隨著清明節(jié)的到來(lái)，兩條消息引爆了北京及其周邊樓市。

一個(gè)是，統(tǒng)計(jì)剛過(guò)去的3月，北京二手住宅網(wǎng)絡(luò)簽名22172套，2017年3.17政策出臺(tái)后，近4年來(lái)最高！交易量比2018年3月增加98.74%，比2019年3月增加38.14%，比2020年3月增加182.52%。從最新的70個(gè)城市房?jī)r(jià)來(lái)看，北京整體房?jī)r(jià)略有上漲，北京新房和二手房分別上漲0.7%、1.2%。

另外一個(gè)是，環(huán)京樓市慘遭膝斬，香河富力新城單價(jià)8000多元還送車位，與四年前的高點(diǎn)25000元相比，跌幅達(dá)65%！而且香河的跌幅并非環(huán)京最大，永清的跌幅72%居首位。

一半是海水，一半是火焰，反映了樓市自住和投資的嚴(yán)重分化。

北京二手房的主力基本都是自住和改善需求，特別是換房需求，一買一賣帶動(dòng)兩套成交量。因此，二手房交易量穩(wěn)步上升。

前一篇文章《北京二手房回暖，誰(shuí)在買房？》中寫道：決策層反復(fù)提出房住不炒定位，房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)運(yùn)行。目前買賣雙方的心態(tài)都很平靜，對(duì)于賣一買一的連環(huán)單都能平穩(wěn)進(jìn)行，同時(shí)銀行貸款也提速讓交易更加有序，往往由于房?jī)r(jià)大漲大跌，特別是連環(huán)單出現(xiàn)退單的情況，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)。正因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)穩(wěn)定，給了買賣雙方穩(wěn)定的心態(tài)，所以對(duì)買賣雙方都能冷靜應(yīng)對(duì)。

包括上個(gè)月我以所有權(quán)和使用權(quán)分離方案出售的西城區(qū)長(zhǎng)椿街地鐵口的一居室，業(yè)主也有換房的需求，賣一套再買一套，完全不是為了房?jī)r(jià)上漲下跌，而是因?yàn)榉績(jī)r(jià)穩(wěn)定才敢穩(wěn)定換房。

在北京換房需求帶動(dòng)剛性需求穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正好相反。北京幾乎都是投機(jī)性購(gòu)房，只需要很少。北京買家買房的唯一目的是預(yù)計(jì)漲價(jià)后賣出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲和下跌。

而且香河富力新城推出了8000多套特價(jià)房，也是開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，只能拿出低于二手房的價(jià)格來(lái)吸引買家。但這一價(jià)格必然會(huì)引發(fā)其他開(kāi)發(fā)商的連鎖跟蹤，而對(duì)于投機(jī)需求，基本上都是追漲殺跌，特別是二手房業(yè)主會(huì)不計(jì)成本地帶來(lái)恐慌。

香河房?jī)r(jià)走勢(shì)基本代表了環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。所以，8000單價(jià)的香河算不算底部啊。或是，還會(huì)繼續(xù)下跌啊。

投機(jī)者追漲殺跌帶來(lái)的恐慌是無(wú)法預(yù)測(cè)部，就像股市中的銀行股一樣，股價(jià)遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，但還是有很多人賣。所以我在別人的恐慌中買了一家建設(shè)銀行，不僅可以享受每年5%的分紅，還可以在股價(jià)波動(dòng)中帶來(lái)低買高賣的好處。每年5%的分紅是保證安全的護(hù)身符。

投資市場(chǎng)的邏輯是上漲時(shí)看勢(shì)頭，下跌時(shí)看質(zhì)量。其中勢(shì)頭是追加者對(duì)未來(lái)成長(zhǎng)性的期待勇氣。質(zhì)量是紅利帶來(lái)的安全邊界。

對(duì)樓市而言，安全邊際是租金回報(bào)，即股票市場(chǎng)中的分紅。

股票5%的紅利超過(guò)中大銀行資產(chǎn)管理平均4%的收益，類似于小銀行的資產(chǎn)管理收益。因此，購(gòu)買紅利5%的銀行股票，投資邏輯是存款銀行不購(gòu)買銀行股票，銀行股票最近在股市大幅度召回時(shí)反而逆勢(shì)上漲。例如，建設(shè)銀行4個(gè)月前我以6.3元購(gòu)買，現(xiàn)在是7.16元。

環(huán)京樓市暴跌的根本原因是租金很低，甚至租不出去。眾所周知，房?jī)r(jià)是人口流入的預(yù)期價(jià)值，租金是人口流入的真實(shí)價(jià)值。當(dāng)真實(shí)價(jià)值低于預(yù)期價(jià)值時(shí)，暴跌是不可避免的。

