2020年12月31日，新靜安體育中心，丁祖昱的朋友們，來自百強(qiáng)房企的高管們，如約而至，共聚一堂。

長達(dá)4個(gè)小時(shí)的2021“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)，再一次為業(yè)內(nèi)外奉獻(xiàn)了一場數(shù)據(jù)與思想碰撞的盛宴。

2020年，在新冠疫情的沖擊下，我們比任何時(shí)候都面對(duì)著更加艱難的挑戰(zhàn)，正如今年的主題“挑戰(zhàn)未來”。

發(fā)布會(huì)現(xiàn)場，鮮活的大數(shù)據(jù)下，丁祖昱以其對(duì)行業(yè)的深度理解和分析，共說了4萬多字，從宏觀、到中觀、到微觀，從政策、到市場、到聚焦新時(shí)代的新需求。未來，行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，擁有新的行業(yè)邏輯。

凜冽的寒冬中，2020-2021跨年夜的思想碰撞余溫未散，我們用文字記錄下這些思考和分析，希望以此可以給行業(yè)帶來更多的希望和借鑒。

總結(jié)篇：2020巨大挑戰(zhàn)

2020年是挑戰(zhàn)的一年，未來的每一年都面臨巨大的挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在以下十個(gè)方面：

1

房企資金壓力驟升

“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰(zhàn)將是未來最大的挑戰(zhàn)。

2

物管股也開始破發(fā)

2020年上市物企24%首日下跌；所有上市物企首日開盤價(jià)至12月末股價(jià)來看，41%物企股價(jià)比開盤時(shí)有了明顯下跌。

3

蛋殼暴雷引發(fā)長租危機(jī)

我去年講租賃要變“天”，沒有想到“天”變的如此之大。

4

高地價(jià)下蝴蝶效應(yīng)

過去歷次高地價(jià)影響之下，出現(xiàn)了大量項(xiàng)目不賺錢的情況，這一次肯定也有很多高地價(jià)項(xiàng)目，最后會(huì)賠錢。

5

無房戶搖豪宅

多地實(shí)施無房戶優(yōu)先搖號(hào)的政策，無房戶實(shí)際沒有購買豪宅能力，很多名額被拿出來代持，政策打補(bǔ)丁之后，引發(fā)了無房戶搖豪宅這種奇怪的現(xiàn)象。

6

營銷亂象叢生

今年不管是熱銷盤還是滯銷盤，營銷總是特別亂。

7

最好的產(chǎn)品是售樓處

產(chǎn)品的問題投訴居高不下，千萬不要做到最后最好的產(chǎn)品是售樓處，很多的產(chǎn)品質(zhì)量問題沒有得到真正的改變。

8

商業(yè)關(guān)100開70

從商業(yè)的角度來講，今年最大的挑戰(zhàn)是關(guān)店比開店多，2020年各商業(yè)業(yè)態(tài)開關(guān)店率是0.71，關(guān)的最多的是服裝，最好的是奢侈品。

9

辦公租金三年新低

中國最好的三個(gè)城市的空置率都達(dá)到了較高風(fēng)險(xiǎn)水平，更不要說其他各個(gè)城市。一線城市和很多新一線城市的租金創(chuàng)造了三年來新低。

10

銷售、竣工加速背離

宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中銷售數(shù)據(jù)和竣工數(shù)據(jù)在加速背離，從2015年開始銷售面積不斷上升，但是竣工的量一年比一年少，這是一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象。

總結(jié)篇：2020一抹亮色

11

V型反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑

今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速對(duì)今年的GDP產(chǎn)生非常大的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)真是壓艙石和穩(wěn)定劑，這是整個(gè)2020年中國地產(chǎn)行業(yè)最大的亮色，也是中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)最大的亮色之一。

12

抗擊疫情，物業(yè)筑起第一道防線

全國20多萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，1000多萬物業(yè)人員共同抗疫，成為2020年抗擊疫情一抹非常濃重的亮色。

總結(jié)篇：大數(shù)據(jù)

13

政策：中央從“穩(wěn)”到“穩(wěn)”，地方從“放”到“收”，金融持續(xù)收緊

2020年中央政策從穩(wěn)到穩(wěn)，上半年是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，相對(duì)寬松的穩(wěn)，下半年是收緊的穩(wěn)：穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

