北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，在法律和政策允許的范圍內(nèi)，購房人有權(quán)選擇自己的付款方式，開發(fā)商不得單方提高首付的標(biāo)準(zhǔn)。如果確實(shí)是因?yàn)殂y行的原因，則確實(shí)不屬于開發(fā)商的問題，但是如果銀行允許，而開發(fā)商謊稱，顯然是不合理的。

文章來源丨鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站

采訪律師丨北京金訴律師事務(wù)所王玉臣

從公告可以看出，前灘新盤依然延續(xù)了以往頗為苛刻的凍資要求。與此同時(shí)，仁恒海上源、招商外灘璽等樓盤，資金要求都非常高。提高購房門檻，幾乎成了上海高端新盤的常規(guī)操作。

上海熱門盤普遍“傲嬌”

此次前灘東方惠雅推出384套房源，戶型面積段77-100㎡2-3房，晶鴻名邸推出202套房源，戶型面積段93-160㎡3-4房，兩個(gè)樓盤均價(jià)都是10.2萬／㎡，入圍比2，社保系數(shù)分別是0.14分／月和0.17分／月。

開發(fā)商發(fā)布的認(rèn)購要求，前灘東方惠雅的認(rèn)購金為180萬元，凍資金額是452萬元（凍資金額不包含認(rèn)購金），合計(jì)632萬元，凍資時(shí)間不少于45天。

（前灘東方慧雅認(rèn)購要求）

根據(jù)一房一價(jià)計(jì)算，前灘東方惠雅套均總價(jià)904萬，其認(rèn)購總資金要求的632萬元，大約相當(dāng)于7成首付。并且，東方惠雅約一半的房源是76-83㎡的小戶型，總價(jià)不過800萬左右，632萬幾乎等于8成首付的金額。

前灘晶鴻名邸要求認(rèn)購金242萬元，凍資605萬元，合計(jì)847萬元。

（前灘晶鴻名邸認(rèn)購要求）

計(jì)算得知，晶鴻名邸的套均總價(jià)為1211萬元，其認(rèn)購要求的847萬元，也是相當(dāng)于總價(jià)的7成，如果客戶買950萬左右的小戶型，847萬元幾乎等于總價(jià)的9成！

更為嚴(yán)苛的是，此次前灘兩盤在認(rèn)購階段就進(jìn)行銀行貸款額度的預(yù)審，額度不足者需在凍結(jié)金額中補(bǔ)足。

10月22日，前灘兩盤開始認(rèn)購前的預(yù)約工作，預(yù)約客戶需提供48小時(shí)內(nèi)的核酸陰性證明，所有人員均需簽署《防疫承諾書》。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站現(xiàn)場了解到，各種門檻并沒有擊退買房者的熱情，前灘東方惠雅和晶鴻名邸的預(yù)約現(xiàn)場依然有許多客戶。

不只前灘延續(xù)了一貫的高冷姿態(tài)，上海近期入市的第四、四五批新盤中，不少熱盤認(rèn)購門檻和付款要求都非常高。

10月23日即將認(rèn)購的仁恒海上源，是上海第五批率先啟動的項(xiàng)目。本次仁恒海上源推出299套房源，戶型為建面約80-271㎡2-5房，均價(jià)11.5萬／㎡。

仁恒海上源官方發(fā)布的資金要求為：認(rèn)購金330萬元，首套凍結(jié)260萬、二套凍結(jié)850萬。即使客戶想買的是小戶型，依然被要求相當(dāng)于全款的資金。

虹口北外灘板塊的招商外灘璽也是第五批新盤，價(jià)格已過會，將推309套84-134㎡的房源，均價(jià)12.25萬／㎡。按照項(xiàng)目方公布的資金要求——920萬，想買外灘璽小戶型幾乎需要全款，實(shí)名勸退購房者。

不同于驗(yàn)資，凍資意味著購房者一旦參與到認(rèn)購搖號流程，在短期內(nèi)就不能支配自己的這筆錢。凍資這個(gè)操作，近兩年上海超級熱盤的新盤都會做，但是它是合理的嗎？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，認(rèn)購時(shí)，如果開發(fā)商無視小戶型和大戶型的差異，直接以所有預(yù)售房源的總價(jià)除以總套數(shù)得出每套房的凍資金額，對于小戶型的購房人而言，要求凍資的金額接近或超其所認(rèn)購房屋的房款總額，顯然是不公平的。這種做法會加大購買小戶型購房人的資金壓力，侵犯了這些購房人的合法權(quán)益，顯然是有問題的，購房者可以向相關(guān)住建部門進(jìn)行投訴。

有樓盤暗搓搓提高首付比例

通過實(shí)地走訪和網(wǎng)友爆料，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站了解到，除了資金證明要求高，也有購房者遇到被變相提高首付比例的情況。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站粉絲反映，嘉定區(qū)新盤南山虹橋領(lǐng)峯銷售直言，只要65分以上、7成首付的客戶。

小鳳凰實(shí)地踩盤側(cè)面驗(yàn)證了這一點(diǎn)，銷售的原話是，“即使是首套，最好也要準(zhǔn)備400萬左右的資金（約房款的7成），因?yàn)殂y行貸款額度緊張，（6.5成）根本批不下來”。

青浦徐涇的遠(yuǎn)洋虹橋萬和源，是第四批新盤，目前已經(jīng)結(jié)束認(rèn)購，下月初開盤。此前也有網(wǎng)友爆料，遠(yuǎn)洋虹橋萬和源認(rèn)購階段“篩客”：認(rèn)購需要先預(yù)約核驗(yàn)，不讓直接交材料，實(shí)際上這個(gè)預(yù)約名額卻搶不到。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站走訪發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋虹橋萬和源同樣對首付款有要求，當(dāng)問及首套是不是3.5成首付時(shí)，銷售人員表示“現(xiàn)在銀行沒有額度，放不了那么多貸款”。

巧合的是，10月21日傍晚，一則關(guān)于“某市兩大國有銀行信貸額度放開”的消息在網(wǎng)上刷屏。同日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上亦表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

為何部分購房者遇到的實(shí)際情況與政策面截然相反？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，銀行信貸寬松反映到具體樓盤肯定有滯后性，也不是所有的房企都能獲得信貸寬松的利好。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一般來說，銀行對于國家的信貸政策都會積極踐行的，如果開發(fā)商一味將提高首付比例的原因推到銀行方，顯然是有貓膩的。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站同時(shí)咨詢了一些上海的國有銀行和民營銀行，得知“額度緊張”確實(shí)是當(dāng)前許多銀行面臨的問題，不過銀行方也表示，能貸多少額度，主要看個(gè)人的流水和資質(zhì)。

有業(yè)內(nèi)人士告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，“臨近年底，開發(fā)商資金壓力大，很多樓盤對回款是有硬性指標(biāo)的，最終壓力會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上”。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，在法律和政策允許的范圍內(nèi)，購房人有權(quán)選擇自己的付款方式，開發(fā)商不得單方提高首付的標(biāo)準(zhǔn)。如果確實(shí)是因?yàn)殂y行的原因，則確實(shí)不屬于開發(fā)商的問題，但是如果銀行允許，而開發(fā)商謊稱，顯然是不合理的。

排版編輯丨黃忠?guī)?/p>

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