年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議如期開展，自媒體圈子也早已搶先發(fā)布，該解讀的解讀該預(yù)測(cè)的預(yù)測(cè)，但看了一圈下來(lái)，我和大家一樣的想法：到底什么意思，接下來(lái)究竟會(huì)怎么做？

確實(shí)，頂層說(shuō)話的藝術(shù)太深?yuàn)W。

甚至很多人也曾留言說(shuō)，每年都提房住不炒，依舊擋不住昂揚(yáng)上漲的房?jī)r(jià)。

今天，我想用通俗易懂的話和大家聊聊，當(dāng)然，只是合理的可能性猜測(cè)，具體怎么做，還得看上層的具體措施出臺(tái)，以及步子敢不敢邁得大一些。

解決大城市住房突出問(wèn)題。

這句反復(fù)咀嚼，因?yàn)楦邔铀械臅?huì)議中，從來(lái)沒(méi)有提及要降房?jī)r(jià)，而只是強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。

而今年是直接解決大城市住房突出問(wèn)題，并不是解決大城市高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

你品品。

并且還提出明年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況與政策導(dǎo)向保持一致，行業(yè)景氣度保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅總體可控。

再品品。

是總體漲幅可控，也就是大漲不可以、不允許，可沒(méi)說(shuō)要讓房?jī)r(jià)下跌。

但從行政手段抑制需求總不是辦法，怎么辦？

所以今年不一樣了，著重提出的就是“租”這個(gè)字。

會(huì)議上“租”這個(gè)字眼提及10次，是連續(xù)5年的經(jīng)濟(jì)會(huì)議中對(duì)租這個(gè)字眼提出最多的一年。

也就是說(shuō)，“租”將會(huì)成為明年樓市調(diào)控的新手段。

此招到底有無(wú)效，畢竟租售同權(quán)也喊了好些年，可市場(chǎng)仍然是你喊你的，我漲我的。

大城市的土地供應(yīng)方面，將向租賃住房進(jìn)一步傾斜，要求單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。

就是說(shuō)房子從批地起就是建設(shè)租賃住房的。

這感情好啊，說(shuō)明排在深圳公租房輪候庫(kù)32萬(wàn)的排名速度要加快了！

問(wèn)題是：深圳可開發(fā)用地少之又少，從哪批一塊干凈的地給你建設(shè)租賃住房呢？

現(xiàn)在深圳一般采用雙限雙競(jìng)的模式，要求房企要競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e，也就是說(shuō)，大部分新盤都要有一定數(shù)量的公租房或者人才房，但這種數(shù)量非常有限，所以每年供應(yīng)的保障性住房其實(shí)和預(yù)訂目標(biāo)會(huì)有一定的差距。

根據(jù)某公眾號(hào)預(yù)測(cè)，2020年供應(yīng)的安居房約2417套，公租房10878套，但現(xiàn)在公租房輪候庫(kù)的人數(shù)已經(jīng)去到32萬(wàn)＋。

房子是以千為單位增加，但是輪候庫(kù)卻是以萬(wàn)為單位增加。如此速度，拼的就是誰(shuí)能熬。

但一旦啟動(dòng)單列租賃住房用地供應(yīng)，就能一次性供應(yīng)大量公租房，確實(shí)能加快輪候速度，比如光明的長(zhǎng)圳公租房，就能一次供應(yīng)9672套。

但地從哪來(lái)，大概率是相對(duì)偏遠(yuǎn)的坪山、光明、深汕合作區(qū)，甚至更遠(yuǎn)的。

早在18年深圳人才安居集團(tuán)就在東莞塘廈拿下地塊建設(shè)人才住房，也開創(chuàng)了異地建人才房的先河。

未來(lái)這種異地提供保障性住房的做法或許陸續(xù)有來(lái)，這也是為什么比起惠州，深圳更積極推進(jìn)地鐵14號(hào)線的進(jìn)展的原因，深圳就那么些地，以后保不齊要向惠州“借”地，修地鐵這種對(duì)于深圳而言難度不大的事情，自然會(huì)愿意包攬。