從地方政策來看，上半年是放，下半年是收。上半年與房地產(chǎn)相關(guān)的放松政策在短短兩個(gè)月時(shí)間出了三百多條；下半年有19個(gè)城市調(diào)控加碼，放和收形成了一個(gè)鮮明的反差和對(duì)比。接下來，收的政策還會(huì)有，但是放的政策大概率不會(huì)有。

金融政策方面，全年都在持續(xù)的收緊。

14

銷售金額超17萬億，三大指標(biāo)后續(xù)乏力

銷售金額今年將超過17萬億，對(duì)應(yīng)的是16億平方米的銷售面積，近年來銷售面積只有1%到2%左右的增長，但均價(jià)漲幅比想象中大。未來幾年銷售額可能還會(huì)繼續(xù)增長，但銷售面積可能都會(huì)維持在16億平方米左右。

中觀的指標(biāo)來看，三大指標(biāo)后續(xù)增長乏力，無論是一手房銷售月度成交指標(biāo)，二手房月度成交指標(biāo)，還是土地市場月度成交指標(biāo)，三季度末、四季度開始沒有進(jìn)一步的向上攀升。

15

土地成交金額再創(chuàng)新高，城市分化加劇

今年的土地市場非?；穑痤~再創(chuàng)新高，克而瑞監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市土地成交金額達(dá)到了7.38萬億，上海成交額2830億，同比增長53%，排在首位，佛山在三四線城市中排第一位，土地出讓金達(dá)到1200億。

年內(nèi)土拍市場先揚(yáng)后抑，月度從16%溢價(jià)率降到年末11%，流拍率從最低7%上升到13%。城市分化加劇，成交金額top30城市占了整個(gè)中國城市總土地成交50%，面積占了29%。

地價(jià)創(chuàng)十年新高，重點(diǎn)300城平均樓板價(jià)達(dá)2613元/平方米。其中，全國城市成交總價(jià)榜和成交單價(jià)榜中，北京和上海在單價(jià)榜中各占五席，總價(jià)榜有更多城市出現(xiàn)，比如深圳、杭州、廈門、廣州等。

16

一手房成交上海、重慶分居首位，北上深“上車難”

從供求來看，一線城市全面趨好。上海銷售金額位全國首位、重慶為總面積首位。深圳房價(jià)名跌實(shí)漲，但從可比房價(jià)看，深圳排名還要靠前。

最高價(jià)項(xiàng)目上海遙遙領(lǐng)先，最高總價(jià)和最高單價(jià)都在上海，單價(jià)最高為32萬/平方米，項(xiàng)目總價(jià)最高為1.9億。仍有部分城市最高價(jià)也沒有破萬，城市和城市之間的差距非常大。

從最低價(jià)看，北上深“上車難”。深圳的最低單套總價(jià)是191萬元，成交最低單價(jià)是2.7萬/平方米，最低價(jià)門檻值高出所有城市一大截。無論是北京、上海，還是深圳，對(duì)于剛需的年輕群體來講，上車依然比較困難。

豪宅成交上海占據(jù)半壁江山。單價(jià)10萬-15萬/平方米豪宅成交套數(shù)中，上海是所有城市總和的三倍；單價(jià)15萬/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍?？們r(jià)一千萬以上各段上海成交比重也不低，從高端市場來看，上海表現(xiàn)比較突出。

公寓項(xiàng)目成交深圳獨(dú)占鰲頭，深圳公寓住宅整體成交量非常大，5000萬元以上公寓住宅成交43套，其他城市一套也沒有。整個(gè)深圳過十萬以上的公寓，全部加在一起，也有差不多五百套。

17

二手房成交上海金額達(dá)萬億，深圳單價(jià)破6萬

二手房成交金額方面，上海成交超過一萬億，同比增長30%。15城二手住房總成交額4.3萬億，推算一下全國二手房總量應(yīng)在七萬多億。

從二手房房價(jià)來看，深圳二手房單價(jià)破6萬/平方米，上海以4.3萬/平方米排在第二。成交均價(jià)排到第十位鄭州只有1萬多塊錢。從一二手倒掛情況看，深圳倒掛了差不多12%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，二手房全面承接了剛需。十個(gè)重點(diǎn)城市中90平方米以下成交面積超60%，套均總價(jià)來看，0.6倍以下占26%，0.6-0.8倍占21%，加在一起約占50%。

