建議收藏!2020年買房建議及踩盤看房技巧!

最近很多朋友都準(zhǔn)備入市買房了，為了幫助大家買到好房，我結(jié)合自己多年的經(jīng)驗(yàn)給大家提供一些建議，希望對(duì)您有所幫助。

01 買房建議

買房不要過(guò)度關(guān)注宏觀現(xiàn)象。宏觀經(jīng)濟(jì)就像天氣預(yù)報(bào)，可以作為參考，但并不是決定性因素。與其猶豫要不要買，不如想想：既然遲早要買，那么什么時(shí)候買，買哪里，怎么買的切實(shí)問(wèn)題。這是一個(gè)人從不切實(shí)際的觀念到學(xué)會(huì)行動(dòng)的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。“生活這場(chǎng)游戲的一大秘密就在于，一切的線索和機(jī)會(huì)，幾乎都隱藏在如何理解社會(huì)和把握別人的想法之中，而你自己的觀點(diǎn)大多時(shí)候一點(diǎn)價(jià)值都沒(méi)有。”每當(dāng)你思考一件事情的時(shí)候，你應(yīng)該獲得一個(gè)“可操作試錯(cuò)的思路”，而不是一個(gè)“觀點(diǎn)”。如能做到，或許你會(huì)在很久以后發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)變成了一個(gè)沒(méi)有觀點(diǎn)，只有行動(dòng)思路的人，那就是賺大錢的人。

在生活中我們經(jīng)常見(jiàn)到這樣的現(xiàn)象：有些人認(rèn)為做自媒體，跨境電商賺錢，但是他自己去做就虧得一塌糊涂，因?yàn)樗皇且粋€(gè)有觀點(diǎn)而沒(méi)有行動(dòng)思路的人，他根本不知道怎么做。有些人說(shuō)回收破爛賺不到錢，但是一樣有人在這個(gè)土得掉渣的領(lǐng)域做得風(fēng)生水起，因?yàn)樗@里面的門道，他是一個(gè)有行動(dòng)思路的人。同樣，樓市也是如此，有人在大市橫盤的時(shí)候買房一樣能賺到錢，因?yàn)樗麄冎廊绾握彝莸兀I筍盤，利用杠桿。而有的人呢，即使在樓市大漲的時(shí)候，他也沒(méi)賺到錢，因?yàn)樗讵q豫，在糾結(jié)，就像去年的深圳，這么好的行情一樣有人踏空。過(guò)度關(guān)心宏觀現(xiàn)象是一種病，越是高談闊論，喜歡辯論國(guó)際時(shí)事的人，他的口袋就越癟。真正有本事的人都在忙著撈錢，哪有時(shí)間談這些虛頭巴腦的話題呢。

我們看看下面這個(gè)網(wǎng)絡(luò)段子，不同收入的男生買房時(shí)的想法：

月入10萬(wàn)：陽(yáng)臺(tái)很大，房間全景落地窗，買。

月入5萬(wàn)：學(xué)位好，有升值潛力，回去和老婆商量。

月入2萬(wàn)：周圍朋友說(shuō)今年經(jīng)濟(jì)很差，等等再看。

月入8千：房?jī)r(jià)收入比懸殊，人口老齡化，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)到拐點(diǎn)了。

月入3000：俄羅斯對(duì)北約東擴(kuò)對(duì)美國(guó)全球戰(zhàn)略有重大影響，房?jī)r(jià)必跌！現(xiàn)在有些人看到特朗普作死，就恨不得掐自己的大腿，氣得跳起來(lái)，其實(shí)他連自己的工作都還沒(méi)干好。其實(shí)對(duì)于年輕人而言，與其關(guān)注特朗普，關(guān)注馬斯克火箭上天，不如想辦法升職加薪，如何辦理貸款，籌資以及破限購(gòu)買房，然后泡個(gè)妹子早點(diǎn)結(jié)婚。哪怕明天美國(guó)總統(tǒng)換了一個(gè)人，其實(shí)跟你都沒(méi)多大關(guān)系的。