值得慶幸的是，如果真的能多供應(yīng)單列租賃住房用地計(jì)劃，輪候庫(kù)排名速度加快，能真正保障一部分人的基本居住需求。

但此舉能不能降房?jī)r(jià)呢？

短期非常有限，供應(yīng)的房子大多在遠(yuǎn)離就業(yè)中心的地段，上班通勤不便利，大部分人還是更愿意環(huán)繞在就業(yè)中心周圍。

而且本就缺地的深圳，如果把地批給公租房，勢(shì)必又減少商品房的供應(yīng)，可售商品房減少，再一次造成供需失衡，進(jìn)而提升價(jià)格。

所以想讓租就解決深圳高房?jī)r(jià)，難。

從經(jīng)濟(jì)會(huì)議上提出的幾句話，增加保障性住房，也并不是以降房?jī)r(jià)為目的的，而是：如何讓高房?jī)r(jià)和低保障同時(shí)存在，讓有錢人去買房，讓沒(méi)錢的人去租房。

也就是允許兩種收入群體同時(shí)存在一個(gè)城市。

這才是此次多次提及“租”的真實(shí)目的。

所以增加保障性住房完全不能撼動(dòng)深圳高房?jī)r(jià)嗎？

我認(rèn)為關(guān)鍵在于能不能落實(shí)租售同權(quán)。

這句話聽得多了，問(wèn)題在于敢不敢真的去做，租售到底如何同權(quán)。

深圳目前上學(xué)是積分入學(xué)，而多數(shù)區(qū)域有房家庭比無(wú)房家庭基礎(chǔ)積分要多10分。

雖然“租房也可上學(xué)”，但要求一定要租商品房，并且要房東協(xié)助辦理租賃憑證，同時(shí)要房東同意讓租客使用學(xué)位才可。

真實(shí)的市場(chǎng)是怎么樣的？房東不愿意讓租客使用學(xué)位，怕影響后續(xù)出手的價(jià)格，部分房東哪怕愿意讓出學(xué)位使用權(quán)，但要求額外給一定的補(bǔ)貼。

所以一個(gè)在深圳無(wú)房的家庭想讓孩子上學(xué)怎么辦？要么接受被分流、要么提前租房，有些必須還給予房東額外的補(bǔ)貼，期間如果房東突遇資金情況，緊急買房，你還要承擔(dān)明年孩子馬上要上學(xué)，可你必須搬走的風(fēng)險(xiǎn)。

我真實(shí)遇到的是，一個(gè)90年代的步梯老房子，我愿意簽4年租期，但房東要求簽5年，并且每年要接受漲幅5％的比例。

看似很合理吧，房東擔(dān)心用了學(xué)位就不租了，難道租客就不擔(dān)心你過(guò)兩年舊改拆遷或者要賣的風(fēng)險(xiǎn)？

房東看似愿意讓出學(xué)位使用權(quán)，但是房屋擁有人和租房人積分本就不一樣，在深圳寶安區(qū)，買房＋戶口有105分，而租房＋戶口也只是95分，隨后多住一個(gè)月積0.1分，這10分的差距得住多少年，可以算。

就算是房東愿意給你使用學(xué)位，你也未必能就近入學(xué)，如果不能就近入學(xué)，房東會(huì)退你錢嗎？顯然也不會(huì)。

可很多人現(xiàn)在的思維是，人家買房付出了成本，租金回報(bào)率又低，如果租售同權(quán)，誰(shuí)來(lái)保護(hù)有產(chǎn)階級(jí)的利益？

無(wú)產(chǎn)階級(jí)當(dāng)然希望租房享受一樣的權(quán)利，而有產(chǎn)階級(jí)認(rèn)為買房就應(yīng)該優(yōu)先享受城市資源，雙方利益拉扯。

