本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：子木聊房

文/子木

“一朝輝煌，一朝落?！?/p>

這句話用來(lái)形容大灣區(qū)樓市，再合適不過(guò)。

近期監(jiān)管層開(kāi)始重拳打擊大灣區(qū)樓市。

深圳針對(duì)學(xué)區(qū)房，重提“大學(xué)區(qū)制”，廣州黃埔關(guān)閉人才閥門，東莞加碼調(diào)控，堵死空缺，惠州、珠海、佛山等多城同步提高房貸利率……

很多讀者很迷茫，問(wèn)我大灣區(qū)樓市接下來(lái)怎么走，買房時(shí)機(jī)又在何時(shí)？今天子木一篇文章幫大家進(jìn)行全面梳理、分析。

先從大灣區(qū)的東部開(kāi)始，深圳、東莞、惠州，然后是大灣區(qū)的西部，廣州、佛山、中山、珠海。

1

深圳

最近小虎問(wèn)我，深圳中介這行，還有前途嗎？

我跟他說(shuō)，前途是有的，但是得熬，也可以去其他城市，拼拼運(yùn)氣。

深圳自從出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，每況愈下，成交量連續(xù)大幅下跌。

7月深圳二手房成交跌至2557套，預(yù)計(jì)8月份能跌破2000套，打破近年（去年2月疫情除外）歷史新低。

大多數(shù)中介門店，連續(xù)3個(gè)月“0成交”，爆發(fā)“關(guān)店潮”。

到現(xiàn)在為止，整個(gè)深圳，大約消失了10%的店鋪，剩下中介也在痛苦邊緣掙扎。

小虎說(shuō)，這波中介離職潮，可能是歷史上最嚴(yán)重的。

3個(gè)月時(shí)間，店里20多位老人，剩下6位。

新房市場(chǎng)，曾經(jīng)全民“打新”“搶房”的熱鬧景象，也在加速退散，要不是有“倒掛”概念，估計(jì)要比二手房市場(chǎng)還涼。

樓市就是這樣，買漲不買跌，市場(chǎng)冷靜后，觀望的人會(huì)越來(lái)越多，今年年底，深圳樓市會(huì)陷入真正意義上的，“寒冬”。

很多人問(wèn)我，深圳樓市何時(shí)復(fù)蘇。

今年肯定沒(méi)戲了，明年也會(huì)持續(xù)橫盤，最起碼要等到2023年了。具體還要看“二手房指導(dǎo)價(jià)”的實(shí)施情況。

我認(rèn)為，接下來(lái)深圳二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)成為常態(tài)，放開(kāi)的可能性幾乎為0。

深圳是中國(guó)為數(shù)不多，完全“脫離”房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的城市。

如果房?jī)r(jià)上漲，受惠的基本都是炒房客和二手房業(yè)主。于情于理，深圳沒(méi)有動(dòng)力解除限制。

二手房指導(dǎo)價(jià)，最大的殺傷力，并不是買賣層面的搏殺，而是“金融限制”。

小虎說(shuō)，深圳需求很足，買房的人也很多，但是門檻太高了。大家想繞過(guò)政策，做雙合同，但銀行只按照“指導(dǎo)價(jià)”放款。

800萬(wàn)的房子，之前三成首付，是240萬(wàn)，但指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，房子必須按640萬(wàn)交易，首付三成就變成了，192萬(wàn)，買家多掏了近112萬(wàn)。

至于買房建議，如果有按指導(dǎo)價(jià)出手的打折房源，可以“撿漏”。

畢竟冷市下，資金斷裂、拋盤離手的二手房不在少數(shù)，其次是倒掛力度較大的新盤，該打新繼續(xù)打新。

不過(guò)，別指望深圳房?jī)r(jià)會(huì)一夜回到解放前，深圳畢竟還是供需嚴(yán)重失衡的城市，現(xiàn)在政府幫助買家搶空間，自己心里要有一桿秤。

