石家莊高新區(qū)：近千套房產(chǎn)收入去向成謎

來源：智能家居時間：2021-05-17 08:50

迎尚地產(chǎn)”8+1“開發(fā)矩陣實景

作為征遷施工同步走的1棟商業(yè)辦公樓與8棟住宅樓，雖有著城中村改造綜合體的相同起點，卻有著不同的命運走向。

“幾乎是同步完工，住宅樓已啟用多年，但商務樓（詳情）成了爛尾?！?月6日，工作、居住均在河北石家莊市高新區(qū)的吳明華，指著弘達明尚小區(qū)門口旁一棟疑似爛尾商務樓向中國房地產(chǎn)報記者表示，該棟建筑屬于高新區(qū)南辛莊城中村改造綜合體項目，名為弘達明尚小區(qū)商業(yè)辦公樓（以下簡稱：“弘達辦公樓”）規(guī)劃用途為5A級寫字樓，由于工程停擺致該樓長期閑置。

難以清除的爛尾“死角”

由于該樓已完成外立面玻璃幕墻鋪設，單從外觀很難發(fā)現(xiàn)端倪。不過，記者從該樓靠近地上的三層裙樓中找尋到了爛尾跡象，大樓一層外立面窗戶并沒有安裝玻璃窗，僅用帆布和噴繪用廣告墻紙做簡易遮擋，少數(shù)窗口直接裸露在外，一同裸露在外的還有生銹的鋼條骨架?！斑@一蕭條景象難免會聯(lián)想到起初開發(fā)背景，早在2010年，受利好政策疊加影響，河北省會城市石家莊城區(qū)涌現(xiàn)出一批‘大干快上’城中村改造項目，建設如火如荼?！眳敲魅A回憶稱，“改造”南辛莊村便是其中一例，隨即“1棟商務+8棟住宅”綜合體開發(fā)布局浮出水面。同年11月14日，位于石家莊高新區(qū)宋營鎮(zhèn)的南辛莊城中村改造動遷工作正式啟動。

弘達辦公樓一層清晰可見裸露在外的窗戶骨架

彼時，一個由南辛莊村委會與河北迎尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：“迎尚地產(chǎn)”）聯(lián)合開發(fā)，石家莊一建建設集團有限公司（以下簡稱：“石家莊一建”）、南通建工集團股份有限公司（以下簡稱：“南通建工”）等施工企業(yè)參與建設的開發(fā)團隊，開始著力打造南辛莊“城改房”即“8+1”房地產(chǎn)項目。據(jù)了解，該項目中的8棟高層住宅樓總建筑面積約18萬平米，共計1864套住宅（含476套回遷安置房），對外推廣案名為“弘達明尚小區(qū)”，而另1棟弘達辦公樓總層高19層，建筑面積2萬余平米，對外推廣為“弘達明尚萬有引力商務樓”，上述樓盤共計占地94.35畝，自2011年7月起開始建設，2014年7月部分住宅樓建設完畢且居民已經(jīng)入住。截至2015年下半年，弘達明尚小區(qū)商品房（安置房除外）與弘達辦公樓的銷售接近尾聲樓?！叭欢?，10年過后，8棟住宅樓已啟用多年，但僅有的1棟商務樓成了爛尾，大樓的長年閑置無疑是對土地等資源的極大浪費。”吳明華如是說。

“樓盤售罄帶給開發(fā)商帶來的喜悅還沒結束，工程停工、違售房產(chǎn)、借貸糾紛、挪用資金及法律訴訟等問題緊隨其后?！?月7日，弘達辦公樓業(yè)主家屬劉先生在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，當南辛莊“城改”房項目整體工程近乎全面完工階段，作為唯一的1棟商務辦公樓遭遇了無征兆停工并爛尾至今，自此弘達辦公樓長期陷入完工未竣工的尷尬境地。事實上，因工程爛尾引爆的痛點不僅波及項目竣工進程，繼而引發(fā)弘達辦公樓被迫延期交房同時，還需應對業(yè)主退房、追償和遭遇“一房二賣”購房者的消費維權。

“對于迎尚地產(chǎn)而言，目前需要面對的麻煩遠不止爛尾樓暴露出的這些。”亦有知情者指出，弘達明尚小區(qū)8棟住宅樓看似外在平靜，實際內(nèi)部引發(fā)一系列棘手問題正在暗涌。目前，由住宅樓所牽扯出的民間、銀行借貸糾紛、挪用專項資金及法律訴訟等事件迭起，其背后映射出的債務承壓、近千套房款收入流向等問題復雜和蹊蹺程度更加令人瞠目。這也讓原本因弘達辦公樓爛尾忙得焦頭爛額的迎尚地產(chǎn)再次坐上火山口。