這就是租售同權(quán)喊了幾年，都沒(méi)辦法降房?jī)r(jià)的原因。

一旦改革，勢(shì)必動(dòng)了一批人的奶酪。

當(dāng)然這些利益雙方拉鋸的背后，根本原因還是：公共資源、優(yōu)質(zhì)的教育資源太稀缺了。

如何分都不可能做到絕對(duì)的公平，短期能做的應(yīng)該是增加公共資源，多建學(xué)校，尤其是如何在核心地段通過(guò)盤活存量用地去建新學(xué)校，而不是一味往城市邊緣走。

只有稀缺的東西才會(huì)貴，這個(gè)道理大家都懂。

結(jié)

今年的經(jīng)濟(jì)會(huì)議，雖然看似很多點(diǎn)是老生常談，但起碼明確了明年重點(diǎn)在哪。

而且就現(xiàn)在來(lái)看，已經(jīng)有多個(gè)城市積極擁抱改革了，鄭州優(yōu)化公租房申請(qǐng)手續(xù)、成都整頓住房租賃市場(chǎng)、海南已開建萬(wàn)套安居房商品房住房、上海一周內(nèi)推出12宗租賃用地，提供超1.5萬(wàn)套租賃住房。

深圳接下來(lái)會(huì)怎么走，翹首以盼，步伐走得太大，會(huì)扯到大腿內(nèi)側(cè)。但若真有心降房?jī)r(jià)，忠心還是得秀一秀。

比如是不是可以取消租客使用學(xué)位要額外辦理租賃憑證，憑網(wǎng)格員上門登記實(shí)際居住以及一紙租賃合同就可以直接使用學(xué)位。

比如深圳有那么多遺留的農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)，這些是不是也可以根據(jù)去街道辦辦理居住憑證而算積分。

以上這兩點(diǎn)搭配學(xué)校供應(yīng)同步進(jìn)行，短期才是控制深圳購(gòu)房需求的最有效手段，我隔壁家的老王也不需要為了能讓孩子上學(xué)，花150萬(wàn)買一套一家人根本住不了的房子了。

確實(shí)，所有的政策不可能保障所有人的權(quán)利，但很明顯過(guò)去一直維護(hù)的都是有產(chǎn)階級(jí)的利益，正因?yàn)槿绱耍钲谶^(guò)去幾年房?jī)r(jià)一直瘋漲，調(diào)控手段根本壓不住。

因?yàn)樯钲诘姆孔硬皇巧钲谌嗣竦?，是全?guó)人民投資的渠道，全國(guó)人民都知道在深圳買房可以賺錢，對(duì)于大多數(shù)人而言，在深圳買房不是為了住，而是為了升值。這不是恰好違背了“房住不炒”的初衷嗎？

在這個(gè)城市加班至深夜的年輕人，為了多賺錢選擇996的年輕人，一畢業(yè)就來(lái)這個(gè)城市，滿懷希望為之奮斗，結(jié)果他們的孩子卻因?yàn)樽约旱母改覆荒茉谶@個(gè)城市買房，而只能離開。

一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市的偉大，除了因?yàn)樗軇?chuàng)造財(cái)富，難道不是因?yàn)樗芙o人帶來(lái)幸福嗎？

在深圳的你，幸福嗎？

截止到11月底，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交均價(jià)已經(jīng)突破8萬(wàn)。

我們團(tuán)隊(duì)今天前往深圳龍華紅山考察，幾乎全片二手房房?jī)r(jià)突破8萬(wàn)。

而今年，我知道的是很多受疫情影響的行業(yè)還沒(méi)有復(fù)工，多數(shù)人收入沒(méi)有回歸疫情前的水平。

在這個(gè)城市努力工作存錢的人，對(duì)城市奉獻(xiàn)滿心熱忱的人，不如手握資金殺入深圳買下一套房的人，在人和錢中，深圳似乎總傾向于選擇后者。

是只能留下來(lái)被動(dòng)接受深圳的規(guī)則，還是規(guī)則可以稍微修改去留給一部分人生活下來(lái)的空間。

這就取決于深圳會(huì)怎么做。

明年房?jī)r(jià)怎么走，關(guān)鍵得看深圳改革的魄力強(qiáng)不強(qiáng)，步伐邁得大不大。

-end-

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