最近很多朋友都準備入市買房了，為了幫助大家買到好房，我結合自己多年的經(jīng)驗給大家提供一些建議，希望對您有所幫助。如您有所收獲，請轉發(fā)給親友，非常感謝。

01

買房不要過度關注宏觀現(xiàn)象。宏觀經(jīng)濟就像天氣預報，可以作為參考，但并不是決定性因素。與其猶豫要不要買，不如想想：既然遲早要買，那么什么時候買，買哪里，怎么買的切實問題。這是一個人從不切實際的觀念到學會行動的實質性轉變?！吧钸@場游戲的一大秘密就在于，一切的線索和機會，幾乎都隱藏在如何理解社會和把握別人的想法之中，而你自己的觀點大多時候一點價值都沒有?！泵慨斈闼伎家患虑榈臅r候，你應該獲得一個“可操作試錯的思路”，而不是一個“觀點”。如能做到，或許你會在很久以后發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)變成了一個沒有觀點，只有行動思路的人，那就是賺大錢的人。在生活中我們經(jīng)常見到這樣的現(xiàn)象：有些人認為做自媒體，跨境電商賺錢，但是他自己去做就虧得一塌糊涂，因為他只是一個有觀點而沒有行動思路的人，他根本不知道怎么做。有些人說回收破爛賺不到錢，但是一樣有人在這個土得掉渣的領域做得風生水起，因為他懂這里面的門道，他是一個有行動思路的人。同樣，樓市也是如此，有人在大市橫盤的時候買房一樣能賺到錢，因為他們知道如何找洼地，買筍盤，利用杠桿。而有的人呢，即使在樓市大漲的時候，他也沒賺到錢，因為他在猶豫，在糾結，就像去年的深圳，這么好的行情一樣有人踏空。過度關心宏觀現(xiàn)象是一種病，越是高談闊論，喜歡辯論國際時事的人，他的口袋就越癟。真正有本事的人都在忙著撈錢，哪有時間談這些虛頭巴腦的話題呢。我們看看下面這個網(wǎng)絡段子，不同收入的男生買房時的想法：月入10萬：陽臺很大，房間全景落地窗，買。月入5萬：學位好，有升值潛力，回去和老婆商量。月入2萬：周圍朋友說今年經(jīng)濟很差，等等再看。月入8千：房價收入比懸殊，人口老齡化，經(jīng)濟學家說，房價已經(jīng)到拐點了。月入3000：俄羅斯對北約東擴對美國全球戰(zhàn)略有重大影響，房價必跌！現(xiàn)在有些人看到特朗普作死，就恨不得掐自己的大腿，氣得跳起來，其實他連自己的工作都還沒干好。其實對于年輕人而言，與其關注特朗普，關注馬斯克火箭上天，不如想辦法升職加薪，如何辦理貸款，籌資以及破限購買房，然后泡個妹子早點結婚。哪怕明天美國總統(tǒng)換了一個人，其實跟你都沒多大關系的。2、當你有了買房計劃的時候，你不會再月光，而是學會心甘情愿的存錢，甚至超市購物也會比較價格。這種買房帶來的既是壓力，也給你一種有了長期目標而逐漸實現(xiàn)的滿足感。這和刷抖音、玩王者榮耀、逛街買衣服的快感是完全不同的。你學會有計劃、有目標的規(guī)劃你未來的人生了。房子不僅僅給你帶來一個居所，它更是讓你的生活進入一個穩(wěn)定的秩序，從此你不再亂投資，不再瞎消費，一心買房，然后等待它暴漲，又去搞下一套。

