導(dǎo)讀：2014年，“京津冀一體化”戰(zhàn)略的出臺(tái)曾讓環(huán)京樓市瘋漲了一波，固安、燕郊和大廠等地涌入大量投資客“搶房”的大戲似乎還歷歷在目。

　　圖 / 圖蟲

　　近來，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上出現(xiàn)了不少環(huán)京區(qū)域“免費(fèi)送房”的內(nèi)容，據(jù)新華社記者在環(huán)京的河北省三河市、涿州市、固安縣等地走訪發(fā)現(xiàn)，這些環(huán)京樓市熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格近4年來持續(xù)下降，銷量低位徘徊，有的房源出現(xiàn)“資不抵債”情況，購房者寧愿把房子虧本“送人”也不愿繼續(xù)還貸，于是發(fā)布相關(guān)信息，稱接手人只需要承擔(dān)剩余貸款即可將房產(chǎn)免費(fèi)贈(zèng)送。

　　另外，清明假期，有房產(chǎn)大V在微博發(fā)文稱，在環(huán)京地區(qū)的香河房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了“膝斬”。

　　該大V舉例稱，曾經(jīng)以2.5萬元/平方米出售的香河富力新城，清明推出特價(jià)房單價(jià)僅8000元/平方米，且買房就送車位。

　　中國證券報(bào)記者采訪了該項(xiàng)目售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人得知，8000元/平方米的房源從春節(jié)過后就一直有，清明假期只是增加了供給力度，拿出一整個(gè)單元和其他尾盤房源在做優(yōu)惠。即便不做優(yōu)惠，樓盤正常售價(jià)也只賣到1萬元/平方米出頭。

　　圖片來源：某房產(chǎn)大V微博

　　相關(guān)專家建議，近年來全國多地房價(jià)都出現(xiàn)下滑，各地要珍惜來之不易的調(diào)控成果，依托產(chǎn)業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

　　環(huán)京樓市近4年價(jià)格持續(xù)下降

　　部分自媒體炒作“送房”

　　前陣子，新華社記者在有環(huán)京樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱的河北燕郊走訪，發(fā)現(xiàn)不少房產(chǎn)中介租的門店已經(jīng)換成了其他商店，另有房產(chǎn)中介門前貼有“轉(zhuǎn)租”標(biāo)識(shí)。

　　全國一知名地產(chǎn)中介在燕郊的置業(yè)顧問夏潔說，2020年初突如其來的新冠肺炎疫情，讓燕郊在當(dāng)年上半年幾乎沒有從北京來的看房客。前段時(shí)間河北廊坊與北京的通勤需要7天內(nèi)核酸陰性證明，來自北京的客源也很少。

　　“自嚴(yán)格限購政策以來，北京的客源是主要目標(biāo)人群，生意不好讓不少房產(chǎn)中介選擇了離開?！毕臐嵳f。

　　石家莊市民杜先生2016年9月看到環(huán)京樓市“火熱”，曾到多地看房，最終他選擇了距離北京更遠(yuǎn)一些的香河縣購置了一套房產(chǎn)?！胺孔釉?017年初短暫升值，但之后平均每半年每平方米就降價(jià)1000多元。當(dāng)時(shí)190多萬元買的房子，現(xiàn)在市值不到140萬元，首付基本跌沒了?！?

　　河北涿州緊鄰北京房山，在涿州從事6年房產(chǎn)中介的鄭丘說，目前涿州不少樓盤已經(jīng)從2017年3月時(shí)的每平方米2萬多元，下降到了1萬元左右，但市場比較冷清，去年他經(jīng)手成交的房源不超過20套，還多是本地人置換。乘坐高鐵25分鐘左右可達(dá)北京西站的河北高碑店，高鐵附近的房價(jià)由2017年每平方米超過1萬元下降到目前的6500元。

　　房價(jià)持續(xù)下降讓不少購房者感到焦慮。環(huán)京某地的房管部門表示，近2年他們受理的投訴比之前要增加不少，有的地產(chǎn)項(xiàng)目因降價(jià)較多，購房者經(jīng)常聯(lián)合起來以房屋質(zhì)量為由要求退房，甚至出現(xiàn)鬧事的情況。

　　不僅如此，近期在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，一些自媒體宣稱環(huán)京樓市的房子“免費(fèi)送”，接手者只需要繼續(xù)幫他們償還貸款。

　　在北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作的馬策在2017年初于緊鄰北京的河北大廠縣購入一套房產(chǎn)。他看到互聯(lián)網(wǎng)上類似內(nèi)容不少，也跟風(fēng)發(fā)了一下要“免費(fèi)送房”的內(nèi)容，“房子目前已經(jīng)住著了，主要是想宣泄一下情緒。”

