昨天深圳發(fā)布最嚴樓市新政后，我找到惠州一個樓盤的銷售，說：我要買你們家的房子，幫我算好價格。

從聊天記錄可以看出我不是一時起興，我很清楚我需要的幾號樓和什么戶型。應(yīng)該來說這是深思熟慮的結(jié)果。對了，我買的樓盤名字叫新力睿園。

深圳最嚴樓市新政這道防水墻豎起來之后，會加速資金和注意力向周邊城市的溢出，所以我認為這個階段，買入深圳周邊城市是比較好的時間窗口，但原因還有更多。

02

我為什么買惠州？

原因我在公眾號多篇文章里都說了，現(xiàn)在只不過是知行統(tǒng)一，付諸實施而已。不能光建議別人買，看到好的時機和項目自己也要沖上去。否則，要么是傻，要么就是騙人。

1、惠州正在漲價，目前是下手的好時機，買到就賺到。

惠州多個樓盤備案價跳漲，2萬+樓盤越來越多。我之前推薦的大中華幸福城和星河丹堤達到或超過2萬。目前推薦最多的是新力睿園和保利陽光城，離沙田站近，目前價格還算穩(wěn)定。但我已經(jīng)知道未來幾個月他們的備案價會上調(diào)。所以買到就賺到。

2、擴容的預(yù)期，馬上就8月了。

站在7月的這個節(jié)點，我承認還是有賭一賭的成分，人生能有幾回搏。不管是擴容還是擴權(quán)，對于惠州來說，無疑是利好。

宋丁老師說：深圳高房價必須從根上解決供應(yīng)問題！這已經(jīng)不完全是深圳市能自己辦到的事了，上面不給夠土地，深圳就拿不出足夠的地去蓋房子，大家只好去搶房，中間混雜了太多的投資者。舊改騰地？別跟我逗樂了吧，這些年來，舊改有多難多慢？一旦立項及建成，都是房源少、高價位啊。都市圈？人家東莞、惠州同意你深圳單獨決定拿走人家的土地去蓋房子嗎？

我也寫了多篇文章深圳擴容必要性的文章，不再啰嗦。

3、惠州的臨深片區(qū)，最終一定會成為深圳剛需聚集地，有接盤俠。

會不會被打臉，有可能，但我認為即使不擴容，從長遠來看，臨深片區(qū)缺乏競爭，深圳房價居高不下，大量剛需別無選擇?；葜莸呐R深片區(qū)，最終一定會成為深圳剛需聚集地，再大的坑也遲早會被填平。因此風(fēng)險不大。

風(fēng)險不大，但有可能中大獎，這個事情就可以做，并且實施這個事情的成本并不高。

4、惠州買房成本低，門檻低，貸款友好。

惠州貸款比較友好。我自己是沒有貸票和房票了，這一次我還是借親戚的名字，親戚名下也是有房的，但惠州的好處在于二套也可以三成。我錢不多，喜歡用杠桿，這是我下手的重要原因。不是惠州有多好，是我只有這么多錢。適合自己的才是最好的。

5、深圳最嚴新政帶來的擠出效應(yīng)

未來一段時間，深圳購買力大概率外溢至臨深片區(qū)。光是「深圳戶口」和「社保三年」這兩點，就把很多購房者的房票給“鎖死”。尤其是因為新政突然失去房票的購房者，手上已經(jīng)準備好了資金，深圳已經(jīng)買不了了，只能轉(zhuǎn)向周邊城市，例如東莞、惠州、廣州南沙、中山等臨深片區(qū)。否則只能白白等三年，但房價大概率不會等人。

下面這個粉絲的情況應(yīng)該普遍存在。

另外就是價格上的擠出效應(yīng)。

深圳高攀不起，現(xiàn)在東莞也3萬以上了，剛需壓力太大了，以前還嫌棄惠州，現(xiàn)在乖乖地來惠州看房，也不說那么多不好了，直接買他。不是惠州有多好，是現(xiàn)實有多殘酷。

