燕郊房?jī)r(jià)下跌40%，中介轉(zhuǎn)行賣菜？環(huán)京的房子還有投資價(jià)值嗎？

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-07 13:33

對(duì)于燕郊或者環(huán)京來說，時(shí)不時(shí)的總是有高曝光度的新聞，要么就是房?jī)r(jià)大漲，要么就是房?jī)r(jià)大跌，燕郊作為全國(guó)第一大鎮(zhèn)，無論是經(jīng)濟(jì)還是房?jī)r(jià)，都配得上，的確非同尋常，燕郊早就不是河北的，而是面向全國(guó)的房地產(chǎn)之鄉(xiāng)。

我經(jīng)常說，過去到燕郊，有什么土特產(chǎn)??？那就是房子，滿大街的商鋪看過去很多都是賣房子的，簡(jiǎn)直就是賣房子一條街。對(duì)于燕郊的房子或房地產(chǎn)，我們?cè)撊绾慰创?？反正最近關(guān)于燕郊房?jī)r(jià)大跌的消息又來了。

這個(gè)消息到底是否屬實(shí)，我倒認(rèn)為基本上靠譜。

最近在傳一張圖片，據(jù)圖所示，環(huán)北京樓市龍頭燕郊房?jī)r(jià)從2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的是永清，單價(jià)從23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是開發(fā)區(qū)，單價(jià)18000元跌至10000元，跌幅44%。

我記得當(dāng)時(shí)的新房有的已經(jīng)被炒到了4萬元每平，當(dāng)然我認(rèn)為更多的是炒作，因?yàn)閭€(gè)別樓盤往往被當(dāng)成整個(gè)燕郊的行情。但也足以說明，燕郊的房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)有多么瘋狂。哪怕二手房也達(dá)到了3萬元左右，如果以3萬元和最新的1.8萬元對(duì)比計(jì)算，在3-4年時(shí)間里，燕郊房?jī)r(jià)也跌了40%。

這么算似乎沒什么問題。還有媒體表示，炒房者逐漸退去，樓市一片冷清，中介不擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，更擔(dān)心沒有成交，所以最終只能去擺攤賣菜以彌補(bǔ)收入上的損失。但實(shí)際上，這些新聞都是當(dāng)年燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛調(diào)整的時(shí)候，并非現(xiàn)在。

2017年底的一個(gè)媒體報(bào)道，某小區(qū)北側(cè)的菜攤攤位旁邊放著一塊房產(chǎn)信息牌。菜攤老板稱，他本來是房產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，但是在市場(chǎng)調(diào)控下，想買房沒資格，想賣房沒人買，只能兼職賣點(diǎn)菜，貼補(bǔ)家用?！艾F(xiàn)在整個(gè)燕郊的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，店鋪關(guān)門率達(dá)到50%以上，從業(yè)人員轉(zhuǎn)行率達(dá)到70%以上?！?/p>

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友也發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，他表示，媒體報(bào)道環(huán)北京燕郊房?jī)r(jià)大跌，其實(shí)是個(gè)必然。一是城市功能定位不清晰，缺乏對(duì)于產(chǎn)業(yè)和人口的吸引。北京疏解首都功能以來，大量產(chǎn)業(yè)外遷，燕郊并未抓住機(jī)會(huì)。二是房?jī)r(jià)周期使然。2017年是本輪房?jī)r(jià)高點(diǎn)，之后從趨勢(shì)看一路向下。2017年有朋友拉我一起投資燕郊房產(chǎn)，綜合考慮，放棄，現(xiàn)在看是對(duì)的。

為什么聽起來這么殘酷？我告訴你，因?yàn)橹暗氖袌?chǎng)本就不正常，實(shí)在太瘋狂。但是你現(xiàn)在看到的是市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，中介轉(zhuǎn)行，但我看到的卻是環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始步入正軌。

首先，現(xiàn)在媒體報(bào)道的實(shí)際情況是燕郊從最高點(diǎn)到現(xiàn)在的房?jī)r(jià)變化，但這是三四年時(shí)間造成的。并不是現(xiàn)在突然大跌，即使有大跌，也是之前形成的。

再一個(gè)就是，燕郊等環(huán)京樓市在經(jīng)歷了大漲大跌后其實(shí)已經(jīng)步入了穩(wěn)定期，那是不是燕郊的房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)大跌呢？基本上不可能。

燕郊等地真的沒有投資價(jià)值了嗎？這里的房子還能買嗎？

我想說，隨著房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位逐步落實(shí)，炒房者越來越被市場(chǎng)擠出，房地產(chǎn)逐步回歸居住屬性，燕郊等地慘痛的經(jīng)歷是必然過程，如果不經(jīng)歷這樣的煉獄般考驗(yàn)，又如何實(shí)現(xiàn)新時(shí)代的完美蛻變呢？

我經(jīng)常跟大家說，買房子一定要看城市，看一個(gè)城市有沒有人口和產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)于一二線城市問題不大，很多三四線城市甚至更小的城市根本就沒什么人流入，哪還有什么前途可言？

單論燕郊等，也不過是一個(gè)小鎮(zhèn)中而已，可能連五六線城市都算不上，但是它有它的特殊性，一特在于其天然的地理位置優(yōu)勢(shì)，從地圖上看它嵌套在北京版圖內(nèi)，甚至比一些遠(yuǎn)郊區(qū)都要近得多。這是天然優(yōu)勢(shì)，怎么也改變不了的。二特是其位于都市圈的黃金位置，未來房地產(chǎn)發(fā)展重心在都市圈或者叫城市群，這種城市的潛力還是非常大的。

為什么燕郊等地調(diào)控很嚴(yán)厲？其實(shí)也是一定程度上的價(jià)值反應(yīng)。千萬不要被嚴(yán)厲打擊炒房行為給嚇住了，作為剛需購(gòu)房者仍然可以買。而且，我一貫比較看好北京周邊區(qū)域，畢竟這里是北京最近的承接地。但是過去炒房的水分太大。當(dāng)水分?jǐn)D出后，這里必將成為一片宜居之地。

回頭看看統(tǒng)一規(guī)劃的政策，要形成良性發(fā)展，職住平衡、規(guī)模適度、專業(yè)化發(fā)展，這就決定了燕郊等未來的定位，如果我們不再局限于過去，沉迷于房?jī)r(jià)上漲中的思維，那么對(duì)于自住購(gòu)房者來說，環(huán)京將迎來前所未有的大好機(jī)遇。

試想一下，燕郊等地的戰(zhàn)略定位，必然是需要拱衛(wèi)北京，如果燕郊等還是粗放式發(fā)展，北京肯定會(huì)受影響。如果北京的“城防”都做不好，又如何能保障北京的安居樂業(yè)？環(huán)京也正在開啟從重?cái)?shù)量和速度向重質(zhì)量和宜居轉(zhuǎn)向。我敢說，未來一定不是誰想來就能來，但絕對(duì)不是只有房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì)。

房?jī)r(jià)大跌之所以成為新聞，是因?yàn)槊襟w選取了三四年時(shí)間作為參照，但事實(shí)上，燕郊等地的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始趨于穩(wěn)定，甚至還有小幅的上漲，大家都知道我最討厭房?jī)r(jià)大漲了。但是客觀需要尊重，燕郊絕非沒有人口，而是過去讓炒房的局給影響了。有需求，但不會(huì)輕易放開調(diào)控，這就是未來燕郊等環(huán)京城市的現(xiàn)狀，因?yàn)榧纫惺袌?chǎng)，又要保證市場(chǎng)的純粹。