自今年老舊小區(qū)改造展開以來，許多棚戶區(qū)改造、城中村改造、舊城改造等項目比起以往有所減少，但這并不代表著棚戶區(qū)改造等之類的項目就永遠的停止了。因此，在2021年被征收人仍需要在棚戶區(qū)改造、舊城改造過程中提高警惕，且必須要做到未雨綢繆，居安思危。

　　首先被征收人需要明確的是，所謂的棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。

　　給予被征收人的補償根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，市、縣級人民政府對被征收人的補償包括:（一） 被征收房屋價值的補償；（二） 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三） 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

　　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。也就是說，被征收人選擇房產(chǎn)置換的，必須是相同地最低按一平米安置一平米，選擇貨幣補償?shù)牟荒艿陀诒徽魇辗课葜苓吺袌鰞r。

　　違法建筑不予補償

　　嚴格來說，征收方必須要遵守法律中規(guī)定的補償原則和標準，必須將補償落實到位，但是實踐過程中呢，征收方通常會根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中第二十四條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償?shù)囊?guī)定，在對被征收房屋調(diào)查、認定之后斬釘截鐵的認為，合法建筑，可全面補償，違法建筑一律不予補償。

　　對于合法房屋的補償，按照法律規(guī)定的參照被征收房屋類似的市場價格全面補償，對于未經(jīng)登記的違法建筑則一刀切的不予補償，或是給予幾百元一平的補償。

　　那么征收方的這種做法對嗎？很顯然，一刀切的將所有未經(jīng)登記的房屋都不予補償或是少量補償是很不合理的。下面我們來看看法院都是如何判這類案子的

　　最高法院的判例：對于因歷史原因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，行政機關(guān)在沒有充分證據(jù)證明該房屋屬于違法建筑的情況下，不宜認定為違法建筑。行政征收中，應(yīng)當(dāng)綜合考量未辦理產(chǎn)權(quán)登記的歷史原因、土地價值、房屋用途和周邊類似房屋市場價格等因素，確定補償標準，不宜徑行以其系違法建筑為由不予補償?！?019）最高法行申7904號

　　北京高院案例：村民住宅、鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施等應(yīng)取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可，但結(jié)合本市農(nóng)村土地使用現(xiàn)狀、歷史遺留及政策原因等情況，對于未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可的建筑不應(yīng)一概認定為違法建設(shè)并責(zé)令限期拆除?！?019）京行終1911號

　　上述兩個案例相關(guān)部門的再審申請均被法院駁回。

　　法律上有法不溯及以往原則，這是我國法律制度基本原則之一，也可擴充至行政時效原則。而我國又是一個歷史悠久的國家，村民的房屋中有不少都是世世代代相傳下來，大多數(shù)建筑形成于七、八十年代，或是更早至五六十年代，這些無證房屋基本都是由于當(dāng)時法律的不嚴謹、不健全導(dǎo)致而成的。所以說，按照最高法院等地方法院的裁判來看，因歷史遺留問題造成未辦理房屋證的房屋，相關(guān)部門不僅不能直接認定成違法建筑，而且還要給予被征收人相應(yīng)的補償。

　　因此，凱諾律師提醒大家，在棚戶區(qū)改造、舊城改造過程中，征收方若將被征收房屋一刀切的認定成違法建筑，且對被征收人作出限期拆除決定書或是不予補償面積認定等行為時，被征收人可以針對這些行為直接提起行政訴訟來維護自己的合法權(quán)益。

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