2

惠州

要說(shuō)大灣區(qū)房?jī)r(jià)上漲最瘋的，莫過(guò)于惠州。

去年年底，惠州開(kāi)始跟著深圳熱啟動(dòng)，漲了一大輪，而后深圳凍結(jié)，深圳買家投資受阻，開(kāi)始在周邊城市一頓亂買，惠州臨深房?jī)r(jià)直接漲到2萬(wàn)+。

到頭來(lái)，可以總結(jié)為：

深圳漲，惠州漲，深圳跌，惠州漲。

原因很簡(jiǎn)單，一腳油門，好幾萬(wàn)的價(jià)差，誘惑性太大，讓人眼饞。

惠州的價(jià)值，是穩(wěn)定的，作為深圳的超級(jí)衛(wèi)星城，在軌道交通建好后，會(huì)幫深圳疏解一大批的剛需住房需求。

這就是傳統(tǒng)意義上的，“睡城價(jià)值”。

但指望惠州成為產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，起碼等到10-15年以上。如果有人跟你說(shuō)，惠州這個(gè)地段因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)好，所以值得買(300785,股吧)，想都不用想，直接回他個(gè)“騙子”。

這種價(jià)值邏輯，是惠州買房選地段的基礎(chǔ)。

惠州最有投資性的物業(yè)，一類是金山湖新城，這邊將匯集全惠州配套的塔尖資源，主要體現(xiàn)在，全惠州有錢人改善需求的爆發(fā)，屬于惠州的“未來(lái)價(jià)值”。

二類就是深圳客最喜歡的臨深片區(qū)，有價(jià)差效應(yīng)，基本按照跟深圳的“距離”，梯度劃分。

但現(xiàn)在這幾個(gè)地方，價(jià)格都非常高了。

尤其臨深片區(qū)，軌道交通等大型基建的利好，基本已經(jīng)被透支了，屬于高位。

最重要的是，惠州首套房貸利率已經(jīng)上升至6.8%左右，這個(gè)夢(mèng)幻數(shù)值，全國(guó)第一梯隊(duì)。

惠州剛被約談完，如果利率遏制不住需求，還會(huì)出現(xiàn)更大型的政策。但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，惠州一直都不出限購(gòu)政策。

為什么？

主要是惠州庫(kù)存太大，大亞灣那邊的房子，密密麻麻，如果長(zhǎng)期冷淡，會(huì)出現(xiàn)炒房客踩踏逃離現(xiàn)象。如果像北三縣一樣出臺(tái)“社保限購(gòu)”，樓市直接就砸崩了。

至于購(gòu)房建議，此階段高位勿入。

預(yù)計(jì)要深度回調(diào)很長(zhǎng)時(shí)間，明年也不見(jiàn)得好。預(yù)計(jì)年底會(huì)出現(xiàn)“撿漏盤”，如果實(shí)在想投資，可以關(guān)注臨深二手房。

3

東莞

東莞是近一年來(lái)，大灣區(qū)中，被政策打擊最嚴(yán)重的城市。

道理不難理解，東莞是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，又是深圳的超級(jí)衛(wèi)星城，長(zhǎng)期承接深圳外溢的產(chǎn)業(yè)和人口居住需求。

房地產(chǎn)價(jià)值，多重疊加，要比惠州強(qiáng)一個(gè)level。

東莞，是全國(guó)去年房?jī)r(jià)漲幅第一的城市，從去年到今年，東莞的房?jī)r(jià)漲幅又達(dá)到了30%左右，平均房?jī)r(jià)2萬(wàn)左右，高的已經(jīng)跳到了4-5萬(wàn)元每平米，直追深圳。

所以剛剛，中央出臺(tái)“莞八條”，進(jìn)行定向打擊：

1、增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年

2、建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)

3、熱點(diǎn)住宅樓盤限售期5年

這三條可謂條條致命。

當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V子木，調(diào)控當(dāng)天深夜，很多業(yè)主開(kāi)始詢問(wèn)掛售，下調(diào)上百萬(wàn)的房源也不少。

