這里是成哥說(shuō)房，專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)專(zhuān)家，用最專(zhuān)業(yè)的角度為有需要的人提供買(mǎi)房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問(wèn)題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說(shuō)房”，帶你成為最會(huì)買(mǎi)房的人！

#成都#

以下選自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)精選提問(wèn)：

提問(wèn)：成哥好，想買(mǎi)房可惜手上還有幾套門(mén)面套住。想咨詢(xún)一下，面積均在200-300，一二樓否有，這些門(mén)面有好的出手方式么？還有機(jī)會(huì)跳出來(lái)么？壓力特別大！

回答：你這個(gè)商鋪的位置在哪？外資出手掃貨一線城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（主要是商業(yè)和辦公樓等），但散戶沒(méi)有大資本，能買(mǎi)到的通常是國(guó)內(nèi)二三四線城市的商業(yè)內(nèi)鋪。此外，非沿街商業(yè)內(nèi)鋪 一直是商鋪領(lǐng)域的老大難。一方面，很難吸引到客流。另一方面，由于小業(yè)主分散，整個(gè)市場(chǎng)招租的業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一，整個(gè)市場(chǎng)亂哄哄的，成功的少，失敗的多。

關(guān)于投資商鋪：

一、市場(chǎng)上商鋪的幾種典型:

1、臨街商鋪。就是主干道上、商圈外延周邊分布的一些臨著主街的商鋪,主要靠來(lái)來(lái)往往的路人消費(fèi),需要固定的人流量支撐

2、社區(qū)底鋪。就是分布在小區(qū)外圍,一般1-2層,主要靠社區(qū)住戶日常消費(fèi)來(lái)支撐

3、綜合體商鋪。就是單獨(dú)的、大型綜合商業(yè)體內(nèi)的商鋪,一般有統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng),比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、360廣場(chǎng)、丹尼斯等等

4、遠(yuǎn)郊外遷市場(chǎng)，功能明確、集中分區(qū)。

二、投資商鋪如何賺錢(qián)？

1、 靠升值來(lái)賺差價(jià)；

2、租出去收租金；

3、自己開(kāi)店做生意用

三、為什么投資商鋪賺不到錢(qián)

1、 市場(chǎng)上的商鋪貨量太大，庫(kù)存太多，10年都賣(mài)不完

2、 價(jià)格上漲難，5年不漲反跌

3、 二次交易稅費(fèi)太高，即便價(jià)格上漲了，差價(jià)也被稅費(fèi)吃掉了：增值稅及其附加稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得說(shuō)等，基本高達(dá)總房?jī)r(jià)的20%

4、 外遷市場(chǎng)難，分割式概念商鋪、包租商鋪不靠譜。

商鋪 門(mén)面升值潛力比較弱，現(xiàn)在到底應(yīng)該出手還是保留？唯一的判斷標(biāo)準(zhǔn)是租售比，租售比大于5%繼續(xù)持有，租售比小于5%，建議出手裂變成住宅產(chǎn)品。

如何快速不降價(jià)賣(mài)房？詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：成哥好，剛從北京到成都，目前工作在犀浦這邊，至少三五年應(yīng)該不會(huì)有變動(dòng)，目前沒(méi)有高新區(qū)購(gòu)房資格，想在天西買(mǎi)房，但如果這樣就得在北邊租房，就還是比較糾結(jié)。目前手里現(xiàn)金100，還是希望聽(tīng)聽(tīng)成哥的意見(jiàn)！

回答：1，成都和北京的房產(chǎn)業(yè)態(tài)不同，北京的地段是圍繞天安門(mén)東西的東城西城，教育醫(yī)療政務(wù)等全國(guó)全球一流資源在此，中心在此。成都的中心外移，熱點(diǎn)區(qū)域明顯往南，大量資金、人口外溢。作為你們成都的第一套房，必須慎重，這決定你們未來(lái)的發(fā)展方向。

2，大城南正在成為成都的新中心，取代天府廣場(chǎng)指日可待。你的未來(lái)除了北京就在大城南。租房就先租吧，住在一個(gè)表面光鮮但是不在風(fēng)口的房子，實(shí)則是乏味的，比租房精彩不了多少。

3，目標(biāo)：大城南，天西板塊。具體樓盤(pán)推薦可以參考內(nèi)部分享！

提問(wèn)：成哥好！最近對(duì)成都的房子有一些疑問(wèn)。成都太升路市中心有一棟名為天府公寓的二手房，建于2000年。里面都是寫(xiě)字樓公司，電梯擁擠，環(huán)境混亂，物業(yè)管理也是虛擬的，但價(jià)格很便宜，單價(jià)是186平方米，單價(jià)為8千多平方米。周邊幾百米就是春熙路，旁邊的老破舊1.4萬(wàn)。價(jià)格僅是周邊新房的6%折扣，但從交易價(jià)格來(lái)看，過(guò)去幾年里這個(gè)社區(qū)只上漲了30%，但成都市場(chǎng)在過(guò)去四年里至少上漲了100%。即使是老舊和破碎的房屋也能跟隨市場(chǎng)的上漲。為什么唯獨(dú)這座住宅的遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)？在2016年初，它對(duì)周?chē)男路坑?0%的折扣，但現(xiàn)在它對(duì)周?chē)男路恐挥?0%的折扣。為什么它和周邊的二次新房之間的價(jià)格差距正在擴(kuò)大？請(qǐng)問(wèn)成哥，這值得買(mǎi)嗎？

