華潤成都一項目商鋪銷售“服務費”超房價款項去向成謎

來源：智能家居時間：2020-10-24 12:10

本報記者陳雪波盧志坤成都報道

“我們第八期項目的商鋪剩下的已經(jīng)不多了，前面幾期商鋪都已全部租出去了?！苯?，在成都華潤二十四城最新一期商鋪銷售現(xiàn)場，置業(yè)顧問向《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者介紹了商鋪的發(fā)展前景。但前一期商鋪實際上并沒有如她所說“經(jīng)營良好”。

記者在二十四城第七期商鋪負一層看到，在開業(yè)一年多后，仍有多數(shù)商鋪未開始營業(yè)，甚至還沒有裝修痕跡。商鋪業(yè)主鄧夢（化名）告訴記者，她原本在購買之初就與租賃公司簽訂了租賃協(xié)議，但過了免租期之后并沒有收到過租金，反而被同時解除租賃協(xié)議，她還懷疑自己被要求多付了50多萬元房款。

此前紅星新聞報道，該項目由渠道商上海墨聿資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“上海墨聿”）負責銷售，后者又將項目轉手給成都途安房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱“成都途安”）進行銷售。對于多出的數(shù)十萬元款項，華潤成都發(fā)布聲明稱并不知情，并將追究中間商責任。

事件曝光5個月后，有業(yè)主近日向記者反映，目前租賃公司還沒有支付商鋪的租金，而購房合同外的款項也沒有得到正式解釋。

包租協(xié)議被中止

今年3月，藺梅梅（化名）收到一封郵件，拆開發(fā)現(xiàn)是一份解約函。其中顯示，她名下華潤二十四城柒公館一間商鋪的租賃協(xié)議將被解除，原因是受經(jīng)濟環(huán)境以及電商沖擊導致實體店經(jīng)營困難，大部分商鋪處于空置狀態(tài)，導致公司經(jīng)營困難。

讓藺梅梅無法接受的是，當初購買這套商鋪的原因，即是當時銷售人員介紹，商鋪將會由華潤統(tǒng)一打造、招商，有央企背書她才下定決心購買。在她看來，如果是疫情影響免租3個月可以接受，但大幅降租或者解約有點不合情理，如果這樣當初就不會購買這套商鋪。

根據(jù)當時的租賃協(xié)議，商鋪將于2019年7月開業(yè)，從2019年8月開始計算租金，且注明“甲方已于2018年11月29日簽訂《四川省商品房買賣合同（預售）》時提前一次性收取完自2019年8月1日至2020年7月31日的租金?！背凶夥剿拇ㄕ鸫ㄆ髽I(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱“四川震川”）及業(yè)主都向記者證實，協(xié)議中提到的一次性收取的租金已直接抵扣房款，沒有經(jīng)過業(yè)主之手。

遇到這個問題的不只有藺梅梅一個人，鄧夢同樣得知自己的商鋪也會被解約，但因住址調整沒有第一時間收到解約函，她得知消息比其他業(yè)主遲了一段時間。據(jù)其介紹，購買商鋪的時候，自稱為華潤銷售的人員表示這些商鋪能夠直接由華潤招商、出租，業(yè)主可以享受穩(wěn)定的租金收益。而當時簽訂購買、租賃協(xié)議都是在同一個銷售人員的帶領下完成的。

記者來到柒公館商鋪負一層看到，現(xiàn)在有少數(shù)美容店、火鍋店在營業(yè)，但超過一半的店鋪沒有開門，甚至有大量商鋪處于毛坯狀態(tài)。掛有“招商中心”店頭的一個商鋪被鋼鎖鎖門，屋內除桌椅外看不到更多辦公用品，門前丟棄的一個易拉寶上還公示有商鋪房源租控表，鄧夢購買的商鋪即在其中。

記者聯(lián)系到承租方四川震川的一位業(yè)務代表表示，解除租賃合同與疫情、市場因素有關，當初（商定的）返租價格比較高，現(xiàn)在也在和業(yè)主溝通合理降租的問題，但業(yè)主都不太同意，給業(yè)主的租金已經(jīng)支付到了今年8月份了。

記者咨詢多位業(yè)主，他們確認第一年的免租期租金名義上是用于抵扣房款，但亦未收到過免租期后的租金。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴記者，房地產(chǎn)商在銷售商品房時與買受人約定，在出售后的一定期限內由該公司以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報，即為售后包租。售后包租是明令禁止的違法行為，違反了《商品房銷售管理辦法》等相關規(guī)定。但如果項目開發(fā)公司與租賃公司沒有明顯的關聯(lián)關系，在法律層面很難判定為售后包租。