　　“最難的是吸引北京客戶看房”

　　“香河本地需求沒有多少，開發(fā)商全指望北京客戶來看房、買房?！?月4日，中國證券報(bào)記者對香河富力新城某銷售人員李虹（化名）采訪時(shí)獲悉，目前，入駐香河的開發(fā)商一共有8家大型房企，萬科、富力、鴻坤、榮盛、孔雀城等知名開發(fā)商在香河的銷售都受到限購和疫情的雙重影響較為嚴(yán)重。從2020年初疫情暴發(fā)以來，香河地區(qū)的樓盤就基本處于嚴(yán)重滯銷狀態(tài)?！耙咔槠陂g，售樓處經(jīng)?？床坏饺恕！崩詈缰赋?，“所有開發(fā)商（在香河的項(xiàng)目）2020年可以說全部暴虧?！?

　　針對目前的價(jià)格，李虹向中國證券報(bào)記者稱，富力新城項(xiàng)目在香河已經(jīng)做了很多期。其中，2014年-2015年，售價(jià)在7000元-9000元/平方米，之后價(jià)格出現(xiàn)了一波明顯的拉漲，2016年均價(jià)漲到了1.4萬元-1.5萬元/平方米，再之后價(jià)格快速上漲，到了2017年限購前，最高價(jià)漲到了2.4萬元-2.5萬元/平方米，也就是項(xiàng)目最高售價(jià)。那個(gè)時(shí)候周圍的二手房價(jià)格也漲到了1.8萬元-2.2萬元/平方米。2017年3月-6月，北三縣全域啟動(dòng)限購，外地人如果買房，需要補(bǔ)社保、補(bǔ)戶口，補(bǔ)這些都需要費(fèi)用，對購房者資質(zhì)也有了嚴(yán)格限制。2017年下半年，價(jià)格就跌到了1.6萬元-1.8萬元/平方米。但是，由于每個(gè)銷售人員那里還有一些前期儲(chǔ)備名額，所以還有一些銷售量，不算是最難的。到了2018年，成交就比較困難了，整一年的成交大幅下挫，價(jià)格也跌到了1.4萬元/平方米左右。之后的2019年，價(jià)格在1.4萬元/平方米左右沒有變，陸續(xù)對有資質(zhì)的人進(jìn)行銷售。

　　“最艱難的是2020年，誰也沒想到疫情會(huì)暴發(fā)。也沒有想到，疫情對環(huán)京樓市銷售會(huì)有這么大的影響?！崩詈缁貞浄Q，2020年4月份售樓處才正式對外營業(yè)，5月份剛剛能看房，沒想到6月份北京新發(fā)地二次疫情暴發(fā)，客戶源再次斷了。環(huán)京樓市基本全部指望北京購房者消化，本地確實(shí)沒有多少需求。

　　李虹表示，2020年12月，石家莊暴發(fā)了疫情，售樓處又全關(guān)了。所以整個(gè)2020年，香河本地的地產(chǎn)項(xiàng)目都是暴虧的。進(jìn)入2021年，各大項(xiàng)目都加大力度宣傳，期房、洋房、別墅，能送車位的都送車位，能做特價(jià)房的都拿出來做特價(jià)房?？偠灾痪湓?，想盡一切辦法實(shí)現(xiàn)銷售、回款。

　　“大概是2020年6、7月份，北三縣新房都可以正常給外地人網(wǎng)簽、做貸款就已經(jīng)不是新聞了。當(dāng)?shù)胤抗芫质悄S的。首套住房3成首付，都可以正常貸款、網(wǎng)簽。從訂房到交首付再到辦貸款，再到網(wǎng)簽交房，時(shí)間也就2個(gè)月左右?！睂τ谕獾厝嗽谙愫拥貐^(qū)的房產(chǎn)交易情況，多個(gè)香河本地銷售人員對中國證券報(bào)記者表示。

　　“但是，對學(xué)歷有一定限制，需要大專以上文憑。如果不辦理落戶，外地人只能在香河購買一套住房?！庇薪谠谙愫淤彿康摹氨逼币蛔逋趿粒ɑχ袊C券報(bào)記者表示，“二手房由于針對的是個(gè)人，香河地區(qū)又基本都是小型房產(chǎn)中介，因此辦理資質(zhì)需要找個(gè)第三方，需要繳一點(diǎn)錢。一手房買賣的資質(zhì)，開發(fā)商基本就都代勞了。”

　　“很多買房的人，都存在追漲殺跌的心理?！蓖趿林赋?，“萬科的項(xiàng)目2017年最高點(diǎn)炒到接近4萬，還要綁定車位才能銷售?，F(xiàn)在呢，精裝修的房子也就1.5萬左右，看房的人也寥寥無幾?！?