接下來(lái)，東莞樓市基本可以按照深圳的路數(shù)，進(jìn)行推演。高位凍結(jié)，買賣雙方深度博弈。

至于買房建議，也可以參考深圳。

4

廣州

對(duì)于大灣區(qū)樓市，我一直都劃分為兩部分來(lái)研究。

首先是東部片區(qū)，以深圳為首，帶動(dòng)?xùn)|莞、惠州，其次是西部片區(qū)，以廣州為首，帶動(dòng)佛山、中山、珠海。

其實(shí)在去年下半年，深圳啟動(dòng)后，我就對(duì)整個(gè)大灣區(qū)樓市進(jìn)行全方面的推理，東部片區(qū)上漲后，西部片區(qū)必然會(huì)迎來(lái)上漲。

因?yàn)橹灰?gòu)房邏輯不變，買房需求存在，“板塊輪動(dòng)“原理，就會(huì)一直起作用。

那時(shí)候我建議西部讀者，快速上車，基本都抄了底。

年后，西部需求還沒(méi)怎么大量釋放，就遇到了大調(diào)控，被扼殺在了“半山腰”。

所以整體來(lái)講，房?jī)r(jià)還未透支，整體性價(jià)比，要比東部城市高的多。

拿廣州來(lái)講，一連串政策打擊，但天河、白云、荔灣、黃埔等區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段盤，價(jià)格分文不降，甚至還逆勢(shì)而上。

廣州釋放最充分的是天河、黃埔和南沙，這幾個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲幅度最高。

需求釋放，二手房就別買了，屬于追高。尤其是黃埔最近對(duì)人才購(gòu)房進(jìn)行限制，進(jìn)行反炒房打擊，行情會(huì)歇一歇。

但這幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，新房可以繼續(xù)跟入，畢竟有限價(jià)因素在，政府幫你壓價(jià)格，有紅利可以套。

整體來(lái)看，需求存在，行情不滅。接下來(lái)，板塊輪動(dòng)，會(huì)讓需求在二級(jí)區(qū)域補(bǔ)漲，比如荔灣、海珠、白云、番禺等區(qū)域。

這些區(qū)域無(wú)論是新房還是二手房，當(dāng)下都可以上車。

廣州房地產(chǎn)價(jià)值是恒定的，10年人口流入量近600萬(wàn)人，全國(guó)排名第二，今年上半年，廣州GDP達(dá)到13101.9億元，超過(guò)重慶近200億元，穩(wěn)居全國(guó)第四。

這些數(shù)據(jù)底子，撐住現(xiàn)在的房?jī)r(jià)非常輕松。當(dāng)然廣州面積大，未來(lái)分化會(huì)更劇烈，大家一定要圍繞著一二級(jí)區(qū)域買房。

5

佛山

要說(shuō)廣州樓市，被政策攔在了半山腰，那么佛山更慘，直接被扼殺在搖籃里。

今年廣州被打擊后，佛山馬上開(kāi)始起勢(shì)。

然而因?yàn)橄拶?gòu)漏洞較大，一時(shí)間，全國(guó)各地投資客大量涌入，炒作氛圍激進(jìn)，然后經(jīng)媒體放大，引起高層注意。

當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)朋友說(shuō)，佛山已經(jīng)被內(nèi)部約談，收緊了口子，主要表現(xiàn)在信貸調(diào)控。

利率大幅飆升，目前很多銀行，首套房貸利率，破7%。四大行中的工行，甚至將首套組合貸利率上調(diào)至7.35%！

二手房放貸更難，大部分銀行不接受20年以上樓齡房貸業(yè)務(wù)，建行雙外人士5成首付，還有的，對(duì)樓梯房不放貸，個(gè)體戶不放貸，離異單身雙外不放貸……

中行，一二手房，直接停貸。

整體來(lái)看，佛山房?jī)r(jià)相對(duì)于同級(jí)別的東莞，房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)還是非常大的，尤其是臨廣板塊，屬于整個(gè)大灣區(qū)的“價(jià)值洼地”。

