今年上半年，粵港澳大灣區(qū)的局部土地市場(chǎng)分外亮眼。由于廣州舊改加速，多家房企新獲得舊改項(xiàng)目，而在招拍掛土地市場(chǎng)，高溢價(jià)地塊也不斷出現(xiàn)，上半年成交量達(dá)到高點(diǎn)，尤其是深莞惠三市，成交量是2019年同期的2.44倍。

相比之下，住宅交易市場(chǎng)則顯得冷清了許多。一方面深圳、東莞因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)火熱而受到嚴(yán)控；另一方面，江門(mén)、惠州放松落戶(hù)政策對(duì)市場(chǎng)影響有限。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)向性?xún)r(jià)比更高的區(qū)域轉(zhuǎn)移，資金、人口也將隨之轉(zhuǎn)向。無(wú)論是土地市場(chǎng)，還是住宅市場(chǎng)，未來(lái)粵港澳大灣區(qū)9城的分化仍將加劇。

6月9城成交58宗宅地，多城成交處于高位

自2019年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，大灣區(qū)的利好不斷。5月15日，中國(guó)人民銀行等4部門(mén)推出26條金融措施支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。在今年兩會(huì)上，粵港澳大灣區(qū)已連續(xù)四次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。與此同時(shí)，大灣區(qū)也成為房企的重倉(cāng)之地。

截至去年底，世茂土地儲(chǔ)備最多區(qū)域就位于粵港澳大灣區(qū)，接近4000億元的貨值。而碧桂園已獲取或潛在的權(quán)益可售資源合計(jì)2.4萬(wàn)億元，在粵港澳大灣區(qū)就占6317億元。

今年上半年，粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為明顯的特征是土地集中放量，多城推出優(yōu)質(zhì)地塊，區(qū)域土拍熱度持續(xù)。

據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，粵港澳大灣區(qū)9城（廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門(mén)）共成交200宗宅地，規(guī)劃建面達(dá)2958萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65%。

其中，廣佛肇（廣州、佛山、肇慶）、深莞惠（深圳、東莞、惠州）上半年的成交量均達(dá)到2018年以來(lái)半年度成交峰值，高溢價(jià)地塊不斷拍出。深莞惠上半年成交量是2019年同期的2.44倍。相比之下，珠中江（珠海、中山、江門(mén)）上半年土地成交表現(xiàn)則較為穩(wěn)定。

值得關(guān)注的是，6月土地市場(chǎng)更為火熱。據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月粵港澳大灣區(qū)9城共成交58宗宅地，規(guī)劃建面達(dá)1038萬(wàn)平方米，同比翻倍，環(huán)比增長(zhǎng)83%，為2019年以來(lái)月度成交高峰。

分城市看，東莞量?jī)r(jià)齊飆,宅地成交11宗、規(guī)劃建面225萬(wàn)平方米，位列9城土拍總量之首，是成交次高峰106萬(wàn)平方米（2018年8月）的2.1倍,整體溢價(jià)率30%，塘廈等地塊樓面價(jià)接近新房?jī)r(jià)。國(guó)鐵保利以66億元競(jìng)得巨無(wú)霸虎門(mén)TOD地塊，總價(jià)、面積雙雙破東莞土拍紀(jì)錄。

而惠州成交量緊隨東莞其后，住宅用地成交13宗、規(guī)劃建面206萬(wàn)平方米。中海、華潤(rùn)置地、佳兆業(yè)、星河等房企落子。華潤(rùn)置地以總價(jià)27.19億元拿下惠城區(qū)鹿江瀝南岸商住地塊，樓面地價(jià)近8000元/平方米，刷新近年惠州樓面單價(jià)紀(jì)錄。

溢價(jià)率最高達(dá)100%，佛山、東莞地市熱度高

值得關(guān)注的是，上半年，國(guó)企及頭部房企在粵港澳大灣區(qū)發(fā)力總價(jià)高的地塊，其中，廣船、深圳地鐵、保利、中海、中交以及恒大均有斬獲。

據(jù)保利投顧研究院發(fā)布的2020上半年大灣區(qū)Top10總價(jià)排行榜中，廣州上榜4宗、佛山3宗、深圳2宗、東莞1宗。前三名分別為龍光獲得的深圳前海地塊116億元、中信泰富和廣船聯(lián)合體獲得的廣州荔灣廣船一期地塊82億元、越秀獲得的廣州番禺漢溪大道北地塊總價(jià)75億元。

   上半年大灣區(qū)9城總價(jià)TOP10地塊排名

數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院監(jiān)測(cè)整理

同時(shí)，從高溢價(jià)率上也可以看到房企競(jìng)價(jià)熱情高漲。保利投顧研究院發(fā)布的大灣區(qū)溢價(jià)率Top10門(mén)檻為47%，佛山、東莞各占5宗，土地市場(chǎng)熱度較高。尤其是陽(yáng)光城、卓越、佳兆業(yè)、龍光等中型房企競(jìng)價(jià)積極。其中，佛山順德陳村華陽(yáng)路東側(cè)地塊被陽(yáng)光城以100%的溢價(jià)率拿下。

