承接松山湖的人口外溢。其次是鳳崗板塊，承接深圳的人口外溢。目前東莞沒有太多洼地，只能在推薦的板塊淘淘二手次新筍，即買即租，也可以減輕部分還貸成本。

提問：廣叔您好，向您請教一下我這種情況應該如何配置房產(chǎn). 我的情況是這樣的，夫妻雙方深戶，深圳有一套房在供，打算長期持有，珠海斗門有2套房在供，目前珠海房產(chǎn)是否應該出售配置到深圳或者珠海香洲區(qū)。現(xiàn)在是否是出手時機?目前看了深圳大運一些樓盤和坪山高鐵站和坪山圍一些樓盤，有意向深城投中心公館和坪山恒大城和財富城,能否點評一下這3個樓盤?坪山這個片區(qū)和龍崗大運和龍崗中心三個片區(qū)應該如何選擇，謝謝廣叔!

回答：你好，珠海斗門天量供應，表面看起來價格不高，但長持價值不大，趁深圳平穩(wěn)期盡早置換。你的總預算應該在300多，三個片區(qū)大運價值最大，但這個總價只能買到大運的邊角料，如中?？党侵?，被大運城邦常年壓制，龍崗中心競盤太多，只有一個字穩(wěn)。既然是投資，就不妨稍微放手一搏，在坪山中心區(qū)選擇，財富城和恒大城各有長短板，還有14號沿線樓盤也值得關注。

提問：內(nèi)環(huán)老破小能不能買？

回答：只取決于兩點：價格是否便宜，和是否有核心資源。老破小因為房齡老舊，居住體驗和樓盤品質(zhì)早就與它無關，人們之所以愿意買老破小，主要還是因為它總價便宜能上車，或者它有醫(yī)療教育和交通的核心資源，雖然居住體驗一般，但生活方便總歸是個加分項。最近有個政府新聞，說老舊小區(qū)改造即將提上日程，經(jīng)過政府推進的舊改翻新之后，老破小或迎來下一輪的重新估值。南京老小區(qū)翻新前不到3萬，翻新后單價4萬多。

提問：您好廣叔，坐標廣州。問下廣州海珠區(qū)琶洲有一套樓梯舊兩房，大概200-250。等值更換選擇哪里?我們在清遠有一套按揭的房子，如果還清貸款后想在廣州以首套房的資格買個二手房，能抹房查嘛

回答：你好，思路正確，海珠區(qū)老房子不是很優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，交易成本也不高。廣州ZF很不重視老市中心。車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔重點關注，這幾個區(qū)域也是廣州最有價值的區(qū)域，上車的盤不少。買入后出租，也可以緩解大部分月供壓力。遠清的全款房在廣州查不到。廣州算首套，但是處女貸已用，只能全款抵押買入，或者通過gpgd降低首付。

提問：廣叔你好！最近在看房，思緒比較亂，請教一下：首付200W現(xiàn)金，3成，總價600W左右，投資為主，學位要6-7年后才用到。目前這種狀況考慮有學位加持的華景新城板塊，保值增值，比如信華，華港，芳滿，陶然等，還是考慮即將騰飛的的琶洲板塊，會展西岸，雅郡等，員村的美林海岸也不便宜了，老黃埔也漲得很猛了，現(xiàn)在的價值洼地是牛奶廠，如龍湖原著，中?？党牵?5年內(nèi)應該會拋出，從投資的角度看，目前哪個效率高一些呢？勞煩指點迷津，先拜謝了！

回答：你好，600-700萬，且6-7年后用到學位，那么就要把目光放在“純投資上” 這幾個板塊，首先建議排除的就是華景，其次是琶洲（因為單價貴）剩下的我覺得要不買金融城、要不牛奶廠

提問：你好廣叔，請問你是怎么看待大學區(qū)制和學校集團化的呢？對南山、福田的中尾部學校是否有利好？我是剛需，已付咨詢.費了。謝謝廣叔的回復！

回答：你好，學校的發(fā)展史還是要回歸來看生源、師資、政策。本部總是會比分部好，普通學校加入名校集團化，無論長期還是短期都是個利好，對師資團隊和教學理念會有升級提高。至于大學區(qū)，對福田、南山中尾部的學校來說也是個利好。除了原有的學校外，多了一個全新的選擇；無論市場的資金還是教育的發(fā)展，新校更值得期待。