　　對此，有房產(chǎn)觀察人士對中國證券報(bào)記者表示，目前，北三縣價(jià)格相比2017年最高點(diǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了“腰斬”“膝斬”等價(jià)格大幅回落的情形，很多樓盤售價(jià)確實(shí)低于三四線房源，對于“北漂”一族有一定吸引力，但是，“房住不炒”的基調(diào)下，很難出現(xiàn)2016年、2017年那種環(huán)京一年翻一倍的走勢。一旦過熱，勢必調(diào)控。比如，從目前出臺(tái)樓市調(diào)控新政的地區(qū)看，一旦過熱，調(diào)高限售期限、提高落戶門檻等一系列政策將接踵而至。對剛需客戶來說，目前價(jià)格還是可以的，但是也要權(quán)衡真實(shí)居住需求，比如通勤時(shí)間、周圍配套設(shè)施，疫情常態(tài)化背景下購買項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范等等。

　　個(gè)人“負(fù)資產(chǎn)”情況需警惕

　　有的房企現(xiàn)金流出現(xiàn)困難

　　河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授張玉梅說，互聯(lián)網(wǎng)上的“免費(fèi)送房”多是一種噱頭，接手者需要繼續(xù)承擔(dān)貸款和貸款利息，如果房價(jià)跌幅超過了30%，對于所謂的接手者來說，購置新房的成本會(huì)更低，沒有任何實(shí)惠，基本沒有人“接盤”。

　　張玉梅分析，2016年9月至2017年3月是環(huán)京樓市價(jià)格的高點(diǎn)，在這個(gè)時(shí)間段購房的大部分投資客或剛需者，拿出的首付款都不是小數(shù)字，多數(shù)有其他資產(chǎn)或穩(wěn)定收入來源，不會(huì)冒著信用“破產(chǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)去斷供，即使是資金出現(xiàn)問題的，也會(huì)有一部分人選擇降價(jià)出售房產(chǎn)。

　　張玉梅認(rèn)為，單從區(qū)域角度看，出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的概率不高，但目前全國多地房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有降，高位購房者“負(fù)資產(chǎn)”情況需警惕。

　　部分房企現(xiàn)金流出現(xiàn)困難。記者采訪某大型房企在環(huán)京區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)展情況時(shí)，一位負(fù)責(zé)人表示，單就環(huán)京區(qū)域項(xiàng)目資金會(huì)存在一定困難，好在集團(tuán)現(xiàn)金流較充裕，能幫助環(huán)京區(qū)域的項(xiàng)目渡過難關(guān)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，環(huán)京區(qū)域部分“五證齊全”的房企，因近年來銷量慘淡導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，項(xiàng)目成了爛尾樓。若樓市持續(xù)低迷，可能還會(huì)有房企在資金方面壓力增大甚至破產(chǎn)。

　　環(huán)京多地相關(guān)部門稱，對于區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成的一些項(xiàng)目，引導(dǎo)房企與新入駐企業(yè)通過“協(xié)議購房”“內(nèi)部購房”等形式，適度降價(jià)幫助房企盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠。對于一些資金鏈斷裂的企業(yè)，積極引導(dǎo)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式與其他房企進(jìn)行合作，共同完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

　　燕郊樓市在2020年的確經(jīng)歷了下滑。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在疫情沖擊下，2020年燕郊二手房僅成交300余套，成交均價(jià)跌幅擴(kuò)大，同比下跌8%。2020年內(nèi)，燕郊上半年基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，8～10月隨著需求釋放逐步疲軟，均價(jià)持續(xù)下跌，且連續(xù)三月均價(jià)跌幅超過1%。最低時(shí)，成交均價(jià)僅16312元/平方米，是近5年來最低點(diǎn)。

　　有趣的是，這并不是燕郊第一次傳出免費(fèi)送房子的新聞。2020年4月，有消息說燕郊憶江南小區(qū)93平方米的房子免費(fèi)送，原因是房子剩余的房貸已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)年價(jià)格，成為了負(fù)資產(chǎn)。

　　投資客大撤退

　　2014年，“京津冀一體化”戰(zhàn)略的出臺(tái)曾讓環(huán)京樓市瘋漲了一波，固安、燕郊和大廠等地涌入大量投資客“搶房”的大戲似乎還歷歷在目。

　　但好景不長，如今買房的人，對環(huán)京樓市大多報(bào)著理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　據(jù)鈦媒體，1993年出生的王成成今年在北京買了人生中的第一套房。在這之前，他也看過燕郊的房產(chǎn)市場。中介和他說，現(xiàn)在燕郊的房價(jià)和2008年奧運(yùn)會(huì)差不多，已經(jīng)達(dá)到低點(diǎn)，而且未來若是能夠和北京通地鐵，價(jià)格還能再漲起來。