“這棟樓再有600萬元就能建好交房，但問題是開發(fā)商現(xiàn)在沒有錢，還需進一步溝通協(xié)商?！弊匀ツ暌詠?，這是劉先生和部分弘達辦公樓維權業(yè)主代表在與石家莊高新區(qū)管委會有關部門交涉中，政府層面給出的一次較為清晰的回應，但最終落實到錢從哪來時各方說法不一，調(diào)解陷入焦灼。劉先生告訴中國房地產(chǎn)報記者，在石家莊高新區(qū)信訪部門相關負責人看來，考慮到復工資來源問題，經(jīng)討論研究，形成的解決方案在一定程度采納了迎尚地產(chǎn)給出的意見建議是：“鑒于弘達辦公樓目前仍有八九戶業(yè)主只交了一半房款，可由這幾戶業(yè)主把剩下的50%房款交上，作為復工支出，把剩下的工程做完，驗收交房?！?/p>

弘達辦公樓業(yè)主李女士認為，復工問題關鍵取決于政府和開發(fā)商解決問題的態(tài)度和決心，如果讓未交全款的業(yè)主交款，必須由政府指派一定級別的工作人員監(jiān)督并管控賬戶和資金使用，包括請專業(yè)機構作出評估未完工部分到底需要多少資金等。對于李女士的提議，高新區(qū)管委會信訪局方面回應稱，政府只能起到一個協(xié)調(diào)作用角色。然而，政府、開發(fā)商、業(yè)主三方圍繞這一議題展開拉鋸戰(zhàn)，幾經(jīng)反復協(xié)商至今沒有結果。

開發(fā)商資金緊張大膽“一房二賣”

李女士認為，在以往接觸中，迎尚地產(chǎn)“爽約”“搪塞”“忽悠”業(yè)主已成常態(tài)，因此開發(fā)商信譽度已在弘達辦公樓業(yè)主們那里普遍打了折扣，尤其是迎尚地產(chǎn)正處在求資若渴當下，誰還會愿意與缺信譽、缺資金的開發(fā)商打交道。如今提及迎尚地產(chǎn)，廣大業(yè)主給出的底線是，追回購房本金不追償，已是對開發(fā)商最大限度的包容。

弘達明尚小區(qū)4棟住宅樓沿街一字排開

對此，感同身受的劉先生也稱，2017年4月27日，劉先生以家人名義在迎尚地產(chǎn)購買了弘達辦公樓1602室和1603室兩處房產(chǎn)，并與其簽定《弘達明尚商業(yè)辦公定購協(xié)議書》，同年6月30日，劉先生付清兩處房款總計500萬元。至今，已近4年時間過去了，交房時間仍遙遙無期。

與不追償、不退房、盼復工業(yè)主相比，劉先生的遭遇更奇葩。和多數(shù)業(yè)主遭遇不同，劉先生在購買弘達辦公樓時疑中招開發(fā)商設計的銷售圈套，他親屬名下兩套房源中一套屬于典型的“一房二賣”。劉先生告訴中國房地產(chǎn)報記者，1602室于2017年9月進行了網(wǎng)簽備案，接下來再對1603室申請網(wǎng)簽備案時，則遭到迎尚地產(chǎn)方面的百般阻撓和各種理由拖拉。2019年10月，劉先生和家人通過石家莊市、高新區(qū)兩級房管部門查詢后意外發(fā)現(xiàn)，他所購買的弘達辦公樓1603室，已被迎尚地產(chǎn)早在2015年5月銷售給了一位名為付億兆的人士，并且已在石家莊市房管局網(wǎng)簽備案。

記者在劉先生提供的由石家莊市高新區(qū)不動產(chǎn)登記中心出具一份《石家莊市商品房買賣合同》（合同編號：2015050511054299073）中發(fā)現(xiàn)，2015年5月5日，迎尚地產(chǎn)將弘達辦公樓C1單元1603（建筑面積305.18平方米、套內(nèi)面積222.79平方米），以7210元/平方米價格出售給了付億兆，購房首付款110.0348萬元已于合同簽訂日付清。隨后，記者在迎尚地產(chǎn)與張汝（系劉先生親屬）簽訂的弘達辦公樓定購協(xié)議書中還發(fā)現(xiàn)，迎尚地產(chǎn)于2017年4月27日，以225萬元價格（7372.70元/平方米），將該樓16層建筑面積為305.18平方米的03室（1603室）房源出售給張汝?！氨M管石家莊市高新區(qū)管委會有關部門工作人員對前者合同現(xiàn)象解釋為‘借貸抵押，而非銷售行為’，但在石家莊市住建局法規(guī)處相關負責人看來，前者合同就是銷售行為，因為前者合同已在石家莊市不動產(chǎn)登記中心網(wǎng)簽備案。”劉先生對中國房地產(chǎn)報記者說。

