社科院報告出爐，透露一個不好的信號，租售比失衡，官方警示風險

來源：智能家居時間：2020-05-29 16:37

從現(xiàn)在來看，人們對租賃市場的認識還遠遠不夠，對于買房的觀念依然深入人心，很難改變。這也導致房價越漲越高，房租即使上漲，也跟不上房價上漲速度，相對來說房租是下降的。

原因很簡單，人們對于買房的情結(jié)是根深蒂固的，越難欲望越大，直到傾盡家庭幾代人的六個錢包，房價漲上去了，購房者還要為自己的沖動買單。

在這種觀念影響下，房子會越來越看起來更加緊俏，百姓買房的欲望就會愈加強烈，惡性循環(huán)使得買房越來越難。當所有人都擠在了買房的獨木橋上時就注定不正常，而且也不可能持久下去。因為人們買房，實業(yè)不濟，因為人們只想買房，租賃市場也是魚龍混雜，難有實質(zhì)性進展。

說實話，也滿足不了那么大的住房需求。所以，在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，穩(wěn)定大局引導下，房價注定不會大漲大跌，大城市的房價依然不是普通百姓都能觸及的。

所以，才有了多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。因為有些人不可能完全靠市場去解決住房問題，但是他們的住房尊嚴需要有保障。一路下來，可以看到這種局面在改變，各地在加大保障住房的建設(shè)力度。

然而，4月份的數(shù)據(jù)再次讓我感到不安，一種不好的信號再次顯現(xiàn)。

27日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年04月緯房綜合指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示今年4月全國核心城市（主要為一二線城市）二手房成交量與價格快速回升，租金較快下降。三四線城市房價總體下跌。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認為，按照一般的分析邏輯，租金下跌房價上漲，表明房地產(chǎn)泡泡風險在增加。但市場風險是否可控，還要看2020年下半年的房價和租金走勢。

當然租金下跌有客觀因素，但是這種趨勢卻不是太好。

我先說一個問題，是不是大家覺得房價很高？是不是房租也很貴？但是實際上，房東還覺得不劃算呢！房租貴吧？真貴啊！可是你這么想，房東卻不這么想。我們都抱怨房租太貴，可人家房東不這么覺得，也很委屈。我引用下以前的一組數(shù)據(jù)，全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高城市。

這是說你的收入面對房租上漲有點囊中羞澀，可是當你的收入跟房價一比，就更是不值一提了?？墒欠繓|似乎總是說，你看房價一直在漲，房租能不漲嘛！這話有道理嗎？似乎是合理的。但實際上卻不合理。

自己房子的這種房東還好點，二房東拿房源本來就貴，也是因為房價高，那么必然覺得自己不賺錢。潘石屹表示，現(xiàn)在的房價已經(jīng)非?；瘟?，一個最重要表現(xiàn)就是房屋租售比不正常。租售比也就是租金回報率，是用房子的年租金除以房子的總價，它是全世界衡量房地產(chǎn)市場最綜合的指標。正常的租金回報率應該是6%或7%。而現(xiàn)在，以北京為例，住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。

我們都還記得一個報道說，有些城市買了房子后出租出去需要100年才能回本。廈門的租金回報率在所有城市里墊底，比一線城市更低。如果要靠收房租回本，參照1%的租金回報率這一靜態(tài)數(shù)據(jù)，在廈門投資房產(chǎn)回本需要100年！

按照房東的邏輯那就是，漲房租?。∫驗榉績r一直在漲。可是這根本就不對。租金真的低嗎？其實并不低，那是因為房東們看著畸高的房價覺得房租太低。更深層次原因在于，只是相對于增長過快的房價，處于小基數(shù)的房租肯定就有些不顯眼了。所以看不見房租上揚也是可以理解的。但事實上，房租水平也是一直在不斷上升的。

我覺得潘石屹提的一個建議跟我說的有點類似，他說，如何才能從根本上解決這個問題？無非就兩個辦法，讓租金回報率回到一個合理穩(wěn)定的狀態(tài)。一個是讓分子往上漲一些，分子是租金。二是讓分母往下降一些，分母是房價。另一條路就是拖下去，壓力積聚到一定程度，自己出問題。

顯然，一般我們不允許第二種情況發(fā)生，所以，擺在我們面前的問題是，要想讓房地產(chǎn)市場回歸理性，是讓過高的房價降下來還是讓過低的房租提上去呢？或者是讓房價降下來讓房租穩(wěn)定住呢？

否則，這么下去，肯定是不行的。如果房價跟房租的差距太大，人們還會不愿意去把房子租出去，那么租賃事業(yè)發(fā)展就必然會大受影響。

5月26日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人表示，堅決落實“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡泡化。當前房地產(chǎn)過度金融化，全社會新增土地資源有一半投入到房地產(chǎn)，并且房產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，也助長了房地產(chǎn)投機行為。