今年上半年，粵港澳大灣區(qū)的局部土地市場分外亮眼。由于廣州舊改加速，多家房企新獲得舊改項目，而在招拍掛土地市場，高溢價地塊也不斷出現，上半年成交量達到高點，尤其是深莞惠三市，成交量是2019年同期的2.44倍。

相比之下，住宅交易市場則顯得冷清了許多。一方面深圳、東莞因為房地產市場火熱而受到嚴控；另一方面，江門、惠州放松落戶政策對市場影響有限。在業(yè)內人士看來，隨著產業(yè)向性價比更高的區(qū)域轉移，資金、人口也將隨之轉向。無論是土地市場，還是住宅市場，未來粵港澳大灣區(qū)9城的分化仍將加劇。

6月9城成交58宗宅地，多城成交處于高位

自2019年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，大灣區(qū)的利好不斷。5月15日，中國人民銀行等4部門推出26條金融措施支持粵港澳大灣區(qū)建設。在今年兩會上，粵港澳大灣區(qū)已連續(xù)四次被寫入政府工作報告。與此同時，大灣區(qū)也成為房企的重倉之地。

截至去年底，世茂土地儲備最多區(qū)域就位于粵港澳大灣區(qū)，接近4000億元的貨值。而碧桂園已獲取或潛在的權益可售資源合計2.4萬億元，在粵港澳大灣區(qū)就占6317億元。

今年上半年，粵港澳大灣區(qū)房地產市場最為明顯的特征是土地集中放量，多城推出優(yōu)質地塊，區(qū)域土拍熱度持續(xù)。

據保利投顧研究院監(jiān)測數據顯示，2020年上半年，粵港澳大灣區(qū)9城（廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門）共成交200宗宅地，規(guī)劃建面達2958萬平方米，同比增長65%。

其中，廣佛肇（廣州、佛山、肇慶）、深莞惠（深圳、東莞、惠州）上半年的成交量均達到2018年以來半年度成交峰值，高溢價地塊不斷拍出。深莞惠上半年成交量是2019年同期的2.44倍。相比之下，珠中江（珠海、中山、江門）上半年土地成交表現則較為穩(wěn)定。

值得關注的是，6月土地市場更為火熱。據保利投顧研究院監(jiān)測數據顯示，6月粵港澳大灣區(qū)9城共成交58宗宅地，規(guī)劃建面達1038萬平方米，同比翻倍，環(huán)比增長83%，為2019年以來月度成交高峰。

分城市看，東莞量價齊飆,宅地成交11宗、規(guī)劃建面225萬平方米，位列9城土拍總量之首，是成交次高峰106萬平方米（2018年8月）的2.1倍,整體溢價率30%，塘廈等地塊樓面價接近新房價。國鐵保利以66億元競得巨無霸虎門TOD地塊，總價、面積雙雙破東莞土拍紀錄。

而惠州成交量緊隨東莞其后，住宅用地成交13宗、規(guī)劃建面206萬平方米。中海、華潤置地、佳兆業(yè)、星河等房企落子。華潤置地以總價27.19億元拿下惠城區(qū)鹿江瀝南岸商住地塊，樓面地價近8000元/平方米，刷新近年惠州樓面單價紀錄。

溢價率最高達100%，佛山、東莞地市熱度高

值得關注的是，上半年，國企及頭部房企在粵港澳大灣區(qū)發(fā)力總價高的地塊，其中，廣船、深圳地鐵、保利、中海、中交以及恒大均有斬獲。

據保利投顧研究院發(fā)布的2020上半年大灣區(qū)Top10總價排行榜中，廣州上榜4宗、佛山3宗、深圳2宗、東莞1宗。前三名分別為龍光獲得的深圳前海地塊116億元、中信泰富和廣船聯合體獲得的廣州荔灣廣船一期地塊82億元、越秀獲得的廣州番禺漢溪大道北地塊總價75億元。

