在3月返工潮、6月畢業(yè)季的影響下，今年以來(lái)，上海個(gè)人租賃市場(chǎng)租金水漲船高，連續(xù)7個(gè)月上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租金上漲的主要原因在于供需不平衡。目前，今年租賃旺季已經(jīng)結(jié)束。隨著市場(chǎng)步入淡季，加之租賃保障體系、加大住房供應(yīng)等措施的逐步落實(shí)，后續(xù)租金價(jià)格會(huì)維持震蕩或者小幅回落。

上海住房租金普漲

“工資漲得不如房租快，多賺的錢(qián)都給房東了，有時(shí)候突然就意識(shí)不到來(lái)上海的意義了。”9月7日，在陸家嘴工作的“滬漂”朱振（化名）下班后，跟隨中介到龍陽(yáng)路地鐵站附近一口氣看了四套房源。

朱振對(duì)四套房源都不太滿意：一間10平米左右的主臥或次臥，月租金均在3000元-4000元不等，其中一間次臥還是由客廳改造的，這樣的情況令朱振有些失望。他向中介表示希望再多看幾套進(jìn)行對(duì)比，中介則婉言相勸“現(xiàn)在合適的房源不多，房租還在一直漲”。

“看完房子那一瞬間其實(shí)有點(diǎn)絕望。”朱振有些感慨地告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“外地人在上海越來(lái)越難了。”

這不是朱振一個(gè)人的感受。8月25日，央視報(bào)道“上海住房租金普漲，部分區(qū)域漲幅近20%”，令上海年內(nèi)租金暴漲的情況備受關(guān)注。

在近期的采訪過(guò)程中，《華夏時(shí)報(bào)》記者也得知，今年上海房租普漲，部分房源直接提價(jià)數(shù)千元，“漲個(gè)三五百都是謝天謝地”有租客表示。例如，一名租客目前住在浦東新區(qū)康橋與周浦的交界處，兩室一廳的住房原本是3800元/月的租金，9月開(kāi)始租金被提高至5000元/月。

研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)則給出了更為全面的租賃市場(chǎng)情況。據(jù)CRIC城市租賃數(shù)據(jù)，今年7月份，上海14區(qū)租金全部同比上漲，除了金山和崇明，全市14個(gè)行政區(qū)中有12個(gè)區(qū)的同比漲幅均在10%以上。其中，奉賢7月租金同比漲7.95%，漲幅為全市最低；徐匯7月租金同比漲23.35%，漲幅最高。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦提供給《華夏時(shí)報(bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，8月上海租賃指數(shù)為272.8，今年全市租金已累計(jì)上漲10.8%。“今年的確是上海房租漲幅比較明顯的一年，部分板塊漲幅可能較高，從全市年均漲幅來(lái)看基本在7-10%之間。”盧文曦表示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《8月全國(guó)大中城市租金均價(jià)報(bào)告》則顯示，8月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為35.85元/平方米/月，環(huán)比下跌0.23%，同比上漲1.94%，漲幅收窄0.61個(gè)百分點(diǎn)。40城中，下跌城市數(shù)31個(gè)，較7月增加12個(gè)。8月租金環(huán)比上漲的TOP5城市為保定、杭州、泉州、上海、洛陽(yáng)，環(huán)比分別上漲2.31%、2.29%、2.22%、1.72%、0.94%。

上述《8月全國(guó)大中城市租金均價(jià)報(bào)告》中分析，今年以來(lái)，上海住房租賃市場(chǎng)活躍度相對(duì)較高，租金呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢(shì)。前4個(gè)月，上海租金水平總體平穩(wěn)，5月份起，上海的租金水平開(kāi)始走高。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月份，上海的月租金達(dá)到103.36元/平方米，環(huán)比上漲1.72%。

掛牌出租房源兩年減少36%

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，近期有網(wǎng)友在社交平臺(tái)上發(fā)文稱(chēng)，上海此輪房租上漲，是因?yàn)槎繓|抬高房租，“如今房子大部分不在房東手里，而是在二房東手里，他們大面積、批量’采購(gòu)’房源，再找來(lái)工程隊(duì)統(tǒng)一裝修、設(shè)計(jì)、出租，這樣就能抬高大部分房租價(jià)格，同小區(qū)的個(gè)人房東也順著漲”。

而CAIC集團(tuán)（易居企業(yè)集團(tuán)旗下租賃行業(yè)研究部門(mén)）戰(zhàn)研報(bào)告也顯示，今年上半年，上海私房市場(chǎng)（個(gè)人租賃）整體呈上升狀態(tài)，租金連續(xù)7個(gè)月上漲，6月打破近兩年記錄，登頂最高租金，達(dá)89元/平方米/月。