18

千億房企突破40家，貨值集中在TOP30

今年千億房企數(shù)量破40，但在全口徑全面上升的過程當(dāng)中，部分房企首次出現(xiàn)操盤口徑和權(quán)益口徑下降，未來可能會(huì)成為一種常態(tài)。

從投資角度，貨值還是集中在top30的企業(yè)當(dāng)中，前30強(qiáng)約占70%貨值，強(qiáng)者恒強(qiáng)?！叭龡l紅線”之后，投資全面回落，但綠企仍保持44%增速。

從財(cái)務(wù)情況上看，企業(yè)加速降杠桿，有的上市，有的增加配股，還有的債務(wù)轉(zhuǎn)讓。

19

物管行業(yè)規(guī)模超1.2萬億，增值服務(wù)利潤高

物管行業(yè)規(guī)模超1.2萬億，增速達(dá)20%，比地產(chǎn)行業(yè)整體增速快得多。在管面積不斷增長，預(yù)計(jì)為350億平方米。

今年并購開始加速，未來物業(yè)行業(yè)將全面開啟并購潮。

企業(yè)之間梯隊(duì)分化明顯，近半物業(yè)股淪為“僵尸股”。估值方面，首尾差異巨大，最高估值有100多倍，最低只有4.9倍，今年股價(jià)漲幅最大的達(dá)到222%，最低的跌了40%。

從布局上來看，城市深耕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。物業(yè)公司要做好城市的集中度，只有在一個(gè)城市深耕做大之后，規(guī)模效益、運(yùn)行效能才能體現(xiàn)出來。

坪效方面基礎(chǔ)收入過低，代表性企業(yè)平均物管收入1.84元，物業(yè)公司生存艱難，基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)真的需要改革了。增值服務(wù)收入最高為9.9元，接下來真的是大有所為。

七成業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿意，問題還是集中在衛(wèi)生、安保、支出等基礎(chǔ)問題上。

20

租金走勢(shì)平穩(wěn)，233塊租賃用地?zé)o一入市

政策端中央把租賃放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)保障性，要增加供應(yīng)還要調(diào)控租金，未來增加供給的市場規(guī)范政策會(huì)越來越多。補(bǔ)貼方面北京力度最大。

租賃相關(guān)的融資熱度降到了冰點(diǎn)，從百億級(jí)規(guī)模降到了十萬級(jí)。租金走勢(shì)平穩(wěn)，31個(gè)城市租金下跌，21個(gè)城市租金略微上漲。企業(yè)增速明顯放緩，房企今年新開公寓增速為25%，運(yùn)營商增速從15%降到了7.5%。

233塊租賃用地?zé)o一入市，明年出現(xiàn)交付之后將迎來運(yùn)營難關(guān)。集體用地則概念大于實(shí)效，周邊規(guī)劃、交通、配套很難滿足。自持用地則面臨退出難、經(jīng)營難的問題。

需求端中低端仍為租房主力，北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高，其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)一個(gè)是租金性價(jià)比，一個(gè)是交通。需求端受到暴雷影響，目前租房客對(duì)品牌公寓信心跌至谷底。

上海租賃規(guī)模全國第一，可租房源超300萬套，成交租賃用地105塊，整體租求平衡，租金穩(wěn)定。

21

辦公需求驟降六成，成交連降5年

2020年對(duì)辦公來說，挑戰(zhàn)非常大。重點(diǎn)城市新增供應(yīng)下降30%，需求端下降60%，空置率平均增長13%。租金降，空置率升，供應(yīng)降，需求也在降。

招租過程中手段頻出，但效果有限。今年租賃市場就是一個(gè)挖墻腳的市場，租客全部啟動(dòng)降級(jí)，品質(zhì)不降，租金全降。

辦公樓銷售成交連降5年，今年散售和大宗辦公成交均下降20%，成交向核心城市集中，北上占7成。

22

商業(yè)成交金額降三成，傳統(tǒng)商圈“靠新”

