來源：樓面，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載

這一輪房價分化，核心城市飛漲，但是三四線城市一片沉寂。

三四線城市今天的落寞，不僅是因為經(jīng)濟的衰落、購買力的羸弱，還有因為三四線城市這一波韭菜割得太兇，房地產(chǎn)遲遲沒有成熟。

確實，三四線城市更是房地產(chǎn)的灰色地帶，粗野草莽，路子更野。

雖然在這一波房地產(chǎn)擴張中，碧桂園恒大這些大開發(fā)商都下沉到了三四線城市，但是他們并沒有改變“三四線城市，沒有房地產(chǎn)”的現(xiàn)狀。

三四線城市開發(fā)商路子有多野？

1

爛尾

大家討伐三四線城市最嚴重的問題就是：錢房兩空，爛尾。

按照預售制度，應該是五證齊全、履行商品房預售資金監(jiān)管機制。

在三四線城市程序不規(guī)范，五證不全，賣房很多都是內(nèi)購，沒有簽訂規(guī)范的商品房交易合同。

由于程序不規(guī)范，產(chǎn)權(quán)問題不明晰，又缺乏監(jiān)督機制，開發(fā)商財務(wù)不透明，極其容易發(fā)生轉(zhuǎn)移騰挪銷售款，股東抽逃資金，深陷債務(wù)和司法漩渦，拆東墻補西墻。

在項目資金鏈緊張時，甚至還會玩起循環(huán)抵押，玩高負債高杠桿，但是又不像那些大開發(fā)商一樣，具有強大的融資能力，然后就爆雷爛尾了。

買到爛尾樓，即使你打贏官司也是錢房兩空。多年以來，每次去到三四線城市，看到成片成片的爛尾，真是觸目驚心。

河南濟源爛尾樓

錢房兩空，半生積蓄打了水漂，成了多少縣城家庭一生的夢魘，夜不能寐。

維權(quán)、上訪、打官司都無用，悲哀又絕望。

2

開發(fā)水平低，路子野

三四線城市只是把房子蓋起來了，但產(chǎn)品品質(zhì)真心是不敢恭維（戶型設(shè)計、小區(qū)設(shè)計、園林景觀、物業(yè)服務(wù)、城市規(guī)劃意識）。

當?shù)厝说纳唐贩康囊庾R不強，本地房企習慣性“懶政”，就會讓外來大房企也想著降標減配。

碧桂園恒大憑著高大上的土豪售樓部，不出錯的89平三房兩廳兩衛(wèi)、圍合式園林景觀和音樂噴泉都可以秒殺一眾本地房企。

他們認為，只要提供比市場超前一點點的產(chǎn)品與服務(wù)就可以了，但不管是產(chǎn)品本身還是推廣千萬不要太超前，只比本地項目超前一點點就可以了。

肇慶鼎湖碧桂園

而且本地開發(fā)商參差不齊，賣建材出身、做酒店出身，甚至還有有黑社會出身、養(yǎng)豬出身，缺乏產(chǎn)品運營的視角。

除了恒大碧桂園，降維打擊三四線城市，誰愿意來購買力弱、經(jīng)濟又差的三四線城市燒冷灶？

這么多年來，三四線城市，就像跟房地產(chǎn)創(chuàng)新絕緣了一樣。

房地產(chǎn)的創(chuàng)新：太空鋁板&玻璃幕墻外立面、戶型創(chuàng)新、六重七重園林、全齡化社區(qū)...都沒有走進三四線城市。因為當?shù)刭徺I力弱，價格抗性很高。

而且更不科學的是，在不缺地的三四線城市，容積率還動輒飚到4.0-5.0，又高又密。

至于負責后期運營的物業(yè)，真的不配稱之為物業(yè)，也就是雇幾個保安保潔阿姨看門打掃衛(wèi)生而已。

三四線城市的小區(qū)，毫無規(guī)劃可言

強龍壓不過地頭蛇，大房企進入三四線城市時，多少都會被本地房企排外。

尤其是在土地市場，三四線城市土地很少招拍掛，大都是定向出讓，大房企很難占到便宜。

而且這些本地房企，大都是80年代、90年、21世紀初就早早囤好了地，硬生生捂地捂了幾十年。像東莞的中天、中山的大信、惠州的太東，都是珠三角有名的地頭蛇。

其中，中山的土地癥結(jié)是非常嚴重的，例如東區(qū)在售的敏捷項目，土地產(chǎn)權(quán)只剩50多年，而中山很多項目甚至只剩40多年的產(chǎn)權(quán)時間，全都是因為開發(fā)商囤地,真是割購房者的韭菜啊。

在三四線城市不僅僅是產(chǎn)品品質(zhì)低下的問題，還有可能是：爛尾樓、內(nèi)購卷錢跑路、五證不全沒有房產(chǎn)證、囤地，導致住宅產(chǎn)權(quán)只剩下四五十年、房子質(zhì)量差物業(yè)不作為、承諾的學校商場沒有蓋...三四線城市的雷真的是一個個連著，排都排不完。

3

購房者沒有商品房意識

購房者的產(chǎn)品意識還很薄弱，不懂挑好產(chǎn)品，新房癌嚴重，不接受二手次新房。

一旦產(chǎn)品出問題，遇到無良開發(fā)商，老百姓不大敢鬧事，畢竟政商關(guān)系復雜，最多就是維權(quán)拉個橫幅，至于打官司，那是不敢的。

小城市的人也不像大城市一樣維權(quán)意識強，大多是想著胳膊擰不過大腿，認栽。

4

盤根錯節(jié)的政商關(guān)系

在三四線城市生活過的人，想必都會清楚那是一個什么樣的營商環(huán)境。

從行政層到?jīng)Q策層，大部分都是人浮于事、草草了事。小房企也沒有什么執(zhí)行效率和創(chuàng)新能力。

而且小城市盤根錯節(jié)的關(guān)系網(wǎng)，抗拒市場化的變革，還縱容開發(fā)商。

三四線城市終究是個關(guān)系大于規(guī)則的社會，太缺乏市場經(jīng)濟思想。

所以我走過的很多三四線城市基本都有各種各樣的問題。

漳州：瘋狂旅居概念，抬高海景房溢價，空置嚴重

濟源：爛尾樓多，開發(fā)商眼高手低，妄想搞個百萬平方米綜合體

江門：城市規(guī)劃差，城市界面亂，城市外立面質(zhì)感差

中山：產(chǎn)業(yè)升級失速，囤地不開發(fā)，導致城建效率低下

惠州：天量供應，不停地種房子，飲鴆止渴的路子

潮州：浪費韓江的江景，沒有把資源最大化利用，開發(fā)水平很低

在這一波轟轟烈烈的中國城市化中，房地產(chǎn)作為最暴利的行業(yè)，基本上有錢有權(quán)都會想橫插一腳，粗放草莽，行業(yè)問題重重。

而在三四線城市，由于其閉塞、傳統(tǒng)，形成了這種野路子的房地產(chǎn)生態(tài)。

你作為購房者，千萬要頭腦清楚，不要去填這個坑。

在中國城市分化的趨勢下，這個灰色地帶，越來越難見到光明。

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