杭州樓市:能跨過(guò)這三種心理障礙,就離你買(mǎi)到合適的房子不遠(yuǎn)了!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-01-14 16:46

我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會(huì)各界人層選出滿意的樓盤(pán)！跟緊曾叔購(gòu)房不踩坑，投資有前景。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“曾叔談房”公眾號(hào)·粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：曾叔，除了資金流，我們買(mǎi)房者的其他障礙是什么？比如心理啊、市場(chǎng)嗅覺(jué)啊這種的。麻煩您說(shuō)說(shuō)我好長(zhǎng)點(diǎn)心！

回答：根據(jù)曾叔接觸的人群和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為這三個(gè)心理上的障礙比較典型，但能不能克服主要看自身。1.一步到位：一步到位，是很多購(gòu)房者的死穴。認(rèn)為買(mǎi)房是大事，房票珍貴，買(mǎi)一套一步到位的房子，省得再折騰了。這個(gè)意識(shí)沒(méi)有太大問(wèn)題，一二線城市的主旋律確實(shí)是一次性解決掉是最好的。但具體問(wèn)題還要具體分析呢，大多數(shù)人根本沒(méi)有多加分析自己的情況和市場(chǎng)定向，只是拿”一步到位“這個(gè)借口一拖再拖。認(rèn)為時(shí)機(jī)還未到，不如再等等。一個(gè)“等”字，將多少人的首付，等成了一個(gè)廚房，又等成了一個(gè)平方米。買(mǎi)房不能等，先買(mǎi)一個(gè)上車盤(pán)，等有條件了再換房。從火車的站票補(bǔ)票到座票容易，還是追火車更容易呢？

2.追求完美：好地段，好視野，有地鐵，有學(xué)區(qū)......用有限的資金去追求一套理想的房子，只會(huì)離你的購(gòu)房目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。先買(mǎi)一套小點(diǎn)或者是舊點(diǎn)的，哪怕你沒(méi)有百分百滿意但你能勉強(qiáng)支付得起的房。月供金額控制在家庭收入30%以下最好，如果對(duì)自己狠一點(diǎn)，可以上浮，但不宜超過(guò)月收入的50%。

3.差不多就得了：買(mǎi)房者在看了十套二十套房子后，就會(huì)生出這個(gè)障礙。太浪費(fèi)時(shí)間了！太受打擊了！太累了不想看了！差不多就得了！買(mǎi)白菜或許還會(huì)貨比三家，買(mǎi)房子幾乎耗盡一個(gè)家庭的收入，怎么可以差不多就得了。買(mǎi)房的正確打開(kāi)方式：看房200套，積累經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)歷坑，買(mǎi)到1套房。1天看房5套，40天可以看完，如果兩口之家分開(kāi)行動(dòng)，20天搞定。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)買(mǎi)房是個(gè)累差，錢(qián)和精力都要做足了才能拿到合適的好房子。切勿被這三個(gè)障礙拖垮了！只要這三種心理障礙能越過(guò)去，離你買(mǎi)到合適的房子不遠(yuǎn)了！

提問(wèn)：曾叔你好。我和我老婆都在錢(qián)江世紀(jì)城上班，小孩子后年上幼兒園，目前想規(guī)劃能有一定改善的學(xué)區(qū)房。因我們婚前各自買(mǎi)了一套房，婚后又一起買(mǎi)了1套房，現(xiàn)共3套，后來(lái)杭州房票收緊，一戶家庭只能買(mǎi)2套房。我老婆房子是個(gè)70多平的小房子，學(xué)區(qū)杭州福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，我婚前房子是體育場(chǎng)路建國(guó)路附近老房子，80多平，婚后買(mǎi)的艮北雍和府110平的4室。自己想過(guò)，一：據(jù)說(shuō)福山外國(guó)語(yǔ)在上海有名，不知道在杭州怎么樣，如也不錯(cuò)是否可以在這學(xué)校附近買(mǎi)個(gè)大的酒店式公寓，滿足改善居住，但這樣也沒(méi)好的初中。二：婚前房子都賣(mài)掉，不知道哪有好的選擇，但這樣需要賣(mài)2個(gè)房子涉及到搬家什么的，新房也要搖號(hào)，似乎操作很麻煩。或者有沒(méi)有其他方法？

回答：置換真是個(gè)累人的事，尤其是你這樣還需要賣(mài)掉兩套的。福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)暫時(shí)還不是太好判斷，畢竟最高才5年級(jí)，桃源這里生源情況一般，據(jù)我了解期望值并不算很高?，F(xiàn)在最為困難的情況是，即使你賣(mài)掉兩套，也只能是二套資格，兼顧學(xué)區(qū)的新房很難搖，雖然說(shuō)可以搏一把運(yùn)氣，但是很容易焦慮。