回答：你所說(shuō)的天府公寓建于2000年，面積超過(guò)140的大戶型，這都是屬于老破大了，買(mǎi)老樓需謹(jǐn)慎，這種房沒(méi)開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有小區(qū)環(huán)境，交易流通性小，處于樓市產(chǎn)品鏈的最底端，漲幅小，以后都是靠片區(qū)的均價(jià)帶動(dòng)。近兩年的老破大的走勢(shì)并沒(méi)有漲多少，整體來(lái)看都處于很尷尬的。在成都這樣的房子是不推薦去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足夠好，在專(zhuān)業(yè)人士的指導(dǎo)下，也可以試試。

提問(wèn)：成哥好，準(zhǔn)備成都入手買(mǎi)房，現(xiàn)看中龍泉大面新希望錦麟府的房子，房子是屬于改善房,環(huán)境打造還是可以,但房?jī)r(jià)比同區(qū)域的房子要貴差不多一倍。請(qǐng)問(wèn)這么高的價(jià)格是有同區(qū)域的其他房子的增值空間大嗎?另外,龍泉大面差不多要2025年左右才會(huì)通地鐵，新房也要22年才會(huì)交房，這么長(zhǎng)的交房期是否值得入手?

回答：如果房?jī)r(jià)比同板塊的其他房子價(jià)格貴一倍，基本上屬于CEO盤(pán)了，這種盤(pán)自住很舒服，周邊配套環(huán)境很好，但是房?jī)r(jià)已經(jīng)透支利好，投資肯定是會(huì)站崗的，具體看你個(gè)人需求。

提問(wèn)：成哥好，預(yù)算300，想問(wèn)下常州南廣場(chǎng)有投資的價(jià)值嗎？想在常州置換房子，哪個(gè)地段的最好？

回答：火車(chē)站南廣場(chǎng)區(qū)域地段不錯(cuò)，是比較有價(jià)值的區(qū)域。最為重要的因素在于它的教育配套。學(xué)區(qū)對(duì)常州的價(jià)格影響很大，在常州自住和投資，優(yōu)先的不是位置，而是學(xué)區(qū)。常州的傳統(tǒng)學(xué)區(qū)、周邊配套、品質(zhì)依然是關(guān)注的最主要的因素。

目前比較看好武進(jìn)和天寧鐘樓，商業(yè)圈成熟，小區(qū)教育品質(zhì)好。

但存在一些不足如下：

1、關(guān)系和背景決定了發(fā)展和前景，在某些企業(yè)單位更是首要因素，雖然慢慢的在有所改變。安穩(wěn)生活，有機(jī)會(huì)做生意是大多數(shù)人的突破之路。

2、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)相對(duì)發(fā)展滯后，機(jī)會(huì)和空間自然與一線城市是相去甚遠(yuǎn)。

3、中小型企業(yè)占絕大多數(shù)，家族式的管理居多，缺乏現(xiàn)代化的管理體制。

提問(wèn)：成哥好，坐標(biāo)西安，請(qǐng)問(wèn)自住的話未央金茂府的中間樓層（320w）和龍湖春江天序的一樓（360w帶院子）哪個(gè)更值得買(mǎi)？

回答：首先，周邊環(huán)境都是一樣的，因此這兩個(gè)項(xiàng)目比的話就是產(chǎn)品本身。

其次，從兩個(gè)項(xiàng)目本身來(lái)看，未央金茂府6層高屬于真洋房，龍湖的10+1算不上真洋房。

第三，從產(chǎn)品本身來(lái)看，金茂科技洋房產(chǎn)品肯定是比龍湖品質(zhì)更高，但金茂一樓底躍帶院子的相對(duì)來(lái)說(shuō)總價(jià)高，600萬(wàn)左右。如果希望生活中能夠有一個(gè)院子，總價(jià)又可控的話，那就選擇龍湖了，畢竟總價(jià)低。

如果院子無(wú)所謂的話從品質(zhì)本身，那就選擇金茂了。

西安買(mǎi)房性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)推薦，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！

提問(wèn)：成哥你好！2024年的世界園藝博覽在成都東部新區(qū)空港新城，是否對(duì)三岔湖創(chuàng)造出更具投資潛力呢？

回答：東進(jìn)是大手筆，目前的階段是大基建建設(shè)，進(jìn)行前期的安置房建設(shè)，有少量的東部新區(qū)產(chǎn)業(yè)職工住宅建設(shè)，打擊周期非常長(zhǎng)，世園會(huì)只會(huì)提高成都的知名度，對(duì)三岔房產(chǎn)沒(méi)什么影響。不過(guò)至少10年主城區(qū)依然是紅利期。

提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)像云著或者誠(chéng)園這種高品質(zhì)樓盤(pán)，160+的套四好出租嘛？第一現(xiàn)在人氣配套還不是很好，第二就是能給的起這個(gè)租金的人還會(huì)缺房子嘛？估計(jì)早就自己動(dòng)手買(mǎi)了吧？

回答：你說(shuō)得對(duì)，目前租賃市場(chǎng)確實(shí)不如十年前。房產(chǎn)投資首先看的是增值，租金只是很小的回報(bào)，如果買(mǎi)房只以收租金為回報(bào)，那是浪費(fèi)資金不如去買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。如果考慮已租賃為主，可以考慮萬(wàn)科公園5號(hào)一類(lèi)非常成熟的區(qū)位，或者去攀成鋼和金融城看看二手房。

以上來(lái)自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)提問(wèn)精選。

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