前段時間在老家待的時間挺長，市區(qū)新區(qū)溜達了好幾圈。

　　經(jīng)常性看我們文章的老粉應(yīng)該知道，我在老家有一套房子，剛好買在了新區(qū)。

　　新區(qū)本來就有賭性，而三四線城市的新區(qū)似乎已經(jīng)有確定性的結(jié)局，輸定了。

　　雖然我買的那套房子不漲反跌，還不好賣。

　　但隨著時間推移，我發(fā)現(xiàn)，對于三四線城市而言，發(fā)展新區(qū)已經(jīng)是不可逆的趨勢。

　　這條路，幾乎每個城市都要走，也必須走。

　　至于走不走得通，這是后話。

　　回家兜了一圈老城區(qū)，不禁感嘆：

　　老城區(qū)實在太老了。

　　從目的反推動作，或許我們更好理解為什么那么多城市要發(fā)展新區(qū)，哪怕是一二線城市。

　　老城區(qū)密度高，房子老，可開發(fā)土地又不多，真要騰地，就得拆掉重建，可這要錢，要很多錢去賠給拆遷戶。

　　不差錢的城市可以搞幾年拆遷賠錢，但沒法持續(xù)搞。

　　最有效的方式就是另選一個地方來發(fā)展新區(qū)，一舉多得。

　　新區(qū)有平整土地開發(fā)，ZF剛好可以賣地給開發(fā)商，獲得土地財政，拿錢來發(fā)展新區(qū)的基建配套，城市更美了，腰包鼓了，就業(yè)促進了，開發(fā)商也賺到錢了。

　　這可是雙贏局面。

　　并且，越是經(jīng)濟不發(fā)達的城市，對老市區(qū)改造的能力就越弱。

　　我老家，市區(qū)留下了一批批1990-2000年的老房子，占據(jù)了非常核心的地段，可那又怎樣，拆遷？誰敢？哪來的錢？

　　現(xiàn)在甚至還能看到磚房危樓，雖然不住人了，但也沒有拆遷或改造，偶有一些房子征收拆遷，基本也是為了修路或者建橋。

　　核算過拆遷開發(fā)成本，真沒幾個開發(fā)商敢動，更別說當(dāng)前這種大環(huán)境。

　　那不拆遷，市中心的居民想改善，能去哪？

　　就只能是新區(qū)。

　　所以仔細想想，這也是當(dāng)?shù)爻鞘羞\營者的考量，想把人口導(dǎo)入新區(qū)生活，得靠一推一拉完成。

　　老城區(qū)的老舊推動，新區(qū)的便利吸引。

　　我老家新區(qū)發(fā)展了10來年，昨天開車經(jīng)過，確實發(fā)展有模有樣。

　　市中心的婦幼保健院新院區(qū)已經(jīng)搬過去，學(xué)校已經(jīng)運營，甚至已經(jīng)有家長為了學(xué)區(qū)房去買新區(qū)的房子了。

　　去年大商場也開業(yè)了，小區(qū)底商開得滿滿當(dāng)當(dāng)，路邊還停滿了車，高峰區(qū)新區(qū)也開始有了塞車跡象。

　　那一刻，我有點釋然，只要國家發(fā)展，城市在發(fā)展，中心區(qū)就必然會擴張或遷移，這是所有城市發(fā)展的趨勢。

　　一二線城市由于城市要擴張，往往會整幾個副中心，慢慢副中心就會變成中心，城郊會變成城區(qū)。

　　三四線城市同樣也需要擴張，老城區(qū)會老，也需要開發(fā)一個新城區(qū)來承接需求外溢。

　　追求美好生活本就不分一、二、三、四線城市，消費者永遠都會期待更好的消費體驗。

　　只要三四線城市老中心不拆遷，那新區(qū)一定就是改善群體的選擇。

　　而且市中心真的沒有好產(chǎn)品。

　　老房子就不談什么居住品質(zhì)了，而新房呢，又受限于地塊太少，社區(qū)一般不大，內(nèi)部配套一般。

　　這幾年隨著全國性大開發(fā)商下沉到三四線城市，在產(chǎn)品設(shè)計上吊打本地開發(fā)商，加上大環(huán)境趨冷，不少本地開發(fā)商都已經(jīng)暴雷，房子爛尾。

　　（市區(qū)房子，到現(xiàn)在還沒交房）

　　這么一看，新區(qū)的房子似乎又更香了，基本都是大開發(fā)商，產(chǎn)品力又抗打，社區(qū)也大。

　　前幾天在老家新區(qū)，看見碧x園天字系列，170㎡大平層板樓設(shè)計，一梯一戶，南北通透的房子，單價只要7000+，首付3-40萬左右能拿下，這樣的產(chǎn)品，如此的價格，能不香嗎？

　　如果，新區(qū)是城市必然的發(fā)展方向，那么三四線城市新區(qū)的房子也能買？

　　你如果想知道你所在城市的新區(qū)有沒有潛力，能不能發(fā)展起來，可以掃碼我們詳細來聊聊。

　　回答上面問題之前，我們應(yīng)該搞清楚以下幾個問題。

　　1、小城市也有自己的購房群體，他們的購買力如何？

　　2、房子一旦過剩，那就不值錢了

　　每個城市都有居民，雖然改變不了人口外流的趨勢，但本地居民也有居住需求，而且還有縣級市的農(nóng)民工進城，這也都是需求。

　　所以今天我們換個角度來思考，三四線城市房子買不買，不算返鄉(xiāng)置業(yè)投資群體，就靠本地購買力，他們能撐得起當(dāng)?shù)氐姆績r嗎？

　　要說這事，得了解老家三四線城市的收入水平。

　　我就不說平均收入了，說幾個家里親戚在老家的工作收入情況。

　　有朋友當(dāng)公務(wù)員，一個月8000+，阿姨開了間早餐+午餐的飯店，一家人經(jīng)營，一個月純到手8000-15000元不等。

　　而在工廠打工的舅媽，月收入在3500元左右。

　　小城市的工作很簡單，要么做銷售，一個月3-4000元是常態(tài)，要么體制內(nèi)，公務(wù)員、教師、事業(yè)編制，這些工資差異度較大，但普遍6000+以上。