3、買房要學會的第一課就是妥協(xié)。因為資金有限，地段好、品質好、房齡新的房子你是買不到的，符合你要求的，大多數(shù)都在遠郊區(qū)。所以請調整好自己的心態(tài)，不要懷疑甚至否定自己的人生價值，不要抱怨社會不公。客觀的了解你能買到的房子是什么樣的。有多少錢，辦多大事，先上車再說。普通人的工資永遠追不上資產的升值，年輕的時候唯有靠資產追資產，一步步往上裂變，形成一個巨大的資產包。若干年后如果不想繼續(xù)負重前行，可以賣掉一兩套，把資產負債率降下來，剩下的凈資產都足矣讓你歲月靜好，周游世界。4、第一套房買新房還是二手房，我個人認為沒有定論。如果新房存在套利空間，甚至比周邊二手房還便宜，哪怕它是期房我也大膽買入。有些人說買期房，不知道將來交房會不會維權，其實一切資產價格都是風險定價，如果買一手樓盤的現(xiàn)樓，價格一定比期房貴。曾經(jīng)有媒體建議取消中國的期房預售制度，減少交房維權。其實一旦取消，整個社會的建筑成本都會大幅上漲，開發(fā)商由于回籠資金變慢，利息成本升高，同時樓市上市變慢，供應減少，他們賣房的時候價格就會相應抬升，變得貴很多。這個社會不存在免費的午餐，又想想現(xiàn)房，又想價格便宜？不存在的我認為當前這種環(huán)境，買新房更容易賺錢，因為現(xiàn)在絕大部分城市的新房都被政府限價了，看看杭州的限價盤西溪公館，新房比周邊二手便宜1萬每平方，買入即賺100萬，新房不香么？

這種限價新房情況同樣存在于深圳、北京、上海、成都、重慶。更為激動人心的是，在重慶我們已經(jīng)找到了比周邊二手還便宜的新盤，買入即賺，接下來我們會組織大家看房團購，有興趣的朋友留意公眾號最新消息。5、六個錢包真的是很可恥的事情嗎？不一定。如果你已經(jīng)為了買房存儲一筆錢，還差一小部分的時候，長輩們是絕對非常愿意把錢包借給你買房的。比起爸媽被忽悠去買坑人的保健品、投資大多數(shù)不靠譜的理財產品，你可以當作這筆錢是借爸媽的，準時歸還給他們利息。在未來10年20年，房子一定是會增值的，可能增值幅度不是很多，但也算穩(wěn)健。從這個角度來說，6個錢包湊來的首付，是全家人比較穩(wěn)健的理財方式。6、征信是非常非常重要的。會影響你的房貸額度。一定要重視，不要逾期還信用卡，盡可能的不要上征信的網(wǎng)貸產品。另外，計算你要貸款的額度，保證工資是月供的兩倍，如果工資不夠，要記得提前半年到一年養(yǎng)流水。

02

踩盤看房，是一個體力活，也是人類無差別勞動。但是對我而言，由于買房已經(jīng)足夠多，經(jīng)驗豐富，幾乎已經(jīng)做到：要買的房不用看，要看的房不會買。但還是有不少朋友是需要踩盤看房指導的，下面我分享一下心得吧。首先，我們先來談談踩盤看房最忌諱什么。最忌諱的就是：希望把整個城市的房子都看一遍，恨不得逐一比較。事實上，我們的精力是非常有限的，過度迷信體力型的看房，不如把精力用于思考、判斷。我們需要思考這座城市的城脈發(fā)展方向，看看地形地勢，看看城市它是往南還是往東延伸發(fā)展，哪里才是政府砸錢打造的板塊。土地是最根本的財產。人們之所以相信貨幣有價值是因為土地上面的人在創(chuàng)造價值，那么在這片土地上創(chuàng)造的價值就會趨近這片土地上的房價。因此我們買房之前，一定要先判斷地段，研究這座城市的擴張方向，購房人群的口味以及利好兌現(xiàn)的周期等等。2009年，前海合作區(qū)成立前夜，深圳房價均價為1.48萬元，此時，前海旁邊的鼎太風華每平米1.2萬元。十年后，鼎太風華房價達到每平米10萬元以上，深圳房價均價為5.4萬元。

