這里是成哥說(shuō)房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問(wèn)題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說(shuō)房”，帶你成為最會(huì)買房的人！#上海#

以下選自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)精選提問(wèn)：

提問(wèn)：成哥好，感覺(jué)虹橋，張江，前灘，其中兩個(gè)已經(jīng)兌現(xiàn)漲幅了，前灘今年30%，張江更是一房難求，就虹橋還是原地踏步（同樣仁恒，東郊比西郊貴一萬(wàn)，徐涇房?jī)r(jià)被華漕超過(guò))，您怎么看這個(gè)現(xiàn)象，仍然堅(jiān)持看好虹橋嗎？另外這個(gè)月南翔徐涇前后腳土地拍賣，徐涇很好的位置，地價(jià)居然比南翔還低，這應(yīng)該是開發(fā)商用資金投票的結(jié)果，是不是能說(shuō)明問(wèn)題？

回答：前灘上漲，是因?yàn)樾路肯迌r(jià)放松了，17-18年限價(jià)8萬(wàn)5，今年?yáng)|方惠禮放松至9萬(wàn)多，三湘放松到12萬(wàn)。不能以限價(jià)放松來(lái)衡量市場(chǎng)漲幅，應(yīng)該以二手房?jī)r(jià)格為準(zhǔn)。

虹橋近幾年，新房限價(jià)沒(méi)意義，本就是市場(chǎng)價(jià)，所以看似新房沒(méi)漲。當(dāng)然，郊區(qū)大部分的限價(jià)都沒(méi)意義，只有市中心部分樓盤存在價(jià)差。

張江是新房供應(yīng)極少。以供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地為主，少量的住宅用地也是建租賃房的。所以，張江的次新二手房，具有很強(qiáng)稀缺性。關(guān)注這一機(jī)會(huì)。

徐匯、華漕、南翔，都是外環(huán)外的，距市中心距離差不多，具體地塊與項(xiàng)目的價(jià)格，不宜指代整個(gè)板塊，具體項(xiàng)目需要具體分析，更微觀層面上的差異。唐鎮(zhèn)的新房與徐涇的新房，近三年價(jià)格是橫盤狀態(tài)。

至于說(shuō)仁恒東郊價(jià)格高于仁恒西郊，也只能反映兩個(gè)板塊的價(jià)差現(xiàn)狀，不代表十年后，仍有如此價(jià)差。另外，由于張江新房供應(yīng)缺貨，所以唐鎮(zhèn)的供應(yīng)其實(shí)相當(dāng)程度上滿足了張江工作群體，這其中存在替代效應(yīng)。

我繼續(xù)看好虹橋近商務(wù)區(qū)與近地鐵的板塊。具體回報(bào)率高的板塊，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！

提問(wèn)：成哥好，上海首套，預(yù)算400以內(nèi)。目前張江工作。目前看了金橋的96年左右的老公房，兩房大概300左右，近五連路地鐵站，走路15分鐘以內(nèi)。還看了康橋板塊，商品房，12年左右房齡，電梯商品房，315左右。請(qǐng)問(wèn)這兩個(gè)板塊如何選擇？目前打算自住，同時(shí)考慮下升值空間?；蛘呤欠裼衅渌扑]？最好是兩房。

回答：上海是頂級(jí)城市，確定很大，未來(lái)但凡有全國(guó)性行情，不管大小，上海一定不會(huì)錯(cuò)過(guò)，所以買上海一定能漲的。上海的劣勢(shì)是基數(shù)比較高，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)受影響，今年的時(shí)機(jī)可以買，更有利于抄底。

我的建議是：

1、剛需一定要住得舒服，太老的房子盡量不買。

2、剛需現(xiàn)在就買吧，不要太在意什么時(shí)機(jī)，目前市場(chǎng)有大量筍盤。

3、傳統(tǒng)的居住區(qū)，400萬(wàn)以內(nèi)適合居住而且漲幅不錯(cuò)的，松江九亭、嘉定江橋、青浦徐涇、寶山大場(chǎng)、閔行馬橋、魯匯、浦東康橋。

所以相比我更建議你買康橋12年左右房齡的電梯商品房。

提問(wèn)：成哥好，能推薦幾個(gè)典型的租售比較高的板塊嗎？老公房也沒(méi)問(wèn)題的！

回答：內(nèi)環(huán)內(nèi)的不帶學(xué)區(qū)的老破小租售比最高，但是不值得投資，因?yàn)闈q幅少。相對(duì)來(lái)說(shuō)，租售比較高的是配套成熟，中環(huán)附近的社區(qū)，租金和出租率都比較高。具體更多價(jià)值高的板塊推薦詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)閔行顓橋板塊如何？靠近紫竹開發(fā)區(qū)（區(qū)域CBD） 周邊人口集中，近期也有土地儲(chǔ)備和動(dòng)遷改善界面規(guī)劃，符合被城市包圍的郊區(qū)的定位。您覺(jué)得如何？比起大虹橋板塊的華漕如何？

