大灣區(qū)房產(chǎn)百事通陳彬：逃離內(nèi)卷追趕城市紅利大灣區(qū)深中通道未來價值凸顯

來源：智能家居時間：2021-06-24 11:20

雖然2021剛過半，但國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施已超200多項，深處“漩渦”中心的深圳，5月更是亮出新招，在二手房指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上再上一層新房指導(dǎo)價“枷鎖”，并實行精裝修價格梯度，力圖多方位限制新房可能的價格異常；同時發(fā)布入戶規(guī)定意見征求稿，提高入戶門檻，從人口端為房市降溫。

然而，這些舉措也讓買房這件難事變得更加復(fù)雜，新剛需群體因為金融杠桿被壓低，上車難度直接拉高一個層級；有一定資金儲備的，匆匆入場畏懼高位接盤，持幣而觀又害怕錯過時機；已形成的房價“鴻溝”無法被填平，早購房享受到的城市發(fā)展紅利，晚上車的后來者只能羨慕嫉妒恨，唯有聰明的房產(chǎn)“獵手”才能瞄上大灣區(qū)發(fā)展帶來的彎道超車契機。

前海發(fā)展輻射大灣區(qū) 深中通道被強勢看好

2019年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確，粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市等，將在國家發(fā)展大局中占據(jù)重要戰(zhàn)略地位。

其中連通深圳和中山的深中通道備受矚目，不僅是因為它貫穿東西，能夠有效提升大灣區(qū)整體圈形輻射發(fā)展效率，更是因為深中通道直接對接深圳乃至大灣區(qū)的核心CBD地帶—前海。

關(guān)注深圳的人不難發(fā)現(xiàn)，深圳的核心發(fā)展思路離不開一個方向—向西發(fā)展，從最早連接香港，以國貿(mào)大廈為核心的羅湖被視為首個深圳CBD，到憑借金融出挑接過接力棒的福田CBD，再到大批科技企業(yè)進駐，“粵海街道辦”含金量凸顯的南山CBD，成為國家重點建設(shè)項目“自由貿(mào)易區(qū)”的蛇口，再到如今在粵港澳大灣區(qū)中承擔重要責任的前海，直接對標曼哈頓，將深圳帶入全新的前海CBD時代。

曾幾何時蛇口被“嫌棄”為破落的小港口，南山被認為全是工廠，到如今幾乎是深圳房價最高的地區(qū)，變化之快，令人咋舌。

當南山、蛇口的區(qū)域紅利已經(jīng)被瓜分殆盡，前海也在帶動著寶安的高走，但其政策紅利及發(fā)展機遇不僅仍有空間，更可通過大灣區(qū)輻射更大區(qū)域。截至目前，前海CBD已經(jīng)吸引了包括萬科、世茂、華潤、招商、卓越、香江等知名開發(fā)商進駐，大量五星級寫字樓正在肉眼可見地崛起建設(shè)，數(shù)十萬的高質(zhì)量人群正在等待著在這片土地上發(fā)揮能力、揮灑汗水，能夠帶來的產(chǎn)業(yè)、人口、發(fā)展紅利尚可追趕。

有著7年從業(yè)經(jīng)驗，被譽為“大灣區(qū)房產(chǎn)百事通”的陳彬分享到：“背靠大灣區(qū)、前海發(fā)展趨勢，深中通道的未來價值值得被長期看好?！?/p>

從2小時到20分鐘深中通道縮短的不止是時間

深圳到中山的跨江通道（深中通道）是國家重大工程項目，也是粵港澳大灣區(qū)的重要交通樞紐，全長約24公里，設(shè)東、西兩座人工島以及6.85公里海底隧道，項目按100公里/小時的高速公路標準設(shè)計，雙向8車道，2016年開建，計劃于2024年建成通車，近期正在緊鑼密布地安裝沉管隧道。

曾經(jīng)從深圳到中山，需要經(jīng)過廣深沿江高速、南沙大橋等高速路段，長達2小時以上的車程。但3年后深中通道開通，意味著通行時間將縮短為20分鐘，實現(xiàn)一次大提速。這也讓深圳工作、中山生活有望成為不少人將來的日常。

陳彬介紹到：對比龍崗，雖然地處深圳，但房價已經(jīng)飆升到6萬以上，前海上班的年輕人、剛需客只能望房而嘆，即使勉強上車也有著巨大的還貸壓力，生活質(zhì)量低，同時通勤時間不低于1.5個小時，如果再加上上班高峰期堵車因素，需要經(jīng)過本就車輛密集的羅湖、福田、南山才能到達前海，通勤難度更高。而另一邊的中山，房價仍處在價值洼地，隨著深中通道的開通，整體通勤時間可以控制在30分鐘～1小時，壓力更小、效率更高。

按照深圳和中山政府公開的交通信息，未來將有500輛快線巴士專門服務(wù)深中兩地通勤，加上部分企業(yè)設(shè)置班車，預(yù)計早晚高峰期可以輸送6～9萬人。