整個(gè)商業(yè)市場供應(yīng)減少約50%，銷售金額降30%，銷售市場萎靡并集中在少數(shù)城市。

三亞商業(yè)市場呈爆發(fā)式增長，主要是因?yàn)槌鼍秤误E降和免稅新政。

從項(xiàng)目角度來講，傳統(tǒng)商圈“靠新”，新興商圈要靠“大”。

業(yè)態(tài)品牌中，服裝和餐飲全線飄綠，奢侈品瘋漲，老品牌選擇下沉，并推出子品牌迎合消費(fèi)降級(jí)的趨勢(shì)，新興品牌迎合新的主流消費(fèi)客群需求且獲得融資得以快速擴(kuò)張。

23

文旅產(chǎn)業(yè)全面轉(zhuǎn)入“內(nèi)循環(huán)”

文旅全面轉(zhuǎn)入內(nèi)循環(huán)，收入退回到2015年的水平，只有4萬億。

銷售收入首次出現(xiàn)負(fù)增長，總建筑面積和銷售面積，增量不到一千萬平方米。

大中小企業(yè)重心轉(zhuǎn)向運(yùn)營，只有通過運(yùn)營才能帶動(dòng)銷售。

24

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來轉(zhuǎn)機(jī)

十年磨一劍，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)來臨，養(yǎng)老的春天來了，產(chǎn)業(yè)向高品質(zhì)、多樣化升級(jí)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)機(jī)主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，首先政策破解了行業(yè)壁壘，痛點(diǎn)被解決。其二，2020年是60后入場元年，他們帶來消費(fèi)變革。

市盈率方面，A股醫(yī)療大于養(yǎng)老，養(yǎng)老遠(yuǎn)超地產(chǎn)股。從資本市場上可以看到養(yǎng)老的空間足夠我們未來十年二十年，甚至五十年一百年的發(fā)展。

從城市來看是兩極分化非常明顯，七大區(qū)域城市養(yǎng)老潛力凸顯，廣東、北京養(yǎng)老金盈余，東三省虧空最大。2020年養(yǎng)老城市投資潛力中上海位居榜首。

需求端患病率遠(yuǎn)超國外，但消費(fèi)能力有限，消費(fèi)門檻5000-7000元/月。

更重要的是養(yǎng)老盈利模式出現(xiàn)，部分企業(yè)已開始盈利。房企加速布局康養(yǎng)領(lǐng)域，需要用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營思維進(jìn)行布局，開發(fā)過程中更應(yīng)注重運(yùn)營和服務(wù)能力落地。

25

數(shù)字化進(jìn)程加快

2020年是房企數(shù)字化進(jìn)程加速的一年，也是數(shù)字化真正元年。60%的50強(qiáng)房企數(shù)字化投入比2019年有了明顯增長，社區(qū)、商業(yè)、建造數(shù)字化熱度較高。

目前企業(yè)發(fā)展數(shù)字化呈現(xiàn)出智能化、數(shù)據(jù)化、在線化并行，各個(gè)梯度中交叉式發(fā)展。

企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型呈現(xiàn)出自我孵化模式、項(xiàng)目合作模式和對(duì)外投資模式三大主流模式，其中企業(yè)喜歡自我孵化。

趨勢(shì)篇：新邏輯

26

行業(yè)步入無增長時(shí)代

首先提出一個(gè)新的邏輯：整個(gè)行業(yè)將步入無增長時(shí)代。從2016年至2020年，銷售面積幾乎沒有增長，都穩(wěn)定在16億平方米左右，雖然成交金額從14萬億達(dá)到17萬億，但這一方面是房價(jià)在漲，另一個(gè)方面是過去幾年，都以三四線城市的成交結(jié)構(gòu)為主，去年和今年開始，一二線的成交占比越來越高，所以才使得成交金額不斷上升。未來大致預(yù)計(jì)成交面積很難有大幅度的突破，所以行業(yè)步入無增長時(shí)代。

第二點(diǎn)，隨著今年“三條紅線”的出臺(tái)，很多房企拿不到更多的資金，過去房企高歌猛進(jìn)，資金帶來了巨大的動(dòng)力，如果沒有更多的資金加入，整個(gè)行業(yè)再繼續(xù)往上走的動(dòng)能會(huì)被大大削弱。

