社科院報(bào)告出爐，透露一個(gè)不好的信號(hào)，租售比失衡，官方警示風(fēng)險(xiǎn)

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-29 16:37

從現(xiàn)在來看，人們對(duì)租賃市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對(duì)于買房的觀念依然深入人心，很難改變。這也導(dǎo)致房?jī)r(jià)越漲越高，房租即使上漲，也跟不上房?jī)r(jià)上漲速度，相對(duì)來說房租是下降的。

原因很簡(jiǎn)單，人們對(duì)于買房的情結(jié)是根深蒂固的，越難欲望越大，直到傾盡家庭幾代人的六個(gè)錢包，房?jī)r(jià)漲上去了，購房者還要為自己的沖動(dòng)買單。

在這種觀念影響下，房子會(huì)越來越看起來更加緊俏，百姓買房的欲望就會(huì)愈加強(qiáng)烈，惡性循環(huán)使得買房越來越難。當(dāng)所有人都擠在了買房的獨(dú)木橋上時(shí)就注定不正常，而且也不可能持久下去。因?yàn)槿藗冑I房，實(shí)業(yè)不濟(jì)，因?yàn)槿藗冎幌胭I房，租賃市場(chǎng)也是魚龍混雜，難有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

說實(shí)話，也滿足不了那么大的住房需求。所以，在房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位下，穩(wěn)定大局引導(dǎo)下，房?jī)r(jià)注定不會(huì)大漲大跌，大城市的房?jī)r(jià)依然不是普通百姓都能觸及的。

所以，才有了多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。因?yàn)橛行┤瞬豢赡芡耆渴袌?chǎng)去解決住房問題，但是他們的住房尊嚴(yán)需要有保障。一路下來，可以看到這種局面在改變，各地在加大保障住房的建設(shè)力度。

然而，4月份的數(shù)據(jù)再次讓我感到不安，一種不好的信號(hào)再次顯現(xiàn)。

27日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年04月緯房綜合指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示今年4月全國(guó)核心城市（主要為一二線城市）二手房成交量與價(jià)格快速回升，租金較快下降。三四線城市房?jī)r(jià)總體下跌。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，按照一般的分析邏輯，租金下跌房?jī)r(jià)上漲，表明房地產(chǎn)泡泡風(fēng)險(xiǎn)在增加。但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是否可控，還要看2020年下半年的房?jī)r(jià)和租金走勢(shì)。

當(dāng)然租金下跌有客觀因素，但是這種趨勢(shì)卻不是太好。

我先說一個(gè)問題，是不是大家覺得房?jī)r(jià)很高？是不是房租也很貴？但是實(shí)際上，房東還覺得不劃算呢！房租貴吧？真貴啊！可是你這么想，房東卻不這么想。我們都抱怨房租太貴，可人家房東不這么覺得，也很委屈。我引用下以前的一組數(shù)據(jù)，全國(guó)50個(gè)城市超七成房租相對(duì)收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市。

這是說你的收入面對(duì)房租上漲有點(diǎn)囊中羞澀，可是當(dāng)你的收入跟房?jī)r(jià)一比，就更是不值一提了?？墒欠繓|似乎總是說，你看房?jī)r(jià)一直在漲，房租能不漲嘛！這話有道理嗎？似乎是合理的。但實(shí)際上卻不合理。

自己房子的這種房東還好點(diǎn)，二房東拿房源本來就貴，也是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，那么必然覺得自己不賺錢。潘石屹表示，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常畸形了，一個(gè)最重要表現(xiàn)就是房屋租售比不正常。租售比也就是租金回報(bào)率，是用房子的年租金除以房子的總價(jià)，它是全世界衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)最綜合的指標(biāo)。正常的租金回報(bào)率應(yīng)該是6%或7%。而現(xiàn)在，以北京為例，住宅租金回報(bào)率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。

我們都還記得一個(gè)報(bào)道說，有些城市買了房子后出租出去需要100年才能回本。廈門的租金回報(bào)率在所有城市里墊底，比一線城市更低。如果要靠收房租回本，參照1%的租金回報(bào)率這一靜態(tài)數(shù)據(jù)，在廈門投資房產(chǎn)回本需要100年！

按照房東的邏輯那就是，漲房租?。∫?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在漲?？墒沁@根本就不對(duì)。租金真的低嗎？其實(shí)并不低，那是因?yàn)榉繓|們看著畸高的房?jī)r(jià)覺得房租太低。更深層次原因在于，只是相對(duì)于增長(zhǎng)過快的房?jī)r(jià)，處于小基數(shù)的房租肯定就有些不顯眼了。所以看不見房租上揚(yáng)也是可以理解的。但事實(shí)上，房租水平也是一直在不斷上升的。

我覺得潘石屹提的一個(gè)建議跟我說的有點(diǎn)類似，他說，如何才能從根本上解決這個(gè)問題？無非就兩個(gè)辦法，讓租金回報(bào)率回到一個(gè)合理穩(wěn)定的狀態(tài)。一個(gè)是讓分子往上漲一些，分子是租金。二是讓分母往下降一些，分母是房?jī)r(jià)。另一條路就是拖下去，壓力積聚到一定程度，自己出問題。

顯然，一般我們不允許第二種情況發(fā)生，所以，擺在我們面前的問題是，要想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，是讓過高的房?jī)r(jià)降下來還是讓過低的房租提上去呢？或者是讓房?jī)r(jià)降下來讓房租穩(wěn)定住呢？

否則，這么下去，肯定是不行的。如果房?jī)r(jià)跟房租的差距太大，人們還會(huì)不愿意去把房子租出去，那么租賃事業(yè)發(fā)展就必然會(huì)大受影響。

5月26日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡泡化。當(dāng)前房地產(chǎn)過度金融化，全社會(huì)新增土地資源有一半投入到房地產(chǎn)，并且房產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)行為。