回答：我覺(jué)得比起華漕板塊來(lái)說(shuō)還是差一點(diǎn)的，它的地理區(qū)位偏居一隅，周邊的輻射也不算很強(qiáng)。本身能級(jí)規(guī)劃還差很多。關(guān)鍵是距離他最近的副中心也是莘莊，也沒(méi)有太多輻射溢出。閔行區(qū)的發(fā)展中心明顯在華漕那邊，引入了很多學(xué)區(qū)。我建議如果有預(yù)算的話，繼續(xù)考慮華漕南虹橋

提問(wèn)：成哥好，我現(xiàn)在在糾結(jié)一個(gè)問(wèn)題,是否在拿到產(chǎn)證后,套現(xiàn)上海前灘小兩房,賺差價(jià)約400萬(wàn)。想貼點(diǎn)錢往傳統(tǒng)市中心找房子長(zhǎng)期持有作資產(chǎn)保值配置。

回答：你這種操作思維，是比較注重眼前獲利，想要收割掉，才安心。如果你買房被套住了，那也就不想著賣了。這就是典型的炒股心態(tài)。而且是散戶思維定勢(shì)！是否賣前灘、換成市中心，要看你想持有多久？ 不同區(qū)位的房子的升值性強(qiáng)弱不一。前灘，作為新興商務(wù)生活綜合區(qū)，長(zhǎng)線看升值性會(huì)跑贏上海大勢(shì)，而且還會(huì)超過(guò)傳統(tǒng)市中心的多數(shù)房子。如果覺(jué)得此房總值偏小，手中有幾百萬(wàn)甚至更多的余錢，且沒(méi)有房票了，為了讓房票發(fā)揮最大價(jià)值，那是可以考慮賣出的，拿到產(chǎn)證后賣，然后換成高總價(jià)的房子。由于新盤頻出，人氣炒得很旺，前灘的市場(chǎng)價(jià)，比如二手房?jī)r(jià)，確實(shí)短線有略略高估的嫌疑。這不足以構(gòu)成你賣此房的理由。

提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)共有產(chǎn)權(quán)房能買嗎？有三分之一面積不能上產(chǎn)證，對(duì)比完全產(chǎn)權(quán)單價(jià)折價(jià)30%，謝謝！

回答：共有產(chǎn)權(quán)房看上去很美，只需出一少半的錢就能據(jù)為己有，但是購(gòu)房者卻是以放棄產(chǎn)權(quán)為代價(jià)的，沒(méi)有完全的產(chǎn)權(quán)，上市交易需征得國(guó)家同意，且未滿5年不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。除非一套房住一輩子，否則等于喪失了房子的流通性。而且共有產(chǎn)權(quán)房位置和質(zhì)量以及小區(qū)配置整體都低于普通商品房。除了便宜沒(méi)啥優(yōu)點(diǎn)，建議別碰！

提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)一梯兩戶和兩梯四戶哪種好，為什么都說(shuō)不要買“2梯4戶”的房子？

回答：一梯兩戶更好

1、“2梯4戶”的房子通常會(huì)出現(xiàn)“邊戶”和“中間戶”的選擇，但是“邊戶”一般會(huì)價(jià)格更高。這是因?yàn)椤爸虚g戶”被夾在里面，很少能夠做到南北通透，采光通風(fēng)都會(huì)受到影響。

2、“2梯4戶”的房子樓層一般都比較高，所以人流量也就大一些，一層住著4戶人家，那么住在中間的就比較難受了，噪音污染比較大，人來(lái)人往，住得很不隱秘。

3、一梯兩戶雖然只有一臺(tái)電梯，但同從20樓等電梯的話，一梯兩戶的時(shí)間卻會(huì)比兩梯四戶更快，最長(zhǎng)的差距時(shí)長(zhǎng)可以達(dá)到5分鐘。住的低還能走樓梯下去，高層就非常浪費(fèi)時(shí)間了。

4、在住戶、層數(shù)相同的情況下，2梯4戶的公攤肯定是大于1梯4戶的。這直接影響你的購(gòu)房款和物業(yè)費(fèi)。這一點(diǎn)尤其體現(xiàn)在了單價(jià)七八萬(wàn)的一線大城市。

以上來(lái)自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)提問(wèn)精選。關(guān)注成哥，購(gòu)房有疑惑，成哥為你解答，讓你掌握更多精彩的房產(chǎn)資訊！?

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