華潤(rùn)成都一項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售“服務(wù)費(fèi)”超房?jī)r(jià) 款項(xiàng)去向成謎

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-24 12:10

本報(bào)記者陳雪波盧志坤成都報(bào)道

“我們第八期項(xiàng)目的商鋪剩下的已經(jīng)不多了，前面幾期商鋪都已全部租出去了?！苯?，在成都華潤(rùn)二十四城最新一期商鋪銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，置業(yè)顧問(wèn)向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者介紹了商鋪的發(fā)展前景。但前一期商鋪實(shí)際上并沒(méi)有如她所說(shuō)“經(jīng)營(yíng)良好”。

記者在二十四城第七期商鋪負(fù)一層看到，在開(kāi)業(yè)一年多后，仍有多數(shù)商鋪未開(kāi)始營(yíng)業(yè)，甚至還沒(méi)有裝修痕跡。商鋪業(yè)主鄧夢(mèng)（化名）告訴記者，她原本在購(gòu)買(mǎi)之初就與租賃公司簽訂了租賃協(xié)議，但過(guò)了免租期之后并沒(méi)有收到過(guò)租金，反而被同時(shí)解除租賃協(xié)議，她還懷疑自己被要求多付了50多萬(wàn)元房款。

此前紅星新聞報(bào)道，該項(xiàng)目由渠道商上海墨聿資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海墨聿”）負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，后者又將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給成都途安房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“成都途安”）進(jìn)行銷(xiāo)售。對(duì)于多出的數(shù)十萬(wàn)元款項(xiàng)，華潤(rùn)成都發(fā)布聲明稱(chēng)并不知情，并將追究中間商責(zé)任。

事件曝光5個(gè)月后，有業(yè)主近日向記者反映，目前租賃公司還沒(méi)有支付商鋪的租金，而購(gòu)房合同外的款項(xiàng)也沒(méi)有得到正式解釋。

包租協(xié)議被中止

今年3月，藺梅梅（化名）收到一封郵件，拆開(kāi)發(fā)現(xiàn)是一份解約函。其中顯示，她名下華潤(rùn)二十四城柒公館一間商鋪的租賃協(xié)議將被解除，原因是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及電商沖擊導(dǎo)致實(shí)體店經(jīng)營(yíng)困難，大部分商鋪處于空置狀態(tài)，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)困難。

讓藺梅梅無(wú)法接受的是，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)這套商鋪的原因，即是當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員介紹，商鋪將會(huì)由華潤(rùn)統(tǒng)一打造、招商，有央企背書(shū)她才下定決心購(gòu)買(mǎi)。在她看來(lái)，如果是疫情影響免租3個(gè)月可以接受，但大幅降租或者解約有點(diǎn)不合情理，如果這樣當(dāng)初就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)這套商鋪。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的租賃協(xié)議，商鋪將于2019年7月開(kāi)業(yè)，從2019年8月開(kāi)始計(jì)算租金，且注明“甲方已于2018年11月29日簽訂《四川省商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》時(shí)提前一次性收取完自2019年8月1日至2020年7月31日的租金?！背凶夥剿拇ㄕ鸫ㄆ髽I(yè)管理咨詢(xún)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“四川震川”）及業(yè)主都向記者證實(shí)，協(xié)議中提到的一次性收取的租金已直接抵扣房款，沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主之手。

遇到這個(gè)問(wèn)題的不只有藺梅梅一個(gè)人，鄧夢(mèng)同樣得知自己的商鋪也會(huì)被解約，但因住址調(diào)整沒(méi)有第一時(shí)間收到解約函，她得知消息比其他業(yè)主遲了一段時(shí)間。據(jù)其介紹，購(gòu)買(mǎi)商鋪的時(shí)候，自稱(chēng)為華潤(rùn)銷(xiāo)售的人員表示這些商鋪能夠直接由華潤(rùn)招商、出租，業(yè)主可以享受穩(wěn)定的租金收益。而當(dāng)時(shí)簽訂購(gòu)買(mǎi)、租賃協(xié)議都是在同一個(gè)銷(xiāo)售人員的帶領(lǐng)下完成的。

