2021年對全國絕大多數(shù)三四線城市來說，沒有什么機會。但請注意，我說的是2021年沒機會，不代表后面幾年都沒機會。我認(rèn)為三四線城市后面還是會有輪動的機會到來。包括我昨天文章中沒有點名的弱二線城市，后面都有機會，只是時間不是在2021年。我覺得東部的三四線和中西部三四線，還是有本質(zhì)的差別。這主要是源于他們實體經(jīng)濟上有太大的差距，購買力完全不在一個水平上，所以不可同日而語。今天第一篇，我先從宏觀的角度跟大家說一下為什么三四線城市的房價今年難漲，具體到城市的微觀分析我后面兩篇再寫。大家務(wù)必跟著我的思路來看這個文章，我們開始了～

周期未輪動到三四線城市

上一輪牛市的時間軸是2015年深圳最先開始啟動，接著是東莞廣州上海，2020年很像2015。

當(dāng)然這一次廣州比上一輪啟動時間要早些，歷史是相似的，但不會完全相同。2016年一二線城市普漲，2017年二線城市在調(diào)控中繼續(xù)上漲，一線率先調(diào)整。2018年二線也陸續(xù)進入調(diào)整期，三四線開始普漲，2019年繼續(xù)上沖，有的啟動晚，西部城市到2020年還沒漲完。而深圳再次作為領(lǐng)頭羊，在2020年又開始了新一輪上漲。從2015-2020年，中間5年一個周期。而2021年很像2016年，新一輪周期全面啟動。三四線城市在這個周期中，都是上漲最晚，也是調(diào)整最晚的。2019年的時候，很多三四線城市的粉絲經(jīng)常跟我說我們這里的房價怎么還在漲啊，他們心急如焚問我要不要追高。我說別急，很快就漲完了，后面一定會調(diào)整的，現(xiàn)在你應(yīng)該能看到了。那在新一輪周期中，如果從2018年算起，到2021年，很多三四線城市目前都還處在調(diào)整期，當(dāng)然個別城市節(jié)奏也有不同。而且至少還有2年的調(diào)整期，所以那些經(jīng)濟弱，供給量多的三四線城市，請靜待樓市調(diào)整，這個反彈期還要等很久才能到來。

特別是山東的一些三四線城市，

（截圖自櫻桃大房子青島調(diào)研推文）

當(dāng)時市場還算火爆，我就說了兩個點，第一，青島一定會調(diào)整.第二，城市肯定會分化。

你們可以看看過去兩年青島和濟南跌成什么樣了。今年青島和濟南要見底反彈了，山東的三四線卻要開始進入深度調(diào)整期了。2021上漲開始輪動到熱點二線城市，我前天分析過今年哪些二線城市有比較大的機會。其余的二線城市估計要到2022年。三四線城市會更晚一些，中西部的可能要到2023年。當(dāng)然東部的三四線城市不一樣，他們的市場靈敏度高，有些今年可能就會漲。

為什么每次都是一線城市最先漲呢？因為一線城市的房產(chǎn)價值最大，所以熱錢肯定是先去一線城市布局的。只有等一線大漲完一波，跟二線城市的價格差拉大了，這個時候二線的房價凸顯出洼地價值，才會輪動到二線城市。等二線城市房價大漲一波后，跟三四線房價價差拉大，好的三四線房價也會有上漲的空間。現(xiàn)在二線城市都還沒漲完呢，哪里輪得到三四線城市漲。

雖然我們總說三四線城市人口流出，長期來看，房價上漲幅度肯定是不如一二線城市，這個已經(jīng)是共識，沒錯。但也不能一概而論，就閉著眼睛說三四線完全沒價值了，其實有的三四線城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)還不錯，購買力并不差，本地人口多，下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣也會有人來地級市買，本身也要改善，未來還是有很多購房需求。

你們要知道，現(xiàn)在農(nóng)民工的工資每年都是在上漲的，如果你不進城去買房，在農(nóng)村待著你都娶不到老婆。以后我跟你們說，進城務(wù)工的藍(lán)領(lǐng)工人工資會比白領(lǐng)工資還要高很多，這是長期趨勢，他們在三四線城市也是有購買力的。否則深耕三四線城市的碧桂園怎么做到全宇宙第一大開發(fā)商的，而且楊老板現(xiàn)在還堅定看好三四線呢。所以三四線城市也分強弱，要區(qū)別看待。我再以山東為例，有些三四線城市，煙臺，總的GDP排第三，僅次于青島和濟南，常住人口也有714萬，人均GDP排第四，各項數(shù)據(jù)都非常不錯。

所以房價也僅次于青島和濟南，占據(jù)老三的位置。

還有臨沂常住人口有1067萬，山東排第一，這么多人的城市，購房需求不可能少的。只是人均相對弱了些，臨沂人均GDP排到13位去了，會影響房價漲幅。濰坊別看現(xiàn)在房價排在倒數(shù)第二，是因為短期的供給量太大了！我今天在網(wǎng)上查了下新盤供給量嚇一跳，5個區(qū)的新盤就有231個，所以短期去庫存壓力很大，房價怎么漲？但他的GDP排第四，人口排第三，產(chǎn)業(yè)還可以，后勁不錯的。而那些比較弱的三四線，比如我的老家湘潭，挨著長沙相對在湖南還算好的，但購買力實在太弱了，主要是沒有什么支柱產(chǎn)業(yè)。前幾年靠棚改大漲了一波，棚改結(jié)束就歇菜了，老粉絲應(yīng)該也知道我去湘潭做過幾天調(diào)研，腳都磨破了，看到各種經(jīng)濟怪象。我今天又看了下，3個區(qū)縣的在售新盤其實也不算多，加起來才50個，但主要是需求透支完了，跟我前年去調(diào)研的時候比，房價也跌了，那時候看房價高的新盤都是七千多，現(xiàn)在大多在五六千。所以哪怕是這一輪輪動到三四線城市，也會是強弱分明。強的三四線會有不錯的漲幅，弱的三四線很可能漲的少。但三四線的學(xué)區(qū)房也是硬通貨，最值得買的產(chǎn)品。畢竟這一輪上漲不是普漲，二線城市都只有核心區(qū)上漲，郊區(qū)也不會漲多少。二線郊區(qū)都不漲，你弱的三四線還能漲多少啊？以長株潭為例，原來長沙漲了后，很多人喜歡去隔壁低洼的湘潭株洲買，但如果長沙郊區(qū)都不漲，你還去隔壁買干嘛，完全沒有價格差啊。當(dāng)然了，湘潭本地人還是要買房的，就靠本地那購買力支撐了。

