這里是成哥說房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過直接實戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會買房的人。

以下是“成哥說房”微信公眾號的粉絲提問精選

提問：你好成哥，本人名下在成都有套小戶型自住房，現(xiàn)想買套改善房，不過現(xiàn)在各種神盤熱點樓盤都是“無房有先”，像我這樣的普通購房者該怎么辦呢？

回答：首先要明確的是，影響普通資格購房者的并不是存量不多的“大剪刀差”神盤，一方面這類樓盤存量不多，后期開出的頻率也不高，因此這只是一個虛晃選項，另一方面“無房優(yōu)先”已不是新政策，近兩年神盤搖號情況也顯示，普通購房者即便參與搖號，搖中概率也比剛需低，所以沒必要因為失去上車“神盤”的機(jī)會患得患失。在此情況下，普通購房者應(yīng)該更加注重性價比，可以將目光轉(zhuǎn)向“非熱點”樓盤，選擇具備升值屬性的新盤，即便是區(qū)位配套尚不完善，未來仍然具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

提問：坐標(biāo)成都，我西派國樾當(dāng)時有些沖動交了20w定金，但是現(xiàn)在有些后悔，此盤屬雙流，而且總價很高，怕以后不好轉(zhuǎn)手，現(xiàn)在大源附近的盤也漲得很多，現(xiàn)在很迷茫，請成哥幫我分析一下西樾國樾以后會不會有投資風(fēng)險？謝謝！

回答：西派國樾屬于華府板塊，這邊未來高端人才多，需求也不是問題。只是發(fā)展需要時間，你看到大源漲了，因為大源配套各方面在完善成熟，所以就漲起來了。隨著不斷向南發(fā)展，華府板塊的配套也會逐漸改善，到時才會漲起來，所以說買了也錯不了，但還需要時間。

提問：成哥好,現(xiàn)有子彈800，想在成都買兩套房，一套用于改善自住一套用于投資。11區(qū)普通購房資格，新房二手房均可。自住傾向于在成華區(qū)或者錦江區(qū)，一套用于投資不限區(qū)域。有沒有合適的區(qū)域或者樓盤可以推薦?該怎么配置比較好?

回答：自住考慮錦江區(qū)+成華區(qū)，那800萬以內(nèi)選擇還是挺多的，哪怕你留個300萬買第二套，500萬也是很充裕的。目前普通資格能買到的新盤。錦江區(qū)，2021年的重頭戲一定是建發(fā)央璽，這個在攀成鋼外側(cè)，除了學(xué)區(qū)，其他都挺好的了。如果你覺得貴或者學(xué)區(qū)不夠，那就直接上攀成鋼的二手。然后剩下300萬左右投資取向，個人覺得二仙橋板塊的中車共享城是不錯的，2萬出頭的單價，位置也比較核心，學(xué)區(qū)也不錯。你可以考慮它和央璽組合，讀中車的學(xué)區(qū)，但可以享受建發(fā)央璽的其他配套。如果搭配200萬的投資考慮，那就只有去二圈層，類似十陵的時代風(fēng)景未來之城了。成都其他價值高的區(qū)域或樓盤詳見內(nèi)部！

提問：成哥你好，本人在成都工作多年，有成都一二圈層購房資格，今年打算在成都買套剛需自住房，預(yù)算在300萬左右，可承擔(dān)首付80萬左右，請問老師我這種情況在成都該怎么上車呢？

回答：成都80W首付剛需該如何上車，從以下幾方面選擇：1.五城區(qū)兼具品質(zhì)、地段、配套三方面優(yōu)勢的新盤總價基本在300w以上，首付80w很難選到兼顧兩個以上優(yōu)勢的新盤，雖有一些低總價剛需盤，但并不能兼顧地段等各方面優(yōu)勢，成華區(qū)建議看看西府瑯悅，武侯區(qū)和金牛區(qū)可以看看新城的新房，首付80萬左右可以勉強(qiáng)上車；2.“供應(yīng)大戶”天府新區(qū)的開盤頻率在降低，目前核心板塊上車總價也已達(dá)300w左右，天府新區(qū)熱度能否提升，還得看新盤開盤的頻率；3.滿五出臺后，二手房成本增加，首付比例提升，如有“網(wǎng)紅神盤”開出，勢必會加大競爭，到時候很可能會出現(xiàn)狼多肉少的局面。