   上半年大灣區(qū)9城總價TOP10地塊排名

數據來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理

同時，從高溢價率上也可以看到房企競價熱情高漲。保利投顧研究院發(fā)布的大灣區(qū)溢價率Top10門檻為47%，佛山、東莞各占5宗，土地市場熱度較高。尤其是陽光城、卓越、佳兆業(yè)、龍光等中型房企競價積極。其中，佛山順德陳村華陽路東側地塊被陽光城以100%的溢價率拿下。

相比之下，作為一線城市的廣州土地市場熱度不及佛山、東莞。6月，廣州與江門地塊多為底價成交。

另據中指研究院的數據顯示，今年1-6月，廣州住宅用地成交樓面均價為12860元/平方米，同比下滑13%。今年上半年，廣州整體價格走勢相對穩(wěn)定，最高成交樓面價格為47616元/平方米，多數地塊成交樓面價在1.5萬元/平方米以下。

對于粵港澳大灣區(qū)市場的冷熱不均，中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，廣深科技創(chuàng)新走廊以及廣深交會區(qū)域吸引了很多粵港澳大灣區(qū)的企業(yè)。其中深莞惠的發(fā)展動力更大，尤其是東莞的性價比更高。

謝逸楓進一步解釋稱，目前很多房企都到東莞片區(qū)去拿地，主要是因為東莞片區(qū)地鐵輕軌線連成一片，引進高端產業(yè)非?？焖?，尤其是人口增長非?？臁１热缟钲诤芏喔叨酥圃鞓I(yè)、科技信息產業(yè)都在向東莞轉移，其中華為就把企業(yè)遷到東莞。東莞地價成本、建成成本、稅收成本，要比一線城市便宜好幾倍，而且土地供應量相對充足。

住宅交易火不過土地市場，城市分化或將加劇

相比土地市場，在疫情沖擊下，大灣區(qū)9城的住宅交易則顯得冷清了許多。據保利投顧研究院數據顯示，今年上半年，粵港澳大灣區(qū)9城商品住宅成交面積2559萬平方米，同比下降19%。其中深莞惠同比降幅最小，為12%；廣佛肇、珠中江兩個區(qū)域同比降幅約20%，廣佛肇成交規(guī)模逐年下降。

而在6月，三大區(qū)域走勢更是出現分歧，東莞為代表的環(huán)深熱度同環(huán)比飆升，珠中江半年節(jié)點表現疲軟。其中廣州6月商品住宅供應和需求同比增速分別為72%、1%，成交勉強持平同期，被供應遠遠“甩在身后”。

事實上，粵港澳大灣區(qū)房地產市場不平衡，早在4月就有預警。4月27日，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報告顯示，大灣區(qū)房價出現結構性上漲。僅深圳和東莞近期出現房價顯著上漲，而在其鄰近的城市中，在此前三個月內，廣州房價累計下跌1.23%，中山、佛山房價也有所下跌。

對于未來粵港澳大灣區(qū)的市場，謝逸楓認為，因為大灣區(qū)規(guī)劃會分階段進行，可能至少在10年到15年之間大灣區(qū)規(guī)劃才能逐漸落實，在此期間，房產市場也是持續(xù)的利好。

不過，謝逸楓也表示，從目前的供求關系、政策、房價、土地供求量、人口增長來看，大灣區(qū)的城市分化或再加劇，而且是加深、加強。原因很簡單，一個城市發(fā)展第一看產業(yè)，第二看人口，第三看GDP，第四看資金，第五看發(fā)展規(guī)劃。目前大灣區(qū)這個9個城市中，發(fā)展勢頭比較好，第一是深圳、廣州，第二個是東莞、佛山，其他就是珠海。所剩四個城市發(fā)展都是非常緩慢。由此判斷未來大灣區(qū)的城市格局的分化會不斷加劇。

保利投顧研究院分析人士則認為，在土地市場，多城經歷了6月以及上半年的集中放量后，7月市場將有所放緩，整體掛牌量明顯減少。此外，由于深莞市場熱度過高被政府出手調控，預期后市趨于冷靜。而江肇后市供應增加，將以理性定價換取市場份額。

來源：新京報

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