未來5至10年,房產還有投資價值嗎?

來源：智能家居時間：2020-08-21 20:25

在過去的20多年里，由于房價始終保持只漲不跌的態(tài)勢，這就給購房者造成一種買房穩(wěn)賺不賠的錯覺。特別是今年遭遇了百年罕見的新冠疫情，很多城市房價在疫情緩解后迅速上漲，特別是上漲幅度居于全國之首的一線城市深圳房價的強力回升，也讓那些炒房客更加堅信，中國的房價會永遠的漲下去。

而國外貨幣政策方面，截至7月底美聯(lián)儲開啟瘋狂印鈔模式，啟動刺激經濟復蘇法案，M2的年增長率一度超過20%。其他國家在貨幣被動升值的情況下，為了減緩出口壓力和防止外匯儲備貶值只能跟進放水。中國也無法例外，截至上月底M2余額高達210多萬億。很多人擔心超發(fā)的貨幣會導致手里的錢貶值，加上現(xiàn)在的豬肉、雞蛋等價格確實漲了不少，而且就像房價一樣，漲上去了卻很難看到下降的跡象，于是有些普通投資者就坐不住了，想按照過去的老路子，繼續(xù)投資房產抵抗通脹。

那么今年乃至今后5至10年內房產還有投資價值嗎？應該說這個問題是仁者見仁智者見智。比如有人就認為，房地產一樣是實體經濟，能夠帶動上下游50多個行業(yè)共同發(fā)展，由于作為國民經濟發(fā)展支柱產業(yè)的重要地位長期無法撼動，中國的城鎮(zhèn)化建設又遠沒有結束，那么今后很長一段時間中國都不可能離開房地產經濟，有錢用來投資買房仍然是今后一段時期最好的選擇。

而筆者則認為，如果從純居住的角度來說，這樣的觀點確實有一定的道理，在房價整體穩(wěn)定的當下更適合剛需買房。但是對于投資者來說，如果繼續(xù)抱著過去買房會穩(wěn)賺不賠的老觀念，現(xiàn)在就顯得不合時宜了，主要有以下幾方面原因。

第一，本來中美貿易戰(zhàn)就已經導致進出口貿易受阻，而疫情到來之后，經濟形勢更加嚴峻。現(xiàn)在各行各業(yè)都不景氣，失業(yè)率有所上升，居民手中的余錢不多，還要用于子女教育以及醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的支出，但是房價居高不下，能夠用于買房的錢就更少了。而二手房市場萎縮狀態(tài)已經多時，成交量下滑，但掛牌量不斷增加，說明經濟壓力下，很多人都在出售房產救急，在經濟沒有完全恢復前，高房價很難找到人接盤。

第二，投資房產需要一個快速變化的市場環(huán)境，就像2015年至2018年上半年那樣，房價幾乎一天一個價的上漲，這就自然導致購房需求恐慌性爆發(fā)，市場成交量增加，投資者通過簡單的快進快出，輕松獲取收益。但是現(xiàn)在的房價已經連續(xù)幾年出現(xiàn)平穩(wěn)，而且宏觀政策也是不準大漲大跌，現(xiàn)在剛需買房變得更加沉穩(wěn)，而投資的房子不可能這邊買那邊賣，通常會在手里囤上三五年甚至更長的時間，那么市場成交量下滑后，市場流動的節(jié)拍變慢，肯定也是不利于炒房熱錢流動的。

第三，投資房產是要計算成本的。盡管疫情過后多地房價出現(xiàn)上漲，但也只是微漲，若是考慮寬松貨幣政策加持帶來的影響，其實等于沒漲。中國指數研究院數據顯示，2020年上半年，全國百城房價上漲幅度僅僅只有1.27%。如果按照這個幅度計算，那么今年全年的房價上漲幅度很可能連3%都不會超過。但是在如今高房價的背景下，投資房產往往需要加杠桿才能實現(xiàn)，那么扣除銀行利息、房屋折舊、交易稅費等支出，如果房價每年不能上漲9%以上，投資房產不僅注定不能保值，多數人還要虧本。

第四，如今中國家庭財富的77%以上都是房產，說明國人把大部分的錢都拿來買房子了，而超過一半以上的家庭都需要借用杠桿買房，但是一個人的有效賺錢時間其實最長也只有30年左右，已經達到貸款款期的極限，說明繼續(xù)加杠桿的空間已經沒有了。目前中國還有6億人的月收入只有1000元，5.6億家庭沒有一分錢的存款，可見高房價的接盤者真的很少。央行調查數據顯示，如今城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達到96%，缺房子的家庭只有4%，但是每年還有1000萬套新建商品房入市，在大多數家庭都不缺房的情況下，繼續(xù)投資房產存在較高風險。

第五，盡管貨幣超發(fā)過去一直對房地產市場影響較大，但是在內外經濟低迷的情況下，國家樓市政策一方面反復強調房住不炒，同時在最近幾次重要經濟工作會議中也提出，要“加快形成以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，這就為今后一段時期經濟發(fā)展明確了目標和方向。那么盡管房地產的經濟拉動作用今后不會完全被丟棄，但逐漸擺脫對房地產的依賴，未來5至10年肯定是大勢所趨，而且從頂層經濟工作中關于未來貨幣政策的表述來看，今后雖然還會繼續(xù)保持市場合理流動性充足的政策不變，但是不會采取大水漫灌去刺激經濟發(fā)展，而是要精準引導資金流向，融資的重點肯定不會再是房地產，而是實體經濟，特別是小微企業(yè)。

因此，今年在外部經濟整體性蕭條，國內經濟處于修復期的重要關口，對于剛需性購房者來說，房子該買還是要買的；對于投資者來說，務必需要謹慎。如今房子幾乎家家不缺，居民負債率又居高不下，房價處于高位的情況下，繼續(xù)投資房產顯然是不明智的；啟動內循環(huán)經濟，房地產雖然不會完全被放棄，但是給消費讓出必要的通道，促進內循環(huán)經濟發(fā)展，對房價就要做必要的調整。而未來5至10年，除了少數的幾個核心城市，其他大城市房子的投資價值都會減弱，三四線城市將基本失去投資價值，縣城的房子則僅僅具備居住功能。

來源：抽時間來看看

站內編輯：Flora

文章審核：一路向南