本文轉(zhuǎn)載自公眾號：“真叫盧俊”

今年上半年，上海的樓市可以用魔幻來形容

但不管再魔幻，也都不及前灘

整個浦東，甚至上海都找不到比前灘更瘋狂的板塊

就今年年上半年，前灘的東方惠禮，一共推出411套房源，吸引了將近2300組客戶認(rèn)籌搖號，認(rèn)籌比高達(dá)559%，差不多，相當(dāng)于6組客戶，搶1組房源。這是上海整個上半年的日光盤中，表現(xiàn)最牛逼的一個項目

而前灘的夸張，并不止于此

在2018年，一共有8833組客戶在前灘參與認(rèn)籌搖號，占據(jù)全上海認(rèn)籌總數(shù)的15.38%

而2019年，一共有2582組客戶在前灘參與搖號，占全上海認(rèn)籌人數(shù)的10.4%

也許你會覺得說，與全上海一手房認(rèn)籌人數(shù)相比，這個占比也還好吧，但你真的研究過前灘的推盤房源數(shù)量你就知道整個板塊有多瘋狂

據(jù)了解，過去三年，前灘搖號的中標(biāo)率一直維持在15%~40%左右

就比如今年認(rèn)籌率559%的東方惠禮，搖號的中標(biāo)率僅在17%左右

為何前灘如此之熱呢？

首先，是因為價格！

大家都知道，前灘的地都是幾年前拿下的，樓板價在6萬左右，但迫于限價，上市之后，項目都開在8萬左右的單價

這個價格，開發(fā)商幾乎是毫無利潤可言，不僅如此，新盤的價格也遠(yuǎn)低于周邊的二手房價格，屬于一二手倒掛嚴(yán)重的板塊

其次，就是配套！

前灘的規(guī)劃，一直被稱為是陸家嘴(600663,股吧)2.0版本。入駐前灘，就意味著擁有前灘華二頂級教育資源，擁有太古里高端商業(yè)，擁有6、8、11號三條軌交線

有便宜不占，王八蛋

前灘的熱，全上海買房人都知道。買前灘，買到就賺到，全上海買房人也都知道

前灘從來不缺少人氣，但，門檻已經(jīng)提升至天花板的前灘，依舊會搶破頭嗎？

01

最近，全上海的眼睛都盯著前灘的三湘印象(000863,股吧)名邸，這個位于前灘九宮格最好一個位置的樓盤

而這個網(wǎng)紅地塊也沒有讓大家失望。從推出到現(xiàn)在認(rèn)籌，不斷挑戰(zhàn)和刷新大家的認(rèn)知

首先，就是樣板房挑戰(zhàn)500萬的驗資門檻

這應(yīng)該是上海除了頂豪之外，驗資門檻最高的項目了

講真的，在過去的很多年，見過不少千萬級別的輕奢改善項目，幾乎沒有到在看樣板房這個環(huán)節(jié)就開始驗資的，即便少數(shù)驗資的，一般也就是百來十萬。但是三湘做到樣板房驗資500萬

在一個項目對外開放的第一道閘口，三湘就在提高門檻，做精準(zhǔn)客戶篩選

而最關(guān)鍵的是，此次三湘推出的戶型中，89平的小戶型，占比只有48套；212/224平兩種戶型大概有94套；334平頂復(fù)只有6套。一共148套房源

而三湘的樣板房，只做了212這一種戶型

也就是說，作為小戶型客戶，即便是通過了500萬的驗資，也無法看到想要買的戶型樣板房。大多都只能去212的大戶型看一看

當(dāng)然，如果碰到比較執(zhí)著的客戶，在堅持之下，也只能看到89的毛坯房

看看，巨額驗資看毛坯，我相信，只有在前灘這個位置能夠做到如此的豪橫

而即便如此，三湘真的不缺客戶

三湘對外開放樣板房之后。僅第一天的上午，就有十幾組通過驗資預(yù)約看房的客戶。其中，有不少都是前陣子?xùn)|方惠禮沒有搖到的客戶

對于他們來說，不管是買東方惠禮的一房，還是買三湘的兩房，他們買的都是前灘的地段，前灘的教育，以及商業(yè)配套和資源

而相對于其他項目，三湘在位置上顯然有著更加得天獨厚的優(yōu)勢

當(dāng)時，三湘的價格尚未批復(fù)，第一次送審的價格是12.8/平，沒有通過審批，被政府駁回。隨后第二次送審的價格12.4萬/平，但并不妨礙客戶的熱情

02

在三湘第二次的審批還未有結(jié)果的時候，12.4萬的單價，已經(jīng)比前面開盤的東方惠禮9.2萬單價高出3萬！

可即便如此，三湘依舊表現(xiàn)出了前灘項目一貫的自信

在認(rèn)籌前，三湘名邸臨時提高了認(rèn)籌的驗資門檻

其中一條就是：不分大小戶型，二套客戶的驗資標(biāo)準(zhǔn)一律為1500萬

這是什么概念呢，首先，買三湘89平小戶型的客戶，一定不是首套的剛需，那么對于這部分人而言，1500萬的驗資標(biāo)準(zhǔn)，幾乎是可以全款買下89平的任何樓層的產(chǎn)品