“之所以國家禁止售后包租，正是因為其風險很高。如果購房人因開發(fā)商能售后包租而購買房子，奢望以后當個掙錢的包租公、包租婆，將寶壓在開發(fā)商身上，有時候會損失慘重?！蓖跤癯急硎尽?/p>

70萬元“服務費”

從“解約風波”開始，業(yè)主們愈發(fā)覺得商鋪購買的過程蹊蹺。業(yè)主再次翻出購房合同發(fā)現(xiàn)，自己購買商鋪支付的金額與合同中所載金額相去甚遠。

鄧夢的《商品房買賣合同》中記錄其所購買的52平方米商鋪總金額為51.41萬元，但她當初實際支付金額為109萬元，其余57.59萬元沒有任何協(xié)議說明。

業(yè)主賈寧（化名）購買了一套建筑面積為65.09平方米的商鋪，其購房合同記載金額為58.26萬元，但他實際支付總款項為128.47萬元，前后價差巨大。按照實際支付金額計算，該商鋪單價高達1.97萬元/平方米，而按照合同價款計算，商鋪單價僅為0.90萬元/平方米。據(jù)賈寧介紹，當初支付完房款后，他隔了幾日才收到購房合同，雖然看到合同價款與支付金額有出入，但被銷售解釋為“合理避稅”后他也只能被迫接受。

記者了解到，目前在售的二十四城最新一期負一層商鋪均價為0.97萬元/平方米，與上述合同中的單價接近，但此時銷售時間已經(jīng)過去兩年。

今年業(yè)主們再次就房款差額問題質詢成都途安公司，對方解釋稱，購房合同外多出的價款為“服務費”，但未能提供相關服務協(xié)議或其他佐證資料。如果就此計算，賈寧購房的“服務費”竟高達70萬元，占到合同載明房款的120%。

就此事，記者致電成都途安公司采訪，對方回應稱不清楚，便掛斷了電話。

華潤成都在今年4月28日發(fā)布的一個公告中解釋稱，該公司委托上海墨聿提供推介工作，并在合同中規(guī)定不得以華潤名義擅自收傭、哄抬物價。關于“中間商收取天價服務費”“墨聿將相關銷售工作轉手給成都途安房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”“中間商提供包租服務”的情況，華潤成都表示“首次知曉”，且“十分震驚”。

但記者在業(yè)主購房合同的“委托經(jīng)銷經(jīng)紀機構”一欄中沒有看到任何記錄，出賣人為華潤成都公司。同時，業(yè)主保留的商鋪宣傳彩頁中，也有大號宣傳字體：“70萬起購萬象城旁商街?！倍浾吡私獾降亩辔粯I(yè)主的購房合同價格，均遠低于70萬元，該彩頁所載制作方正是華潤成都。

天眼查顯示，上海墨聿在成都的存續(xù)分支機構為成都恒豐墨聿企業(yè)管理中心。記者聯(lián)系到后者，對方表示“我們已經(jīng)處理了”，但未解釋具體如何處理。

業(yè)主向記者提供的銀行流水記錄中，購房收款方為“華潤二十四城潤街”或“華潤二十四城項目部”，業(yè)主就此以為華潤成都公司為收款方。

有業(yè)主在人民網(wǎng)(603000,股吧)“領導留言板”中就該商鋪相關問題留言，成華區(qū)人民政府的回復顯示，“成都途安公司解釋稱購房合同外剩余款項為代分銷商收取的服務費和本公司利潤，分銷商已向購房業(yè)主開具了服務費發(fā)票，該公司陸續(xù)向業(yè)主開具了發(fā)票。”而“華潤二十四城項目部”和“華潤二十四城潤街”這兩個賬號并非華潤置地發(fā)展有限公司的銀行賬戶。

成華區(qū)稅務局已要求成都途安提供所有與業(yè)主簽署的認購書及其他合同、收取的所有款項的明細、其他分銷商開具服務費發(fā)票的明細；要求華潤成都提供所有代支付的委托書、與所有業(yè)主簽訂的購房合同等其他佐證資料。記者致電成華區(qū)稅務局，對方回應稱該案件目前尚無結果。

記者向華潤成都公司發(fā)送采訪函，該公司回應稱，其中涉及到的采訪事項已于2020年4月28日以聲明的形式向外界說明。

王玉臣律師表示，商鋪銷售服務費比例一般沒有特別明確的法律規(guī)定限制，但是有基本的行業(yè)慣例，根本不可能這么高。同時，項目開發(fā)公司有監(jiān)督的責任，而且必須嚴格遵守相關的明碼標價和規(guī)定。遇到此類情況，業(yè)主要積極維護自己的合法權利，可以采用政府信息公開申請、違法查處申請、訴訟等方式保護自己。

（責任編輯：張洋 HN080）