目前新房大概率能兼顧學(xué)區(qū)的也就杭源里、珊瑚世紀(jì)、祥生云鏡、江河鳴翠、中國(guó)府這些，御潮府、錦繡公館都不能確定是否是好學(xué)區(qū)，而且搖號(hào)難度都大。另外一個(gè)選擇是贈(zèng)與，也需要處理兩套，成本不低。出掉兩套，大概率是需要選擇二手房，解決居住和學(xué)區(qū)兼顧。另一條路是贈(zèng)與直系親屬，但是成本也在，需要評(píng)估一下你當(dāng)前的房子情況，再做決斷。

提問(wèn)：曾叔您好！我最近在看孩子學(xué)區(qū)，意向購(gòu)買(mǎi)學(xué)軍主校區(qū)的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在那一片小戶型（70平以下）經(jīng)過(guò)今年公民同招等政策后，價(jià)格目前已經(jīng)上漲到主流價(jià)10-12萬(wàn)一平。不考慮學(xué)區(qū)房剛需的角度，想請(qǐng)教曾叔，學(xué)軍主校區(qū)的學(xué)區(qū)房未來(lái)保值或者升值空間，您是怎么看的？多有打擾，還望指點(diǎn)一二。

回答：只要當(dāng)前的擇校政策不變，保值大致沒(méi)有問(wèn)題，畢竟這里小學(xué)和公辦初中都看好。但是也有一個(gè)現(xiàn)象慢慢在浮現(xiàn)，新學(xué)校的成長(zhǎng)速度在加快，今后傳統(tǒng)的名校效應(yīng)大致會(huì)被逐步分散。公民同招這幾年，是學(xué)區(qū)房的混沌期，尤其是原先并不被重視的公辦初中學(xué)區(qū)。由于沒(méi)有考試成績(jī)驗(yàn)證，基本只能憑借傳統(tǒng)口碑、生源情況大致判斷。

杭州城區(qū)在擴(kuò)大，不可能所有重視學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)都盯著幾所傳統(tǒng)的好學(xué)校，未來(lái)周邊的新學(xué)校成長(zhǎng)速度會(huì)加快，好的學(xué)區(qū)組合選擇快速增加是趨勢(shì)。所以類似老城區(qū)居住品質(zhì)相對(duì)較弱的學(xué)區(qū)房，長(zhǎng)遠(yuǎn)看升值空間會(huì)逐步縮小。大體上，只能說(shuō)保值大致沒(méi)有問(wèn)題，考慮升值，并不算是非?？春玫模吘巩?dāng)前的價(jià)格基數(shù)已經(jīng)非常高了。

提問(wèn)：曾叔您好，想請(qǐng)教您一些關(guān)于購(gòu)房現(xiàn)狀的問(wèn)題。目前我和我老公名下只有一套房屋濱江金色黎明，城東沒(méi)有學(xué)區(qū)加持，加上好的商業(yè)欠缺，這個(gè)板塊很尷尬，一直價(jià)格上不去。金色黎明自住感覺(jué)是不錯(cuò)的，小區(qū)環(huán)境挺好的，目前我父母住融創(chuàng)玖樟臺(tái)，看到自己小區(qū)一直不漲，所以有換房的打算。

我個(gè)人是想自住兼投資，最好有學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)不是自用，只是希望有學(xué)區(qū)的房子可以抗通貨膨脹。內(nèi)心很想搖紅盤(pán)，但是發(fā)現(xiàn)一系列的條條框框，紅盤(pán)沒(méi)資格搖，有的盤(pán)價(jià)格單價(jià)太高，加上有明顯落差的盤(pán)搖號(hào)門(mén)檻動(dòng)輒600起，有點(diǎn)搖不起。目前流動(dòng)資金100w，金色黎明房產(chǎn)價(jià)值360左右（不含車位），最高上限承受能力是650w，目前房子已經(jīng)在中介掛牌，我和老公工作單位一個(gè)在西溪濕地，一個(gè)在喬司，對(duì)于我這樣的情況你有沒(méi)好的建議？

回答：好難，現(xiàn)在置換是最難的，畢竟出手了以后還是二套資格，搖號(hào)的難度很大。當(dāng)下新房能夠兼顧學(xué)區(qū)的選擇也很少，杭源里好一些，但是剩下只有兩幢房源，小戶型套數(shù)也不多，很難搖；天薈的高層小戶型也可以搖，但是中簽率也在往下走，難度也并不小；另外需要考慮檀映里和春月杭寧府了。