不過(guò)，幾名受訪人士否定了這樣的看法。盧文曦直言：“二房東比例多少?zèng)]有具體數(shù)據(jù)，一般來(lái)說(shuō)，起碼達(dá)到20%以上才會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行直接的干擾。”鏈家方面告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“租賃市場(chǎng)沒(méi)有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)”，因此沒(méi)有詳細(xì)的上海租賃市場(chǎng)占有率數(shù)據(jù)，但二手房東在市場(chǎng)的占比并不高，近年上海市不斷開(kāi)展群租房整治、消除違規(guī)隔斷現(xiàn)象等，二房東的利潤(rùn)空間已經(jīng)被大大擠壓。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“供需不平衡”才是此輪上海房租上漲的根源。

“根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)，上海私人房源租金年漲幅在15%左右，部分區(qū)域漲幅達(dá)到20%以上。”CAIC集團(tuán)戰(zhàn)研中心分析師鄔晶菁告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“從需求端來(lái)看，上漲的原因很多面，比如說(shuō)6-8月畢業(yè)季，常規(guī)來(lái)說(shuō)就是租賃旺季，租金上漲是正常趨勢(shì)。另一點(diǎn)跟購(gòu)房市場(chǎng)的強(qiáng)監(jiān)管也有一定關(guān)系，一些剛需客戶因?yàn)橘J款政策的變化，不得不繼續(xù)租房，新老租房需求疊加，租金水漲船高。”

盧文曦也向記者指出，2017年到2019年，上海租賃市場(chǎng)一直處于溫和的盤(pán)整期，“基本沒(méi)什么漲幅”。但今年以來(lái)，隨著疫情好轉(zhuǎn)后，進(jìn)入上海的人員流動(dòng)恢復(fù)正常，加上畢業(yè)生在北上廣深發(fā)展的意愿很強(qiáng)，加速了畢業(yè)季的租賃潮來(lái)臨?！度A夏時(shí)報(bào)》記者看到，自如研究院發(fā)布的《2021年10城畢業(yè)生租房報(bào)告》顯示，上海今年依然位列畢業(yè)生租住城市第一梯隊(duì)，吸引近超過(guò)半數(shù)的大學(xué)生來(lái)滬發(fā)展。

從供應(yīng)端來(lái)看，上海租賃市場(chǎng)上的房源數(shù)量近年明顯下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度上海掛牌出租房源是11萬(wàn)套。而2019年第二季度掛牌出租的房源為17.3萬(wàn)套。兩年間減少了6.3萬(wàn)套，掛牌出租房源減少了36%。

盧文曦強(qiáng)調(diào)，今年房?jī)r(jià)的漲幅也比較明顯：“從房子本身的租金回報(bào)率來(lái)看，上海年租金回報(bào)率平均值在1.7%左右。通脹的影響也會(huì)傳導(dǎo)到住宅上面，房租的漲幅在一定程度上也會(huì)跟隨房?jī)r(jià)的波動(dòng)。”

《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，目前權(quán)威部門(mén)已經(jīng)注意到了包括上海在內(nèi)的部分城市房租上漲的情況。8月10日，住建部研究起草了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》中，即強(qiáng)調(diào)要“確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)”，要求“住房租金年度漲幅不超過(guò)5%”；8月31日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)上定調(diào)“住有所居”，指出“在解決新市民住房問(wèn)題上，住房租賃將發(fā)揮中流砥柱的作用”。

8月13日，上海市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的通知，將持續(xù)構(gòu)建住房租賃體系放在重要任務(wù)的首位。相比于“十三五”規(guī)劃，住房“十四五”規(guī)劃將加大租賃住房的供給，期內(nèi)形成供應(yīng)租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。其中，租賃房22萬(wàn)套（間），宿舍床位20萬(wàn)張。繼續(xù)規(guī)范代理經(jīng)租住房30萬(wàn)套（間）。

高層的重視，也令業(yè)內(nèi)人士對(duì)上海租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)走勢(shì)充滿信心。

“未來(lái)預(yù)計(jì)上海的租金趨勢(shì)一定是上漲的，只是漲幅可能會(huì)受到調(diào)控，或者受到大型租賃社區(qū)入市的影響，增速減緩。”鄔晶菁解釋說(shuō)，上海的R4用地（即租賃用地）在逐步入市，這些大型租賃社區(qū)體量大而且一定程度上受到政府管控，納入保障性租賃住房，定價(jià)普遍比較低，“通過(guò)增加中低價(jià)位的供應(yīng)，市場(chǎng)租金自然就平穩(wěn)了”。

“今年租賃旺季已經(jīng)結(jié)束。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，四季度上海的租賃成交量會(huì)顯著下降，租金價(jià)格會(huì)維持震蕩或者小幅回落。”盧文曦表示，基于今年漲幅相對(duì)較大，不排除透支后續(xù)空間的可能，明年租金的漲幅或小于今年。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心研報(bào)也指出，上海的租金漲幅自6月份起已連續(xù)3個(gè)月收窄，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)逐步進(jìn)入淡季，加之租賃保障體系、加大住房供應(yīng)等措施逐步落實(shí)，租金將趨于平穩(wěn)。

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