記者來(lái)到柒公館商鋪負(fù)一層看到，現(xiàn)在有少數(shù)美容店、火鍋店在營(yíng)業(yè)，但超過(guò)一半的店鋪沒(méi)有開(kāi)門(mén)，甚至有大量商鋪處于毛坯狀態(tài)。掛有“招商中心”店頭的一個(gè)商鋪被鋼鎖鎖門(mén)，屋內(nèi)除桌椅外看不到更多辦公用品，門(mén)前丟棄的一個(gè)易拉寶上還公示有商鋪房源租控表，鄧夢(mèng)購(gòu)買(mǎi)的商鋪即在其中。

記者聯(lián)系到承租方四川震川的一位業(yè)務(wù)代表表示，解除租賃合同與疫情、市場(chǎng)因素有關(guān)，當(dāng)初（商定的）返租價(jià)格比較高，現(xiàn)在也在和業(yè)主溝通合理降租的問(wèn)題，但業(yè)主都不太同意，給業(yè)主的租金已經(jīng)支付到了今年8月份了。

記者咨詢(xún)多位業(yè)主，他們確認(rèn)第一年的免租期租金名義上是用于抵扣房款，但亦未收到過(guò)免租期后的租金。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴記者，房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)與買(mǎi)受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該公司以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷(xiāo)售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)，即為售后包租。售后包租是明令禁止的違法行為，違反了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定。但如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司與租賃公司沒(méi)有明顯的關(guān)聯(lián)關(guān)系，在法律層面很難判定為售后包租。

“之所以國(guó)家禁止售后包租，正是因?yàn)槠滹L(fēng)險(xiǎn)很高。如果購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商能售后包租而購(gòu)買(mǎi)房子，奢望以后當(dāng)個(gè)掙錢(qián)的包租公、包租婆，將寶壓在開(kāi)發(fā)商身上，有時(shí)候會(huì)損失慘重?！蓖跤癯急硎尽?/p>

70萬(wàn)元“服務(wù)費(fèi)”

從“解約風(fēng)波”開(kāi)始，業(yè)主們愈發(fā)覺(jué)得商鋪購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程蹊蹺。業(yè)主再次翻出購(gòu)房合同發(fā)現(xiàn)，自己購(gòu)買(mǎi)商鋪支付的金額與合同中所載金額相去甚遠(yuǎn)。

鄧夢(mèng)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中記錄其所購(gòu)買(mǎi)的52平方米商鋪總金額為51.41萬(wàn)元，但她當(dāng)初實(shí)際支付金額為109萬(wàn)元，其余57.59萬(wàn)元沒(méi)有任何協(xié)議說(shuō)明。

業(yè)主賈寧（化名）購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為65.09平方米的商鋪，其購(gòu)房合同記載金額為58.26萬(wàn)元，但他實(shí)際支付總款項(xiàng)為128.47萬(wàn)元，前后價(jià)差巨大。按照實(shí)際支付金額計(jì)算，該商鋪單價(jià)高達(dá)1.97萬(wàn)元/平方米，而按照合同價(jià)款計(jì)算，商鋪單價(jià)僅為0.90萬(wàn)元/平方米。據(jù)賈寧介紹，當(dāng)初支付完房款后，他隔了幾日才收到購(gòu)房合同，雖然看到合同價(jià)款與支付金額有出入，但被銷(xiāo)售解釋為“合理避稅”后他也只能被迫接受。

記者了解到，目前在售的二十四城最新一期負(fù)一層商鋪均價(jià)為0.97萬(wàn)元/平方米，與上述合同中的單價(jià)接近，但此時(shí)銷(xiāo)售時(shí)間已經(jīng)過(guò)去兩年。

今年業(yè)主們?cè)俅尉头靠畈铑~問(wèn)題質(zhì)詢(xún)成都途安公司，對(duì)方解釋稱(chēng)，購(gòu)房合同外多出的價(jià)款為“服務(wù)費(fèi)”，但未能提供相關(guān)服務(wù)協(xié)議或其他佐證資料。如果就此計(jì)算，賈寧購(gòu)房的“服務(wù)費(fèi)”竟高達(dá)70萬(wàn)元，占到合同載明房款的120%。

