從2016年開始到最近的3月22號(hào)新政，成都逐漸從新房搖號(hào)到限售；再到土地供應(yīng)、住房保障、延長限售期、建立二手房成交參考價(jià)機(jī)制、銀行信貸等方面對(duì)樓市進(jìn)行全方位調(diào)控?？上攵粒磥淼某啥紭鞘性趶?qiáng)有力的調(diào)控下，將變得愈發(fā)平穩(wěn)；與此同時(shí)，新行情的出現(xiàn)，也預(yù)示著新的資產(chǎn)配置局勢(shì)已悄然拉開序幕。

住宅可售周期延長

“三年”限售政策：1，2017年4月13日在成都市主城區(qū)內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。2，2018年5月15日在成都市郊縣新購買的商品住房或二手住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

3，2017年4月13日之前購買的房屋可以贈(zèng)予；2017年4月13日以后新購買的房屋在限售政策時(shí)間內(nèi)不可以辦贈(zèng)予；贈(zèng)予的也必須滿三年才能交易

“三倍熔斷”樓盤五年限售

近期的“3.22”新政明確規(guī)定：登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。

這一點(diǎn)可以說直接劍指“搖號(hào)神盤”，尤其是一些和周邊存在明顯剪刀差的“搖號(hào)神盤”。

“炒住宅”，自持時(shí)間將拉長

以上的兩大“限售”新政，從長遠(yuǎn)來看，對(duì)于成都樓市的影響不可謂不大。

“限售”對(duì)成都樓市各層次住宅來說無處不在，且已呈差別化對(duì)待的態(tài)勢(shì)。

2017年的三年限售對(duì)住宅的交易周期影響已經(jīng)極大；畢竟三年限售期限是從拿到房產(chǎn)證的時(shí)間開始算起，而從交首付到拿房產(chǎn)證往往超過一兩年的時(shí)間。也就是說，目前即便是成都的普通新盤，“鎖盤時(shí)間”都會(huì)超過四年。

此外，近期“三倍熔斷樓盤”五年限售出臺(tái)后，熱點(diǎn)樓盤的“鎖盤時(shí)間”至少在6年以上。

這也意味著，以投資角度買房，其持倉成本也正在增加.......

猛加杠桿買住宅的真正原因

收入一般，仍猛沖高單價(jià)、高總價(jià)

大部分人收入一般，仍然猛沖高單價(jià)高總價(jià)的房子。

比如我們的一個(gè)會(huì)員老F；

老F雖然不是一個(gè)土生土長的成都人，但2010年就來到成都打拼的老F，也算對(duì)成都樓市房價(jià)的成長史盡收眼中，同時(shí)也一直后悔2016年買房的時(shí)候?yàn)楹尾毁I個(gè)更貴更大的！

最近兩年的時(shí)間里，老F工作都換了四五份；唯獨(dú)沒有改變的就是每月一兩萬的收入和對(duì)繼續(xù)加杠桿買房的期許。而最近幾個(gè)月，老F的思維也在逐漸改變，“住宅快速升值的紅利期已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)了?！彼缡钦f。

原因在于：

在當(dāng)下，大家信賴住宅的升值，所以費(fèi)盡心機(jī)倒騰、置換、加碼。畢竟從2016年到2018年，成都的樓市處于普漲的階段，不少購房者也在此期間真正嘗到了“住宅紅利”帶來的甜頭。

會(huì)員老F以前恰好就是這類人中比較典型的代表，短時(shí)間其實(shí)很難從此前嘗過的“住宅紅利”中走出，甚至幻想就算現(xiàn)在隨便入手一些高單價(jià)高總價(jià)的房子，未來也一定能賺。

五六年后，置業(yè)形勢(shì)大變

全國一二線城市的住宅漲幅或明顯放緩

一方面，從大形勢(shì)來看，一二線城市近幾年的虹吸效應(yīng)將繼續(xù)，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)高速增長作后盾的情況下，近幾年一二線城市的住宅行情很可能會(huì)持續(xù)。但另一方面，近兩年全國一二線城市樓市頻繁推出樓市調(diào)控政策；其中不少政策對(duì)房價(jià)的抑制雖不能起到立竿見影的影響，比如各地愈發(fā)趨嚴(yán)的“限售”政策；但這些政策對(duì)抑制住宅價(jià)格上漲和住宅過熱的長期性作用卻毋庸置疑。因此，2021年到2025年也許是所有的升值狂歡；但2026年到2030年又如何？到時(shí)候在經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)，輔以各大城市樓市調(diào)控的深遠(yuǎn)影響逐漸呈現(xiàn)之時(shí)，大家很可能都會(huì)以一種平常心來對(duì)待買房的問題。

對(duì)房產(chǎn)的期許，又將何處安放？目前大家對(duì)房產(chǎn)的期許重在升值：既追求超出物價(jià)增長和城市均價(jià)增長的升值。而未來，當(dāng)樓市大部分產(chǎn)品回歸正常商品屬性，其所帶有的升值屬性跟隨正常經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。屆時(shí)大家對(duì)房產(chǎn)的期許則很可能會(huì)側(cè)重三個(gè)點(diǎn)：自住、配套、收租。

來源：成都房小弟

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