未來(lái)三四線城市會(huì)出現(xiàn)房子賣(mài)不掉、租不出現(xiàn)象嗎？

在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，交易量提升，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定的情況下，三四線城市卻市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)，除極少數(shù)幾個(gè)城市市場(chǎng)有所回暖外，多數(shù)城市還是持續(xù)低迷。因此，有人擔(dān)心，將來(lái)三四線城市會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)賣(mài)不掉、租不出現(xiàn)象。這是盲目擔(dān)心呢，還是事實(shí)確實(shí)如此。

對(duì)這個(gè)問(wèn)題，確實(shí)需要仔細(xì)分析、認(rèn)真判斷的。這里，我們不妨用幾組數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行一些簡(jiǎn)單分析與判斷。

1、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份，初步測(cè)算，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.1%，漲幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.4%和2.0%，漲幅比上月均回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)13個(gè)月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.8%和2.1%，漲幅比上月均回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)14個(gè)月相同或回落。

雖然6月份的最新數(shù)據(jù)顯示，有個(gè)別城市發(fā)生了較大變化，三線城市的漲幅也出現(xiàn)了一些反彈，改變了此前連續(xù)14個(gè)月漲幅回落的格局。但是，我們還是認(rèn)為，無(wú)論是一二線城市還是三線城市，也包括沒(méi)有發(fā)布數(shù)據(jù)的四線城市，房?jī)r(jià)都還處于上漲過(guò)程。只是，房?jī)r(jià)上漲的幅度，一線城市處于波動(dòng)之中，二線城市漲幅回落，且已經(jīng)有13個(gè)月處于回落狀態(tài)。三線城市也在上漲，但上漲幅度已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月回落，且回落的幅度較大。如果四線城市的數(shù)據(jù)也發(fā)布，房?jī)r(jià)漲幅回落的情況可能比三線城市還要大。這也意味著，今后三四線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)面臨一定挑戰(zhàn)，持續(xù)上漲的動(dòng)力會(huì)受到影響。尤其需要注意的是，三四線城市中，很多城市并沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)限售，仍然出現(xiàn)漲幅回落現(xiàn)象，其內(nèi)在上漲的動(dòng)力已經(jīng)越來(lái)越弱。

2、易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至4月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47604萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)5.3%。百城庫(kù)存保持連續(xù)17個(gè)月同比小幅增長(zhǎng)。

這組數(shù)據(jù)說(shuō)明，由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，不僅一二線城市出現(xiàn)了庫(kù)存增加的問(wèn)題，三四線城市更是庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)的幅度比較大。隨著疫情得到控制，市場(chǎng)低迷的矛盾也會(huì)逐步得到緩和。但是，這種緩和，顯然只是一線城市和部分二線城市，三四線城市的市場(chǎng)不會(huì)有明顯改觀。而地方土地上市交易的熱情并沒(méi)有減退，開(kāi)發(fā)商如果拿地，很有可能就是增加庫(kù)存。所以，未來(lái)三四線城市去庫(kù)存的壓力很大。如果去庫(kù)存工作做不好，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。

3、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的31省份前5個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況，數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月，廣東、江蘇、浙江三省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別達(dá)到?5186.74?億元、?4964.94?億元、3993.3億元，居全國(guó)前三。位居第4位的是山東省，投資額為?3099.43?億元。

不難看出，房地產(chǎn)投資額最多的四個(gè)省份，都是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的，是GDP前4位的省份。所不同的是，山東與浙江位置互換，浙江超越山東進(jìn)入全國(guó)房地產(chǎn)投資前3強(qiáng)，山東則降為第4名。這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，浙江的經(jīng)濟(jì)比山東更為活躍，浙江吸引人才和勞動(dòng)力的能力更強(qiáng)，對(duì)房屋的需求量更大。

實(shí)際也是，無(wú)論是廣東還是江蘇，以及浙江，不僅經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)活躍度高，對(duì)外來(lái)人口、對(duì)人才的吸引力強(qiáng)，而且人員的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著積極變化，高技術(shù)人才、創(chuàng)業(yè)型人才、有技能的勞動(dòng)力數(shù)量不斷增多，占比不斷提高，一般勞動(dòng)力和就業(yè)人員的規(guī)模在縮小，占比也在下降。特別是江蘇，從凈人口增長(zhǎng)情況來(lái)看，速度已經(jīng)遠(yuǎn)不如前些年。但是，江蘇的新增人口條件，確實(shí)比過(guò)去有了很大的提升，勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。隨著地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型步伐的加快，人才結(jié)構(gòu)、勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)還會(huì)發(fā)生變化。勞動(dòng)力數(shù)量已經(jīng)不是廣東、江蘇、浙江等地追求的目標(biāo)，而是更加講究勞動(dòng)力質(zhì)量。

也就是說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化會(huì)越來(lái)越明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)的市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定，有的還會(huì)持續(xù)向好。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)不活躍地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)低迷，房地產(chǎn)投資也沒(méi)有保證。如西部和東北地區(qū)。而西部和東北地區(qū)，大多是三四線城市，如果房地產(chǎn)投資過(guò)大，庫(kù)存增加的概率也會(huì)增加，形成有房售不出、租不出的現(xiàn)象。

4、我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，6月前三周(6月1日-6月21日)，北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，較2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周(6月15日-6月21日)租賃交易量較第二周下滑19.27%，降幅較大。

而媒體對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)人員采訪的結(jié)果，業(yè)務(wù)下滑的現(xiàn)象可能還要更嚴(yán)重些，有的交易量下降了30%左右。目前的住房租賃市場(chǎng)，總體是進(jìn)入寒冬期，且不同的城市，寒冷的程度也有所不同。北京是溫度相對(duì)較低的城市，寒冷的程度也要更加明顯一些。一定程度上，也可以認(rèn)為是不具可比性的，是比較特殊的一種現(xiàn)象。

住房租賃市場(chǎng)雖然遇冷，但從未來(lái)的情況來(lái)看，可能會(huì)有所表現(xiàn)。特別是一二線城市，租房者會(huì)越來(lái)越多。三四線城市則因?yàn)榉績(jī)r(jià)較低，購(gòu)房的會(huì)相對(duì)多一些。

5、58同城、安居客發(fā)布的《2020年畢業(yè)生居行調(diào)研報(bào)告》顯示，在租房方面，室內(nèi)配套成畢業(yè)生租房首選因素，多數(shù)畢業(yè)生房租占工資比重20-30%；買(mǎi)房方面，超六成畢業(yè)生有買(mǎi)房計(jì)劃，93.7%畢業(yè)生希望35歲之前購(gòu)房。

無(wú)論是有買(mǎi)房計(jì)劃的畢業(yè)生，還是確定了買(mǎi)房目標(biāo)的畢業(yè)生，買(mǎi)房的意愿都是十分強(qiáng)烈的。特別是希望在35歲之前完成購(gòu)房目標(biāo)的畢業(yè)生，占比竟然高達(dá)93.7%，差6個(gè)百分點(diǎn)就是百分之百了。每年近千萬(wàn)的畢業(yè)生，要在十多年時(shí)間內(nèi)大多完成購(gòu)房任務(wù)、實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)，僅這塊帶來(lái)的購(gòu)房需求，就有近億套，由此給市場(chǎng)帶來(lái)的影響，也是非常大的。也就是說(shuō)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛性需求依然十分可觀。

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