提問(wèn)：曾叔，近期我想入手中海御道139平方房子（明天和房東談價(jià)格），4樓/30樓（樓層比較低），價(jià)格大概880-890萬(wàn)左右（毛坯），從投資角度麻煩曾叔給個(gè)建議。我的目的：投資 + 如果錢(qián)外學(xué)校好的話會(huì)考慮小孩轉(zhuǎn)移學(xué)區(qū)或自住。我們家小孩在勝利錢(qián)塘上學(xué)，有濱江新苑老破小和奧體次新房。原本想買(mǎi)南星，但漲得太厲害，放棄。于是把目光投到了有后續(xù)發(fā)展空間的江河匯，原因是交通便利（2條地鐵線交匯）+ 學(xué)區(qū)（錢(qián)外值得期待）+ 商業(yè)。

回答：御道的情況是這樣的，位置很好，品質(zhì)頗弱，跟留香園拉開(kāi)的價(jià)差就已經(jīng)非?？捎^。從投資的角度來(lái)看，板塊是看好的，但是產(chǎn)品的溢價(jià)能力偏弱，價(jià)格談得可以的話，看在學(xué)區(qū)和區(qū)位份上跑贏大盤(pán)沒(méi)有問(wèn)題，但今后跟留香園、江河鳴翠、新鴻基江河匯之間的價(jià)差不可能彌補(bǔ)。所以綜合評(píng)判是勉強(qiáng)可以，從個(gè)人角度出發(fā)，更愿意搏一把江河鳴翠和新鴻基江河匯，以及御潮府、錦繡公館、杭州壹號(hào)院、丹楓四季以及奧體的幾個(gè)項(xiàng)目，畢竟你學(xué)區(qū)并不是非常迫切的需求。

提問(wèn)：曾叔啊，良渚，我覺(jué)得環(huán)境比較好。想咨詢內(nèi)容：良渚的白鷺郡二手房現(xiàn)在差不多230左右，可以買(mǎi)么？

回答：良渚文化村缺點(diǎn)是沒(méi)有地鐵，整體生活氛圍很好，總體來(lái)看還是比較適合生活的，大體上可以買(mǎi)。具體要看你看的房源情況了，畢竟具體涉及到位置、樓層、裝修、戶型，影響因素太多了。

提問(wèn)：曾叔，房?jī)r(jià)這么高，普通人只能望其項(xiàng)背。但對(duì)我來(lái)說(shuō)買(mǎi)房這事是剛需，我到底該怎么辦？

回答：美國(guó)社會(huì)學(xué)家羅伯特·金默頓曾提出一個(gè)社會(huì)心理學(xué)現(xiàn)象：“無(wú)論正確與否，人們總會(huì)在不經(jīng)意間按照先入為主的已知預(yù)言行動(dòng)，并最終讓自己的預(yù)言發(fā)生?！边@段話如果用于買(mǎi)房這件事上，我們可以這樣解讀。如果你認(rèn)為你買(mǎi)不起房，買(mǎi)不起房的預(yù)言最終會(huì)實(shí)現(xiàn)。如果你認(rèn)為你能買(mǎi)得起房，并在頭腦中把買(mǎi)房這件事清晰規(guī)劃出來(lái)，就會(huì)有清晰目標(biāo)，就能制定明確的實(shí)現(xiàn)路徑，最終可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)初買(mǎi)得起房的預(yù)言。

比如，我想在北京的東五環(huán)買(mǎi)一套500萬(wàn)的房子，滿五唯一，90平小三居。首付需要150萬(wàn)，貸款350萬(wàn)，稅費(fèi)約12萬(wàn)，月供約2萬(wàn)。首付缺口A，月供缺口B，計(jì)劃有N種方式解決這些缺口，潛在風(fēng)險(xiǎn)可能有C種......這樣細(xì)致規(guī)劃起來(lái)，買(mǎi)房的目標(biāo)是不是就會(huì)更容易實(shí)現(xiàn)一些呢？

提問(wèn)：曾叔，你好。我關(guān)注的區(qū)域：科技城。其他比如：新線公園的房子是留著還是等升值，戶型物業(yè)地鐵也還好，就是園區(qū)小，貼著余杭塘路，雖然是第二排。

回答：板塊不錯(cuò)，后續(xù)等待本身的發(fā)展和云城的建設(shè)，總體上還是建議持有的?，F(xiàn)在出掉搖性價(jià)比好的項(xiàng)目也很難，主張繼續(xù)持有。

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