比如南山區(qū)沒有市屬學校，但是教育集團化做得非常好。有很多其他區(qū)沒有的眾多九年一貫制學校和單一的學區(qū)。有南二外集團、南山外國語集團、南山實驗集團、招商育才集團、深大附中集團、南山文理集團等等……這些學校有的是后起新秀，有的是老牌名校；市場資金更看好新學校，新的教育理念。比如科華學校，和接下去要建設的未來名校。

提問：廣叔你好，子彈有限總預算350左右。方案1、羅湖區(qū)松泉公寓56平，松泉公寓住宅性質(zhì)，帶翠園中學東曉分部的學位，中介說有可能會被棚改，考慮過幾年也可以自己用學位，其實也不必須，因為已有其他學位，不知道棚改有沒可能? 方案2、龍華區(qū)錦繡江南72平，贈送一個48平的大平臺。我看中了住家舒適，而且贈送大平臺，以后也可能自住，但是好像不怎么漲價。八年內(nèi)都不會自住。能幫忙分析一下這兩個方案嗎？特別是錦繡江南有沒有補漲的可能？謝謝！

回答：你好，1、松泉公寓拆遷已經(jīng)傳了很多年，不太建議現(xiàn)在去接盤。2、次新盤扎堆的龍華，香緹雅苑、錦繡江南這類樓盤性價比就不高，樓齡社區(qū)老、地鐵遠，也沒有好學位。龍華除了自身發(fā)展，更多的是承擔福田的外溢，龍華金地上塘道、上河坊可能會更適合。

提問：你好廣叔，我目前不在深圳，我春節(jié)前在深圳投資了一套城市天地，但隨著對深圳的了解，我越來越覺得當初買羅湖是錯的，后來越想越氣?？梢院唵握f一下它的價值嗎？我好多朋友都說羅湖不好，有點慌！廣叔怎么看？

回答：你好，您可以放寬心，我們通常不建議羅湖是因為產(chǎn)品落后，戶型過時，并不能全盤否定所有羅湖房子的價值，尤其是東南西北中都缺的上車房。如果只是受限于預算的話，買這個樓盤并沒有錯的，這個盤在我看來就是福田的花好園，南山的深藍季節(jié)，寶安的花樣年，典型的小資上車盤，換手率雖然高但是交易很活躍，客群多為追求精致生活的年輕人，裝修也多清新有格調(diào)，這點和走進去滿眼狼藉的租金盤區(qū)別很大。另外，羅湖的租售比是非常高的，樓市盤整期，租金就是護城河，狀態(tài)持續(xù)越久，高租金的房子越占優(yōu)勢。

提問：廣叔好，剛賣掉自住房租房住，手上400w左右，想買800-900萬改善四房，小孩2年后要上學，主要考慮龍華上班近。本來想等壹成中心11區(qū)開盤，但學位緊張，最近部分一類業(yè)主也被分流，未來全部入住可能更加緊張。現(xiàn)在面臨選擇，1. 繼續(xù)等壹成中心11區(qū)，旁邊中洲舊改開始拆了，不知2年后能否建成一期和先建一個學校。2. 轉(zhuǎn)向上塘、梅林關的二手房，玖龍璽四房價格很高了并且戶型不太好，尚俊建議考慮嗎？3. 等上塘新盤，最快的應該是玖瓏悅要9-10萬超預算了，另外這個價格值得入手嗎？請問廣叔的建議？

回答：你好，這個總價，不一定要死磕龍華哦。 2016年，上一輪大漲之后，深圳關外放了兩顆大衛(wèi)星，一個是寶中，一個是紅山，同步破了七萬，閃瞎了老深圳人的雙眼。 2020年，這一輪大漲之后，寶中沖到了12萬，紅山上塘普盤還在8萬多徘徊。上次大考的優(yōu)等生變成了這次大考的差生，世事就是這么難料。上塘的尚峻，雖然看起來很美，但漲幅并不理想。小1000萬的標的，如果不是非龍華不可，我建議不妨放眼整個深圳。

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