　　不過通勤始終是個(gè)逃不掉的難題。雖然燕郊嘉都小區(qū)出門就是檢查站，但距離公交還有3公里路程。而每天往返北京人數(shù)在30萬左右，如果他買了燕郊的房產(chǎn)，每周一到周五在北京燕郊往返就是個(gè)大工程。

　　另一方面，如果在燕郊買了房子，之后想在北京買房就沒有了首套資格，首付變60%，“基本沒能力再置換北京的房子了。”

　　事實(shí)上，隨著“房住不炒”政策出臺(tái)，環(huán)京房市開始降溫，甚至有很多投資客在買房后發(fā)現(xiàn)，自己投資的資產(chǎn)正變得“燙手”。大勢如此，這批投資客也正在退出環(huán)京市場，并準(zhǔn)備套現(xiàn)去房價(jià)有上漲趨勢的城市繼續(xù)投資。

　　“尤其是今年，我感覺投資客撤出市場的決心挺大的?！眲ケ硎荆龅胶芏喾恐?，都是要將固安的房子賣掉，在北京買房?；蛘呖吹饺ツ晟蜿柮科矫诐q了3000元-5000元，西安、杭州等城市也有漲價(jià)空間，就會(huì)選擇去這些地方投資房產(chǎn)。

　　今年已經(jīng)50歲的王方，曾在早年固安房價(jià)還只有五六千每平米時(shí)購買了五套房。去年，在觀察到固安房價(jià)持續(xù)降低后，他覺得政策打壓得比較狠，環(huán)京的投資已經(jīng)沒有意義。于是就留下一套別墅自住，將另外的房產(chǎn)都賣掉，又分別在北京和杭州購買了新的投資標(biāo)的。

　　劉偉透露，不僅王方這樣賣掉環(huán)京資產(chǎn)轉(zhuǎn)換標(biāo)的的投資客，部分曾經(jīng)在2.3萬、2.4萬價(jià)格買房的業(yè)主，其房產(chǎn)交易價(jià)格位于市場高點(diǎn)，但即便虧錢，他們也要退出環(huán)京市場?！爱?dāng)然，也可能存在疫情一爆發(fā)，很多行業(yè)受到影響，公司面臨倒閉急需將房產(chǎn)變現(xiàn)，解決公司危機(jī)的情況?！眲フf道。

　　剛需謹(jǐn)慎入場，炒房客黯然離場?；燠E于環(huán)京房市，一念天堂，一念地獄，大抵如此。

　　依托產(chǎn)業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展

　　張玉梅分析，除唐山外，河北各地樓市2020年價(jià)格都有所下調(diào)，北京的住房市場也在回歸理性，非熱門地段樓市價(jià)格在下降，環(huán)京樓市受周邊區(qū)域影響較大，由于之前價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)價(jià)格下降實(shí)屬正常。

　　中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人表示，環(huán)京地區(qū)不宜過度發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)鞏固來之不易的調(diào)控成果，更加主動(dòng)承接京津地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增加就業(yè)崗位，用產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)樓市的發(fā)展。在發(fā)展產(chǎn)業(yè)過程中，應(yīng)依據(jù)其區(qū)位條件、資源稟賦等，合理確定城市功能定位，并依據(jù)其功能定位確定土地利用格局乃至供地主導(dǎo)方向，防止無序競爭所引起的重復(fù)建設(shè)。

　　有當(dāng)?shù)厥茉L干部認(rèn)為，較為冷清的房地產(chǎn)市場和相對嚴(yán)格的限購政策，打消了地方政府依靠土地財(cái)政“吃飯”的念頭，更加珍惜自身區(qū)位優(yōu)勢發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

　　一些區(qū)域已經(jīng)做出了探索。與北京中心城區(qū)直線距離僅45公里的香河縣，在招商引資中更注重“招商選資”和“務(wù)實(shí)招商”理念，緊盯高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩大主攻方向，通過建立機(jī)器人小鎮(zhèn)，全產(chǎn)業(yè)鏈招商引資，目前正在加速形成有影響力的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)集群。

　　距離北京西站高鐵25分鐘左右車程的高碑店，也通過承接北京疏解的新發(fā)地批發(fā)市場、京開五金批發(fā)市場等，形成了當(dāng)?shù)匦碌慕?jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

　?。▉碓矗盒氯A每日電訊、中國證券報(bào)、鈦媒體）

　　本期編輯 陳思

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

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