2、當(dāng)你有了買房計(jì)劃的時(shí)候，你不會(huì)再月光，而是學(xué)會(huì)心甘情愿的存錢，甚至超市購(gòu)物也會(huì)比較價(jià)格。這種買房帶來(lái)的既是壓力，也給你一種有了長(zhǎng)期目標(biāo)而逐漸實(shí)現(xiàn)的滿足感。這和刷抖音、玩王者榮耀、逛街買衣服的快感是完全不同的。你學(xué)會(huì)有計(jì)劃、有目標(biāo)的規(guī)劃你未來(lái)的人生了。房子不僅僅給你帶來(lái)一個(gè)居所，它更是讓你的生活進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的秩序，從此你不再亂投資，不再瞎消費(fèi)，一心買房，然后等待它暴漲，又去搞下一套。

 3、買房要學(xué)會(huì)的第一課就是妥協(xié)。因?yàn)橘Y金有限，地段好、品質(zhì)好、房齡新的房子你是買不到的，符合你要求的，大多數(shù)都在遠(yuǎn)郊區(qū)。所以請(qǐng)調(diào)整好自己的心態(tài)，不要懷疑甚至否定自己的人生價(jià)值，不要抱怨社會(huì)不公?？陀^的了解你能買到的房子是什么樣的。有多少錢，辦多大事，先上車再說(shuō)。普通人的工資永遠(yuǎn)追不上資產(chǎn)的升值，年輕的時(shí)候唯有靠資產(chǎn)追資產(chǎn)，一步步往上裂變，形成一個(gè)巨大的資產(chǎn)包。若干年后如果不想繼續(xù)負(fù)重前行，可以賣掉一兩套，把資產(chǎn)負(fù)債率降下來(lái)，剩下的凈資產(chǎn)都足矣讓你歲月靜好，周游世界。

4、第一套房買新房還是二手房，我個(gè)人認(rèn)為沒(méi)有定論。

如果新房存在套利空間，甚至比周邊二手房還便宜，哪怕它是期房我也大膽買入。有些人說(shuō)買期房，不知道將來(lái)交房會(huì)不會(huì)維權(quán)，其實(shí)一切資產(chǎn)價(jià)格都是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，如果買一手樓盤的現(xiàn)樓，價(jià)格一定比期房貴。曾經(jīng)有媒體建議取消中國(guó)的期房預(yù)售制度，減少交房維權(quán)。

其實(shí)一旦取消，整個(gè)社會(huì)的建筑成本都會(huì)大幅上漲，開(kāi)發(fā)商由于回籠資金變慢，利息成本升高，同時(shí)樓市上市變慢，供應(yīng)減少，他們賣房的時(shí)候價(jià)格就會(huì)相應(yīng)抬升，變得貴很多。這個(gè)社會(huì)不存在免費(fèi)的午餐，又想想現(xiàn)房，又想價(jià)格便宜？

不存在的我認(rèn)為當(dāng)前這種環(huán)境，買新房更容易賺錢，因?yàn)楝F(xiàn)在絕大部分城市的新房都被政府限價(jià)了，看看杭州的限價(jià)盤西溪公館，新房比周邊二手便宜1萬(wàn)每平方，買入即賺100萬(wàn)，新房不香么？這種限價(jià)新房情況同樣存在于深圳、北京、上海、成都、重慶。更為激動(dòng)人心的是，在重慶我們已經(jīng)找到了比周邊二手還便宜的新盤，買入即賺，接下來(lái)我們會(huì)組織大家看房團(tuán)購(gòu)，有興趣的朋友留意公眾號(hào)最新消息。

5、六個(gè)錢包真的是很可恥的事情嗎？不一定。如果你已經(jīng)為了買房存儲(chǔ)一筆錢，還差一小部分的時(shí)候，長(zhǎng)輩們是絕對(duì)非常愿意把錢包借給你買房的。 比起爸媽被忽悠去買坑人的保健品、投資大多數(shù)不靠譜的理財(cái)產(chǎn)品，你可以當(dāng)作這筆錢是借爸媽的，準(zhǔn)時(shí)歸還給他們利息。在未來(lái)10年20年，房子一定是會(huì)增值的，可能增值幅度不是很多，但也算穩(wěn)健。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，6個(gè)錢包湊來(lái)的首付，是全家人比較穩(wěn)健的理財(cái)方式。

