上海樓市:某個城市的房產(chǎn)被“熱捧”,它的背后是怎樣的需求?

來源：智能家居時間：2021-02-02 17:27

我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，當(dāng)一座城市的房子被熱捧，比如上海、深圳，它們背后是什么樣的需求？

回答：我認(rèn)為是資產(chǎn)配置需求。這類需求又可以分為“資產(chǎn)升級”和“資產(chǎn)分散”兩種。資產(chǎn)升級，就是低能級城市的購房者在高能級城市布局，即“向上買”。這種資產(chǎn)升級背后的訴求是多元的。一部分，是資產(chǎn)質(zhì)量問題：“只有大城市才有房地產(chǎn)”，更高能級的城市就擁有更為成熟的一二手房市場，資產(chǎn)的安全邊際高，流動性好，金融屬性強。

很多三四線城市由于棚改和恒大、碧桂園等大房企進(jìn)入，過去幾年房價確實有著不錯的漲幅，但真的到了市場上才發(fā)現(xiàn)，漲的都是新房，預(yù)售價格在節(jié)節(jié)攀升，二手房卻無人問津。小縣城誰會去買二手房?。慷蟪鞘杏兄浅６嗟膭傂杓爸脫Q人群，新房二手房蘿卜青菜各有所愛，每個月動輒上萬套的二手房交易保證了價格是實實在在的，投資是收的回來的。而且大城市的租賃市場非常發(fā)達(dá)，房子不僅賣得出，還租的出，而小地方的房子買來很可能就要一直空置了。

提問：曾叔，有套房距離8號線翔殷路200米 9樓 95年樓齡如果鏈家掛牌價4.4-4.8每平如果朋友愿意3.5-3.7每平賣給我要不要買啊？顧慮是小區(qū)靠中環(huán)較吵楊浦中原地區(qū)不熟悉這個價格是筍盤嗎？

回答：價格是挺便宜的。產(chǎn)品是不太好的，區(qū)位也比較弱。如果房子沒有印象的話，這個房子算是筍盤的。中原地區(qū)錢都是工人的福利分房，居民素質(zhì)不高，漲幅長期低于大盤。但是你這個價格的確是實惠的，就看你自己喜好了。

提問：曾叔，我有一套房子在猶豫要不要賣掉，賣房的錢想放到其他投資渠道。這套房有機場聯(lián)絡(luò)線的規(guī)劃利好，張江科學(xué)城站，隔個三百米吧。不過這條線要到2024年才通車。一般地鐵通車房價會增值多大的幅度？值得拿著嗎？謝謝！

回答：不要賣掉，張江科學(xué)城站那里的潛力很大，我看好張江、孫橋、廣蘭路和唐鎮(zhèn)組團(tuán)。未來張江會成為浦東房價的一極。如果你其他渠道沒有每年穩(wěn)定在8%以上的收益率的話，壓根就被考慮換倉。

提問：請問上海戶口單身sfsd，手上現(xiàn)金60w，公積金賬戶20w，年流水稅后40w，人在北京工作，想在上海買房子出租，以后可能回上海住也可能轉(zhuǎn)手賣掉，想咨詢下合適的買房方案，合適入手合適？是否再積累些現(xiàn)金？還有推薦的總價首付貸款方案、推薦區(qū)域和房子特征，謝謝。

回答：你的收入不差，但是啟動資金少了一點。建議加一點總價，至少湊到100以上，這樣加上按揭貸款，可以買到400萬左右的房子，至少在上海也是一個攻守兼?zhèn)?，可以自住兼顧保值的房子，首房首貸必須貸足。因為你不著急住，建議考慮外環(huán)附近的潛力板塊，以東西兩側(cè)為主，選地鐵2公里以內(nèi)的新一點的電梯房子。

提問：曾叔，家住楊浦8號線延吉中路這里，上班在陸家嘴，通勤1小時內(nèi)，預(yù)算600萬，不考慮學(xué)區(qū)，自住，考慮什么板塊比較好，楊浦的話，五角場，鞍山，東外灘哪個未來發(fā)展好點？

回答：600要新一點的房子還挺難得，畢竟楊浦的房子，只要新一點都挺貴的。楊浦里東外灘>五角場>鞍山。這三個板塊都不錯，東外灘潛力最大，但你的預(yù)算估計不夠，五角場配套好，買東西方便，鞍山有學(xué)區(qū)，就是破舊了一些。楊浦還可以考慮下黃興路黃興公園一帶，那里2000以后的相對新一點的房子也比較適合你。另外，浦東這邊可以考慮下森蘭、金楊、金橋云橋路這一帶，都挺適合你的。你這個預(yù)算買新一點的電梯房子，估計只能買到2房，但我還是建議買這種，不要買老破大。

提問：曾叔，上海，總價300-400萬，2012年后建成的、希望品質(zhì)好些，你可否推薦幾個值得投資的小區(qū)？

回答：這個預(yù)算估計只能在近郊板塊選擇了，建議考慮外環(huán)附近，比如大虹橋及其輻射區(qū)、三林浦江鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)孫橋、淞南淞寶、南翔馬陸、九亭泗涇。具體小區(qū)推薦得根據(jù)你的通勤、喜好、需求來做決定。把細(xì)節(jié)對接給我才好做判斷。

提問：曾叔，市區(qū)老破?。ǚ菍W(xué)區(qū)）置換淞南板塊地鐵房非次新300萬左右的，可取不可??？

回答：好像意思不是很大，淞南的房子還是要買次新的，那里的起點價格大概在400萬左右。如果

都是買老房子，真沒必要換到淞南板塊。

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