這里是成哥說房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說房”，帶你成為最會買房的人！

#成都#

以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好，想買房可惜手上還有幾套門面套住。想咨詢一下，面積均在200-300，一二樓否有，這些門面有好的出手方式么？還有機(jī)會跳出來么？壓力特別大！

回答：你這個商鋪的位置在哪？外資出手掃貨一線城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（主要是商業(yè)和辦公樓等），但散戶沒有大資本，能買到的通常是國內(nèi)二三四線城市的商業(yè)內(nèi)鋪。此外，非沿街商業(yè)內(nèi)鋪 一直是商鋪領(lǐng)域的老大難。一方面，很難吸引到客流。另一方面，由于小業(yè)主分散，整個市場招租的業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一，整個市場亂哄哄的，成功的少，失敗的多。

關(guān)于投資商鋪：

一、市場上商鋪的幾種典型:

1、臨街商鋪。就是主干道上、商圈外延周邊分布的一些臨著主街的商鋪,主要靠來來往往的路人消費(fèi),需要固定的人流量支撐

2、社區(qū)底鋪。就是分布在小區(qū)外圍,一般1-2層,主要靠社區(qū)住戶日常消費(fèi)來支撐

3、綜合體商鋪。就是單獨的、大型綜合商業(yè)體內(nèi)的商鋪,一般有統(tǒng)一管理運(yùn)營,比如萬達(dá)廣場、360廣場、丹尼斯等等

4、遠(yuǎn)郊外遷市場，功能明確、集中分區(qū)。

二、投資商鋪如何賺錢？

1、 靠升值來賺差價；

2、租出去收租金；

3、自己開店做生意用

三、為什么投資商鋪賺不到錢

1、 市場上的商鋪貨量太大，庫存太多，10年都賣不完

2、 價格上漲難，5年不漲反跌

3、 二次交易稅費(fèi)太高，即便價格上漲了，差價也被稅費(fèi)吃掉了：增值稅及其附加稅、印花稅、土地增值稅、個人所得說等，基本高達(dá)總房價的20%

4、 外遷市場難，分割式概念商鋪、包租商鋪不靠譜。

商鋪 門面升值潛力比較弱，現(xiàn)在到底應(yīng)該出手還是保留？唯一的判斷標(biāo)準(zhǔn)是租售比，租售比大于5%繼續(xù)持有，租售比小于5%，建議出手裂變成住宅產(chǎn)品。

如何快速不降價賣房？詳見內(nèi)部！

提問：成哥好，剛從北京到成都，目前工作在犀浦這邊，至少三五年應(yīng)該不會有變動，目前沒有高新區(qū)購房資格，想在天西買房，但如果這樣就得在北邊租房，就還是比較糾結(jié)。目前手里現(xiàn)金100，還是希望聽聽成哥的意見！

回答：1，成都和北京的房產(chǎn)業(yè)態(tài)不同，北京的地段是圍繞天安門東西的東城西城，教育醫(yī)療政務(wù)等全國全球一流資源在此，中心在此。成都的中心外移，熱點區(qū)域明顯往南，大量資金、人口外溢。作為你們成都的第一套房，必須慎重，這決定你們未來的發(fā)展方向。

2，大城南正在成為成都的新中心，取代天府廣場指日可待。你的未來除了北京就在大城南。租房就先租吧，住在一個表面光鮮但是不在風(fēng)口的房子，實則是乏味的，比租房精彩不了多少。

3，目標(biāo)：大城南，天西板塊。具體樓盤推薦可以參考內(nèi)部分享！

提問：成哥好！最近對成都的房子有一些疑問。成都太升路市中心有一棟名為天府公寓的二手房，建于2000年。里面都是寫字樓公司，電梯擁擠，環(huán)境混亂，物業(yè)管理也是虛擬的，但價格很便宜，單價是186平方米，單價為8千多平方米。周邊幾百米就是春熙路，旁邊的老破舊1.4萬。價格僅是周邊新房的6%折扣，但從交易價格來看，過去幾年里這個社區(qū)只上漲了30%，但成都市場在過去四年里至少上漲了100%。即使是老舊和破碎的房屋也能跟隨市場的上漲。為什么唯獨這座住宅的遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場？在2016年初，它對周圍的新房有40%的折扣，但現(xiàn)在它對周圍的新房只有60%的折扣。為什么它和周邊的二次新房之間的價格差距正在擴(kuò)大？請問成哥，這值得買嗎？

回答：你所說的天府公寓建于2000年，面積超過140的大戶型，這都是屬于老破大了，買老樓需謹(jǐn)慎，這種房沒開發(fā)商，沒有小區(qū)環(huán)境，交易流通性小，處于樓市產(chǎn)品鏈的最底端，漲幅小，以后都是靠片區(qū)的均價帶動。近兩年的老破大的走勢并沒有漲多少，整體來看都處于很尷尬的。在成都這樣的房子是不推薦去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足夠好，在專業(yè)人士的指導(dǎo)下，也可以試試。

提問：成哥好，準(zhǔn)備成都入手買房，現(xiàn)看中龍泉大面新希望錦麟府的房子，房子是屬于改善房,環(huán)境打造還是可以,但房價比同區(qū)域的房子要貴差不多一倍。請問這么高的價格是有同區(qū)域的其他房子的增值空間大嗎?另外,龍泉大面差不多要2025年左右才會通地鐵，新房也要22年才會交房，這么長的交房期是否值得入手?

