千條樓訊不及一筆建議?！沂侨?，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為“ 三叔說(shuō)房” 微信公眾號(hào)粉絲提問精選

提問：老師，首期有35（其中借款15），在大亞灣西區(qū)能買哪里？小孩3年后上學(xué)，自己在龍崗租房，月薪7千。上周去看了上林苑和泰豐楓林岸，單價(jià)有點(diǎn)超預(yù)算，我看的3房，請(qǐng)指點(diǎn)幾個(gè)位置。

回答：你好，惠州宏觀來(lái)說(shuō)，應(yīng)該買適合惠州本地人住的地方，人氣旺，交易活躍，可隨時(shí)出手，而不是鄰深的天量供應(yīng)大亞灣——服務(wù)行業(yè)都要人流來(lái)支撐，鬼城出門打不到的，點(diǎn)個(gè)外賣都沒人，收個(gè)快遞不上門。

另外給幾個(gè)建議：

第一，確定你們是否真的適合買惠州：學(xué)歷不高，家庭收入不多，職業(yè)發(fā)展前景有限。

第二，不要寄希望于雙城生活，太辛苦，龍崗去市區(qū)都有如長(zhǎng)征，遑論惠州。

第三，非龍崗坪山上班的話，把工作遷移到惠州的可能性。

第四，不要聽信中介十年如一日的謊言：惠州不會(huì)被深圳直轄，行政藩籬無(wú)法打破?；葜輿]有14號(hào)線，鳳崗段的10號(hào)線多次流產(chǎn)，可見兩地相融有多難。

提問：你好，總價(jià)300-350萬(wàn)在寶安合適買么？鴻隆廣場(chǎng)呢？還有其他選擇嗎？

回答：鴻隆廣場(chǎng)這個(gè)房子和坪洲地鐵站附近的白金假日公寓和財(cái)富港，靈芝地鐵站附近的白金酒店公寓和白金時(shí)代公寓類似，都是這種低總價(jià)剛需上車盤，成交很活躍，由于位處西部，漲幅基本也能略微跑贏大市?？紤]自住是沒有問題的，這個(gè)預(yù)算還可以勉強(qiáng)買個(gè)復(fù)式兩房，距離建設(shè)中的地鐵12號(hào)線流塘站和寶安中心客運(yùn)站都在1公里左右。如果考慮投資，還是老話，順應(yīng)趨勢(shì)，直接買個(gè)2T名?；蛘咝陆５膯伍g。PS：我一直建議總價(jià)500萬(wàn)以內(nèi)還是優(yōu)先考慮投住分離的，其他選擇參考內(nèi)部分享。

提問：你好，賣掉寶安碧海唯一住房，變成無(wú)房家庭，去打新華潤(rùn)城四期五期、海德園等改善新房，風(fēng)險(xiǎn)怎么樣？

回答：你好。根據(jù)715，新房可能會(huì)執(zhí)行差異化搖號(hào)，如果能夠執(zhí)行則會(huì)優(yōu)先照顧首套和無(wú)房家庭。據(jù)說(shuō)坪山恒大城算是深圳首個(gè)執(zhí)行此政策的新房子。

碧海的地段和潛力整體還不錯(cuò)，是可以長(zhǎng)期持有的，如果是在715之前肯定不建議這么操作，會(huì)容易踏空?，F(xiàn)在715出來(lái)了，主旋律應(yīng)該是橫盤一兩年，所以賣掉唯一住房去打新則需要你自己權(quán)衡下。

1、打到肯定是賺到，打不到要置換的話，單價(jià)整體是趨穩(wěn)。雖然715讓很大一部分人失去買房資格，但是這些網(wǎng)紅新盤能打到的概率依然很低。

2、如果沒打到，這里面的主要成本就是買賣交易之間的摩擦成本需要考慮進(jìn)去。

提問：你好，想購(gòu)買550-600w左右的房子，2-3房均可以考慮，自住+投資。目前在科技園上班，住南山華僑城（樓梯房），小朋友21年上小學(xué)。目前有看福田和南山的房子，但現(xiàn)在有點(diǎn)失落，感覺適合的特別少，想咨詢下大佬是否有合適的片區(qū)或房子推薦？