據(jù)石家莊市一位不愿具名的法律服務者向中國房地產(chǎn)報記者表示，一套房源先后出現(xiàn)兩份銷售合同，且前者已走完購買房產(chǎn)的所有合規(guī)程序。在此基礎上，開發(fā)商再次與他人簽訂購房合同將已售房源進行二次銷售。開發(fā)商此行為純屬”一房二賣“。這位法律服務者分析認為，從弘達辦公樓爛尾復工款讓部分業(yè)主買單到部分房源進行”一房二賣“，無不釋放出開發(fā)商財務表現(xiàn)緊張異常信號。

瘋狂“吸金術”染指多家企業(yè)和銀行

事實上，開發(fā)商“錢荒”的說法并非空穴來風。

前述知情者向中國房地產(chǎn)報記者透露，資金籌措如饑似渴的迎尚地產(chǎn)不惜挪用小區(qū)維修基金、稅金及向小區(qū)業(yè)主亂收費。2018年下半年因弘達明尚小區(qū)業(yè)主入住數(shù)年卻辦不下房產(chǎn)證，在向當?shù)赜嘘P部門反映后得知，房產(chǎn)證不能辦結的根源在于迎尚地產(chǎn)挪用了維修基金和稅金所致。在此之前，迎尚地產(chǎn)做法更為離譜，要求小區(qū)業(yè)主辦證得交雙份錢，不交就別想要房產(chǎn)證。令業(yè)主不解的是，弘達明尚小區(qū)在2014年交房的時候，廣大業(yè)主已經(jīng)把小區(qū)辦理房產(chǎn)證所需要的各種費用已經(jīng)全部交清，而且手中都有票據(jù)。到了2017年開發(fā)商卻明確告知，要想辦理房產(chǎn)證，必須再交錢。而且這次收費還進行了明碼標價，兩室的收2萬元，三室的收3萬元。既然都交清了費用，為什么還要讓業(yè)主再重新交費呢？為此，石家莊高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局相關工作人員證實稱，開發(fā)商把業(yè)主們之前交的辦證稅費已挪用作了支出。

弘達明尚小區(qū)門口依然保留著村名傳統(tǒng)

資金緊繃下的迎尚地產(chǎn)欲四處撈金意圖，已從弘達明尚小區(qū)業(yè)主內(nèi)部，蔓延到了融資領域內(nèi)的民間借貸、銀行借款。動輒幾百萬元，甚者數(shù)千萬元。記者經(jīng)梳理多份有關迎尚地產(chǎn)（含法人）與個人、企業(yè)及銀行間借貸糾紛的判決文書后發(fā)現(xiàn)，自2014年以來，迎尚地產(chǎn)先后向王某蘭、張某峰、胡某民、郭某、王某奎等十余人累計借款高達近4千萬元，其中向王某蘭等人借款586.9萬元、胡某民借款600萬元、王某奎借款2577.4萬元。上述借款大都被迎尚地產(chǎn)以法院查封弘達明尚小區(qū)的案涉房產(chǎn)做了抵賬處理，僅與王某奎借款糾紛一案中被法院查封房產(chǎn)66套。

“除了頻頻出手民間借貸外，迎尚地產(chǎn)法人蘇某及其妻子苑某還在石家莊市元氏縣某銀行上演了大手筆融資一幕。”前述知情者表示，2019年2月27日，在蘇某等人擔保下，時任河北小康酒業(yè)公司法人苑某與原元氏縣農(nóng)村信用聯(lián)社股份有限公司（現(xiàn)更名為河北元氏農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司）簽訂企業(yè)借款合同，合同編號：[（信用社）農(nóng)信借字（2019）第15502019922506號]，借款金額1300萬元，借款期限從2019年2月27日起至2020年2月26日止。截至目前，銀企間的這筆借款糾紛依然懸而未決。

不僅如此，迎尚地產(chǎn)還變相以名下房產(chǎn)沖抵工程款、代理費等。據(jù)不完全統(tǒng)計，迎尚地產(chǎn)目前拖欠南通建工剩余工程款為20158764.3元、石家莊一建剩余工程款為12164916.01元，其中，迎尚地產(chǎn)通過名下房產(chǎn)向石家莊一建抵頂?shù)墓こ炭顬?1036242元，而南通建工通過法院查封迎尚地產(chǎn)名下房產(chǎn)多達20套。此外，迎尚地產(chǎn)還將欠付河北六合房地產(chǎn)經(jīng)紀公司739149元代理費，以名下案涉房產(chǎn)進行了抵頂。