這時(shí)，環(huán)京房?jī)r(jià)哪里是底，當(dāng)問(wèn)是否是底時(shí)，此時(shí)基本上忽略了成長(zhǎng)，而只看質(zhì)，這個(gè)質(zhì)就是租金回報(bào)。

一套兩居室在香河的年凈租金平均為15000元，相應(yīng)5%的房?jī)r(jià)為30萬(wàn)元。而且超過(guò)300,000的部分屬于增長(zhǎng)溢價(jià)。按照所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，質(zhì)量是使用權(quán)，增長(zhǎng)是所有權(quán)。

北京石景山區(qū)西山峻景兩室共售價(jià)300萬(wàn)元，其中70年的所有權(quán)價(jià)格為150萬(wàn)元，70年的使用權(quán)價(jià)格為150萬(wàn)元，相應(yīng)的150萬(wàn)元的使用權(quán)價(jià)值為質(zhì)，而150萬(wàn)元的所有權(quán)價(jià)值為增長(zhǎng)溢價(jià)。確切地說(shuō)，增長(zhǎng)溢價(jià)占總房?jī)r(jià)的一半。

香河R&F新城房?jī)r(jià)8000多元，對(duì)應(yīng)兩居室總價(jià)70萬(wàn)到80萬(wàn)，其中70年使用權(quán)價(jià)值30萬(wàn)，對(duì)應(yīng)60萬(wàn)總價(jià)。所以不是真底，但也接近底。

對(duì)于炒房的人來(lái)說(shuō)，可以在二手房里找到不到60萬(wàn)的，因?yàn)闀?huì)急著賣，因?yàn)橥稒C(jī)買房最不缺的就是恐慌性賣。

對(duì)剛剛需要自住的人來(lái)說(shuō)，最怕房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，此時(shí)可購(gòu)買70年使用權(quán)，30萬(wàn)可購(gòu)買兩居室70年使用權(quán)，還可獲得房產(chǎn)房本，與所有權(quán)房本一樣，均在房產(chǎn)登記中心辦理。

沒(méi)有，昨天富力新城爆出8000元特價(jià)房后，0元置業(yè)群中出現(xiàn)了一套香河總價(jià)30萬(wàn)元的房子，不需要購(gòu)房資格的七十年使用權(quán)兩居室，引發(fā)了剛需購(gòu)房者的熱情。

我們來(lái)看看這套房:

單價(jià)不足3800元，出售北三縣北京景山學(xué)校分校兩居室學(xué)區(qū)住房70年。

廊坊市香河縣京哈高速香河?xùn)|出口500米大愛(ài)城項(xiàng)目，距北京國(guó)貿(mào)50公里，70年住宅立項(xiàng)，21層10層，建筑面積79㎡，戶型：兩室一廳一衛(wèi)一廚雙臥朝南，兩梯四戶，目前毛坯狀態(tài)，目前市場(chǎng)參考銷售價(jià)格超過(guò)70萬(wàn)元。

僅30萬(wàn)元，業(yè)主出售70年居住權(quán)，單價(jià)不足3800元。

大愛(ài)城是環(huán)京地區(qū)唯一擁有國(guó)家名校(入學(xué))、三級(jí)醫(yī)院(封頂)、養(yǎng)老中心(開(kāi)業(yè))的住宅項(xiàng)目。

以上房產(chǎn)只需30萬(wàn)總價(jià)，即可獲得70年居住權(quán)，獲得70年不動(dòng)產(chǎn)居住權(quán)房本。該小區(qū)為北京景山學(xué)校香河分校學(xué)區(qū)，開(kāi)學(xué)三年。

住宅區(qū)建設(shè)了大愛(ài)書(shū)院5萬(wàn)平方米的養(yǎng)老中心，內(nèi)部設(shè)施豪華，已經(jīng)接受了數(shù)百名北京老人養(yǎng)老。今年正式進(jìn)入北京養(yǎng)老對(duì)接中心，北京西城區(qū)老北京市養(yǎng)老特別補(bǔ)助金。

住宅區(qū)有10萬(wàn)平方米的三級(jí)醫(yī)院，現(xiàn)在項(xiàng)目關(guān)閉，明年10月試營(yíng)業(yè)。這家醫(yī)院以老年醫(yī)療為中心。

以上兩個(gè)房間，購(gòu)房者不需要購(gòu)房資格，不需要定居和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保險(xiǎn)。居住權(quán)人可以與所有權(quán)人簽訂70年居住權(quán)設(shè)立合同租賃，在香河縣房地產(chǎn)登記中心登記70年居住權(quán)。居住權(quán)人持有中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)居住權(quán)登記證。

此后，還有多套環(huán)京房產(chǎn)愿意出售70年使用權(quán)，歡迎關(guān)注。

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