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提問：

章哥，請問個問題，回遷房能買嗎？我看上了新發(fā)地附近的**家園，房價不高，我在附近做生意也方便。但是中介說這以前是經(jīng)適房，要交很高的土地出讓金。也有朋友說這里是回遷房，所以我很猶豫，請問這種房的質量怎么樣？這出讓金是應該我交還是房東交??？未來會不會因此而貶值？謝謝。

回答：

1、  經(jīng)適房其實一般都是回遷房，或者是安置房，也就是優(yōu)惠賣給拆遷戶的。最早的這幾批房子在質量上是沒有任何問題的，因為蓋的時候就是商品房。

在2000年前后，普通百姓根本就沒有炒房的概念，連買房的概念都沒有，開發(fā)商的日子并不好過。尤其是這些蓋在四環(huán)以外的小區(qū)，很難賣。

那幾年北京的拆遷提速，由于大多數(shù)都是現(xiàn)金安置，所以政府就指定了一些商品房小區(qū)，作為經(jīng)適房，優(yōu)惠賣給拆遷戶。還給了一些政策，比如優(yōu)先貸款什么的。

當年從價錢上就沒什么區(qū)別，比如商品房如果是3380左右，那經(jīng)適房就是2980，也就差10%。

所以說，當年的經(jīng)適房就等于商品房，不用擔心質量問題。而且這些房的質量更好，因為一般都是當時北京的國企開發(fā)的，絕不存在什么偷工減料的問題。

2、  中介所說的土地出讓金，其實就是“綜合地價款”。在2008年4月11日之前購買的經(jīng)適房，在出售時，要繳納網(wǎng)簽價或指導價的10%作為綜合地價款，二者選價格高的。

這種老的經(jīng)適房交的還算少的?！靶陆?jīng)適房”，也就是2008年4月11日之后購買的。交的更多，要繳納網(wǎng)簽價或指導價與原價之間的差額部分的70%。如果按照成交價繳納，那原業(yè)主就幾乎沒什么利潤了。

這是北京的特殊政策，外地的經(jīng)適房還在執(zhí)行一類和二類的政策，而北京只分新舊。

3、  綜合地價款至于是你交還是房東交都無所謂，反正都是在房屋總價里，背著抱著一邊沉。一般來說，這種房在網(wǎng)簽時都是接近指導價，目的就是少交些稅費，包括綜合地價款和契稅什么的。但這樣做的話，對買家的付款要求就比較高，貸款的比例就要減少，甚至接近全款。

所以，如果是首房首貸資格的話，買這種房不太劃算，等于浪費了首貸的資格。

4、  這種經(jīng)適房其實在使用上和普通二手房沒什么區(qū)別，居住體驗是一樣的。但在很多人心里，總覺得回遷房的質量差，社區(qū)環(huán)境也不好，而且人文素質不高。所以這些小區(qū)的房價要比周邊普通商品房的二手房要低一些，一般在10%左右。

但是，這種比例一旦確定，基本就不會再有什么變化。也就是說，不存在繼續(xù)貶值的可能。其實從來也沒什么貶值，只是漲幅有時候低于樓齡較新的小區(qū)罷了。

5、  總結：這種經(jīng)適房不必擔心質量問題，綜合地價款誰交都行，反正都包括在總價里。今后也沒有繼續(xù)貶值的可能，就是隨著北京整體形勢而漲跌。

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