近千套房產(chǎn)收入去向成謎

值得一提的是，迎尚地產(chǎn)一邊頻繁融資，一邊則不遺余力組織房產(chǎn)銷售，甚至打出“以房抵賬”組合拳。那么，面對不斷涌入的巨額資金，迎尚地產(chǎn)又是如何支配以致于出現(xiàn)虧空的呢？

多條信源交叉證實，迎尚地產(chǎn)近年收入主要來源于目前已售罄的弘達明尚小區(qū)1864套住宅（476回遷房和近百套法院查封房除外）和弘達辦公樓等房產(chǎn)銷售收入，再加上迎尚地產(chǎn)融資收益的五六千萬元，到賬資金累計規(guī)模達8億元。照此計算，減去幾筆重大開支如南辛莊城中村改造所需的近百畝土地出讓金23320萬元；實際應付石家莊一建總工程款38557559.41元（現(xiàn)僅欠1128674.01元）；應付南通建工剩余工程款為20158764.3元等，保守估計迎尚地產(chǎn)近千套房產(chǎn)銷售金額約5億元左右。

蹊蹺的是，根據(jù)石家莊高新區(qū)法院于去年4月10日下發(fā)的《石家莊高新區(qū)財政局、迎尚地產(chǎn)行政非訴執(zhí)行實施類執(zhí)行裁定書》（案件編號：（2020）冀0191執(zhí)30號之二）中載明，迎尚地產(chǎn)名下銀行存款、車輛、房產(chǎn)等財產(chǎn)，未發(fā)現(xiàn)有可供執(zhí)行財產(chǎn)。

那么，迎尚地產(chǎn)巨額房款收入資金究竟又流向哪里了呢？

南辛莊”城改“房不失高端上檔次

在吳明華看來，迎尚地產(chǎn)已將下一階段戰(zhàn)略重心移向距離南辛莊村不遠處的三教堂村。位于石家莊市裕華區(qū)東二環(huán)與學苑路交口東200米一處被高圍擋圈占地塊，占地面積105畝，場內(nèi)雜草叢生絲毫沒有破土動工跡象。但就是這片屬于三教堂村的集體土地，早在2016年便被一家房地產(chǎn)企業(yè)冠以“國璽臺”項目進行房地產(chǎn)開發(fā)，后因違規(guī)對外進行宣傳和銷售被罰，目前已將該地塊開發(fā)權轉(zhuǎn)讓給了迎尚地產(chǎn)。

5月7日，記者多次撥打迎尚地產(chǎn)對外公布的辦公電話均無人接聽，未能聯(lián)系到該公司。隨后，記者又撥通了裕華區(qū)裕強街道辦的電話，試圖了解轄區(qū)三教堂村“國璽臺”地塊等相關情況，但該街道辦工作人以不清楚為由建議和街道辦陳主任取得聯(lián)系，根據(jù)這位工作人員提供的陳主任辦公電話，記者撥打多次始終處于無人接聽狀態(tài)。

不過，記者在網(wǎng)絡上檢索到了裕強街道相關信息，去年4月末，該街道辦就網(wǎng)民關心問題進行公開回應中提及“國璽臺”項目，并且佐證了迎尚地產(chǎn)已參與其中事實，其在回復網(wǎng)友提問時稱位于學苑路與東二環(huán)交口東的國璽臺項目，2016年底開始被開發(fā)商旭耀房地產(chǎn)違規(guī)銷售，共涉及購房戶352戶，其中有95戶申請退房返款。截至2019年底，已負責接盤該地塊的迎尚地產(chǎn)向退房戶累計退款2000萬元。

“還有一種說法是迎尚地產(chǎn)拿開發(fā)‘城改房’賺到的錢到石家莊市鹿泉區(qū)進行了買地投資。”部分弘達辦公樓業(yè)主紛紛表示，在多次公開場合討論中，迎尚地產(chǎn)高管蘇運濤和石家莊市高新區(qū)信訪局相關負責人曾分別重點提及，迎尚地產(chǎn)已在鹿泉區(qū)買入一城中村改造地塊，近期便會達成合作，到時600萬元復工款有望開發(fā)商自行解決。針對拿地這一說法，鹿泉區(qū)住建局村鎮(zhèn)科相關負責人在電話里向中國房地產(chǎn)報記者證實，鹿泉城區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造地塊，目前并未登記有迎尚地產(chǎn)等相關企業(yè)拿地記錄。

為了600萬元，為了爛尾樓復工，弘達辦公樓部分業(yè)主們甘愿相信“迎尚地產(chǎn)鹿泉拿地”的說法。（應采訪者要求文中吳明華為化名）

（責任編輯：常丹丹 HO016）