開盤在即，三湘名邸仍然在提高門檻，進(jìn)一步收縮精準(zhǔn)客戶范圍

這種現(xiàn)象之下，可以斷定的就是，小戶型客戶一定是非常充足的

在上半年，我曾見過一個項目，為了吸引到客戶去認(rèn)籌，在認(rèn)籌之際，降低認(rèn)籌金，從前期開盤的200萬認(rèn)籌金降低到100萬。而認(rèn)籌書上提到的首付的付款周期也放寬至3~6個月

也就是說，在上半年有些項目為了能夠吸引客戶認(rèn)籌，是降低了標(biāo)準(zhǔn)的

但是在三湘，真的是不存在降低標(biāo)準(zhǔn)，不僅不存在，還在臨門一腳的時候提高要求

我在其他的一些購房微信群中，也碰到一些三湘的小戶型意向客戶，有幾個差不多就是被認(rèn)籌突如其來的高金額驗資標(biāo)準(zhǔn)擋在了門外

但，這個項目的魔幻，絕不止于此！

03

最終審批價格12.18萬/平，幾乎是終結(jié)了前灘一二手房倒掛！

前面我們曾提到過三湘二次送審的12.4萬的單價，公司的大元寶曾經(jīng)非常堅定的認(rèn)為，前灘的價格不可能超過11萬。因為整個前灘的天花板甚至不會超過10萬

但是，就在上周五，三湘的最終審批價格是12.18萬/平

這意味著什么？

意味著全上海都在盯著的這個三湘名邸，拉高了前灘板塊，甚至是浦東中環(huán)的天花板

我們來回顧下，前灘之前的一手房價格：上半年開盤的東方惠禮，單價9.2萬；再往前，中糧前灘海景壹號，單價8.6萬；其他的幾個項目差不多也都在8.4萬左右

而這次三湘的價格，直接高出了其他項目30%以上！

上海的房價，都是跟著環(huán)線走的

上半年，我們看到開出新房價格，內(nèi)環(huán)內(nèi)差不多在10萬左右；中內(nèi)環(huán)也就是8萬上下的價格；而三湘名邸的位置，也不過是中內(nèi)環(huán)，卻開出了比內(nèi)環(huán)內(nèi)還高的價格，突破了環(huán)線輪的壁壘

其中的寓意，大家各自心領(lǐng)神會吧

三湘12萬單價能夠過審，也說明了政府對于備案價格的調(diào)控力度，已經(jīng)在慢慢的放松

可以說，三湘的這個價格，給到了全上海樓市一劑強(qiáng)心針

我想，就這個價格開出來之后。前陣子買到前灘的所有人，睡著的時候都能笑醒了。

而沒有買到前灘的人，卯足了精神，這次也要搶著入駐前灘。而更為重要的是，對于還沒有開盤的項目來說，這是一個非常好的信號！

如果說，上半年上海的樓市是魔幻的，那么下半年，從三湘開始，整個樓市的基調(diào)穩(wěn)了！

04

雖然三湘不斷的提高客戶的門檻，價格也拉高了板塊的天花板

但這絲毫不影響他會成為上海樓市又一個日光盤

昨天三湘認(rèn)籌的第一天，門前排隊的客戶并不在少數(shù)

不僅如此，項目附近的主要道，除了警察蜀黍的駐守之外，更多的是全上海各大中介的盯梢

幾乎每一個路過項目的客戶，中介除了會推薦周邊其他的二手豪宅之外，還多了一項新的業(yè)務(wù)。那就是買賣三湘的認(rèn)籌搖號資格

怎么買賣？開盤之后，搖號順序在前面的，可以通過中介購買賣，100萬一個號

當(dāng)然，中介說是否值100萬，還有一個前提，就是真的如三湘銷售所言，認(rèn)籌比高達(dá)20比1，也就是說148套房子，需要認(rèn)籌將近2960人

真實的數(shù)據(jù)，會不會有這么多？認(rèn)籌就這么幾天，我們拭目以待！

05

全上海都沒有哪個板塊像前灘這么神奇，這么魔幻

整個板塊，幾乎沒有一個住宅項目是一線開發(fā)商開發(fā)，戶型的設(shè)計也沒有幾個好的，到目前為止完全沒有任何居住氛圍。甚至說，自三湘開始，連新房的價格優(yōu)勢也蕩然無存

但依舊不妨礙，這是全上海最熱門，最搶手的板塊

以前，我們總是說，要努力賺錢，有錢才能買到自己喜歡的房子

現(xiàn)在，我們說，除了有錢，還要有運(yùn)，這樣，你才有可能搖到自己喜歡的房子

不管怎么說，今年上海的樓市，太刺激了

而三湘的價格突破，也再一次向市場證明，橫盤了三年的上海樓市，不止是上半年偶然的作妖，而是真的要雄起

12.18萬的單價，客戶選擇的范圍可以不止前灘，甚至可以選擇盧灣新天地和徐匯的濱江

但最終，這個價格是否被市場所接受？開盤之后，自有答案

以上為正文，來自咸魚

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）

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