回答：你好。最近600w總價(jià)預(yù)算的客戶竟然還是不少，我深感深圳剛需之多，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐是真強(qiáng)；以這個(gè)總價(jià)預(yù)算，能夠cover的方向有：1、核心區(qū)2梯隊(duì)9年學(xué)區(qū)入門級(jí)產(chǎn)品；2、近郊2梯隊(duì)次新兩房or小三房；3、遠(yuǎn)郊發(fā)展中次新大花園三房；你們家小朋友明年上小學(xué)，現(xiàn)在想買個(gè)房立馬讀書用，很難很難咯，得考慮投資&學(xué)住分離，具體參考內(nèi)部分享。

提問：三叔，你能否簡(jiǎn)要說(shuō)下買房使資產(chǎn)升值的技法？

回答：1、選好城市。這里有兩個(gè)重點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注人口流入、資金集中的城市，還有就是重點(diǎn)關(guān)注4大都市圈，目前只有北上廣深都市圈的中心城市有對(duì)外輻射的能力，房?jī)r(jià)也才有輪動(dòng)效應(yīng)。2、選好地段。核心就是跟著城市發(fā)展戰(zhàn)略去選板塊，城市向西，你就向西，城市向東，你就向東。城市的發(fā)展方向就是新增人口流入的方向。比如廣州、成都的重點(diǎn)是向南向東，而深圳市一路向西。3、選好房子。有3大關(guān)鍵要素，好學(xué)校、好物業(yè)、好品質(zhì)。懂得買“三好房子”，買房依然是眾多資產(chǎn)配置中絕對(duì)的利潤(rùn)之王。

提問：老師，你好。小孩三歲，目前一套舒適自住房，苦于學(xué)位不好，打算給孩子買個(gè)好點(diǎn)的學(xué)位房，網(wǎng)紅夠不到，看漲了半年，從石廈，紅嶺，育才，翠園東曉。期待魯老師指點(diǎn)迷津。預(yù)算：預(yù)算500w左右兼具自住兩房，2023年用小學(xué)學(xué)位，目前這套特殊房產(chǎn)短時(shí)間無(wú)法變現(xiàn)，已LH過(guò)戶。

夠的到的學(xué)位總結(jié)：

1、鹽田沙頭角片區(qū)或梅沙片區(qū)目標(biāo)學(xué)校：鹽外小+鹽外中學(xué)—近幾年表現(xiàn)不錯(cuò)，房?jī)r(jià)不貴，自住適合。but看了好多文章都是不看好鹽田的。

2、 光明實(shí)驗(yàn)片區(qū)打新中海，學(xué)位能不能趕上有點(diǎn)不確定性（2022年底交房），另外新房有兩年無(wú)回報(bào)月供（不能出租）。家人不是很支持我。

3、龍華新華中學(xué)片區(qū)。小學(xué)是龍二小大概率積分不夠了。新華應(yīng)該沒問題。but不喜歡龍華的嘈雜和人多。

4、其他。感覺關(guān)內(nèi)已經(jīng)夠不到了?？戳藥撞P(guān)內(nèi)的都失望而歸。

回答：你好。1、鹽外沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，自住ok，但是遠(yuǎn)離市區(qū)的氛圍，投資是比較弱的；2、深實(shí)驗(yàn)光明初中由于全區(qū)共享，傷及整個(gè)鳳凰城的投資價(jià)值；

3、新華沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，自住ok，但龍華老城區(qū)的發(fā)展是沒什么大起色的，不建議去買；4、翠園東曉其實(shí)也有小范圍掐尖，預(yù)算倒確實(shí)符合你價(jià)位，石廈、育才、紅嶺你都買不到兩房；5、23年用小學(xué)，如果不是限定要自住兩房，還是有其他考慮的，具體參考內(nèi)部分享。

以上為“ 三叔說(shuō)房” 微信公眾號(hào)粉絲提問精選

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