一線城市房價躁動,房租卻下跌?

今年春節(jié)前至2021年,國內(nèi)一線城市樓市成交量出現(xiàn)較大波動。

據(jù)統(tǒng)計,30個重點城市春節(jié)前一周成交量達31萬平米,同比增幅達133%。其中北上廣深等一線城市表現(xiàn)最為強勁,僅兩周時間,成交量同比增長50%,北京、廣州、深圳等地新房和二手房成交量均創(chuàng)三年新高。

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同時,統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)顯示,一月份一線城市新房價格上漲4.2%,二手價格上漲9.6%。即便是環(huán)比,北上廣深四個城市的房價也都在上漲,上海,廣州,深圳的房價也上漲了1%。一線城市新房和二手房價的上漲,讓剛需們感到了巨大的購房壓力。

但讓人感到奇怪的是,全國范圍內(nèi)租金普遍下降。城市租房價格指數(shù)繼續(xù)下跌,35個重點城市中,西安、北京、寧波、南京、福州、合肥、重慶、深圳、上海、杭州、鄭州、青島等城市的租金均出現(xiàn)了下跌。到2020年四季度,50個典型城市的租金收益率達到2.3%,環(huán)比均出現(xiàn)下滑,創(chuàng)5年新低。

一方面,國內(nèi)一線城市房價出現(xiàn)動蕩,成交量創(chuàng)近幾年新高;另一方面,各熱點城市租金不斷下跌,收益率創(chuàng)新低,從而使房價和租金形成“剪刀差”。

為什么一線城市的成交量會突然放大,而同時房租卻出現(xiàn)了下跌?

第一,房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有時會讓人產(chǎn)生誤解。一月份一線城市的房價和成交量都出現(xiàn)了大幅反彈,主要原因是去年同期的“低基數(shù)”。2020年春節(jié)前后,受流感暴發(fā)影響,全國售樓處紛紛關(guān)閉,二手房也沒有辦法去看房,大家至少有三、三個月要待在家里,多數(shù)成市出現(xiàn)房產(chǎn)零成交。

而且今年大家都可以看房了,有的人家正好利用春節(jié)前后買房買房。而對于今年各地的房價下跌,主要是春節(jié)前農(nóng)民工、大學生提前回家,租房需求減少,沒人租房,租金自然就會降低。

此外,由于去年下半年國內(nèi)一線城市房價上漲,成交量放大,導(dǎo)致各地不僅開始收緊房貸,而且對房地產(chǎn)調(diào)控也趨緊,一些熱點城市對假離婚進行了嚴厲打擊,人才落戶門檻也提高。嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,很多人擔心后續(xù)一線城市杠桿買房越來越難了,于是在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施前后,拼命買房,想要趕上在一線城市買房的末班車,這樣的房價上漲是強弩之末,不可持續(xù)的。

一線城市的租金漲跌,不需要金融杠桿來調(diào)節(jié),才是居民收入的真正體現(xiàn)。如今,各行各業(yè)都不景氣,去年工資收入增長緩慢,房租自然有所下降。

有許多人認為,近期一線城市房價上漲,成交量放大,主要還是因為全球央行大力調(diào)控,我國物價在春節(jié)前也有了不小的漲幅。由于擔心通貨膨脹,大家紛紛涌進市場,購買房產(chǎn)。

買房是一種利器,但問題是,你買房的目的是買什么,如果你處于房價上漲的周期中,那么你當然可以從房價跑贏通脹中獲益。

但如今一線城市房價已高達七百萬/套,房地產(chǎn)泡沫正在吹大,這只能是投機炒房者的市場,不能由本地居民買得起,一線城市的房價已經(jīng)處于歷史高位,投資風險很大。房屋購買在歷史高位,同樣會虧本是不爭的事實。

對于房屋租賃市場而言,從2021年開始實施的民法典,有效地保護了租客的合法權(quán)益,這也意味著,房東不能亂漲價,也不能無故把租客趕走。今后的房屋租金也會與當?shù)鼐用竦氖杖肼?lián)系起來,并根據(jù)居民的收入狀況發(fā)生波動,同樣,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,一線城市的房價最終將逐步回歸居住屬性,也將根據(jù)當?shù)鼐用竦氖杖霠顩r發(fā)生波動。

當前一線城市房價微幅上漲,成交迅速放大,而租金市場卻持續(xù)下滑。這是因為一些投機炒房者擾亂了一線城市的房地產(chǎn)市場,也有一些人希望趕在房地產(chǎn)調(diào)控前的末班車,以免將來買不起更多的房子。

而租賃市場市場能真實地反映當?shù)鼐用竦馁徺I力。如今許多農(nóng)民工回流家鄉(xiāng)就業(yè),以后大城市的租房需求將越來越少。如今無論房價和租金剪刀差如何變化,房價和租金最終都將與當?shù)鼐用竦氖杖肼?lián)系起來,這應(yīng)該取決于當?shù)鼐用竦馁徺I力,而不是投機炒房的需求。

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