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2021年房價將繼續(xù)上漲5%！這個可不是我預(yù)測的，是社科院預(yù)測的。12月22日，社科院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》，明確提出：2021年全國商品房均價將同比整體上漲5%。

社科院是一個非常權(quán)威的研究機構(gòu)，隸屬于國務(wù)院，所以社科院發(fā)布預(yù)測報告還是有具有一定的影響力的。不過尷尬的是，從2014年至2020年，該機構(gòu)連續(xù)發(fā)布了6年的房價預(yù)測，十測八不準(zhǔn)的情況時有發(fā)生。

從圖中可以看到，基本上社科院預(yù)測不漲的年份都大漲了，尤其是2015-2018年，簡直就是反向指標(biāo)。在領(lǐng)教過房價的厲害之后，2019年后社科院的預(yù)測終于開始面對現(xiàn)實。很多人說我從去年年末開始，為什么老是鼓吹房價上漲，天嚕啊，房價哪里是我能鼓吹，社科院連續(xù)幾年預(yù)測房價下跌，房價照樣大搖大擺的漲起來。中國房價不受任何人，或任何機構(gòu)左右，以前謝國忠、牛刀等人預(yù)測房價下跌，大家看得是爽，但結(jié)局呢？還不是被現(xiàn)實打得滿地找牙。樓市有跌漲周期，但無論跌或漲，我能做到的就是提前給大家釋放信號，聰明的人自然能夠從中受益。

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說回來，為什么是上漲5%呢？5%的漲幅，這個數(shù)字非常微妙，我之前就談起過5%就是一個房價漲幅安全線。雖然每年高層都會提到“房住不炒”，但是后面往往也會帶上“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等類似的話術(shù)。發(fā)展就代表要前進，要上漲，但是要健康地上漲，這個數(shù)值定位在5%就剛剛好。你看今年前10個月，北上廣房價上漲都是5%，廈門直接規(guī)定了2021年全年房價上漲不得超過5%。很明顯5%已經(jīng)成為了一項評價樓市是否穩(wěn)定的重要指標(biāo)。低于5%，房價跑不贏通脹，別說投資，剛需也都統(tǒng)統(tǒng)消失；高于5%，大家有一擁而上不管實業(yè)，不管技術(shù)，只管炒房，也不利于社會發(fā)展。而5%這個數(shù)值，投資客賺不了，剛需虧不了，既符合“住房不炒”的大方針，同時也能“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

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理性分析，上漲5%有沒有可能呢？肯定是有的，甚至很大可能超過這個數(shù)值。貨幣就是最大的推手，這個我之前說過了，11月份M1同比增速已經(jīng)到了10%！重回兩位數(shù)。但是中國這么大，僅用一個平均數(shù)來看，其實對我們普通購房者來說，指導(dǎo)意義并不大。社科院在發(fā)布住房發(fā)展報告之前，還發(fā)布了《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（2020）》。這個報告則顯示了各個城市的漲跌情況。

數(shù)據(jù)顯示：與歷史峰值（集中在2017/2018年）相比，有20個城市跌幅在10%以上。其中廊坊、青島、天津、濟南、石家莊等9城距離房價最高點時跌幅超過15%。另外一組數(shù)據(jù)來自貝殼，貝殼研究院也發(fā)布了一份名為《2020年二手房市場城市榜單》的排名，對各大城市的二手房市場進行了盤點。

因為社科院統(tǒng)計的是從房價最高峰至今的漲跌情況，而貝殼統(tǒng)計的是2020年的漲跌情況，所以名單上會有些出入。但無論哪個榜單：廊坊都是排名第一，另外青島、濟南、天津、鄭州、中山、北京、石家莊也都上榜了。那上漲的情況呢？據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測，從2019年10月到2020年10月，東莞、深圳、寧波等9城市居樣本城市年度漲幅前列，年漲幅在10%以上，其中東莞上漲30.29%。也許是擔(dān)心影響不好，大家都沒有把上漲的榜單列出來，貝殼研究院只是給出了2020年業(yè)主房價預(yù)期最強的城市榜單。

但其實我們可以根據(jù)今年的情況來觀察，目前上漲的城市也是以這些城市為主。即便真如社科院預(yù)測，明年房價上漲5%，但這是各個城市平均之后的結(jié)果。有的城市漲的非?？?，有的則加速下行?？偠灾?，樓市是分化的，一二線城市從長遠來看更加安全，但是并不見得短期就能贏過三四線城市。比如徐州銀川南通等，今年的漲幅就超過了很多重點一二線城市，而北京青島天津鄭州等一二線城市則跑輸了大盤。

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