就此事，記者致電成都途安公司采訪，對(duì)方回應(yīng)稱(chēng)不清楚，便掛斷了電話。

華潤(rùn)成都在今年4月28日發(fā)布的一個(gè)公告中解釋稱(chēng)，該公司委托上海墨聿提供推介工作，并在合同中規(guī)定不得以華潤(rùn)名義擅自收傭、哄抬物價(jià)。關(guān)于“中間商收取天價(jià)服務(wù)費(fèi)”“墨聿將相關(guān)銷(xiāo)售工作轉(zhuǎn)手給成都途安房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”“中間商提供包租服務(wù)”的情況，華潤(rùn)成都表示“首次知曉”，且“十分震驚”。

但記者在業(yè)主購(gòu)房合同的“委托經(jīng)銷(xiāo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”一欄中沒(méi)有看到任何記錄，出賣(mài)人為華潤(rùn)成都公司。同時(shí)，業(yè)主保留的商鋪宣傳彩頁(yè)中，也有大號(hào)宣傳字體：“70萬(wàn)起購(gòu)萬(wàn)象城旁商街。”而記者了解到的多位業(yè)主的購(gòu)房合同價(jià)格，均遠(yuǎn)低于70萬(wàn)元，該彩頁(yè)所載制作方正是華潤(rùn)成都。

天眼查顯示，上海墨聿在成都的存續(xù)分支機(jī)構(gòu)為成都恒豐墨聿企業(yè)管理中心。記者聯(lián)系到后者，對(duì)方表示“我們已經(jīng)處理了”，但未解釋具體如何處理。

業(yè)主向記者提供的銀行流水記錄中，購(gòu)房收款方為“華潤(rùn)二十四城潤(rùn)街”或“華潤(rùn)二十四城項(xiàng)目部”，業(yè)主就此以為華潤(rùn)成都公司為收款方。

有業(yè)主在人民網(wǎng)(603000,股吧)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”中就該商鋪相關(guān)問(wèn)題留言，成華區(qū)人民政府的回復(fù)顯示，“成都途安公司解釋稱(chēng)購(gòu)房合同外剩余款項(xiàng)為代分銷(xiāo)商收取的服務(wù)費(fèi)和本公司利潤(rùn)，分銷(xiāo)商已向購(gòu)房業(yè)主開(kāi)具了服務(wù)費(fèi)發(fā)票，該公司陸續(xù)向業(yè)主開(kāi)具了發(fā)票?！倍叭A潤(rùn)二十四城項(xiàng)目部”和“華潤(rùn)二十四城潤(rùn)街”這兩個(gè)賬號(hào)并非華潤(rùn)置地發(fā)展有限公司的銀行賬戶(hù)。

成華區(qū)稅務(wù)局已要求成都途安提供所有與業(yè)主簽署的認(rèn)購(gòu)書(shū)及其他合同、收取的所有款項(xiàng)的明細(xì)、其他分銷(xiāo)商開(kāi)具服務(wù)費(fèi)發(fā)票的明細(xì)；要求華潤(rùn)成都提供所有代支付的委托書(shū)、與所有業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同等其他佐證資料。記者致電成華區(qū)稅務(wù)局，對(duì)方回應(yīng)稱(chēng)該案件目前尚無(wú)結(jié)果。

記者向華潤(rùn)成都公司發(fā)送采訪函，該公司回應(yīng)稱(chēng)，其中涉及到的采訪事項(xiàng)已于2020年4月28日以聲明的形式向外界說(shuō)明。

王玉臣律師表示，商鋪銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)比例一般沒(méi)有特別明確的法律規(guī)定限制，但是有基本的行業(yè)慣例，根本不可能這么高。同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司有監(jiān)督的責(zé)任，而且必須嚴(yán)格遵守相關(guān)的明碼標(biāo)價(jià)和規(guī)定。遇到此類(lèi)情況，業(yè)主要積極維護(hù)自己的合法權(quán)利，可以采用政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、違法查處申請(qǐng)、訴訟等方式保護(hù)自己。

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）