房子對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，都是一件十分重要的事情。對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子的價(jià)值并不僅僅是一個(gè)住所那么簡(jiǎn)單，房子還代表著家庭和傳承。對(duì)于一個(gè)成年人來(lái)說(shuō)，買房代表著成家立業(yè)，在社會(huì)上已經(jīng)有了立足點(diǎn)，因此很多人都會(huì)省吃儉用攢錢買房。但是房子并不是那么簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單就能夠買下來(lái)的，在過(guò)去的二十多年里，房?jī)r(jià)可以說(shuō)一直都呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)。直到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)對(duì)于很多普通老百姓來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是“高不可攀”，買一套房子可能要掏空一個(gè)家庭兩代，甚至三代人的存款，最后還可能要背負(fù)二三十年的負(fù)債。對(duì)于現(xiàn)在的年輕人來(lái)說(shuō)，買房真的不是一件容易的事情。

但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始有所改變?，F(xiàn)在我們打開手機(jī)就能夠看到各大房地產(chǎn)商的打折廣告，跟過(guò)去的銷售火爆的行情已經(jīng)有了很大的不同。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在悄悄轉(zhuǎn)變，甚至有內(nèi)行預(yù)測(cè)：明年房?jī)r(jià)超出人的想象。2021年樓市迎來(lái)“貶值潮”？從哪些方面可以看出？

第一：國(guó)家政策

在2016年，國(guó)家提出“房住不炒”這一項(xiàng)政策，并且這一項(xiàng)政策正在不斷地貫徹落實(shí)。今年年初，由于受到風(fēng)波的影響，很多地區(qū)的售樓部關(guān)門停止?fàn)I業(yè)，可以說(shuō)，年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情讓人揪心，很多人都認(rèn)為救市政策就要到來(lái)，雖然有個(gè)別地區(qū)出臺(tái)了救市政策，但是都很快被撤回，最后在“房住不炒”的政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一次收緊政策。并且在今年上半年，以國(guó)家電網(wǎng)為代表多家央企宣布退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且這其中不乏有多家百?gòu)?qiáng)房企。央企都在逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可能也就不再那么吃香了。

現(xiàn)在很多城市都紛紛響應(yīng)號(hào)召，都出臺(tái)了不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而這些政策全都是收緊政策。首先房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆的深圳，就出臺(tái)了房地產(chǎn)購(gòu)買政策，首先，規(guī)定了在深圳買房就需要繳納三年的社保或者是個(gè)稅，離婚三年內(nèi)，任一家庭成員3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，都按照離婚前的總數(shù)來(lái)算，等一系列的嚴(yán)格調(diào)控政策。緊隨深圳之后的，還有南京、東莞等城市，都出臺(tái)了嚴(yán)格的購(gòu)房政策。炒房客難以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)說(shuō)，真的起到很大的作用。

這些政策的出臺(tái)，都是貫徹落實(shí)“房住不炒”這一政策。而且收緊的房地產(chǎn)政策，對(duì)穩(wěn)定那些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)都起到很大的作用?，F(xiàn)在可以看到在國(guó)家的調(diào)控政策下，很多城市的房?jī)r(jià)都趨于平穩(wěn)，北上廣這樣的大城市房?jī)r(jià)這幾年都是比較穩(wěn)定的?，F(xiàn)在很多城市地區(qū)都出臺(tái)廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等住房政策，這樣的政策下，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，買房的需求就不會(huì)再那么迫切。

第二：房地產(chǎn)市場(chǎng)行情

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，二手房掛牌量不斷上漲，很多人現(xiàn)在都將自己手中的二手房拿出來(lái)交易?，F(xiàn)在很多城市的二手房掛牌數(shù)量都已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)套，比如天津、成都、重慶這些城市的二手房掛牌量都超過(guò)10萬(wàn)套，并且掛牌量還在不斷地上漲。

最近幾年，法拍房的數(shù)量也在不斷的上升，早在17年的時(shí)候，法拍房的數(shù)量還不到一萬(wàn)套，在18年的時(shí)候法拍房的數(shù)量就已經(jīng)上升到兩萬(wàn)套左右，在去年，法拍房的數(shù)量已經(jīng)高達(dá)50萬(wàn)套，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止今年10月份，法拍房的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到兩百萬(wàn)套?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在承受不住房貸壓力、斷供的人還是在不斷上漲的。

在看完二手房和法拍房后，再看看現(xiàn)在的新房市場(chǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示截止到今年8月份，商品住宅待售面積為22835萬(wàn)平方米，同比上漲0.2%，其中還在施工的商品住宅面積達(dá)到592216萬(wàn)平方米。現(xiàn)在法拍房和二手房的數(shù)量不斷上升，法拍房和二手房市場(chǎng)對(duì)于新房市場(chǎng)還是有很大的影響的。現(xiàn)在一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在城市中心基本上都被開發(fā)殆盡，現(xiàn)在很多新開發(fā)的樓盤都處在城市稍微偏遠(yuǎn)的地方，地段相比起二手房和法拍房來(lái)說(shuō)，就差了那么一點(diǎn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的去庫(kù)存壓力還是比較大的。

