樓市調(diào)控，何時見底？

　　近日，央行貨幣政策委員會召開三季度例會，多年來罕見首次提及房地產(chǎn)：

　　維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　這被媒體稱為“兩個維護(hù)”。這一消息，一度引發(fā)地產(chǎn)股集體反彈。

　　這句話出現(xiàn)的背景，正值個別房企陷入債務(wù)困境、熱門城市樓市開始橫盤、部分三四線城市出臺“限跌令”、一二線城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象之際，因此引發(fā)無數(shù)爭議。

　　兩個維護(hù)，究竟釋放了什么信號？是不是意味著調(diào)控即將見底？

　　01

　　維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，相對容易理解。

　　大漲大跌、大起大落，自然不是健康的市場，而一眾房企陷入債務(wù)危機(jī)，同樣與健康發(fā)展不沾邊。

　　換言之，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之說，不無穩(wěn)樓市的言外之意。

　　許多人以為樓市調(diào)控就是將房地產(chǎn)“打倒在地”，顯然是天大的誤解。

　　調(diào)控的目標(biāo)是“穩(wěn)”。不是從一個極端走上另一個極端，更不會將一個規(guī)模高達(dá)十多萬億的龐大行業(yè)就此“拋棄”。

　　在穩(wěn)的前提下，不斷消化高杠桿，化解金融風(fēng)險，讓房地產(chǎn)變成正常行業(yè)。

　　換言之，即使未來不再依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，房價就此橫盤不動，樓市仍舊是一個大行業(yè)。

　　02

　　何為“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”？

　　對此，官方新聞稿并未做出詳細(xì)表述，但從官方媒體以及各界傳出的信息來看，至少釋放了兩重信號。

　　其一，防止?fàn)€尾，要保障期房的及時交付。

　　自去年以來，部分龍頭房企遭遇債務(wù)問題，個別樓盤被迫停工，已經(jīng)繳納了首付的購房者，開始面臨項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險。

　　在預(yù)售制下，一般新建樓盤工程進(jìn)度達(dá)到2/3以上，就可對外預(yù)售。雖然根據(jù)規(guī)定，預(yù)售資金必須納入政府監(jiān)管賬戶，但預(yù)售資金被開發(fā)商頻頻挪用早已不再是新聞，資金監(jiān)管并未真正落到實(shí)處。

　　雖說取消預(yù)售制是全民呼聲所在，但短期內(nèi)預(yù)售制仍然會十分堅(jiān)挺。在現(xiàn)實(shí)背景下，如何防止因債務(wù)問題引發(fā)樓盤爛尾，就成了關(guān)鍵中的關(guān)鍵。

　　所以，即便房企遭遇債務(wù)危機(jī)，“保交房”也必須放在第一位，而預(yù)售資金監(jiān)管的力度必須要硬起來了，不能等到出事了才會補(bǔ)漏。

　　其二，樓市調(diào)控，應(yīng)盡量避免“誤傷剛需”。

　　這方面的態(tài)度，可以用《經(jīng)濟(jì)日報》近日刊發(fā)的一篇文章作為代表：

　　細(xì)分炒房客和剛需人群，對于優(yōu)化調(diào)控政策有著積極的意義。樓市調(diào)控應(yīng)注意滿足剛需，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。

　　在樓市里，剛需應(yīng)該是受到保護(hù)的對象，而多套房的持有者才應(yīng)納入嚴(yán)控之列。

　　不過，目前許多城市的調(diào)控基本都是“一刀切”模式。

　　房貸利率無論首套還是二套都在狂飆，買房無論是首套還是二套貸款同樣困難，納稅無論是一套房剛需還是10套房的所有者都沒差別，顯然是存在問題的。

　　但是必須明白的一點(diǎn)現(xiàn)實(shí)是，樓市調(diào)控必須剛性，否則很難有效果。一旦存在了彈性操作的空間，那么各種規(guī)避手段可謂層出不窮。

　　這兩年，一些人通過假離婚、假結(jié)婚、違規(guī)經(jīng)營貸等方式鉆政策漏洞，讓調(diào)控大打折扣，凸顯了問題的嚴(yán)峻性。

　　所以，樓市調(diào)控確實(shí)需要更精細(xì)化，但必須保持剛性，不能留下太多口子。

　　03

　　樓市調(diào)控是否要見底了？

　　不對不承認(rèn)，這一輪樓市調(diào)控堪稱“史上最嚴(yán)”。

　　10年前，只有限購、限價作為手段；如今，不僅多了限售、限貸，而且許多政策可謂史上首次。

　　房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”，兩大政策均為首創(chuàng)，一手按住開發(fā)商瘋狂加杠桿的沖動，另一手按住銀行信貸擴(kuò)張的欲望，為樓市退熱立下了汗馬功勞。

　　二手房指導(dǎo)價，更是將調(diào)控發(fā)揮到極致。過去只有新發(fā)限價，這一次連二手房都被納入“政府定價”模式，樓市的各個環(huán)節(jié)基本都被納入管控范圍。

　　至于嚴(yán)打經(jīng)營貸，深圳一開始表示“暫未發(fā)現(xiàn)”，到今年年初的“5180萬元違規(guī)流入樓市”，再到最近的“超21億經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市”，不難看出調(diào)控升級的力度。

　　這些調(diào)控手段的出現(xiàn)，再次出現(xiàn)，只要調(diào)控有力且保持剛性，沒有按不住的房價，反之同理。

　　那么，如今樓市調(diào)控是否墊底，松綁會否到來？

　　可以說，調(diào)控可能已經(jīng)過了最緊時刻，但松綁不會那么快上馬。

　　同樣可以說，樓市信貸最緊的時刻已經(jīng)過去，但大水漫灌的可能性越來越小。

　　畢竟，調(diào)控成果來之不易，資本反壟斷、教育反內(nèi)卷、樓市反炒房的決心前所未有之高，不會那么輕易轉(zhuǎn)向。

　　當(dāng)然，經(jīng)過幾年橫盤消化風(fēng)險，中心城市未來仍有空間，但三四線城市真的不要再豪賭了。

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