我是鄭叔，擁有多年鄭州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注鄭州地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下內(nèi)容選自“鄭叔說(shuō)房”微信公眾號(hào)，粉絲提問(wèn)

1.提問(wèn):鄭叔你好，我最近有去幾個(gè)售樓部看房，發(fā)現(xiàn)有的樓盤是一梯兩戶有的是兩梯四戶但是一梯兩戶的總價(jià)要比一梯四戶的貴好多，我感覺(jué)沒(méi)有很大的區(qū)別啊，所以老師，這兩者有很大的不一樣嗎？

鄭叔：你好，買房不是一件容易的事情，一定要提前做好功課，以免踩坑。對(duì)于選擇一梯兩戶還是兩梯四戶，二者的對(duì)比再做選擇：1.公攤面積的差別，買房雖然避不開(kāi)公攤，但是可以選擇公攤小的房子。公攤面積是指大廳、樓道、電梯井、樓梯間、地下室、設(shè)備室等公共區(qū)域的面積。電梯少的房子公攤面積自然就小，所以兩梯四戶比一梯兩戶的公攤面積要大。雖然價(jià)格比一梯兩戶的房子要便宜，但也要注意實(shí)際到手的面積和單位的價(jià)格是否成正比。 一般來(lái)說(shuō)一梯兩戶的價(jià)格比兩梯四戶要高一些，但是考慮到公攤面積，實(shí)際上一梯兩戶的性價(jià)比是要高一些的。比如在同為100方的戶型中，一梯兩戶單價(jià)為1.3萬(wàn)元/㎡，公攤面積是15%，兩梯四戶單價(jià)為1萬(wàn)元/㎡，公攤面積是27%，按照實(shí)際使用面積來(lái)算計(jì)算，一梯兩戶僅比兩梯四戶多花了1600元，就能選擇舒適度更高的房子。

2. 二者的戶型布局是不同的，一梯兩戶戶型較大，南北通透，通風(fēng)和采光效果都比較好；而兩梯四戶中間套的戶型會(huì)小一些，中間套不能南北通透，隱私性也得不到保障，所以盡量別選擇中間套的房子。

3. 二者的居住環(huán)境和舒適度都有較大差別，一梯兩戶屬于中高端型住宅，容積率低、綠化較好、物業(yè)服務(wù)水平也很高；在平時(shí)上下樓時(shí)，等電梯的時(shí)間較少，居住體驗(yàn)感較好。兩梯四戶屬于高層住宅小區(qū)，容積率高、整個(gè)單元的人口較多，居住人員較為嘈雜，且上下班等電梯時(shí)間較長(zhǎng)，居住體驗(yàn)相對(duì)較差。且近年來(lái)一梯兩戶的房子越賣越少，開(kāi)發(fā)商在建造僅考慮了資金收益卻忽略了居住體驗(yàn)感，為了考慮居住的舒適感，人們對(duì)一梯兩戶的選擇也會(huì)多起來(lái)。

2.提問(wèn)：鄭叔，你好，老家鄭州，現(xiàn)在在外地工作，想近兩年在鄭州買一套小戶型二居室，不要求核心地段，容易出租即可，首付預(yù)算大致要準(zhǔn)備多少？鄭州今年是不是取消首付分期了？

鄭叔：你好，鄭州目前分期首付已經(jīng)取消，現(xiàn)在二居室新盤比較少，大多都是三房的，市場(chǎng)認(rèn)可度也比較高?？梢栽谒沫h(huán)內(nèi)選擇一套89平的小三房，最低首付40萬(wàn)。如果實(shí)在想買兩居室，可以看看二手房。中州大道以西的二手房房齡較老，也比較破，首付最低30萬(wàn)；鄭州東區(qū)新區(qū)二手房首付最低50萬(wàn)，具體看你自己想怎么選擇。鄭州具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

3.提問(wèn):鄭叔，我目前只在線上看了房子的戶型圖周邊配套什么的，還沒(méi)有去線下看過(guò)房，想問(wèn)鄭叔在剛需買房應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？

鄭叔：你好，買房不僅要考慮地段、交通、配套等深層次因素，還必須注重細(xì)節(jié)：第一、售樓處。為了給購(gòu)房者一個(gè)好的第一印象，其中建筑帶給購(gòu)房者的初印象就是外立面，不僅能夠顯示項(xiàng)目的外在顏值，還能彰顯個(gè)性品味和品質(zhì)。同樣值得一看的還有樓盤建筑布局，現(xiàn)在流行的有四種，分別是：行列式、點(diǎn)群式以及合圍式布局（半圍合和圍合式）。行列式布局可以使得戶型南北通透，采光和通風(fēng)都較好；但比較浪費(fèi)空間，小區(qū)的美觀度也不如點(diǎn)群式布局，且中間的樓棟冬季的日照時(shí)間比兩側(cè)的要少。點(diǎn)群式布局的美觀度就比較好，但是小區(qū)相對(duì)比較散亂，不易管理，在面對(duì)此類樓盤時(shí)，盡量選擇低建筑密度的，便于通風(fēng)。合圍式布局的室內(nèi)景觀是非常好的，但僅有一部分建筑有良好的朝向。通過(guò)售樓處還能夠?qū)嵉乜疾煲幌轮苓呌袩o(wú)噪音影響、空氣污染以及購(gòu)房客戶和工作人員的服務(wù)素養(yǎng)等。

第二、戶型。常常會(huì)被忽略的就是樓層平面圖，從圖上能看到購(gòu)房者往往會(huì)忽略的問(wèn)題，如樓間距和面寬進(jìn)深。樓間距過(guò)小會(huì)導(dǎo)致室內(nèi)的日照時(shí)間縮短，進(jìn)而采光不足。面寬是指房屋南向外立面的寬度，進(jìn)深是指房子的深度。一般來(lái)說(shuō)房間的面寬越大，進(jìn)深越小，采光就越充足。當(dāng)然以上只是買房小細(xì)節(jié)的一部分，實(shí)地看房和復(fù)盤對(duì)于剛需買房來(lái)說(shuō)都是非常有必要的，而關(guān)注這些選房細(xì)節(jié)，可以提升生活幸福指數(shù)。

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鄭叔深耕房產(chǎn)投資多年，擅長(zhǎng)購(gòu)房技巧及經(jīng)驗(yàn)，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購(gòu)房方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

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