10年來，深圳房價均價上漲3.65倍，但鼎太風華憑借前海概念，10年來房價上漲了7倍！相比之下，深圳東部羅湖、鹽田很多樓盤房價的漲幅，還不到3倍。

過去這么多年，房子買在深圳西部的朋友，漲幅都跑贏了大市。深圳只是其中一個例子，其他城市一樣驗證了這個投資邏輯。所以，買房一定要買在城脈發(fā)展方向，以下給大家一些參考，希望對你有所幫助。廣州城脈發(fā)展方向：自西往東，90年代的市中心是中華廣場北京路一帶，后來往東遷移，逐漸形成今天以天河CBD為輻射中心的格局，在廣州買房，盡量買在珠江新城方圓10-15公里范圍，地鐵沿線，并且盡量買廣州東部。北京城脈發(fā)展方向：一路往東。北京西、北面是山地，無法擴張，如果你的房子買在這兩個方向，大概率跑輸大市。北京優(yōu)質板塊是東三環(huán)至六環(huán)地鐵沿線。成都城脈發(fā)展方向：一路往南，兼顧東拓。成都這個城市，是一個盆地地形，南部是平原地帶，非常適合擴張，所以買房盡量買在南邊溢出方向。鄭州城脈發(fā)展方向：一路往東。鄭州這個城市，交通對其影響特別大，加上鄭東新區(qū)是現(xiàn)任總理當年在河南擔任省長時提出的，不搞好是不行的，所以鄭州東部一直都得到多種政策支持，長年保持著良好的發(fā)展勢頭。講完地段的判斷邏輯，我們下面談談實地看房。一談到實地看房，很多人馬上就嗨了，擼起袖子準備看200套。其實，200套只是一個概數(shù)，而不是真的叫你去看200套。200套，等你看完，房子早就漲上去了！那么我們該如何提高看房效率呢？