27

從不確定性到確定性

過去的兩三年不確定性充滿了整個(gè)行業(yè)，無論是政策、“黑天鵝”，還是整個(gè)行業(yè)的上下波動(dòng)，這都是因?yàn)椴淮_定性。2020年之后，特別是帶上“三條紅線”的“緊箍咒”之后，確定性更加明確，再加上提了四年的房住不炒，行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰：高歌猛進(jìn)時(shí)代應(yīng)該告一段落。

28

房地產(chǎn)是中國最大的金融業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)

去年提出了房地產(chǎn)是制造業(yè)的觀點(diǎn)，是中國最大制造業(yè)的觀點(diǎn)。今年補(bǔ)充兩點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是中國最大的金融業(yè)，最大的制造業(yè)，最大的服務(wù)業(yè)。

金融業(yè)不用多說；制造業(yè)去年已經(jīng)講過了，整個(gè)制造業(yè)所有的特征，房地產(chǎn)行業(yè)都符合，而且房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)吸引就業(yè)者，消化就業(yè)者這一塊也都有了幫助；而與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)業(yè)，如今也在越做越好，越做越大。

29

規(guī)模房企也會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長

在回顧2020年的時(shí)候，已經(jīng)有一些企業(yè)的業(yè)績下降了。2021年可能出現(xiàn)規(guī)模企業(yè)操盤和權(quán)益口徑銷售業(yè)績下降的情況。在今年45家典型房企，全口徑增速為負(fù)的也有幾家，有4家是千億房企，全口徑今年也是負(fù)增長。未來規(guī)模房企出現(xiàn)負(fù)增長，在三道紅線的壓力之下，可能是未來的一個(gè)常態(tài)。

30

房企需要壓力測(cè)試

房企要學(xué)習(xí)金融機(jī)構(gòu)，每年做壓力測(cè)試。

第一道是經(jīng)營現(xiàn)金流加融資現(xiàn)金流最后等于正還是負(fù)。2020年上半年，50家房企，經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)的是26家，融資現(xiàn)金流為負(fù)的是8家。

第二個(gè)壓力測(cè)試，把所有的資產(chǎn)，包括在售項(xiàng)目、土儲(chǔ)、存量資產(chǎn)、不良資產(chǎn)，全部折合市場價(jià)，減去所有的負(fù)債、應(yīng)付款，上市公司可以和上市公司市值做比較，非上市公司可以和凈資產(chǎn)做比較。

兩道壓力測(cè)試完成后，得出結(jié)果良好的房企，可以在2021年，乃至未來每一年繼續(xù)大踏步前進(jìn)。如果這兩道壓力測(cè)試做出來的結(jié)果不盡如人意，未來可以適當(dāng)?shù)姆啪從_步，夯實(shí)基礎(chǔ)。

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企業(yè)限時(shí)轉(zhuǎn)“綠”

“三條紅線”的要求提出之后，試點(diǎn)企業(yè)范圍一定會(huì)擴(kuò)大。所以踩紅線的企業(yè)，無論是一條、兩條，還是三條，希望迅速轉(zhuǎn)綠。

趨勢(shì)篇：新發(fā)展

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未來跟著客戶走

未來房企要跟著客戶走，這個(gè)問題談了很多年了，前幾年在做定位的時(shí)候，也會(huì)做周邊的競品調(diào)研，如周邊兩房100-110平米賣得最好，這是客戶需求嗎？未來要重新跟著客戶走，認(rèn)真跟著客戶走，重新做好需求的研究和分析。

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投資：精選城市，合作破局

所有企業(yè)最大的挑戰(zhàn)就是投資、就是拿地，拿錯(cuò)一塊地十塊地都補(bǔ)不回來。為此探討一些新的指標(biāo)：

1、短期一年半以內(nèi)指標(biāo)

戶籍人口變化：很多城市都限購，戶籍一旦發(fā)生變動(dòng)對(duì)短期購買會(huì)產(chǎn)生很大的影響，深圳增加了30多萬人，上海幾乎每年戶籍人口不增長，今年上海也開始“放開戶籍”了。

