我是成哥說(shuō)房，一個(gè)資深的房產(chǎn)投資專家。用最專業(yè)的角度為數(shù)萬(wàn)人提供買房的最佳方案。投資房產(chǎn)遇到問(wèn)題，成哥為你答疑解惑，避免雷坑。#房產(chǎn)#

以下選自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)精彩提問(wèn)：

提問(wèn)：成哥好，剛?cè)胧至艘惶捉鹋^(qū)的三居，原業(yè)主有個(gè)車位。這邊配套也不錯(cuò)，生活氛圍濃。自然車位根本不夠用，突然想專門做炒車位的生意，小賺幾筆，就等著有人出售，我即可下手，坐等升值，可否？

回答：所有的價(jià)格波動(dòng)，都源于供求關(guān)系。如果你是剛需，就應(yīng)該果斷入手；如果想投資，還是把車位留給別人吧。

你說(shuō)的車位緊張問(wèn)題在北京各個(gè)小區(qū)很常見，有八成的有車業(yè)主認(rèn)為停車難。很多所謂的高端小區(qū)，甚至車位比車都貴。

其實(shí)有些原因你未必知道。開發(fā)商是非常不愿意在車位上投入的，但是按照規(guī)劃指標(biāo)中的車位配比，開發(fā)商不得不建設(shè)車位。這就從源頭導(dǎo)致車位一直都是規(guī)劃的下線。

隨著車位越來(lái)越稀缺，車位的價(jià)格也確實(shí)在攀升。但是畢竟這只是一個(gè)停車的地方，只有少數(shù)區(qū)域存在車位的科技樹，在大部分小區(qū)，業(yè)主可以租或其他代替方式。需求有，但無(wú)法支撐足夠的成交量，業(yè)主望而卻步。

提問(wèn)：成哥你好，四川小縣城人，可以大學(xué)生落戶，目前手頭有40~50w，不考慮短期入住，比較在乎長(zhǎng)期的發(fā)展和周邊環(huán)境，有什么好的盤推薦嗎？如果買二手房后再出租，南湖這邊有推薦的二手房嗎？

回答：南湖的定位是居住區(qū)，目前板塊成熟，自住是挺不錯(cuò)的，但目前的價(jià)格已高未來(lái)回報(bào)率不如低價(jià)區(qū)剛需盤。小戶型適合暫時(shí)過(guò)渡自住，投資角度不建議買小戶型。占房票，漲幅被限制。

提問(wèn)：成哥，我目前單身，現(xiàn)有全成都的通票，綠城 川發(fā) 天府公館 這幾個(gè)資金足夠，從投資角度來(lái)看的話，選哪個(gè)合適呢？

回答：投資角度川發(fā)短期最具潛力，因?yàn)閮r(jià)格剪刀差明顯，但是這也具有不確定因素，難度很大，要考慮可行性。也可以把天府公館放在首位，大盤，價(jià)格便宜，而且價(jià)格剪刀差比較理想，板塊土地價(jià)格推的比較高，后續(xù)的上升趨勢(shì)也很明顯。

提問(wèn)：成哥你好，剛需買房老破小能買嗎？由于預(yù)算不夠可以考慮老破小嗎？

回答：還是不建議買，尤其是剛需首套。

老破小的劣勢(shì)：

1、 居住舒適度不高。老破小基本房齡在十五年以上，周圍環(huán)境破舊，設(shè)施老化，大多無(wú)居住舒適度可言。

2、 升值空間小，由于房齡過(guò)高，折損率增加，房?jī)r(jià)的上升空間變小。老破小和周邊的次新房比起來(lái)，租金上漲空間也很有限。

3、 轉(zhuǎn)手難度高。二手老破小，你現(xiàn)在住舒適度都不高，何況以后再轉(zhuǎn)手。而且很多房齡超過(guò)20年以后，銀行不給予抵押貸款，只能一次性購(gòu)買，無(wú)疑又加大了置換的難度。

4、有的老破小，除了教育資源還算優(yōu)勢(shì)，其他的優(yōu)勢(shì)基本已經(jīng)逐步弱化了。

提問(wèn)：成哥好，人才公寓是不是要求申請(qǐng)人無(wú)成都住房？家庭小于等于1套房？后續(xù)應(yīng)該沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)吧？

回答：人才公寓的條件一直在變化，從人居錦城峰薈來(lái)看，要求是最初：1：研究生以上的認(rèn)定人才。2，成都無(wú)房。 3具有錦江區(qū)社保和單位。 后來(lái)放寬條件：2，具有本科及以上學(xué)歷且符合成都市商品住房限購(gòu)政策要求的購(gòu)房人。 這個(gè)條件因每個(gè)樓盤而異，只能根據(jù)每個(gè)樓盤的要求來(lái)確定。正常購(gòu)買，沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

提問(wèn):成哥你好！請(qǐng)問(wèn)成都像伊泰天驕和綠地錦天府這種改善型的小區(qū),靠近二環(huán)高架漏洞，是不是要比剛需型的小區(qū)更折價(jià)？ 和不靠高架的同等樓層戶型的房子相比，中間樓層和高樓層折價(jià)多少可以買入?謝謝！

回答：高架對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒(méi)那么大。除非是緊緊挨著，正對(duì)著。只要稍微避開一點(diǎn)影響就會(huì)小很多?？恐呒芤膊皇遣荒苜u，折價(jià)即可?？拷邇r(jià)折價(jià)5%。

提問(wèn)：成哥好！請(qǐng)問(wèn)和光嶼湖的5-9-10具體不好在哪里呢？

回答：

1，東邊組團(tuán)商業(yè)比較混雜，所以盡可能考慮西邊組團(tuán)。

2，西邊組團(tuán)5號(hào)樓臨杭州西路十字路口。

3，東邊組團(tuán)的11號(hào)樓前后景觀和視野不錯(cuò)，所以能掩蓋一定混雜商業(yè)的不足，而10號(hào)和9號(hào)的視野必11號(hào)樓要差，臨路近。

提問(wèn)：成哥你好！請(qǐng)問(wèn)您對(duì)犀浦這個(gè)板塊如何看，剛需比較集中，附近大學(xué)、地鐵兩條，TOD， 龍湖也進(jìn)來(lái)了，商業(yè)也不錯(cuò) ，在犀浦上班這個(gè)區(qū)域的房子能買嗎?

回答：犀浦板塊是在西門有剛性需求的不錯(cuò)的居住區(qū)域，之前有萬(wàn)科玖西堂，那是非常理想的選擇，溢價(jià)空間比較大，即便是有維權(quán)也不影響它的投資品相。

提問(wèn)：你好啊，成哥，不是復(fù)頂，但是是頂層29樓，比28樓更加有優(yōu)勢(shì)嗎？在投資來(lái)看？?jī)r(jià)格還不知道，準(zhǔn)備是自己住的

回答：29樓高度差不多了，關(guān)鍵看小區(qū)本身是什么段位。 越好的小區(qū)，視野越好的頂樓，品質(zhì)越好的樓棟，頂樓折價(jià)越低甚至溢價(jià)。 具體標(biāo)的具體分析，最終看賣價(jià)。

提問(wèn)：成哥好，請(qǐng)問(wèn)普通資格報(bào)名一般會(huì)被鎖定多久?是不是一個(gè)樓盤沒(méi)搖中馬上就可以報(bào)名下一個(gè)?如果搖中了復(fù)核選房接下來(lái)要多久?

回答：一般鎖15-20天左右， 每個(gè)盤都不一樣,只有上一個(gè)盤選房結(jié)束后才能參加下一個(gè)盤。

以上來(lái)自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)提問(wèn)精選。

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