深圳神盤(pán)“萬(wàn)人搖”，為何樓市動(dòng)力這么強(qiáng)？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-11-24 06:20

【環(huán)宇雜談】

只要有從天而降的“創(chuàng)富預(yù)期”，就不愁沒(méi)人買(mǎi)、不愁錢(qián)從哪來(lái)。

李宇嘉

“躺賺400萬(wàn)，有名額不去搶?zhuān)憔褪巧倒稀?。這是深圳一個(gè)朋友對(duì)我說(shuō)的話，她口中“搶”的是近日深圳全城關(guān)注的某樓盤(pán)。據(jù)悉，該神盤(pán)推出1169套住宅，限價(jià)均價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間12萬(wàn)元～14.4萬(wàn)元/平方米。某中介平臺(tái)的后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)前期二手房在售價(jià)格在17萬(wàn)元/平方米以上，一二手房?jī)r(jià)格倒掛高達(dá)4萬(wàn)元，買(mǎi)到就是賺到。

中介朋友告訴我，很多人手上已有2套房，早已沒(méi)有“房票”，而項(xiàng)目銷(xiāo)售方案明確優(yōu)先無(wú)房人士認(rèn)購(gòu)。于是，有人以30萬(wàn)元的金額收羅名額，買(mǎi)“房票”讓別人先代持，該名額搖中號(hào)便立即付款。也有購(gòu)房者把手上的房賣(mài)掉，一門(mén)心思“打新”。一些金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目推出“搖號(hào)貸”，為不夠錢(qián)認(rèn)籌的人提供資金，日利率0.08%。

據(jù)悉，11月17日開(kāi)放誠(chéng)意登記第一天，就已提交了逾13000組客戶資料，打破了此前光明區(qū)金融街(000402,股吧)華發(fā)御府保持的紀(jì)錄，妥妥的“萬(wàn)人搖”，中簽率為個(gè)位數(shù)。有朋友很納悶，這個(gè)樓盤(pán)最低首付360萬(wàn)元，最低月供4.6萬(wàn)元，誰(shuí)能買(mǎi)得起？我告訴他，只要有從天而降的“創(chuàng)富預(yù)期”，就不愁沒(méi)人買(mǎi)、不愁錢(qián)從哪來(lái)。真金白銀掏錢(qián)的是不多，但融資渠道多得是。

這是深圳樓市購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)盛、虛火不下的根源。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲0.9%和15.5%，雙雙位居全國(guó)第一。上一次，深圳房?jī)r(jià)同環(huán)比“全國(guó)第一”是在“7.15”新政出臺(tái)前的6月份。這么看，深圳最新一輪的樓市調(diào)控只保鮮了3個(gè)月？其實(shí)，并不是深圳的購(gòu)買(mǎi)力有多強(qiáng)大，而是資金太給力了。

10月份，全國(guó)房貸利率終止“九連降”后首次回升，但對(duì)于深圳來(lái)講，自2018年8月份，首套房貸利率已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月下跌，二套房貸平均利率5.25%，這是2017年以來(lái)的最低水平。10月份，深圳首套房貸平均利率為4.98%，在10大城市里面排名靠后。樓市調(diào)控，最關(guān)鍵的就是把住金融的閘口，深圳應(yīng)該是最嚴(yán)調(diào)控的城市，為何房貸利率卻不升反降呢？

某一國(guó)有大銀行的朋友告訴我說(shuō)，他們深圳分行的按揭貸款最低利率為L(zhǎng)PR+20個(gè)基點(diǎn)，而廣州、佛山分別為L(zhǎng)PR+40和LPR+60。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？該朋友說(shuō)，深圳金融機(jī)構(gòu)多，銀行、小貸、私募、擔(dān)保等等，金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而房貸又是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。只有降低利率，才能獲得更多市場(chǎng)份額，而提高利率的話，本行的市場(chǎng)份額就會(huì)下降。

廣州的房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈，而總行也要考核分行利潤(rùn)，“保利潤(rùn)”就得提高利率，市場(chǎng)份額也不會(huì)明顯下降。對(duì)佛山來(lái)說(shuō)，更得如此了。筆者恍然大悟，樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，釜底薪火旺，怎能指望水不沸騰呢？所以，深圳購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，絕不是深圳人有錢(qián)，而是深圳人有資金這個(gè)利器。越是有錢(qián)的人，投資布局越廣，越注重利用杠桿，他們算的是自有資金回報(bào)率。

這就不奇怪了，這樣的神盤(pán)甫一推出，各種資金中介、房屋管家、金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始活躍起來(lái)了，有的幫你做方案、有的幫你搞名額、有的幫你介紹渠道、有的幫你過(guò)橋融資，一條龍服務(wù)。除了價(jià)格倒掛外，那么多人搶房，還在于沒(méi)多少人相信深圳房?jī)r(jià)會(huì)降。搶房不僅會(huì)強(qiáng)化購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大的判斷，而且會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，讓預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)，這反過(guò)來(lái)會(huì)進(jìn)一步壯大搶房大軍。

當(dāng)前，房貸和一般貸款“利率倒掛”，信用環(huán)境利好樓市。各金融機(jī)構(gòu)逐鹿深圳，樓市不缺資金接濟(jì)。當(dāng)然，調(diào)控本身也并未達(dá)到科學(xué)化、精細(xì)化，地方赤裸裸地限價(jià)，短期看房?jī)r(jià)數(shù)字穩(wěn)定了，但無(wú)形中激活了投機(jī)炒作，給整個(gè)市場(chǎng)造成極大擾動(dòng)，增加了房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的壓力。“一刀切”地限價(jià)并設(shè)置無(wú)房戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的門(mén)檻，卻沒(méi)有想想上千萬(wàn)的房子，哪個(gè)無(wú)房戶買(mǎi)得起。最終結(jié)果是，挖空心思鉆營(yíng)的投機(jī)客變成了無(wú)房戶，而真正的無(wú)房戶卻望房興嘆。

（作者系房地產(chǎn)市場(chǎng)資深研究人士）

（責(zé)任編輯：冉笑宇）