6、征信是非常非常重要的。會(huì)影響你的房貸額度。一定要重視，不要逾期還信用卡，盡可能的不要上征信的網(wǎng)貸產(chǎn)品。另外，計(jì)算你要貸款的額度，保證工資是月供的兩倍，如果工資不夠，要記得提前半年到一年養(yǎng)流水。

02 踩盤看房技巧

踩盤看房，是一個(gè)體力活，也是人類無(wú)差別勞動(dòng)。但是對(duì)我而言，由于買房已經(jīng)足夠多，經(jīng)驗(yàn)豐富，幾乎已經(jīng)做到：要買的房不用看，要看的房不會(huì)買。但還是有不少朋友是需要踩盤看房指導(dǎo)的，下面我分享一下心得吧。

首先，我們先來(lái)談?wù)劜缺P看房最忌諱什么。

最忌諱的就是：希望把整個(gè)城市的房子都看一遍，恨不得逐一比較。事實(shí)上，我們的精力是非常有限的，過(guò)度迷信體力型的看房，不如把精力用于思考、判斷。我們需要思考這座城市的城脈發(fā)展方向，看看地形地勢(shì)，看看城市它是往南還是往東延伸發(fā)展，哪里才是政府砸錢打造的板塊。土地是最根本的財(cái)產(chǎn)。人們之所以相信貨幣有價(jià)值是因?yàn)橥恋厣厦娴娜嗽趧?chuàng)造價(jià)值，那么在這片土地上創(chuàng)造的價(jià)值就會(huì)趨近這片土地上的房?jī)r(jià)。因此我們買房之前，一定要先判斷地段，研究這座城市的擴(kuò)張方向，購(gòu)房人群的口味以及利好兌現(xiàn)的周期等等。2009年，前海合作區(qū)成立前夜，深圳房?jī)r(jià)均價(jià)為1.48萬(wàn)元，此時(shí)，前海旁邊的鼎太風(fēng)華每平米1.2萬(wàn)元。

十年后，鼎太風(fēng)華房?jī)r(jià)達(dá)到每平米10萬(wàn)元以上，深圳房?jī)r(jià)均價(jià)為5.4萬(wàn)元。10年來(lái)，深圳房?jī)r(jià)均價(jià)上漲3.65倍，但鼎太風(fēng)華憑借前海概念，10年來(lái)房?jī)r(jià)上漲了7倍！相比之下，深圳東部羅湖、鹽田很多樓盤房?jī)r(jià)的漲幅，還不到3倍。過(guò)去這么多年，房子買在深圳西部的朋友，漲幅都跑贏了大市。深圳只是其中一個(gè)例子，其他城市一樣驗(yàn)證了這個(gè)投資邏輯。所以，買房一定要買在城脈發(fā)展方向，以下給大家一些參考，希望對(duì)你有所幫助。廣州城脈發(fā)展方向：自西往東，90年代的市中心是中華廣場(chǎng)北京路一帶，后來(lái)往東遷移，逐漸形成今天以天河CBD為輻射中心的格局，在廣州買房，盡量買在珠江新城方圓10-15公里范圍，地鐵沿線，并且盡量買廣州東部。

北京城脈發(fā)展方向：一路往東。北京西、北面是山地，無(wú)法擴(kuò)張，如果你的房子買在這兩個(gè)方向，大概率跑輸大市。

北京優(yōu)質(zhì)板塊是東三環(huán)至六環(huán)地鐵沿線。成都城脈發(fā)展方向：一路往南，兼顧東拓。成都這個(gè)城市，是一個(gè)盆地地形，南部是平原地帶，非常適合擴(kuò)張，所以買房盡量買在南邊溢出方向。鄭州城脈發(fā)展方向：一路往東。鄭州這個(gè)城市，交通對(duì)其影響特別大，加上鄭東新區(qū)是現(xiàn)任總理當(dāng)年在河南擔(dān)任省長(zhǎng)時(shí)提出的，不搞好是不行的，所以鄭州東部一直都得到多種政策支持，長(zhǎng)年保持著良好的發(fā)展勢(shì)頭。講完地段的判斷邏輯，我們下面談?wù)剬?shí)地看房。