出生人口變化、幼兒人口遷徙：生孩子對(duì)購房是最直接的需求，深圳、廣州都喜歡生孩子，上海和北京生育率都比較低；幼兒園人口的競爭的指標(biāo)意味著，如果在這里讀幼兒園可以基本確定，這一家連這個(gè)孩子就在這里生活下去了。

結(jié)婚對(duì)數(shù)變化、離婚對(duì)數(shù)變化：結(jié)婚和人口基數(shù)有關(guān)，也和年輕人的想法有關(guān)。由于限購的原因，很多城市是通過離婚才能買房，所以離婚的數(shù)據(jù)也特別關(guān)鍵，一旦離婚率上升，肯定說明這個(gè)城市需求會(huì)增加。

房價(jià)水平變化：房價(jià)基本上越漲越買，關(guān)注典型區(qū)域的房價(jià)水平，可以看短期內(nèi)是買還是賣的情況。

舊改棚改變化：上海為什么今年市場好，因?yàn)槿ツ?.9萬戶棚改，今年3.5萬戶，每一戶幾百萬補(bǔ)償。加在一起，很可觀。

軌道交通建設(shè)：特別是三線城市軌道交通的指標(biāo)特別的關(guān)鍵。

2、中長期三到五年指標(biāo)

土地財(cái)政依賴水平：大多財(cái)政土地依賴度高，土地成交金額高的“雙高”城市，市場都較好。也有例外：上海和深圳

過去十年買房規(guī)模、投資需求占比變化：過去的十年，并非銷售量大就一定好，還要人均小，如長沙房價(jià)漲不上去，就是因?yàn)殚L沙成交總量高，人均購房量大，所以不用做很多調(diào)控，房價(jià)就控住了。投資需求的占比指標(biāo)，投資占比高說明短期市場火爆，但是投資占比過高，這個(gè)城市的市場，中長期還會(huì)這么好嗎？

常住人口變化、老齡化發(fā)展趨勢(shì)：戶籍人口變化可以短期影響購房資格，但常駐人口的變化，不管是租房還是買房，影響的是總需求。老齡化如果在不斷增加，這個(gè)城市的購房壓力會(huì)大。

高鐵建設(shè)：今年南通漲、徐州漲，很多長三角城市漲，就是因?yàn)橐粭l重要的鐵路貫通了。

城市投資判斷：短期看好13個(gè)城市，中長期看好32個(gè)城市。

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深耕&合作日趨常態(tài)化

建議兩個(gè)模式，第一個(gè)，重點(diǎn)城市做好深耕，第二個(gè)，要多合作，特別是非重點(diǎn)的城市，合作才是未來最大的機(jī)會(huì)。

95-00誰都想住好房子

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“95-00”的置業(yè)需求

95后到00后分成四類人，有房的52%，無房的48%。其中有房但10年內(nèi)不買房的袋鼠族24%，有房10年內(nèi)買房的房二族28%，無房族當(dāng)中想買房的奮青族36%，還有12%無房但10年內(nèi)不買房的樂租族。

奮青族希望首付款達(dá)60%以上，都想自己裝修，且都想買三房。房二族屬于買房實(shí)力派，再次置業(yè)的偏好在110-140平米大戶型，愿意付產(chǎn)品溢價(jià)，停車位的配比是要1：2。

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“90-00”們五大共性

三房成為入門款，戶型功能都要全，哪怕是奮青族也要有一個(gè)X空間，喜歡自己做裝修，基本都不想多貸款，喜歡看抖音。

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產(chǎn)品：剛需“買得起”、改善“住得好”

剛需上車戶型雖然是三房起步，但是總價(jià)存在著理想和現(xiàn)實(shí)的巨大差距，所以今天的三房都比較小，八九十平米，很多是2+1房，無可奈何才會(huì)選兩房，買剛需的人，最后迫于資金、總價(jià)壓力，愿意放棄一個(gè)衛(wèi)生間。

今天改善群體的總價(jià)和單價(jià)都在上升，最核心的是戶型、尺度上的改善。其次是衣廳廚衛(wèi)，對(duì)細(xì)節(jié)這塊也越來越關(guān)注。

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營銷：開辟線上新戰(zhàn)場

今年特別好的趨勢(shì)，是開辟線上新戰(zhàn)場，2019-2020年渠道在綁架營銷，2020年由于出現(xiàn)了疫情，使得線上戰(zhàn)場提前到來。