先網(wǎng)上做功課，把自己有意向的開發(fā)商樓盤信息、二手房的掛盤都整理出來，編上序號，并間隔開預留一定空間做實地看房的記錄，寫到一個本子上。為什么要寫本子上？因為很多人看完房子，可能連價格是多少都不記得了，又或者是哪一套開發(fā)商打95折他都沒有記錄下來。寫在本子上是為了方便記錄和分析，為后期決策做信息準備。沒有充分的信息何來決策依據(jù)呢？好了，把自己意向樓盤整理出來之后，可以去實地看房了。走啊，上車。等等，第一次看房，不建議大家開車去，應該坐公交或地鐵過去。一來，是測量通勤的順暢度和實際時間；二來，是為了觀察沿線人群的密集程度。建議大家下午2-5點看房，因為看完之后，你可以旁邊吃個飯，6-7點又殺回樓盤附近，通過觀察陽臺亮燈情況，測算出樓盤的入住率（當然，白天通過陽臺是否晾曬衣服也能判斷）。傍晚除了測算入住率，還可以在附近溜達一下，看看有沒有燈光污染、小區(qū)散步人群的多寡以及地下停車的情況。下午看房，可以做到一房兩看，白天和夜晚都看了。來到樓盤之后，不必急于立刻看房，可以在附近看看是否嫌惡物，例如幾公里外有個垃圾站、焚燒場什么的，又或者是樓盤旁邊有電塔、高架橋等等?？赐晗訍何?，然后進入樓盤，如果是新樓盤，則要留意樓盤的建筑工藝以及物業(yè)管理公司，同時關注在售戶型，哪些性價比高，值得入手。如果是二手樓盤，要注意進入小區(qū)的時候，物業(yè)是否管理嚴格，外來人員能否輕松進入，同時留意花園是否有垃圾堆積，無人清掃的現(xiàn)象，亦要關注花園中的老人小孩是否夠多，居家氛圍如何?？赐昊▓@，然后進入電梯。正常而言，一般電梯至少需要2部，至于樓層怎么選，提供如下參考：2005年之前建成的樓盤，不建議買頂樓，因為那時的建筑工藝和驗收標準都不太好，容易漏水且夏天不隔熱。2005年之后的頂樓，沒問題，頂樓可能還會貴一些，因為有錢人不喜歡頭頂有人，他們喜歡住頂樓一覽無遺。但是要注意的是高樓層的頂樓，一旦出現(xiàn)火災，消防梯是上不去的，去年重慶高樓層發(fā)生了一起火災，一家人活活在里面被熏死。中低樓層發(fā)生火災消防梯完全夠得著，再不行用繩子也溜下來了。但是太低的樓盤也不建議大家關注，7樓以下的樓層，如果小區(qū)花園很多草叢，容易滋生蚊蟲，夏天不堪其擾。因此最理想的樓層是中高樓層，即7-12樓，這些樓層不高，還可以看到花園綠樹掩映，空氣也不錯。上到電梯，很快就來到了你要看的那套房，進門之前，要關注一下大門是朝向哪里，朝向通風口或者電梯的，舒適性會受到一定影響。進入房子后，先看看屋子朝向。一般而言，南北通透或者東南方向的房子，住起來最舒服，空氣流通，病菌不易滋生，家人身體健康。關于朝向問題，如果是自己住，盡量有一個“南”字，也就是東南、正南、西南。當然，如果是投資，北向的房子能不能考慮呢？一切看價格，如果價差足夠大，北向特別便宜，也可以買入，因為這里面的價差隨著二手市場不斷成熟將來一定會縮小的，存在套利機會。那如果是自住，什么是好戶型呢？參考以下標準：南北通透，戶型方正，開間和進深合理，空間緊湊，實用性強。方正的戶型整體利用率最高，如果戶型不規(guī)則，容易造成家具無法貼墻擺放，浪費寶貴空間，而且不規(guī)則的戶型在裝修的時候往往需要花費更大精力去處理。什么樣的戶型算方正呢？就要了解什么是開間和進深。習慣上，我們把房間的主采光面稱為開間（面寬），與其垂直的稱為進深。也可根據(jù)房間門的朝向來確定開間和進深，房門進入的方向的距離為進深，左右兩邊距離為開間。一般意義上的戶型方正是指戶型的進深與開間之比合理。進深與開間之比一般介于1:1.5之間較好。進深過大，開間過小，會影響戶型采光通風，房間內會顯得比較暗；而進深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風與保溫兩者間的平衡?？磻粜偷臅r候，很多人比較糾結贈送面積怎么計算價值。例如，贈送大平臺或花園，閣樓、地下室等等。一般而言，贈送的大平臺或花園，如果可以圍蔽蓋頂，我們是希望3折以下買入，將來5折賣出的。也就是房價1萬，這個平臺或花園按面積計算，每平方價格大概值3000元左右，并計劃將來5000元每平方賣掉。如果不能圍蔽蓋頂，價格一般按2折計算。另外，底層的平臺或花園，上面的住戶容易扔很多垃圾下去，有時連安全套可能都會有。所以，7-8層洋房的底層平臺或花園還可以考慮，如果是幾十層的，那么這個平臺和花園，價值并不大，一不小心掉東西下去還會砸死人。至于地下室和閣樓同理，層高3.2，通風采光良好的，價格3折計算，否則2折。

從我們掌握數(shù)據(jù)來看，四大一線城市已經(jīng)齊齊回暖，大概180天之內會傳導到二三線城市。最后，我想說，打工賺的是勞動力市場的錢，創(chuàng)業(yè)賺的是把對手打死，搶占份額的錢，風投賺的是以小博大，賭對概率的錢，理財賺的是時間利息的錢。以上所有人賺了錢，都要：買房。買房是中國家庭財富的最后歸宿。那買房賺的是誰的錢？賺的是通貨膨脹，國運城運的錢。如果你不看好中國，不應該買房。我對中國非常有信心，并且我認為持有什么都沒問題，持有現(xiàn)金肯定是貶值的。買房，就是中國人最大額且有三成杠桿的投資理財，除了這個，我想不出什么既可靠，普通人又可以搞錢的好路子了。如果有，大家在留言區(qū)分享一下。

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