我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，請問目前在漲板塊有沒有比較突出的例子？

回答：正好說一下，上海這一波的行情，從學區(qū)房和重點規(guī)劃區(qū)域開始，到現(xiàn)在各板塊的補漲此起彼伏。最近，“牛市終結者”的新天地、南京西路豪宅與涼城的老破小都漲了，它們在板塊輪動里一般都是最滯后的。這一輪各板塊漲了多少，差不多也該蓋棺定論了，大盤整體是20%不到的漲幅。前灘、張江、紫竹接近翻倍的行情，大家都看到了，也能明白背后的底層邏輯，學區(qū)+產(chǎn)業(yè)的雙重暴擊。但有一些板塊，這一輪漲幅也不小，+30%以上，那就是—北外灘了。

北外灘能漲30%以上，我并不是太意外，原先就是我們內(nèi)部重點推薦的板塊。2020年，北外灘也迎來了政策大利好。沒想到的是——居然能漲這么多。

北外灘最核心位置有個小區(qū)叫名江七星城，就在國際客運中心地鐵站和白玉蘭廣場背后。

2019年底這套，其實是我推薦朋友入手的，沒有做低價格。

一年半不到，現(xiàn)在已經(jīng)翻倍還多了。

我想了想背后的原因，只有一個：當時的價格實在便宜得離譜。6萬/㎡不到的名江七星城并不是個例，隔壁的宇泰公寓、和泰玫瑰園，當時都是6萬出頭的單價。北外灘標桿樓盤、距離洛克外灘源500米的外灘豪景苑單價只有9萬多，之前一次有掛牌放出，我記得是15-16萬，最近估計又有所升幅。

2019年到2020年初的時候，虹口涼城、楊浦的周家嘴路，商品房單價也超過7萬/㎡。這些地方，別說未來前景了，學區(qū)、醫(yī)療、商業(yè)、交通，沒一個可以和北外灘相提并論。那時候的北外灘，甚至只比上海西伯利亞的中原板塊貴一點。這種價差下，說“北外灘都是辦公樓、不宜居”就是扯淡。

這個案例也告訴我們了，樓市的信息并不完全透明，只要細心挖掘，每個階段都能找到筍盤、筍板塊。

提問： 老師，你好，我想問下。淀山湖大道地鐵站附近的新房VS楊行板塊友誼西路地鐵站附近的新房。兩個板塊的新房哪個以后的升值空間更大？我看淀山湖地鐵站的新房都很久沒漲了，而且周圍都是空地，以后會持續(xù)的有新房供應。不一定會有很大的升值空間??？以后好像同品質的二手房競爭也大。反觀一直不被看好的寶山楊行板塊，好像一直都在默默地跟隨大盤的漲幅。所以如果要選擇的話，是選擇哪個板塊投資更穩(wěn)？

回答：兩個的邏輯打法不太一樣，如果是短期比較的話，寶山楊行板塊會好一點，當下確實有上漲趨勢，但長期來看，目前在倡導大虹橋崛起，而且確實整體力度也比較大，可長期看好一些。

提問： 您好，想請教一下預算350-400萬，包含交易成本，目前在北新涇的新涇七八村或水城路虹橋路這里的虹日小區(qū)虹紡小區(qū)兩塊考慮，主要都是2室的，北新涇價格 要稍微便宜到30萬-50萬左右，自住加投資，您覺得哪個地塊更好一些？如果不買這種老破小，買到徐涇是否更好？但生活可能沒那么便利了，包括孩子上學，目前我們工作生活孩子上學都在長寧

回答：徐涇不錯的，但目前北新涇也正在勢頭上，考慮到總價比較低，所以兩者差別其實并不大。如果是從投資角度考慮，可以是投住分離，投資和自住分開考慮。具體小區(qū)的話可以加入曾叔總結的內(nèi)部資料。

提問：您好曾叔， 在思考一個方案。我目前住萬科翡翠，17年網(wǎng)簽到明年初滿5年了。那么如果我賣了現(xiàn)在居住的，按照新政有67分，現(xiàn)金1000多萬。而今年開始到后年，前灘陸續(xù)會來多個盤。

這個分數(shù)是否有機會入圍搖號？？？如果購買，我肯定傾向于7成買大面積，盡量避開高認購戶型段。從概率學上，如果每次入圍。參與4次都不中的概率不到1%。對目前前灘激烈程度沒有概念。唯一風險是張江科學城24年陸續(xù)建設完，是否會追趕前灘，有點猶豫

回答：萬科翡翠是你唯一住房嗎？如果是唯一住房的話，其實是合適的，因為萬科翡翠的地段也是很不錯的，從居住看，萬科翡翠戶型也遠遠好于前灘，后期依然有漲幅，不建議用一種大的確定性去博取小的概率性。

提問：曾叔你好，手里只有100w閑錢，目前還是首房首貸，想今年在上海購置一套老破小用來出租，有地段推薦嗎？徐匯能考慮嗎？謝謝！

回答：別買老破小，不帶學區(qū)的老破小漲幅差?？紤]外環(huán)和郊環(huán)間的潛力副中心輻射區(qū)，盡量在東西兩側找，大虹橋、張江輻射區(qū)。

提問：你好曾叔，我們剛在上海穩(wěn)定工作，準備買600萬左右的房子作為婚房，我們希望能買個偏新一點的小區(qū)，居住環(huán)境好一點的。請問有什么推薦的嗎？寶山央璽怎么樣呢？

回答：央璽不推薦，價格偏高了，如果很喜歡共康路的話，可以考慮下萬達周邊的次新房，離地鐵也更近一些。其實可以把視野放大，全上?？紤]。在外環(huán)附近選擇，次新和新房都可以。因為你是自住購房，而且是婚房，需要結合你的上班通勤，學區(qū)房考慮，居住偏好再來做決定。

提問：打擾了曾叔，請問現(xiàn)在單身未婚，考慮買300萬左右學區(qū)房的話可以考慮徐匯嗎？徐匯的東安二小如何呢？

回答：可以考慮，東安二小，屬于二梯隊學區(qū)房，不算差，也不算特別出挑，屬于可以買，但是將來還是希望再向上拱一拱的那種。另外現(xiàn)在買學區(qū)房，盡可能考慮九年一貫制和雙學區(qū)，建議你有余力還是再看看別的比較好，選擇面多一點更主動些。

提問：曾叔您好 手頭有150w現(xiàn)金 打算在買上海一套 你有什么建議嗎？

回答：150萬，做3.5成首付，差不多是可以在上海潛力區(qū)位，買一套上車盤，可以考慮現(xiàn)在買。在大虹橋及其輻射區(qū)，或者浦東三林、張江輻射區(qū)考慮，應該可以買到不錯的房子。具體細節(jié)需要結合你的房票、杠桿還有學區(qū)選擇才能確定的。具體推薦可以參考曾叔的內(nèi)部資料。

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