湘潭最新樓盤動(dòng)態(tài)、銷售價(jià)格、活動(dòng)優(yōu)惠……盡在湘潭搜狐焦點(diǎn)，買好房看湘潭搜狐焦點(diǎn)，今日資訊整理：原標(biāo)題（1月47城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 業(yè)內(nèi)：疫情影響下樓市“降溫”或?qū)⒓訌?qiáng) 中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng) 記者 暢帥帥）

房?jī)r(jià)正在企穩(wěn)，房租卻跌了。

01

哪些城市房租在跌？

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2020年5月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.57元/平方米/月，環(huán)比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所擴(kuò)大。

國(guó)家數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。

近日發(fā)布的物價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2020年3月和4 月CPI漲幅都在3%以上，而房租CPI 同比分別下降-0.2%和-0.3%，創(chuàng)下有數(shù)據(jù)以來(lái)最低水平。

即使在2008年金融危機(jī)期間，也沒出現(xiàn)全國(guó)房租同比負(fù)增長(zhǎng)的情況。

具體到核心城市，在受監(jiān)測(cè)的20個(gè)大中城市里，17個(gè)城市房租出現(xiàn)下跌。

相比一年前，房租跌幅最大的5個(gè)城市：三亞（-13.98%）、杭州（-6.56%）、深圳（-5.94%）、鄭州（-5.21%）、武漢（-4.19%）。

這其中，深圳不僅房租走弱，甲級(jí)寫字樓租金也出現(xiàn)明顯下滑，空置率有所提升。

要知道，目前一二線城市房?jī)r(jià)正在企穩(wěn)，而深圳、杭州熱度居高不下。

前不久，深圳剛因經(jīng)營(yíng)貸流入樓市而受到全國(guó)關(guān)注，從而打響《2020年樓市調(diào)控第一槍》，而杭州則出現(xiàn)《6萬(wàn)人搶900多套房》的盛況。

房?jī)r(jià)漲、房租跌，釋放了什么信號(hào)？

02

為什么會(huì)這樣？

房?jī)r(jià)與房租，向來(lái)并不同步，而經(jīng)常出現(xiàn)背離。房?jī)r(jià)上漲而房租下跌的場(chǎng)景并不少見，根本原因在于兩者的決定機(jī)制不同。

房?jī)r(jià)取決于有錢人，房租取決于普通人。房?jī)r(jià)可以無(wú)限高，房租卻很難一直漲。

房?jī)r(jià)容易受到信貸水平的影響，在加杠桿的支持下一路上行。而房租，卻始終受到供求關(guān)系制約，更受到居民實(shí)際收入水平的約束。

換言之，房?jī)r(jià)與居民收入水平?jīng)]多大關(guān)系。而租房市場(chǎng)則受制于就業(yè)和收入，只要收入不漲，房租就沒有肆意上漲的空間。

除非出現(xiàn)長(zhǎng)租中介這種壟斷性機(jī)構(gòu)，租房市場(chǎng)一般很難大起大落。

退一步講，即便存在供求失衡，存在壟斷性中介機(jī)構(gòu)，一旦就業(yè)和收入受到影響，房租的上漲空間必然也會(huì)受到限制，而一旦信貸松綁，房?jī)r(jià)就如同脫韁之馬一路向上。

03

房租下跌，釋放了什么信號(hào)？

其一，房租受到收入約束。房租下跌，可以視為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)。

近日，中央提出“六穩(wěn)”、“六?！保覍ⅰ胺€(wěn)就業(yè)、保民生”放在關(guān)鍵首位，不是沒有原因的。

其二，房租下跌，房?jī)r(jià)企穩(wěn)乃至上行，必然帶動(dòng)租金回報(bào)率進(jìn)一步下行。

目前，北上廣深租金回報(bào)率均不足2%，廈門更是只有1.2%，與國(guó)際4-5%的平均水平相距甚遠(yuǎn)。

如果房?jī)r(jià)能一路上漲，租金回報(bào)率再低都不是問題，不少人直接將房子空置，根本就不在乎租金收益。

然而，樓市只要橫盤，房?jī)r(jià)不漲就是跌。根據(jù)李迅雷的研究，房子資金成本、折舊成本超過(guò)5%，再加上未來(lái)即將落地的房地產(chǎn)稅，持有成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租金回報(bào)率。

這樣格局下，房?jī)r(jià)漲幅如果無(wú)法與GDP增速同步，就會(huì)面臨每天實(shí)際都在虧錢的局面。

其三，房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲，但面對(duì)不確定的未來(lái)，必須要考慮租金回報(bào)率了。

一個(gè)連房子都租出不去的區(qū)域，自然不適合自住。而租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊區(qū)域的樓盤，必然存在一定問題。

在未來(lái)，不產(chǎn)生租金的區(qū)域，不僅不適合剛需，同樣不適合投資。

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