第三：房企現(xiàn)狀

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟過(guò)去有了很大的不同，房企們面臨的市場(chǎng)也有了很大程度的轉(zhuǎn)變。在經(jīng)歷過(guò)今年的風(fēng)波之后，在今年上半年的時(shí)候，房子的銷售量都不是那么好，很多房企都沒(méi)有完成銷售目標(biāo)。而且根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，房企今年有1.46萬(wàn)億的負(fù)債即將到期。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的壓力真的很大。并且由于房企是高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式，很多房企的負(fù)債率都高達(dá)80%，這樣的運(yùn)營(yíng)模式下，房企是很難經(jīng)受得起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，稍有不慎，房企可能就會(huì)直接破產(chǎn)倒閉。而且今年房地產(chǎn)倒閉的企業(yè)要比往年多很多，截止8月份，破產(chǎn)房企有680家?？梢哉f(shuō)現(xiàn)在的房企日子并不好過(guò)。并且今年，住建部和有關(guān)部門給房企畫出三條“警戒線”，并力爭(zhēng)在三年內(nèi)要求房企完成去負(fù)債目標(biāo)，未來(lái)如果房企超出三條警戒線的話，可能就會(huì)面臨“強(qiáng)制離場(chǎng)”的局面，這三條紅線分別為：

1剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%2凈負(fù)債率大于100%3現(xiàn)金短債比小于1

這樣的三條“警戒線”就是要求房企去負(fù)債，要求不允許房企高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。在這樣的情況下，很多房企都面臨著不小的去負(fù)債壓力，并且不少在全國(guó)比較有名的房企都已經(jīng)超過(guò)三條預(yù)警線，房企去負(fù)債壓力大。

對(duì)于現(xiàn)在的房企來(lái)說(shuō)，他們面臨的壓力是十分大的，現(xiàn)在房子銷量并不是很好的情況下，還需要去庫(kù)存、去負(fù)債，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，可能降價(jià)換量是一個(gè)好的解決方式?，F(xiàn)在房地產(chǎn)打折的廣告也是非常多見(jiàn)，現(xiàn)在很多房企都在做促銷活動(dòng)。

第四：剛需購(gòu)房者

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的剛需購(gòu)房者已經(jīng)不是很多了，根據(jù)央行的最新調(diào)查報(bào)告顯示，現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民住房擁有率高達(dá)96%?？梢哉f(shuō)大部分城鎮(zhèn)居民是解決了最基本的住房需求，對(duì)于現(xiàn)在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尋求改善型住房的人還是比較多的，或者就是一些外來(lái)人口買房居住。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，剛需購(gòu)房者也在不斷地減少。現(xiàn)在新生兒的出生率也是逐年降低，有調(diào)查表明，現(xiàn)在00后和10后的人口要比80后和90后的人口少1億人口。現(xiàn)在就算是二胎政策放開的狀態(tài)下，現(xiàn)在愿意生二胎的家庭也并不是很多。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看人口，未來(lái)隨著人口的不斷減少，剛需購(gòu)房者也只會(huì)越來(lái)越少，剛需購(gòu)房者如果很少的情況下，房?jī)r(jià)想上漲也是很難的一件事。這樣的例子現(xiàn)在已經(jīng)非常多見(jiàn)，比如東北的鶴崗，這個(gè)城市由于人口大量外流，當(dāng)?shù)氐娜丝谙∩?，房?jī)r(jià)特別便宜，幾萬(wàn)元就能夠買一套房子居住。這樣城市的房?jī)r(jià)想要上漲都是一件比較難的事情。

綜合來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情可能真的很難重回過(guò)去的火爆行情，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面調(diào)控不斷收緊，一方面剛需購(gòu)房者又在不斷減少的情況下，房企面臨的壓力比較大，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何真的不樂(lè)觀。就連過(guò)去一直看好房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)都表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟過(guò)去已經(jīng)有很大的不同，全民炒房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。內(nèi)行人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法已經(jīng)有很大的改變，對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，明年的房?jī)r(jià)將超出人的想象?，F(xiàn)在很多城市的房?jī)r(jià)都開始出現(xiàn)下跌的狀況，以鶴崗為首，緊隨其后的還有玉門、阜新、文星鎮(zhèn)、鐵嶺等地區(qū)，房?jī)r(jià)都開始出現(xiàn)不同程度的下跌。對(duì)于那些想要投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的人來(lái)說(shuō)，真的需要小心謹(jǐn)慎，畢竟現(xiàn)在的房地產(chǎn)已不同往日。

總結(jié)：

對(duì)于那些還沒(méi)有買房的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是一件好事，但是對(duì)于那些投資房地產(chǎn)的炒房客來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是他們最不想看見(jiàn)的事情。對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，2021年樓市迎來(lái)“貶值潮”，有內(nèi)行預(yù)測(cè)：明年房?jī)r(jià)超出人的想象。但是對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有自住需求的話，可以稍微再等等，對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，剛需購(gòu)房者買房需要謹(jǐn)慎。對(duì)于那些還想要通過(guò)炒房賺錢的人來(lái)說(shuō)，真的要見(jiàn)好就收了，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的變化對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是有目共睹的，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)賠得“血本無(wú)歸”也不是不可能的事情，看看鶴崗、阜新這樣的城市現(xiàn)在已經(jīng)不是個(gè)例。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。

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