2020年12月31日下午，“2021挑戰(zhàn)未來——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”在上海新靜安體育中心舉行，現(xiàn)場超3000人聆聽易居企業(yè)集團CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會已成功舉辦四屆，成為中國地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的盛會之一。

2020年，地產(chǎn)行業(yè)的“序章”比過往任何時刻都難以“抒寫”，市場下行通道中突遇疫情黑天鵝，樓市注定是一場極其艱難的破冰之旅，更是難上加難的一年。

進入2021年，這個磅礴的年份，主題更加包容，經(jīng)濟的敘事更為宏大，房地產(chǎn)行業(yè)的浪潮愈加澎湃。此次跨年演講，丁祖昱將以親歷者、參與者、記錄者的身份，預(yù)測2021年的下一程，樓市會走向何方？調(diào)控政策將如何演變？土地市場還有機會嗎？三道紅線對企業(yè)只有壞消息嗎？租賃市場是藍(lán)海還是紅海？

預(yù)測一：行業(yè)步入無增長時代

丁祖昱在現(xiàn)場表示，地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從確定性到不確定性再到確定性的轉(zhuǎn)折：2018年之前，地產(chǎn)處于確定性階段，房企通過增大融資、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式，實現(xiàn)規(guī)模迅速壯大；2018-2020年，伴隨政策面房住不炒政策出臺，宏觀經(jīng)濟去杠桿苗頭出現(xiàn)，加之疫情突發(fā)，房地產(chǎn)進入不確定性階段。

他預(yù)測，2020年后，房地產(chǎn)將進入到下一個確定性階段，伴隨三道紅線落地，房住不炒已成為長效機制，由此地產(chǎn)“無增長時代”有望來臨。

預(yù)測二：政策關(guān)注重點在租賃

2020年來，長租公寓“爆雷”“跑路”頻發(fā)，疊加疫情影響，更是加速暴露了租賃市場的運營風(fēng)險與漏洞。

自中央政府大力推行“租售并舉”，至今已五年。2020年是租賃政策年，各城市也根據(jù)自身市場情況，全國46城累計出臺租賃政策234條，進一步推動完善住房租賃市場健康發(fā)展。與此同時，租金整體走勢平穩(wěn)，全國55城整體個人租金同比下跌0.4%，為30.96元/平米/月，其中，31城下跌、3城不變、21城上漲。

尤其是今年年末的中央經(jīng)濟工作會議把“租賃”放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，指出，“明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅持“房住不炒”的政策主基調(diào)，并以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題?！?/p>

在丁祖昱看來， 2021年政策關(guān)注重點在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，還要對租金水平進行合理調(diào)控，更好地解決好大城市住房突出問題。

預(yù)測三：金融政策趨緊，三道紅線范圍擴大

這一年，調(diào)控依舊不放松，金融政策持續(xù)收緊。從年初，銀保監(jiān)會嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，抑制居民杠桿率過快增長；到8月20日，住建部、央行，根據(jù)“三道紅線”觸線情況，試點房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值；再到11月底，銀保監(jiān)會主席郭樹清強調(diào)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！薄?/p>

由于“三道紅線”政策出臺，企業(yè)的投資受到較為嚴(yán)重的影響，預(yù)計需要經(jīng)過一段時間財務(wù)指標(biāo)的調(diào)整后，方可重新企穩(wěn)。所以，丁祖昱表示，2021年，金融政策仍將趨緊，“三道紅線”范圍擴大。 千萬不要以為今天“水”很多，都會流入房地產(chǎn)。過去兩年，都在關(guān)房地產(chǎn)金融的“水龍頭”。

預(yù)測四：企業(yè)快速去杠桿，過半房企轉(zhuǎn)綠

隨著融資環(huán)境收緊，“三道紅線”勢必將倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債。

用什么方式加杠桿？例如，在投資端，房企合作拿地增多，減少資金占用；加快土儲開發(fā)效率，合理儲備，提高土儲質(zhì)量。在運營端，加大小股操盤比例，維持行業(yè)規(guī)模；加大銷售回款，加快項目去化；產(chǎn)品力打磨、標(biāo)準(zhǔn)化，提升利潤空間、加快周轉(zhuǎn)速度；加快項目結(jié)轉(zhuǎn)速度，增厚資產(chǎn)；組織管理效能提升，降成本提效率。在融資端，分拆多元化上市；增發(fā)配股；加大經(jīng)營杠桿使用等等。