提問：成哥好，近期出手金沙學(xué)區(qū)房打算淘南邊，預(yù)計7月底過完戶?，F(xiàn)在糾結(jié)是高新南還是天府新區(qū)購房，要兼顧學(xué)區(qū)，是否選高四合適些？有哪些推薦的樓盤？如果是二手，什么價位能入手？

回答：二手房重點當(dāng)然在高新區(qū)。低預(yù)算考慮南城都匯或者大源，高預(yù)算金融城板塊。樓盤：凱德世紀(jì)名邸、中環(huán)島、九里晴川、潤富國際。具體更多合適的樓盤詳見內(nèi)部！至于價格千差萬別，第一步不討論價格。這種大區(qū)位置換，是積極的。

提問：成哥你好！考慮在成都投資一套二手房，看了未來周圍配套會大幅提升的幾個區(qū)域：一是錦江區(qū)琉璃廠未來六號線附近，靠近高新區(qū)核心區(qū)域，像樣的二手盤只有個中港悅?cè)馗?年房齡均價1.8萬，但周圍全是安置小區(qū)。二是金牛區(qū)華僑城片區(qū)，未來將打造三個公園和兩個湖，華僑城10年房齡，單價都在2萬以上，旁邊有個西城首峻10年房齡現(xiàn)在1.3萬左右，但小區(qū)環(huán)境不太好。三是成華區(qū)東郊公園片區(qū)，有個中房紅楓嶺，單價1.5萬左右，戶型都比較異型。純投資哪個增值快？或者推薦一個片區(qū)可以淘筍？

回答：就這三個樓盤來看，首先，華僑城不便宜，而周圍發(fā)展受限，這里是綠楔子，沒有發(fā)展前途。杉板橋附近不是光紅峰嶺，建議你再多看看。琉璃廠前途好一些，你可以淘筍買入。二手你可以看看犀浦，大豐，書房，天回，昭覺寺，駟馬橋，韋家輾。成都投資回報率高的樓盤詳見內(nèi)部！

提問：成哥你好，我IT男，剛需買房，首付有60萬的預(yù)算，應(yīng)該如何選購房產(chǎn)？

回答：首先要認(rèn)清兩個現(xiàn)狀，第一、由于各種費(fèi)用的原因，60萬的首付買不到200萬總價的二手房，只能選擇總價在170萬左右的房屋。第二、一圈層神盤上車難度大，能滿足購房者預(yù)算的樓盤寥寥無幾，大剪刀差樓盤開盤不知要等到何時，一旦開盤，競爭也將會十分激烈。在此情況下，可以采納如下建議：第一、一圈層兩百萬左右的新盤幾乎沒有，購房者盡量以二手房為主，滿五政策出臺后，雖對二手房有一定影響，但是波動較小，比較穩(wěn)定。第二、可適當(dāng)放寬對二手房房齡的要求，將資金合理利用到房款上，并且擴(kuò)大自己的選擇面。第三、主城區(qū)的購房者盡量選擇升值空間較大并且離學(xué)位近的房產(chǎn)，而天府新區(qū)的購房者可以挑選有一定升值空間并且自住舒適的房子。

提問：成哥，坐標(biāo)西安，請問剛需置業(yè)是選擇市區(qū)“老破小”，還是郊區(qū)“遠(yuǎn)大新”？

回答：西安郊區(qū)的發(fā)展，差異化較大，部分郊區(qū)的房價已超城區(qū)。針對有限資金購買老破小和遠(yuǎn)大新，那可以理解為價格差異上，那這個范圍，西安買房人就懂。建議選擇老破小，作為自住，城區(qū)的配套成熟，交通便利，長遠(yuǎn)升值概率高，而買郊區(qū)是賭博，同時配套和交通的跟進(jìn)，更是個未知數(shù)。具體更詳細(xì)的分析詳見內(nèi)部資源！

提問：成哥好！最近想賣出一套房請問一下：如何判斷二手房售出的價格是否合適？二手房市場房價能夠反映更真實的市場情況，如何理解這一點？套幾的更適合投資？

回答：判斷二手房的價格是否合適，看看周圍二手房賣多少，這就需要現(xiàn)在去中介店問問，如果你樓盤的品質(zhì)、戶型、樓層裝修比較好，你可以賣得相對貴一些。二手房的價格由買賣雙方自己決定，市場冷，二手房供應(yīng)量大，業(yè)主可以選擇降價出售，反之亦然。新房的情況并非如此。開發(fā)商可以統(tǒng)一控制價格，制造出市場非常熱的錯覺。從長遠(yuǎn)來看，你可以選擇投資套二或者套三以上，這是流通最好的戶型。

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