然而信貸限制，讓這些機(jī)會(huì)大幅縮水，這也是佛山堅(jiān)守房?jī)r(jià)調(diào)控的信心。

但價(jià)值總會(huì)暴露，佛山房?jī)r(jià)上漲只是時(shí)間問(wèn)題，如果你能拿到低息貸款，就趕緊上車。

6

中山

這個(gè)城市我講過(guò)很多次，概念不足，也不是大灣區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

唯一的房地產(chǎn)價(jià)值，就是深中通道。

但這個(gè)板塊，已經(jīng)被深圳買家炒了好幾輪了，透支了很多。

剛需接下來(lái)可以買，投資盡量不要入場(chǎng)。

7

珠海

珠海，是近兩年比較火的城市。

它是大灣區(qū)，唯一一個(gè)不跟隨東西部龍頭，能走出獨(dú)立行情的城市。

這是因?yàn)橹楹Ｗ陨砀拍钭銐?，?guó)家給的紅利政策比較多。買家不單是大灣區(qū)購(gòu)房者，更多是全國(guó)人口。

相對(duì)于大灣區(qū)其他城市，它還有一層概念，就是旅居和養(yǎng)老。

而對(duì)于全國(guó)，三亞準(zhǔn)入門檻太高，威海、南海等旅居城市，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)薄弱，不受國(guó)家政策照顧，均已開(kāi)啟大跌模式。

這時(shí)候珠海作為大灣區(qū)城市，又是經(jīng)濟(jì)開(kāi)放特區(qū)，自然最受關(guān)注。

去年，珠海疫情之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始緩幅上漲，今年年后開(kāi)始大漲，年中因?yàn)樵庥鲆咔椋瑯鞘袝和！?/p>

其實(shí)5月份的時(shí)候，就已經(jīng)開(kāi)始偷偷跟著廣州進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控主要手段依舊是信貸調(diào)控，4月份最低利率在5%左右，而現(xiàn)在，最高利率已經(jīng)破7%。

大部分房貸利率在5.75-6.0%左右。

至于地段，橫琴6萬(wàn)/平米的房?jī)r(jià)，已經(jīng)處于高位震蕩周期，房?jī)r(jià)被透支，需要時(shí)間回調(diào)；高新北圍走的是深珠通道概念，3萬(wàn)多的價(jià)格，透支許多。

目前可買的區(qū)域還是以西部為主。

今年是房地產(chǎn)重調(diào)控大年，下半年會(huì)出現(xiàn)“投資荒”，所以國(guó)慶之后，珠海還會(huì)有一輪行情，屆時(shí)利率肯定還會(huì)上調(diào)。

如果有投資需求，國(guó)慶左右依然是不錯(cuò)的機(jī)會(huì)窗口。

珠海跟惠州一樣，很難限購(gòu)。

國(guó)家既然花這么大功夫投資珠海，必然想讓珠海發(fā)揮出大灣區(qū)樞紐的作用，而珠海目前最缺的，就是人口。

如果限購(gòu)，人口斷然是進(jìn)不來(lái)的，這又違背了初衷。

對(duì)于大灣區(qū)其他城市，比如江門、肇慶，以及更偏遠(yuǎn)的城市，有且只有自住價(jià)值。

以上，就是我對(duì)大灣區(qū)樓市的整體分析。

大灣區(qū)作為中國(guó)龍頭城市群，接下來(lái)肯定會(huì)響應(yīng)政策，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行嚴(yán)打，進(jìn)入一定時(shí)間的“休憩期”。

我認(rèn)為這是好事，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，需要一定的“限度”，如果被高凈值人群一味炒高，遠(yuǎn)超剛需收入增長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買力斷層。

這對(duì)于整個(gè)城市群的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口流入都是遏制的。

當(dāng)然，“休憩期”不會(huì)太長(zhǎng)，作為中國(guó)人口流入最多，經(jīng)濟(jì)規(guī)模龐大的城市群，房地產(chǎn)供需本身存在矛盾，長(zhǎng)期來(lái)看，依舊沒(méi)有問(wèn)題。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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