　　另外就是做點小生意的個體戶了，這次回家，發(fā)現(xiàn)新區(qū)樓盤的底商基本開齊，還有各種臨街店鋪，便利店、家居、門窗、餐飲，不得不說，應(yīng)有盡有。

　　據(jù)我了解，開間小店，在小城市混個溫飽完全可以。

　　和購買力相當(dāng)?shù)氖?，是小城市的房價，當(dāng)然我的老家不能代表所有，目前我老家新房均價6500-7000元左右。

　　普通家庭想要買套房，真不難。

　　前段時間，朋友想買套二手，在市中心的2房，首付20萬左右，月供只要1400元，怪不得都說小城市生活無壓力。

　　既然這么便宜，要不買一套抗通脹？

　　小城市也有購買力，不假，但扛不住房子太多。

　　小城市所謂的新區(qū)，基本就是建房子的新區(qū)，和產(chǎn)業(yè)關(guān)系不大，靠的本來就是本地居民的改善拉升。

　　可房子建太多，購買人數(shù)和購買力跟不上，二手市場就只有折舊和降價的命。

　　抗通脹這件事，小城市房子真的做不到。

　　我買的那個小區(qū)，分十期開發(fā)，百萬畝大盤，更別說周邊還有多個開發(fā)商，都搞大盤開發(fā)，供應(yīng)量妥妥地大，而小城市的人口哪有那么多？

　　多數(shù)三四線城市都處在人口流出的狀態(tài)，而新房還在不停地建，明顯已經(jīng)供過于求了，這怎么漲？

　　所以三四線城市房子再便宜，都只是消費品，會隨著時長而折舊貶值。

　　抗通脹？不存在的。

　　小城市適合生活，但買房這件事，慎重。

　　我老家的新區(qū)，從2005年開始啟動，到現(xiàn)在已經(jīng)17年了，前幾年才初具模型。

　　小城市發(fā)展新區(qū)，時間真的太長了，能不能搞活還得考驗城市運營者的選址能力和發(fā)展魄力。

　　而且經(jīng)過2017年的全國性房價普漲，新區(qū)房價比市中心還高，顯然沒有價差優(yōu)勢。

　　加上人口流出、一線城市的擠出效應(yīng)遞減，返鄉(xiāng)置業(yè)投資人群逐漸減少，最后小城市的房子，還得靠本地居民來接盤。

　　而本地居民對價格漲跌敏感，對置換改善需求不夠強烈，買了之后想出手，不容易。

　　所以投資抗通脹這事，還是放棄三四線城市吧。

　　但如果你恰好在小城發(fā)展，又有自住需求，此刻也在猶豫要不要買入新區(qū)，那么給大家?guī)c建議：

　　1、如果你老家新區(qū)距離市中心15公里以上，建議放棄新區(qū)，去買市中心。

　　新區(qū)發(fā)展的核心就是靠著承接市中心的居住需求外溢，城市越小，他們能接受的外溢距離越小，如果四線城市新區(qū)和市中心差15公里，居民外溢居住的動力就會減弱了。

　　2、一定要選擇大開發(fā)商，比買錯房更可怕的是，交不了房。

　　本地開發(fā)商現(xiàn)金流太薄弱了，一旦大環(huán)境改變，最先破產(chǎn)的一定是小開發(fā)商。

　　就我所知，我附近就已經(jīng)有2個樓盤爛尾，都是小開發(fā)商的項目，說爛尾就爛尾了。

　　3、如果發(fā)現(xiàn)教育、醫(yī)療、商業(yè)，ZF部門開始搬過去新區(qū)，新區(qū)可以買。

　　當(dāng)?shù)剡\營者到底想不想發(fā)展新區(qū)，關(guān)鍵看有沒有把行政部門搬過去辦公，其次就是相關(guān)配套有沒有規(guī)劃，有沒有落地，只要有逐步落地，時間長點也能接受。

　　4、想掏筍盤，別有新房癌，直接買次新二手。

　　千萬別有新房癌，如果你是純自住，買房就是消費，那便宜一點是一點，省點錢裝修或者改善生活質(zhì)量比什么都強。

　　前幾年很多人返鄉(xiāng)置業(yè)做投資，結(jié)果交房住都沒住，現(xiàn)在房價下跌，比新房還便宜。

　　這種房子買了就能住，不用擔(dān)心爛尾，也比后期新開發(fā)的地段要好，如果真要自住，我建議買這類次新房。

　　三四線城市的新房，就和新車一樣，落地就貶值，追求性價比，買次新就好了。

　　作為業(yè)主，每次回老家，總會有感而發(fā)，出于對家鄉(xiāng)深沉的愛和恨鐵不成鋼的心理在拉扯。

　　時至今日，雖然還是慶幸新區(qū)在一步步變好，內(nèi)心卻也明白：

　　四線城市能發(fā)展起來的新區(qū)，鳳毛麟角，哪怕起來了，也扛不住天量供應(yīng)下的房價下跌。

　　買了四線城市新區(qū)房子的，真如同嚼蠟，寡淡無味。

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