銀行的信貸現(xiàn)在重點投放在一二線。

我說過，這一輪熱錢首先集中攻克的除了供不應(yīng)求，就是最會利用杠桿的城市。

但利用杠桿，首先必須是銀行要配合，要肯放貸，愿意放貸，樂于放貸，如果一個城市的金融不活躍，你做消費貸，抵押貸都很難做，那杠桿自然就很難撬動起來。其次是資金要便宜，如果利率太高，那貸款成本過高，買房的投資回報率就低了。我們來看一下，一二三四線城市的資金成本有多大的差別。

第一檔，房價最高的那幾個城市，上海、深圳、廈門、杭州首套利率在5％以下，上海金融最發(fā)達(dá)，利率也最低。

第二檔，北京，大部分省會城市，和沿海三四線城市利率在5-6％之間。但現(xiàn)在已經(jīng)沒有6以上的城市了。

你會發(fā)現(xiàn)，金融越發(fā)達(dá)的城市，這一輪樓市越是行情好。一線城市的貸款成本是最低的，二線城市次之，三四線城市的貸款成本往往最高。銀行最喜歡一線城市的房子，除了市場競爭充分，金融機構(gòu)多，最根本原因還是金融機構(gòu)考慮到風(fēng)險系數(shù)低，看好一線城市的房子，把一線城市房子看成是硬通貨。

相反，利率越高的地方，在銀行看來，風(fēng)險系數(shù)也越高。本質(zhì)上，利率較基準(zhǔn)的上浮水平是房貸的風(fēng)險補償，主體是信用風(fēng)險，這個邏輯你一定要懂。大家都知道房地產(chǎn)長期的決定性基礎(chǔ)是人口和經(jīng)濟發(fā)展水平。一二線城市有人口流入，經(jīng)濟基礎(chǔ)牢固，而三四線城市基本上處于人口流失的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)單一，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱?，F(xiàn)在銀行貸款都是以房子作為抵押，辦理同樣的業(yè)務(wù)，在一二線的房貸，只要能升值，就沒有風(fēng)險，銀行也有動力把更多的貸款額度投放到一二線城市里。但如果預(yù)期未來三四線城市房產(chǎn)價值是下滑的，那貸款的風(fēng)險就會上升。所以作為風(fēng)險補償，三四線城市的利率水平高于大城市也不足為怪。

同時，分配給三四線城市的貸款額度也會減少，造成利率上浮。在房貸的利率上，銀行對一二三四線都是如此嫌貧愛富，所以你可以很清楚的看到，在一二三四線城市的貸款成本明顯不一樣。去年受疫情影響，銀行大放水，一線城市的經(jīng)營貸利率最低可以做到3.85％，都快接近公積金的利率了。很多人為了降低利息成本，直接把房貸換成經(jīng)營貸，或者通過經(jīng)營貸來加杠桿投資買房。

今年經(jīng)濟回暖，經(jīng)營貸的利率有所上調(diào)，但是相比前幾年的利息，依然處于歷史低位，很多銀行也鼓勵客戶做經(jīng)營貸。去年深圳、杭州特別流行做經(jīng)營貸，今年二線城市也會流行起來。我聽合肥的人說，購房者去售樓處看房，現(xiàn)場就會有人直接給你推銷做經(jīng)營貸，注冊一個工商個體戶就能貸款了。難怪合肥的新盤要求全款優(yōu)先呢，資金來源都不是問題。

除了經(jīng)營貸，還有各種眼花繚亂的消費貸、信用貸，一個銀行二三十萬的額度完全不是問題，多辦兩個銀行，自己再湊點錢，在二線城市買房就輕而易舉了。這種經(jīng)營貸、消費貸現(xiàn)在還沒有浸透到三四線城市去，所以樓市也很難被撬動起來。當(dāng)一二線城市都學(xué)會利用金融杠桿買房時，樓市不漲都難啊。就是不知道這種信用貸消費貸什么時候會在三四線流行起來。

要知道，一個城市的房價，除了供需基本面外，資金是決定房價漲跌至關(guān)重要的因素。水多了，就能推動房價上漲，水少了，房價就漲不動。這一輪房價分化明顯，冷熱不均，就是因為資金炒作的不均衡導(dǎo)致。投資熱錢喜歡追逐那些有上漲預(yù)期的片區(qū)，而完全拋棄冷門片區(qū)。你會看到一個奇怪的現(xiàn)象，越來越多人買房不是純粹為了自住，而是為了保值升值。越來越多人開始懂得，人類的歷史，就是一部通貨膨脹的歷史。為了盡量讓自己的錢不貶值，大家都要學(xué)著做投資。

好了，又寫了三千多字，其實這篇文章不僅僅是講三四線，而是整個房價的邏輯，先到這吧。我知道有些人不一定完全理解，沒事，你耐心讀，讀多了結(jié)合你的情況，你總會理解有收獲。

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