一談到實(shí)地看房，很多人馬上就嗨了，擼起袖子準(zhǔn)備看200套。其實(shí)，200套只是一個(gè)概數(shù)，而不是真的叫你去看200套。200套，等你看完，房子早就漲上去了！那么我們?cè)撊绾翁岣呖捶啃誓?？先網(wǎng)上做功課，把自己有意向的開(kāi)發(fā)商樓盤信息、二手房的掛盤都整理出來(lái)，編上序號(hào)，并間隔開(kāi)預(yù)留一定空間做實(shí)地看房的記錄，寫到一個(gè)本子上。為什么要寫本子上？因?yàn)楹芏嗳丝赐攴孔?，可能連價(jià)格是多少都不記得了，又或者是哪一套開(kāi)發(fā)商打95折他都沒(méi)有記錄下來(lái)。寫在本子上是為了方便記錄和分析，為后期決策做信息準(zhǔn)備。沒(méi)有充分的信息何來(lái)決策依據(jù)呢？好了，把自己意向樓盤整理出來(lái)之后，可以去實(shí)地看房了。走啊，上車。等等，第一次看房，不建議大家開(kāi)車去，應(yīng)該坐公交或地鐵過(guò)去。

一來(lái)，是測(cè)量通勤的順暢度和實(shí)際時(shí)間；二來(lái)，是為了觀察沿線人群的密集程度。建議大家下午2-5點(diǎn)看房，因?yàn)榭赐曛螅憧梢耘赃叧詡€(gè)飯，6-7點(diǎn)又殺回樓盤附近，通過(guò)觀察陽(yáng)臺(tái)亮燈情況，測(cè)算出樓盤的入住率（當(dāng)然，白天通過(guò)陽(yáng)臺(tái)是否晾曬衣服也能判斷）。傍晚除了測(cè)算入住率，還可以在附近溜達(dá)一下，看看有沒(méi)有燈光污染、小區(qū)散步人群的多寡以及地下停車的情況。下午看房，可以做到一房?jī)煽?，白天和夜晚都看了?/p>

來(lái)到樓盤之后，不必急于立刻看房，可以在附近看看是否嫌惡物，例如幾公里外有個(gè)垃圾站、焚燒場(chǎng)什么的，又或者是樓盤旁邊有電塔、高架橋等等?？赐晗訍何?，然后進(jìn)入樓盤，如果是新樓盤，則要留意樓盤的建筑工藝以及物業(yè)管理公司，同時(shí)關(guān)注在售戶型，哪些性價(jià)比高，值得入手。

如果是二手樓盤，要注意進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，物業(yè)是否管理嚴(yán)格，外來(lái)人員能否輕松進(jìn)入，同時(shí)留意花園是否有垃圾堆積，無(wú)人清掃的現(xiàn)象，亦要關(guān)注花園中的老人小孩是否夠多，居家氛圍如何?？赐昊▓@，然后進(jìn)入電梯。

正常而言，一般電梯至少需要2部，至于樓層怎么選，提供如下參考：2005年之前建成的樓盤，不建議買頂樓，因?yàn)槟菚r(shí)的建筑工藝和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)都不太好，容易漏水且夏天不隔熱。2005年之后的頂樓，沒(méi)問(wèn)題，頂樓可能還會(huì)貴一些，因?yàn)橛绣X人不喜歡頭頂有人，他們喜歡住頂樓一覽無(wú)遺。

但是要注意的是高樓層的頂樓，一旦出現(xiàn)火災(zāi)，消防梯是上不去的，去年重慶高樓層發(fā)生了一起火災(zāi)，一家人活活在里面被熏死。中低樓層發(fā)生火災(zāi)消防梯完全夠得著，再不行用繩子也溜下來(lái)了。但是太低的樓盤也不建議大家關(guān)注，7樓以下的樓層，如果小區(qū)花園很多草叢，容易滋生蚊蟲，夏天不堪其擾。因此最理想的樓層是中高樓層，即7-12樓，這些樓層不高，還可以看到花園綠樹掩映，空氣也不錯(cuò)。上到電梯，很快就來(lái)到了你要看的那套房，進(jìn)門之前，要關(guān)注一下大門是朝向哪里，朝向通風(fēng)口或者電梯的，舒適性會(huì)受到一定影響。

