未來10年,存款和房產(chǎn)誰能笑到最后?

來源：智能家居時間：2020-07-22 10:40

無論是統(tǒng)計部門給出城鎮(zhèn)人均住房面積近40平米數(shù)據(jù)，還是央行調(diào)查報告提到的城鎮(zhèn)家庭戶均1.5套住房，都說明我們的住房在經(jīng)歷這么多年發(fā)展后，總量已經(jīng)不那么缺了。然而，直到今天，房子仍舊是大家熱議的一個話題，一方面源于房子是很多家庭的最大資產(chǎn)，房價的點滴變動都能影響到財富的變化，另一方面，過去一直證明，房子不僅具有居住屬性，還有保值增值的功能，成為抗通脹的載體。

過去雖是如此，未來還會這樣嗎？一個明顯的事實是，國家在2019年中已經(jīng)宣布不再依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟后，雖然個別城市還有一些熱點，但整體上都趨于平穩(wěn)，即使一些城市房價還在上漲，其漲幅也比較微弱，很多小區(qū)的二手房價還不及兩年前。大家都知道，房子占用資金多，其持有成本也高，如果房價平穩(wěn)，買房子的錢甚至還不如存銀行劃算。

正當人們對房產(chǎn)的觀念開始扭轉(zhuǎn)時，包括一些一直持有看多樓市觀點的專家，比如經(jīng)濟學家鐘偉就表示，對房價必漲的觀念從2018年就徹底扭轉(zhuǎn)了。但時間進入到2020年以后，一場突如其來的“黑天鵝”事件讓一些人又燃起了買房的欲望，一方面對現(xiàn)有住房不滿意，要換房；另一方面，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，貨幣供應M2增速時隔3年后又重回兩位數(shù)增長，2020年上半年M2增速達到11.1%，不少人開始擔心，手中的錢要貶值了，需要尋找一個安全可靠的保值工具，房子無疑再次進入到人們的視野。

不過，就在一些人面臨兩難選擇時，央行給大家吃了一顆“定心丸”，在發(fā)布的2020年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告中提及，做到“保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”，當然，有人會說，政策是好的，但只要貨幣超發(fā)，錢還是會拐彎抹角地流入到房地產(chǎn)，比如像經(jīng)營貸。對此，央行負責人易綱在“6.18陸家嘴論壇”上的講話則擲地有聲，他表示，疫情金融支持政策是階段性的，并考慮到“后遺癥”問題，做到總量適度，提前考慮政策工具的退出。簡而言之，寬松的貨幣政策不可持續(xù)。

此外，還有另外一個信號，也在預示著“流動性寬裕的頂點正在過去”，第二季度3個月連續(xù)沒降息了，無論是同業(yè)拆借，還是質(zhì)押式回購，其利率都有所提升，也就是說市場利率開始拐彎向上了。在內(nèi)行人看來，如果沒有特別情況，貨幣政策將回歸正常。眼下如此，但如果把時間拉長到未來10年，存款和房產(chǎn)誰能笑到最后？內(nèi)行人分析讓我“茅塞頓開”。

一句話概括是，存錢肯大概率定跑不過通脹，持有房產(chǎn)“因城而異”，具體是何意呢？一二線大城市以及強三線城市，持有房產(chǎn)大概率跑贏通脹，自然也比存錢劃算，而普通三線城市以及四五線城市（除收縮型城市外）的房子，還是會跟隨通脹的腳步，比存錢還是要劃算些，原因在這兩大方面：

第一，人口因素不會拖房價“后腿”，但對區(qū)域之間住房需求分化影響較大。截止到2019年末，我國大陸城市總?cè)丝诩s8.48億，城市化率剛達到60%，按照近幾年1%城市化率算，到2030年，城市人口還將增加近2億，總城市人口超過10億，這與社科院早前預測的數(shù)據(jù)一致。也就是說，雖然有老齡化和低生育率因素疊加，但流入城市的人口數(shù)量還是比較可觀，這是未來10年房地產(chǎn)市場最強有力的需求支撐。

但具體到城市而言，差距就比較大了，因為城市化后半程的人口流動不僅是“農(nóng)村流入城市”，同時伴隨著“小城市人口向大城市流動”、“邊緣地區(qū)人口向城市群和都市圈流動”、“傳統(tǒng)地區(qū)人口向新興產(chǎn)業(yè)城市流動”，這樣的話，有些城市人口將會持續(xù)減少，而有的城市人口將連續(xù)增加，將有更多的千萬、兩千萬的大都市集群，人口流出城市的房子空置率增高，房價滯漲或下降，而人口流入城市在需求的持續(xù)促進下，房產(chǎn)還會進一步升值。

第二，M2減速，但是一個緩慢過程。從過去M2與GDP的高度一致走勢來看，基本上是“GDP增速+物價指數(shù)”的增速，按照這個規(guī)律，隨著經(jīng)濟增速進入L型，當GDP增速趨緩后，貨幣供應M2的增速也會進一步降低，用經(jīng)濟專家黃奇帆曾舉的一個例子說明，未來10年，如果年平均GDP增速為5%和物價指數(shù)2%增長的話，那么，M2增速大概就在7%左右，這是什么概念呢？比近3年8%-9%區(qū)間低，但絕對速度還是可以，這也房產(chǎn)保值提供了一個重要基礎。