而對比東莞、惠州等地，已經(jīng)在考慮深圳周邊建倉的購房者而言，中山的優(yōu)勢在于：1、借由深中通道，地處粵港澳大灣區(qū)的核心地區(qū)，三大自貿(mào)區(qū)中心，火炬開發(fā)區(qū)、翠亨新區(qū)正在爭取納入自貿(mào)區(qū)的擴區(qū)范圍，區(qū)域發(fā)展前景好；2、通勤有優(yōu)勢；3、二手房不限購，同時沒有惠州那樣的限三（購房滿三年才能出售）政策，可以隨時買賣；4、投資價值高，目前房價多在1萬左右，而東莞、惠州經(jīng)歷輪動后房價已偏高，且東莞進入橫盤階段，較難有突破，惠州因地廣人稀，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的情況。

此外，中山自身條件也足夠優(yōu)越，一直是國內(nèi)外聞名的宜居城市，民眾生活幸福指數(shù)高，居住條件好。數(shù)據(jù)顯示，2010年中山常住人口約312萬，2020年增長到442萬，凈增人口130萬，增速達到42%，僅次于廣州、深圳的人口增速是廣東省內(nèi)最具人口活力的城市之一。目前中山已經(jīng)吸引到華潤、萬科、華僑城、寶龍、香港等多方面實力資方的產(chǎn)業(yè)投資，未來地鐵、高鐵等交通的建設(shè)完成也將再次為這座城市的生活便利程度加碼。

陳彬還特別提到，中山優(yōu)秀的教育資源也特別值得剛需購房者考慮，不少年輕家長已經(jīng)意識到深圳等一線城市內(nèi)卷壓力對孩子的影響，寧做“雞頭”不當“鳳尾”的思想，更容易入手到的學區(qū)房也成為做選擇的關(guān)鍵。

對于中山未來房價的變化，陳彬認為會有以下幾個時期：1、1.4～1.8W，廣州大漲后輪動階段；2、1.7～2.2W，二線城市漲完后，全國樓市進入靜淡期；3、2.0～2.6W，深中通道即將通車，市場情緒高漲，剛需入場，預(yù)計出現(xiàn)在2023年；4、2.5～3W+，2024年深中通道正式通車，熱錢進場，配套逐漸完善，基本面上升；5、全面3W+，入住率提升，深莞穗下一輪行情啟動。只要把握好入場時間，剛需可以提前吸納紅利，把握好出場時間，投資也能收益良多。

中山購房防踩坑百事通支招百難解

中山購房雖然前景好，但也不能一股腦就扎進去，還是需要多方考量和學會一些不踩坑的技巧。

大灣區(qū)房產(chǎn)百事通陳彬給出的建議是：具體選擇中山鎮(zhèn)區(qū)時，第一階梯是靠近深中通道的火炬開發(fā)區(qū)、馬鞍島、東區(qū)、岐江新城，第二階梯是港口鎮(zhèn)、西區(qū)、南朗鎮(zhèn)，其他鎮(zhèn)區(qū)不做建議。選擇開放商時，應(yīng)以有實力、有知名度的為主，如萬科、保利、雅居樂、招商、大信，其中萬科環(huán)境、配套比較好，目前入住率和租金表現(xiàn)較好，而且入小區(qū)就有足球場和高爾夫球場，長遠來看也是優(yōu)秀的賣點。

除地段以外，選房時景觀、陽臺視野也很重要，同時需要擯棄房屋硬傷，建議靠近路一側(cè)的不要，槽鋼層不要，容易出現(xiàn)漏水情況，整體超過34、35層的樓房可能出現(xiàn)層高不足的情況，也可以盡量避免。同樣的面積下，3房會比2房好，優(yōu)先3房選擇。購房名額方面，考慮45歲左右年齡段購入，貸款20年，首付3成，和年輕人購買杠桿獲益相差不大，可以考慮使用爸媽名額。

在簽訂合同方面，陳彬建議，如果是新房，需重點查證開放商的五證（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《上平方預(yù)售許可證》）兩書（《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，需要對開放商實力和身份背景進行了解，多詢問周邊價格，確認個人征信和經(jīng)濟能力，避免定金陷阱、搶房陷阱等。如果是二手房合同，則有7個注意事項：1、需進行房屋查檔，確認房屋是否有查封、抵押、欠款等情況；2、要注明沒有發(fā)生過非自然死亡事件（此房非兇宅）；3、不能漏水，要真實注明；4、不能有白蟻隱患；5、如出現(xiàn)購買期間限購、購買期間限售、購買期間限貸的情況，雙方協(xié)商可退還定金；6、貸款不通過，可配合多做幾個銀行；7、交易過程中如因政策變化，稅費變動，需參考國家規(guī)定，規(guī)范責任在買賣雙方。

精挑細選不踩坑，才能坐上風口乘風起。隨粵港澳大灣區(qū)的聯(lián)動發(fā)展，未來中山也必將像東莞、惠州一樣進入限購和橫盤時代，但只要能夠換位成最早上車的那一批人，那任何變化都能成為喜訊。

（責任編輯：劉暢）