為什么沒買東莞？

東莞的二手流動性更好，房價漲得更猛。你說的我都懂，其實懂我的人都知道我已經(jīng)重倉東莞了，在沒做公眾號之前我重倉鳳崗，做公眾號之后我買了塘廈星河時代，跟我買星河時代的應(yīng)該超過80個粉絲吧。實事求是地說，曾經(jīng)有人質(zhì)疑塘廈漲得慢，但自從塘廈土拍地價到2萬多，最近好像這些聲音都沒了，塘廈已經(jīng)站穩(wěn)3萬+，最高的萬象連城3.7萬起。東莞房子我已經(jīng)有了，現(xiàn)在東莞漲這么高，我既怕追高，又怕太貴壓力太大，說實話作為房奴的我，現(xiàn)金也不多。再就是目前也確實沒有在東莞找到合適的房源。

還是恭喜跟我買了東莞的朋友，回顧一下，這幾年我在東莞不僅推薦了星河時代，還推薦了松湖碧桂園天鉆、沙田碧桂園、鳳崗嘉輝豪庭、長安鼎峰越境、虎門萬科云城...好像都漲了不少。誰要今年上半年東莞漲幅全國第一呢。

為什么沒買南沙？

大家經(jīng)?？次椅恼碌脑捑椭莱舜禆|莞，我吹南沙最多，特別是最近。但自己為啥不買。和前面的原因一樣，我太窮，買不起南沙，而且南沙二套需要七成。我的親戚名額都已經(jīng)被我收割了一輪，現(xiàn)在也很難找到合適的首套名額。如果能找到一個能三成首付的名額，我覺得還是可以承受的。

綜上，買房一定要準確地判斷時機，并根據(jù)自己的實際情況來。

03

我為什么買新力睿園？

一定要注意惠州很大，我推薦的是臨深的大亞灣和惠陽?；葜輼潜P太多，二手市場比較平淡，我們反復(fù)強調(diào)一定要買對位置，保守一點，只買大亞灣和惠陽。

大亞灣和惠陽樓盤也多，買哪里最靠譜？

我思考后的結(jié)論是：買深圳地鐵14號線沙田站附近最靠譜。

原因是萬一不擴容，這些樓盤也不會差。14號線是快線，一個小時直達福田，最后一站沙田站已到達惠州邊界。如同11號快線打通了西部沙井松崗的任督二脈，14號線將激活東部臨深惠州，讓深惠雙城通勤上班成為現(xiàn)實。相比隔壁坪山，這里的房價房租存在巨大差距。14號線將帶來深圳大量的剛需到惠州自住或租房，有比較大的升值預(yù)期。

擴容存在不確定性，惠州的地鐵城際存在不確定性，但深圳地鐵沙田站是確定的，很快就要開通了。

我認為這個結(jié)論是經(jīng)得起推敲和討論的。

14號線買哪個樓盤？如果你有錢，大中華幸福城雖然價格不低，但品質(zhì)還是不錯的，我建議你可以考慮。如果從性價比來說，保利陽光城、新力睿園是更好的選擇。

對于深圳遠郊區(qū)，交通是關(guān)鍵，所以我買了目前離沙田站近的樓盤新力睿園，并且新力睿園離規(guī)劃的白云站距離也很近，只有幾百米的距離。為什么不買更近的后浪悅府。一是后浪價格漲上去了，二是我認為新力的品質(zhì)和物業(yè)或許更好一些。當(dāng)然保利陽光城也是很不錯的一個樓盤，保利品質(zhì)，環(huán)境可能還優(yōu)于新力睿園，但是離地鐵遠了一點，我只能二選一，我選擇了交通。

我工作比較忙，希望空中轉(zhuǎn)賬給睿園，就這么買了。但對方要我親自去一趟，特別是一定要親自敲金蛋，我想開發(fā)商是不是在套路我?guī)退麄兠赓M打廣告。

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