相比之下，作為一線(xiàn)城市的廣州土地市場(chǎng)熱度不及佛山、東莞。6月，廣州與江門(mén)地塊多為底價(jià)成交。

另?yè)?jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，廣州住宅用地成交樓面均價(jià)為12860元/平方米，同比下滑13%。今年上半年，廣州整體價(jià)格走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，最高成交樓面價(jià)格為47616元/平方米，多數(shù)地塊成交樓面價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以下。

對(duì)于粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)的冷熱不均，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，廣深科技創(chuàng)新走廊以及廣深交會(huì)區(qū)域吸引了很多粵港澳大灣區(qū)的企業(yè)。其中深莞惠的發(fā)展動(dòng)力更大，尤其是東莞的性?xún)r(jià)比更高。

謝逸楓進(jìn)一步解釋稱(chēng)，目前很多房企都到東莞片區(qū)去拿地，主要是因?yàn)闁|莞片區(qū)地鐵輕軌線(xiàn)連成一片，引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)非?？焖?，尤其是人口增長(zhǎng)非常快。比如深圳很多高端制造業(yè)、科技信息產(chǎn)業(yè)都在向東莞轉(zhuǎn)移，其中華為就把企業(yè)遷到東莞。東莞地價(jià)成本、建成成本、稅收成本，要比一線(xiàn)城市便宜好幾倍，而且土地供應(yīng)量相對(duì)充足。

住宅交易火不過(guò)土地市場(chǎng)，城市分化或?qū)⒓觿?/p>

相比土地市場(chǎng)，在疫情沖擊下，大灣區(qū)9城的住宅交易則顯得冷清了許多。據(jù)保利投顧研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，粵港澳大灣區(qū)9城商品住宅成交面積2559萬(wàn)平方米，同比下降19%。其中深莞惠同比降幅最小，為12%；廣佛肇、珠中江兩個(gè)區(qū)域同比降幅約20%，廣佛肇成交規(guī)模逐年下降。

而在6月，三大區(qū)域走勢(shì)更是出現(xiàn)分歧，東莞為代表的環(huán)深熱度同環(huán)比飆升，珠中江半年節(jié)點(diǎn)表現(xiàn)疲軟。其中廣州6月商品住宅供應(yīng)和需求同比增速分別為72%、1%，成交勉強(qiáng)持平同期，被供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)“甩在身后”。

事實(shí)上，粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不平衡，早在4月就有預(yù)警。4月27日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，大灣區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。僅深圳和東莞近期出現(xiàn)房?jī)r(jià)顯著上漲，而在其鄰近的城市中，在此前三個(gè)月內(nèi)，廣州房?jī)r(jià)累計(jì)下跌1.23%，中山、佛山房?jī)r(jià)也有所下跌。

對(duì)于未來(lái)粵港澳大灣區(qū)的市場(chǎng)，謝逸楓認(rèn)為，因?yàn)榇鬄硡^(qū)規(guī)劃會(huì)分階段進(jìn)行，可能至少在10年到15年之間大灣區(qū)規(guī)劃才能逐漸落實(shí)，在此期間，房產(chǎn)市場(chǎng)也是持續(xù)的利好。

不過(guò)，謝逸楓也表示，從目前的供求關(guān)系、政策、房?jī)r(jià)、土地供求量、人口增長(zhǎng)來(lái)看，大灣區(qū)的城市分化或再加劇，而且是加深、加強(qiáng)。原因很簡(jiǎn)單，一個(gè)城市發(fā)展第一看產(chǎn)業(yè)，第二看人口，第三看GDP，第四看資金，第五看發(fā)展規(guī)劃。目前大灣區(qū)這個(gè)9個(gè)城市中，發(fā)展勢(shì)頭比較好，第一是深圳、廣州，第二個(gè)是東莞、佛山，其他就是珠海。所剩四個(gè)城市發(fā)展都是非常緩慢。由此判斷未來(lái)大灣區(qū)的城市格局的分化會(huì)不斷加劇。

保利投顧研究院分析人士則認(rèn)為，在土地市場(chǎng)，多城經(jīng)歷了6月以及上半年的集中放量后，7月市場(chǎng)將有所放緩，整體掛牌量明顯減少。此外，由于深莞市場(chǎng)熱度過(guò)高被政府出手調(diào)控，預(yù)期后市趨于冷靜。而江肇后市供應(yīng)增加，將以理性定價(jià)換取市場(chǎng)份額。

來(lái)源：新京報(bào)

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