進(jìn)入房子后，先看看屋子朝向。一般而言，南北通透或者東南方向的房子，住起來(lái)最舒服，空氣流通，病菌不易滋生，家人身體健康。關(guān)于朝向問(wèn)題，如果是自己住，盡量有一個(gè)“南”字，也就是東南、正南、西南。

當(dāng)然，如果是投資，北向的房子能不能考慮呢？

一切看價(jià)格，如果價(jià)差足夠大，北向特別便宜，也可以買入，因?yàn)檫@里面的價(jià)差隨著二手市場(chǎng)不斷成熟將來(lái)一定會(huì)縮小的，存在套利機(jī)會(huì)。那如果是自住，什么是好戶型呢？參考以下標(biāo)準(zhǔn)：南北通透，戶型方正，開(kāi)間和進(jìn)深合理，空間緊湊，實(shí)用性強(qiáng)。方正的戶型整體利用率最高，如果戶型不規(guī)則，容易造成家具無(wú)法貼墻擺放，浪費(fèi)寶貴空間，而且不規(guī)則的戶型在裝修的時(shí)候往往需要花費(fèi)更大精力去處理。什么樣的戶型算方正呢？就要了解什么是開(kāi)間和進(jìn)深。

習(xí)慣上，我們把房間的主采光面稱為開(kāi)間（面寬），與其垂直的稱為進(jìn)深。也可根據(jù)房間門的朝向來(lái)確定開(kāi)間和進(jìn)深，房門進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開(kāi)間。一般意義上的戶型方正是指戶型的進(jìn)深與開(kāi)間之比合理。進(jìn)深與開(kāi)間之比一般介于1:1.5之間較好。進(jìn)深過(guò)大，開(kāi)間過(guò)小，會(huì)影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會(huì)顯得比較暗；而進(jìn)深偏小，開(kāi)間過(guò)大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡。

看戶型的時(shí)候，很多人比較糾結(jié)贈(zèng)送面積怎么計(jì)算價(jià)值。

例如，贈(zèng)送大平臺(tái)或花園，閣樓、地下室等等。一般而言，贈(zèng)送的大平臺(tái)或花園，如果可以圍蔽蓋頂，我們是希望3折以下買入，將來(lái)5折賣出的。也就是房?jī)r(jià)1萬(wàn)，這個(gè)平臺(tái)或花園按面積計(jì)算，每平方價(jià)格大概值3000元左右，并計(jì)劃將來(lái)5000元每平方賣掉。如果不能圍蔽蓋頂，價(jià)格一般按2折計(jì)算。另外，底層的平臺(tái)或花園，上面的住戶容易扔很多垃圾下去，有時(shí)連安全套可能都會(huì)有。

所以，7-8層洋房的底層平臺(tái)或花園還可以考慮，如果是幾十層的，那么這個(gè)平臺(tái)和花園，價(jià)值并不大，一不小心掉東西下去還會(huì)砸死人。至于地下室和閣樓同理，層高3.2，通風(fēng)采光良好的，價(jià)格3折計(jì)算，否則2折。從我們掌握數(shù)據(jù)來(lái)看，四大一線城市已經(jīng)齊齊回暖，大概180天之內(nèi)會(huì)傳導(dǎo)到二三線城市。最后，我想說(shuō)，打工賺的是勞動(dòng)力市場(chǎng)的錢，創(chuàng)業(yè)賺的是把對(duì)手打死，搶占份額的錢，風(fēng)投賺的是以小博大，賭對(duì)概率的錢，理財(cái)賺的是時(shí)間利息的錢。

以上所有人賺了錢，都要：買房。

買房是中國(guó)家庭財(cái)富的最后歸宿。那買房賺的是誰(shuí)的錢？賺的是通貨膨脹，國(guó)運(yùn)城運(yùn)的錢。

如果你不看好中國(guó)，不應(yīng)該買房。我對(duì)中國(guó)非常有信心，并且我認(rèn)為持有什么都沒(méi)問(wèn)題，持有現(xiàn)金肯定是貶值的。

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