2020年12月31日下午，“2021挑戰(zhàn)未來(lái)——丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”在上海新靜安體育中心舉行，現(xiàn)場(chǎng)超3000人聆聽(tīng)易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)已成功舉辦四屆，成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的盛會(huì)之一。

2020年，地產(chǎn)行業(yè)的“序章”比過(guò)往任何時(shí)刻都難以“抒寫(xiě)”，市場(chǎng)下行通道中突遇疫情黑天鵝，樓市注定是一場(chǎng)極其艱難的破冰之旅，更是難上加難的一年。

進(jìn)入2021年，這個(gè)磅礴的年份，主題更加包容，經(jīng)濟(jì)的敘事更為宏大，房地產(chǎn)行業(yè)的浪潮愈加澎湃。此次跨年演講，丁祖昱將以親歷者、參與者、記錄者的身份，預(yù)測(cè)2021年的下一程，樓市會(huì)走向何方？調(diào)控政策將如何演變？土地市場(chǎng)還有機(jī)會(huì)嗎？三道紅線對(duì)企業(yè)只有壞消息嗎？租賃市場(chǎng)是藍(lán)海還是紅海？

預(yù)測(cè)一：行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代

丁祖昱在現(xiàn)場(chǎng)表示，地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從確定性到不確定性再到確定性的轉(zhuǎn)折：2018年之前，地產(chǎn)處于確定性階段，房企通過(guò)增大融資、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模迅速壯大；2018-2020年，伴隨政策面房住不炒政策出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿苗頭出現(xiàn)，加之疫情突發(fā)，房地產(chǎn)進(jìn)入不確定性階段。

他預(yù)測(cè)，2020年后，房地產(chǎn)將進(jìn)入到下一個(gè)確定性階段，伴隨三道紅線落地，房住不炒已成為長(zhǎng)效機(jī)制，由此地產(chǎn)“無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代”有望來(lái)臨。

預(yù)測(cè)二：政策關(guān)注重點(diǎn)在租賃

2020年來(lái)，長(zhǎng)租公寓“爆雷”“跑路”頻發(fā)，疊加疫情影響，更是加速暴露了租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與漏洞。

自中央政府大力推行“租售并舉”，至今已五年。2020年是租賃政策年，各城市也根據(jù)自身市場(chǎng)情況，全國(guó)46城累計(jì)出臺(tái)租賃政策234條，進(jìn)一步推動(dòng)完善住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。與此同時(shí)，租金整體走勢(shì)平穩(wěn)，全國(guó)55城整體個(gè)人租金同比下跌0.4%，為30.96元/平米/月，其中，31城下跌、3城不變、21城上漲。

尤其是今年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“租賃”放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，指出，“明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，并以租賃市場(chǎng)為抓手，解決好大城市住房突出問(wèn)題?！?/p>

在丁祖昱看來(lái)， 2021年政策關(guān)注重點(diǎn)在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，還要對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，更好地解決好大城市住房突出問(wèn)題。

預(yù)測(cè)三：金融政策趨緊，三道紅線范圍擴(kuò)大

這一年，調(diào)控依舊不放松，金融政策持續(xù)收緊。從年初，銀保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)；到8月20日，住建部、央行，根據(jù)“三道紅線”觸線情況，試點(diǎn)房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值；再到11月底，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

由于“三道紅線”政策出臺(tái)，企業(yè)的投資受到較為嚴(yán)重的影響，預(yù)計(jì)需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間財(cái)務(wù)指標(biāo)的調(diào)整后，方可重新企穩(wěn)。所以，丁祖昱表示，2021年，金融政策仍將趨緊，“三道紅線”范圍擴(kuò)大。 千萬(wàn)不要以為今天“水”很多，都會(huì)流入房地產(chǎn)。過(guò)去兩年，都在關(guān)房地產(chǎn)金融的“水龍頭”。

預(yù)測(cè)四：企業(yè)快速去杠桿，過(guò)半房企轉(zhuǎn)綠

隨著融資環(huán)境收緊，“三道紅線”勢(shì)必將倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債。

用什么方式加杠桿？例如，在投資端，房企合作拿地增多，減少資金占用；加快土儲(chǔ)開(kāi)發(fā)效率，合理儲(chǔ)備，提高土儲(chǔ)質(zhì)量。在運(yùn)營(yíng)端，加大小股操盤(pán)比例，維持行業(yè)規(guī)模；加大銷(xiāo)售回款，加快項(xiàng)目去化；產(chǎn)品力打磨、標(biāo)準(zhǔn)化，提升利潤(rùn)空間、加快周轉(zhuǎn)速度；加快項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)速度，增厚資產(chǎn)；組織管理效能提升，降成本提效率。在融資端，分拆多元化上市；增發(fā)配股；加大經(jīng)營(yíng)杠桿使用等等。

2020年，凈負(fù)債率明顯改善的房企包括：陽(yáng)光100中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、中南建設(shè)等；現(xiàn)金短債比顯改善的房企包括：國(guó)瑞置業(yè)、金隅集團(tuán)、華發(fā)股份等；扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率大幅改善房企包括：融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、中梁控股等。

