未來(lái)10年,存款和房產(chǎn)誰(shuí)能笑到最后?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-22 10:40

無(wú)論是統(tǒng)計(jì)部門(mén)給出城鎮(zhèn)人均住房面積近40平米數(shù)據(jù)，還是央行調(diào)查報(bào)告提到的城鎮(zhèn)家庭戶均1.5套住房，都說(shuō)明我們的住房在經(jīng)歷這么多年發(fā)展后，總量已經(jīng)不那么缺了。然而，直到今天，房子仍舊是大家熱議的一個(gè)話題，一方面源于房子是很多家庭的最大資產(chǎn)，房?jī)r(jià)的點(diǎn)滴變動(dòng)都能影響到財(cái)富的變化，另一方面，過(guò)去一直證明，房子不僅具有居住屬性，還有保值增值的功能，成為抗通脹的載體。

過(guò)去雖是如此，未來(lái)還會(huì)這樣嗎？一個(gè)明顯的事實(shí)是，國(guó)家在2019年中已經(jīng)宣布不再依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)后，雖然個(gè)別城市還有一些熱點(diǎn)，但整體上都趨于平穩(wěn)，即使一些城市房?jī)r(jià)還在上漲，其漲幅也比較微弱，很多小區(qū)的二手房?jī)r(jià)還不及兩年前。大家都知道，房子占用資金多，其持有成本也高，如果房?jī)r(jià)平穩(wěn)，買(mǎi)房子的錢(qián)甚至還不如存銀行劃算。

正當(dāng)人們對(duì)房產(chǎn)的觀念開(kāi)始扭轉(zhuǎn)時(shí)，包括一些一直持有看多樓市觀點(diǎn)的專家，比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉就表示，對(duì)房?jī)r(jià)必漲的觀念從2018年就徹底扭轉(zhuǎn)了。但時(shí)間進(jìn)入到2020年以后，一場(chǎng)突如其來(lái)的“黑天鵝”事件讓一些人又燃起了買(mǎi)房的欲望，一方面對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，要換房；另一方面，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，貨幣供應(yīng)M2增速時(shí)隔3年后又重回兩位數(shù)增長(zhǎng)，2020年上半年M2增速達(dá)到11.1%，不少人開(kāi)始擔(dān)心，手中的錢(qián)要貶值了，需要尋找一個(gè)安全可靠的保值工具，房子無(wú)疑再次進(jìn)入到人們的視野。

不過(guò)，就在一些人面臨兩難選擇時(shí)，央行給大家吃了一顆“定心丸”，在發(fā)布的2020年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提及，做到“保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”，當(dāng)然，有人會(huì)說(shuō)，政策是好的，但只要貨幣超發(fā)，錢(qián)還是會(huì)拐彎抹角地流入到房地產(chǎn)，比如像經(jīng)營(yíng)貸。對(duì)此，央行負(fù)責(zé)人易綱在“6.18陸家嘴論壇”上的講話則擲地有聲，他表示，疫情金融支持政策是階段性的，并考慮到“后遺癥”問(wèn)題，做到總量適度，提前考慮政策工具的退出。簡(jiǎn)而言之，寬松的貨幣政策不可持續(xù)。

此外，還有另外一個(gè)信號(hào)，也在預(yù)示著“流動(dòng)性寬裕的頂點(diǎn)正在過(guò)去”，第二季度3個(gè)月連續(xù)沒(méi)降息了，無(wú)論是同業(yè)拆借，還是質(zhì)押式回購(gòu)，其利率都有所提升，也就是說(shuō)市場(chǎng)利率開(kāi)始拐彎向上了。在內(nèi)行人看來(lái)，如果沒(méi)有特別情況，貨幣政策將回歸正常。眼下如此，但如果把時(shí)間拉長(zhǎng)到未來(lái)10年，存款和房產(chǎn)誰(shuí)能笑到最后？?jī)?nèi)行人分析讓我“茅塞頓開(kāi)”。

一句話概括是，存錢(qián)肯大概率定跑不過(guò)通脹，持有房產(chǎn)“因城而異”，具體是何意呢？一二線大城市以及強(qiáng)三線城市，持有房產(chǎn)大概率跑贏通脹，自然也比存錢(qián)劃算，而普通三線城市以及四五線城市（除收縮型城市外）的房子，還是會(huì)跟隨通脹的腳步，比存錢(qián)還是要?jiǎng)澦阈?，原因在這兩大方面：

第一，人口因素不會(huì)拖房?jī)r(jià)“后腿”，但對(duì)區(qū)域之間住房需求分化影響較大。截止到2019年末，我國(guó)大陸城市總?cè)丝诩s8.48億，城市化率剛達(dá)到60%，按照近幾年1%城市化率算，到2030年，城市人口還將增加近2億，總城市人口超過(guò)10億，這與社科院早前預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)一致。也就是說(shuō)，雖然有老齡化和低生育率因素疊加，但流入城市的人口數(shù)量還是比較可觀，這是未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)最強(qiáng)有力的需求支撐。

但具體到城市而言，差距就比較大了，因?yàn)槌鞘谢蟀氤痰娜丝诹鲃?dòng)不僅是“農(nóng)村流入城市”，同時(shí)伴隨著“小城市人口向大城市流動(dòng)”、“邊緣地區(qū)人口向城市群和都市圈流動(dòng)”、“傳統(tǒng)地區(qū)人口向新興產(chǎn)業(yè)城市流動(dòng)”，這樣的話，有些城市人口將會(huì)持續(xù)減少，而有的城市人口將連續(xù)增加，將有更多的千萬(wàn)、兩千萬(wàn)的大都市集群，人口流出城市的房子空置率增高，房?jī)r(jià)滯漲或下降，而人口流入城市在需求的持續(xù)促進(jìn)下，房產(chǎn)還會(huì)進(jìn)一步升值。

第二，M2減速，但是一個(gè)緩慢過(guò)程。從過(guò)去M2與GDP的高度一致走勢(shì)來(lái)看，基本上是“GDP增速+物價(jià)指數(shù)”的增速，按照這個(gè)規(guī)律，隨著經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入L型，當(dāng)GDP增速趨緩后，貨幣供應(yīng)M2的增速也會(huì)進(jìn)一步降低，用經(jīng)濟(jì)專家黃奇帆曾舉的一個(gè)例子說(shuō)明，未來(lái)10年，如果年平均GDP增速為5%和物價(jià)指數(shù)2%增長(zhǎng)的話，那么，M2增速大概就在7%左右，這是什么概念呢？比近3年8%-9%區(qū)間低，但絕對(duì)速度還是可以，這也房產(chǎn)保值提供了一個(gè)重要基礎(chǔ)。

而存錢(qián)，眼下一般的理財(cái)收益高的可能達(dá)到4%，即使如此，還是趕不上M2的速度，有貶值壓力，從長(zhǎng)期來(lái)看，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，利率還是一個(gè)走低趨勢(shì)，不排除進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，因?yàn)橐獛?dòng)消費(fèi)，不能讓錢(qián)躺在銀行睡大覺(jué)。

那么，您認(rèn)可內(nèi)行人的分析嗎？有了足夠的閑錢(qián)是買(mǎi)房還是存銀行呢？歡迎留言交流。

來(lái)源：專聊房君