未來三四線城市會出現(xiàn)房子賣不掉、租不出現(xiàn)象嗎？

在一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，交易量提升，價格也相對穩(wěn)定的情況下，三四線城市卻市場仍處于低迷狀態(tài)，除極少數(shù)幾個城市市場有所回暖外，多數(shù)城市還是持續(xù)低迷。因此，有人擔(dān)心，將來三四線城市會出現(xiàn)房價賣不掉、租不出現(xiàn)象。這是盲目擔(dān)心呢，還是事實確實如此。

對這個問題，確實需要仔細(xì)分析、認(rèn)真判斷的。這里，我們不妨用幾組數(shù)據(jù)來進行一些簡單分析與判斷。

1、國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月份，初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲4.1%，漲幅比上月擴大1.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.4%和2.0%，漲幅比上月均回落0.2個百分點，均連續(xù)13個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和2.1%，漲幅比上月均回落0.3個百分點，均連續(xù)14個月相同或回落。

雖然6月份的最新數(shù)據(jù)顯示，有個別城市發(fā)生了較大變化，三線城市的漲幅也出現(xiàn)了一些反彈，改變了此前連續(xù)14個月漲幅回落的格局。但是，我們還是認(rèn)為，無論是一二線城市還是三線城市，也包括沒有發(fā)布數(shù)據(jù)的四線城市，房價都還處于上漲過程。只是，房價上漲的幅度，一線城市處于波動之中，二線城市漲幅回落，且已經(jīng)有13個月處于回落狀態(tài)。三線城市也在上漲，但上漲幅度已經(jīng)連續(xù)14個月回落，且回落的幅度較大。如果四線城市的數(shù)據(jù)也發(fā)布，房價漲幅回落的情況可能比三線城市還要大。這也意味著，今后三四線城市的房價確實面臨一定挑戰(zhàn)，持續(xù)上漲的動力會受到影響。尤其需要注意的是，三四線城市中，很多城市并沒有實行限購限售，仍然出現(xiàn)漲幅回落現(xiàn)象，其內(nèi)在上漲的動力已經(jīng)越來越弱。

2、易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《中國百城庫存報告》顯示，截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長5.3%。百城庫存保持連續(xù)17個月同比小幅增長。

這組數(shù)據(jù)說明，由于市場持續(xù)低迷，不僅一二線城市出現(xiàn)了庫存增加的問題，三四線城市更是庫存持續(xù)增長，且增長的幅度比較大。隨著疫情得到控制，市場低迷的矛盾也會逐步得到緩和。但是，這種緩和，顯然只是一線城市和部分二線城市，三四線城市的市場不會有明顯改觀。而地方土地上市交易的熱情并沒有減退，開發(fā)商如果拿地，很有可能就是增加庫存。所以，未來三四線城市去庫存的壓力很大。如果去庫存工作做不好，三四線城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險是比較大的。

3、國家統(tǒng)計局公布的31省份前5個月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，數(shù)據(jù)顯示，前5個月，廣東、江蘇、浙江三省份房地產(chǎn)開發(fā)投資分別達(dá)到?5186.74?億元、?4964.94?億元、3993.3億元，居全國前三。位居第4位的是山東省，投資額為?3099.43?億元。

不難看出，房地產(chǎn)投資額最多的四個省份，都是目前中國經(jīng)濟實力最強的，是GDP前4位的省份。所不同的是，山東與浙江位置互換，浙江超越山東進入全國房地產(chǎn)投資前3強，山東則降為第4名。這也從一個側(cè)面說明，浙江的經(jīng)濟比山東更為活躍，浙江吸引人才和勞動力的能力更強，對房屋的需求量更大。

實際也是，無論是廣東還是江蘇，以及浙江，不僅經(jīng)濟實力強，經(jīng)濟活躍度高，對外來人口、對人才的吸引力強，而且人員的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著積極變化，高技術(shù)人才、創(chuàng)業(yè)型人才、有技能的勞動力數(shù)量不斷增多，占比不斷提高，一般勞動力和就業(yè)人員的規(guī)模在縮小，占比也在下降。特別是江蘇，從凈人口增長情況來看，速度已經(jīng)遠(yuǎn)不如前些年。但是，江蘇的新增人口條件，確實比過去有了很大的提升，勞動力結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。隨著地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型步伐的加快，人才結(jié)構(gòu)、勞動力結(jié)構(gòu)還會發(fā)生變化。勞動力數(shù)量已經(jīng)不是廣東、江蘇、浙江等地追求的目標(biāo)，而是更加講究勞動力質(zhì)量。

也就是說，未來房地產(chǎn)市場的分化會越來越明顯，經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟活躍地區(qū)的市場會保持穩(wěn)定，有的還會持續(xù)向好。經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟不活躍地區(qū)的房地產(chǎn)市場會繼續(xù)低迷，房地產(chǎn)投資也沒有保證。如西部和東北地區(qū)。而西部和東北地區(qū)，大多是三四線城市，如果房地產(chǎn)投資過大，庫存增加的概率也會增加，形成有房售不出、租不出的現(xiàn)象。

4、我愛我家研究院統(tǒng)計顯示，6月前三周(6月1日-6月21日)，北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，較2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周(6月15日-6月21日)租賃交易量較第二周下滑19.27%，降幅較大。

而媒體對相關(guān)業(yè)務(wù)人員采訪的結(jié)果，業(yè)務(wù)下滑的現(xiàn)象可能還要更嚴(yán)重些，有的交易量下降了30%左右。目前的住房租賃市場，總體是進入寒冬期，且不同的城市，寒冷的程度也有所不同。北京是溫度相對較低的城市，寒冷的程度也要更加明顯一些。一定程度上，也可以認(rèn)為是不具可比性的，是比較特殊的一種現(xiàn)象。

住房租賃市場雖然遇冷，但從未來的情況來看，可能會有所表現(xiàn)。特別是一二線城市，租房者會越來越多。三四線城市則因為房價較低，購房的會相對多一些。

5、58同城、安居客發(fā)布的《2020年畢業(yè)生居行調(diào)研報告》顯示，在租房方面，室內(nèi)配套成畢業(yè)生租房首選因素，多數(shù)畢業(yè)生房租占工資比重20-30%；買房方面，超六成畢業(yè)生有買房計劃，93.7%畢業(yè)生希望35歲之前購房。

無論是有買房計劃的畢業(yè)生，還是確定了買房目標(biāo)的畢業(yè)生，買房的意愿都是十分強烈的。特別是希望在35歲之前完成購房目標(biāo)的畢業(yè)生，占比竟然高達(dá)93.7%，差6個百分點就是百分之百了。每年近千萬的畢業(yè)生，要在十多年時間內(nèi)大多完成購房任務(wù)、實現(xiàn)購房目標(biāo)，僅這塊帶來的購房需求，就有近億套，由此給市場帶來的影響，也是非常大的。也就是說，未來的房地產(chǎn)市場，剛性需求依然十分可觀。

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