看房習(xí)慣改變：95后、00后的看房習(xí)慣發(fā)生了變化，更多在網(wǎng)上關(guān)注項(xiàng)目。同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目的數(shù)量增加到7-9個(gè)項(xiàng)目，線上看房時(shí)間更長，如果過去以線下看房為主，現(xiàn)在已經(jīng)開始花20%到40%的時(shí)間線上看房。

大數(shù)據(jù)畫像：今天的大數(shù)據(jù)能力是非常強(qiáng)的，通過大數(shù)據(jù)畫像，加上AI人工智能的加入，把客選房、房選客這個(gè)課題做好。

全渠道拓客：線下還是不能放，但是通過不斷增加線上比重，能夠有效的把線下渠道占比下降，使?fàn)I銷費(fèi)用成本進(jìn)一步控制和節(jié)省，最終讓營銷更加高效，性價(jià)比更高。

新賽道，尋找第二增長曲線

行業(yè)增長瓶頸已經(jīng)出現(xiàn)，特別是成交面積很難再往上走，從房企角度來說如果沒有更多的資金的加入，未來增長難度也越來越高，因此要尋找第二曲線。

首選還是物業(yè)，有一個(gè)趨勢(shì)叫非住，物業(yè)當(dāng)中非住的拓展在加速，今年上市的物業(yè)公司，特別是市盈率更高的一些物業(yè)公司，主營業(yè)務(wù)就在非住宅領(lǐng)域，另外還要縱向服務(wù)挖潛，如智能化改造、業(yè)主的增值改造，醫(yī)療教育等。

政府特別關(guān)注租賃，政策也都聚焦租賃，現(xiàn)在越來越多的企業(yè)做輕資產(chǎn)模式，除了租金收入之外，也要尋找多種業(yè)態(tài)經(jīng)營的收入。要關(guān)注一些細(xì)分領(lǐng)域，今年很多做藍(lán)領(lǐng)公寓的長租公寓逆勢(shì)上升。

辦公明年更難，今年還有一半供應(yīng)項(xiàng)目沒有入市場，這些和明年要入市的，集中入市之后，明年呈現(xiàn)三降的態(tài)勢(shì)，降租金，降出租率，降售價(jià)。

商業(yè)消費(fèi)主力在發(fā)生改變，變成了z時(shí)代，看抖音、小紅書，靠社群傳播，朋友圈里面的九宮格，可能比一個(gè)廣告要效果好?？梢詮膯紊斫?jīng)濟(jì)、矛盾經(jīng)濟(jì)、社交經(jīng)濟(jì)入手。電競是特別大的一個(gè)點(diǎn)，還有二次元，手辦、潮玩。

政府在拉動(dòng)文旅行業(yè)，催生萬億級(jí)的市場。今天單純勾地已經(jīng)很困難，但是把文旅和IP結(jié)合還是一個(gè)有效的勾地方式。同時(shí)，文旅投資和運(yùn)營現(xiàn)在明顯分離，輕資產(chǎn)化的趨勢(shì)明顯，

2020年養(yǎng)老的產(chǎn)值歐洲是4.8萬億美元，美國是4.7萬億美元，中國1.17萬億美元，占GDP比重歐洲28%、美國22%，中國只有7%，2020年只是一個(gè)起步。運(yùn)營還是核心，另外還有一個(gè)3+N，“治未病健康管理領(lǐng)域”、“高齡老人護(hù)理領(lǐng)域”、“老年病康復(fù)領(lǐng)域”+“智慧養(yǎng)老、適老化改造、老年用品、老年文化娛樂等細(xì)分領(lǐng)域”。

今天做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須先產(chǎn)后城，不能忽悠政府，關(guān)注企業(yè)、關(guān)注人、關(guān)注物。另外一個(gè)很大的利好就是公募REITs在加速。

阿里騰訊幾乎把所有的利潤都瞄準(zhǔn)“獨(dú)角獸”。所以瞄準(zhǔn)“獨(dú)角獸”就是今天房企做投資的一個(gè)重要的要點(diǎn)，希望房企在這上面躺著也能夠贏錢?！?/p> （責(zé)任編輯：王志）

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