2021年，丁祖昱預(yù)測(cè)，將有過(guò)半房企轉(zhuǎn)“綠”。 這也是三道紅線給房企帶來(lái)好的方面，也是機(jī)遇。

預(yù)測(cè)五：投資趨同，重點(diǎn)城市地價(jià)難降

為遏制疫情對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響，各地加大了優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)量，土地市場(chǎng)熱度明顯提升，地價(jià)隨著優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)增加上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年土地價(jià)格延續(xù)2019年的價(jià)格上漲之勢(shì)，全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至2613元/平方米，地價(jià)創(chuàng)十年歷史新高。

展望2021年，他認(rèn)為，投資趨同，重點(diǎn)城市地價(jià)很難下降。

預(yù)測(cè)六：銷(xiāo)售全口徑上升，操盤(pán)權(quán)益下降

丁祖昱談到，2020年1至11月，超8成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑業(yè)績(jī)同比提升，全口徑金額門(mén)檻持續(xù)提升，其中TOP50門(mén)檻增幅最高，由604.3億元增至741.3億元，漲幅達(dá)22.7%。同時(shí)，2020年千億房企數(shù)量預(yù)計(jì)將由2019年的34家增至40家以上。

他預(yù)測(cè)，2021年部分房企全口徑金額還將繼續(xù)增長(zhǎng)，但操盤(pán)或權(quán)益將下降，未來(lái)可能會(huì)成為一種常態(tài)。

預(yù)測(cè)七：數(shù)字化加速，線上營(yíng)銷(xiāo)成為新戰(zhàn)場(chǎng)

2020年是房企的數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)大年，年初線下售樓處的關(guān)閉加速了線上售樓處、直播售房等線上營(yíng)銷(xiāo)方式的發(fā)展；疫情逐漸消退之后，房企采取線上線下并舉的雙重舉措，通過(guò)優(yōu)惠券、特價(jià)房等方式讓利消費(fèi)者沖刺業(yè)績(jī)；9月底天貓好房成立，線上營(yíng)銷(xiāo)更進(jìn)一步，“好房雙十一”再次引發(fā)行業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注。

展望2021年，丁祖昱表示，未來(lái)在區(qū)塊鏈、云計(jì)算等技術(shù)的支持之下，線上化營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)將會(huì)加強(qiáng)，成為新戰(zhàn)場(chǎng)。 投入1億做數(shù)字化的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，房企、服務(wù)企業(yè)都要多投錢(qián)，會(huì)帶來(lái)意想不到的回報(bào)。

預(yù)測(cè)八：養(yǎng)老進(jìn)入新時(shí)代，增長(zhǎng)提速規(guī)模放量

據(jù)工信部數(shù)據(jù)，2020年，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)值達(dá)1.17萬(wàn)億美元；2030年，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到20萬(wàn)億元。同時(shí)，我國(guó)老人口數(shù)量是全球最多，2019年60歲以上老人2.53億，2030年3.7億人；我國(guó)老齡化速度也是全球最快，未來(lái)十年，年均新增2170萬(wàn)老人。

隨著人口紅利釋放、政策精準(zhǔn)把脈、智慧養(yǎng)老賦能，丁祖昱表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來(lái)黃金布局期，有望超越地產(chǎn)。

預(yù)測(cè)九：資本聚焦仍在物業(yè)，估值全面回歸理性

物業(yè)板塊的價(jià)值通過(guò)疫情被刷新，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以黃金賽道的名義C位上市，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)紛紛從城市發(fā)展商向生活運(yùn)營(yíng)商邁出關(guān)鍵步伐，也在資本市場(chǎng)迎來(lái)高光時(shí)刻。

截至2020年底，年內(nèi)成功上市17家。2021年，丁祖昱大膽預(yù)測(cè)，資本聚焦仍在物業(yè)，但估值全面進(jìn)一步回歸理性。

預(yù)測(cè)十：看好9只股票——龍湖、華潤(rùn)、旭輝、金地、萬(wàn)科、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、金科服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活

丁祖昱現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)一年股票做出預(yù)測(cè)，看好龍湖集團(tuán)(HK:00960)、華潤(rùn)置地(HK:01109)、旭輝控股集團(tuán)(HK:00884)、金地集團(tuán)(SH:600383)、萬(wàn)科A(SZ:000002) 5家地產(chǎn)股。

同時(shí)，鑒于物業(yè)公司在過(guò)去一年獲得了良好的漲勢(shì)，他在今年的預(yù)測(cè)中加上了四家物業(yè)公司：碧桂園服務(wù)(HK:06098)、永升生活服務(wù)(HK:01995)、金科服務(wù)(HK:09666)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活(HK:01209)。

這些推薦企業(yè)兼顧了龍頭、兼顧了中型房企、兼顧了物業(yè)股、兼顧了特色企業(yè)。

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