回答：如果房價比同板塊的其他房子價格貴一倍，基本上屬于CEO盤了，這種盤自住很舒服，周邊配套環(huán)境很好，但是房價已經(jīng)透支利好，投資肯定是會站崗的，具體看你個人需求。

提問：成哥好，預(yù)算300，想問下常州南廣場有投資的價值嗎？想在常州置換房子，哪個地段的最好？

回答：火車站南廣場區(qū)域地段不錯，是比較有價值的區(qū)域。最為重要的因素在于它的教育配套。學(xué)區(qū)對常州的價格影響很大，在常州自住和投資，優(yōu)先的不是位置，而是學(xué)區(qū)。常州的傳統(tǒng)學(xué)區(qū)、周邊配套、品質(zhì)依然是關(guān)注的最主要的因素。

目前比較看好武進(jìn)和天寧鐘樓，商業(yè)圈成熟，小區(qū)教育品質(zhì)好。

但存在一些不足如下：

1、關(guān)系和背景決定了發(fā)展和前景，在某些企業(yè)單位更是首要因素，雖然慢慢的在有所改變。安穩(wěn)生活，有機(jī)會做生意是大多數(shù)人的突破之路。

2、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)相對發(fā)展滯后，機(jī)會和空間自然與一線城市是相去甚遠(yuǎn)。

3、中小型企業(yè)占絕大多數(shù)，家族式的管理居多，缺乏現(xiàn)代化的管理體制。

提問：成哥好，坐標(biāo)西安，請問自住的話未央金茂府的中間樓層（320w）和龍湖春江天序的一樓（360w帶院子）哪個更值得買？

回答：首先，周邊環(huán)境都是一樣的，因此這兩個項目比的話就是產(chǎn)品本身。

其次，從兩個項目本身來看，未央金茂府6層高屬于真洋房，龍湖的10+1算不上真洋房。

第三，從產(chǎn)品本身來看，金茂科技洋房產(chǎn)品肯定是比龍湖品質(zhì)更高，但金茂一樓底躍帶院子的相對來說總價高，600萬左右。如果希望生活中能夠有一個院子，總價又可控的話，那就選擇龍湖了，畢竟總價低。

如果院子無所謂的話從品質(zhì)本身，那就選擇金茂了。

西安買房性價比高的樓盤推薦，詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥你好！2024年的世界園藝博覽在成都東部新區(qū)空港新城，是否對三岔湖創(chuàng)造出更具投資潛力呢？

回答：東進(jìn)是大手筆，目前的階段是大基建建設(shè)，進(jìn)行前期的安置房建設(shè)，有少量的東部新區(qū)產(chǎn)業(yè)職工住宅建設(shè)，打擊周期非常長，世園會只會提高成都的知名度，對三岔房產(chǎn)沒什么影響。不過至少10年主城區(qū)依然是紅利期。

提問：成哥好，請問像云著或者誠園這種高品質(zhì)樓盤，160+的套四好出租嘛？第一現(xiàn)在人氣配套還不是很好，第二就是能給的起這個租金的人還會缺房子嘛？估計早就自己動手買了吧？

回答：你說得對，目前租賃市場確實不如十年前。房產(chǎn)投資首先看的是增值，租金只是很小的回報，如果買房只以收租金為回報，那是浪費(fèi)資金不如去買理財產(chǎn)品。如果考慮已租賃為主，可以考慮萬科公園5號一類非常成熟的區(qū)位，或者去攀成鋼和金融城看看二手房。

以上來自“成哥說房”微信公眾號提問精選。

關(guān)注成哥，購房有疑惑，成哥為你解答，讓你掌握更多精彩的房產(chǎn)資訊！?

相關(guān)知識

成都樓市:在成都,我從不投資商鋪,原因很簡單!
成都樓市:這些房子已錯過最佳投資時機(jī),購房者建議繞道走!
成都樓市:成都VS重慶,哪個發(fā)展?jié)摿Υ?
在成都二圈層買房,應(yīng)該這樣買!
華潤成都一項目商鋪銷售“服務(wù)費(fèi)”超房價 款項去向成謎
成都樓市:成都房價什么時候漲一波?內(nèi)行人給出標(biāo)準(zhǔn)判斷!
成都樓市:在地鐵4號線沿線買房,有哪些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房?
2021年在成都買房,應(yīng)該這樣買!
成都二手房價格連漲4個月 業(yè)主提高心理預(yù)期
致成都購房者:新行情新思路