2020年，凈負(fù)債率明顯改善的房企包括：陽光100中國、首創(chuàng)置業(yè)、中南建設(shè)等；現(xiàn)金短債比顯改善的房企包括：國瑞置業(yè)、金隅集團、華發(fā)股份等；扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率大幅改善房企包括：融創(chuàng)中國、碧桂園、中梁控股等。

2021年，丁祖昱預(yù)測，將有過半房企轉(zhuǎn)“綠”。 這也是三道紅線給房企帶來好的方面，也是機遇。

預(yù)測五：投資趨同，重點城市地價難降

為遏制疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響，各地加大了優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)量，土地市場熱度明顯提升，地價隨著優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)增加上升。據(jù)統(tǒng)計，2020年土地價格延續(xù)2019年的價格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2613元/平方米，地價創(chuàng)十年歷史新高。

展望2021年，他認(rèn)為，投資趨同，重點城市地價很難下降。

預(yù)測六：銷售全口徑上升，操盤權(quán)益下降

丁祖昱談到，2020年1至11月，超8成百強房企累計全口徑業(yè)績同比提升，全口徑金額門檻持續(xù)提升，其中TOP50門檻增幅最高，由604.3億元增至741.3億元，漲幅達22.7%。同時，2020年千億房企數(shù)量預(yù)計將由2019年的34家增至40家以上。

他預(yù)測，2021年部分房企全口徑金額還將繼續(xù)增長，但操盤或權(quán)益將下降，未來可能會成為一種常態(tài)。

預(yù)測七：數(shù)字化加速，線上營銷成為新戰(zhàn)場

2020年是房企的數(shù)字營銷大年，年初線下售樓處的關(guān)閉加速了線上售樓處、直播售房等線上營銷方式的發(fā)展；疫情逐漸消退之后，房企采取線上線下并舉的雙重舉措，通過優(yōu)惠券、特價房等方式讓利消費者沖刺業(yè)績；9月底天貓好房成立，線上營銷更進一步，“好房雙十一”再次引發(fā)行業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注。

展望2021年，丁祖昱表示，未來在區(qū)塊鏈、云計算等技術(shù)的支持之下，線上化營銷趨勢將會加強，成為新戰(zhàn)場。 投入1億做數(shù)字化的企業(yè)會越來越多，房企、服務(wù)企業(yè)都要多投錢，會帶來意想不到的回報。

預(yù)測八：養(yǎng)老進入新時代，增長提速規(guī)模放量

據(jù)工信部數(shù)據(jù)，2020年，我國養(yǎng)老產(chǎn)值達1.17萬億美元；2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到20萬億元。同時，我國老人口數(shù)量是全球最多，2019年60歲以上老人2.53億，2030年3.7億人；我國老齡化速度也是全球最快，未來十年，年均新增2170萬老人。

隨著人口紅利釋放、政策精準(zhǔn)把脈、智慧養(yǎng)老賦能，丁祖昱表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來黃金布局期，有望超越地產(chǎn)。

預(yù)測九：資本聚焦仍在物業(yè)，估值全面回歸理性

物業(yè)板塊的價值通過疫情被刷新，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以黃金賽道的名義C位上市，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)紛紛從城市發(fā)展商向生活運營商邁出關(guān)鍵步伐，也在資本市場迎來高光時刻。

截至2020年底，年內(nèi)成功上市17家。2021年，丁祖昱大膽預(yù)測，資本聚焦仍在物業(yè)，但估值全面進一步回歸理性。

預(yù)測十：看好9只股票——龍湖、華潤、旭輝、金地、萬科、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、金科服務(wù)、華潤萬象生活

丁祖昱現(xiàn)場對房地產(chǎn)行業(yè)未來一年股票做出預(yù)測，看好龍湖集團(HK:00960)、華潤置地(HK:01109)、旭輝控股集團(HK:00884)、金地集團(SH:600383)、萬科A(SZ:000002) 5家地產(chǎn)股。

同時，鑒于物業(yè)公司在過去一年獲得了良好的漲勢，他在今年的預(yù)測中加上了四家物業(yè)公司：碧桂園服務(wù)(HK:06098)、永升生活服務(wù)(HK:01995)、金科服務(wù)(HK:09666)、華潤萬象生活(HK:01209)。

這些推薦企業(yè)兼顧了龍頭、兼顧了中型房企、兼顧了物業(yè)股、兼顧了特色企業(yè)。

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