中國人到底有多愛買房？兩個(gè)數(shù)據(jù)，大家就會有直觀感受：公開資料顯示，國人80%的收入都用來買房了；而且在總資產(chǎn)分布上，僅住房資產(chǎn)這一項(xiàng)占比就高達(dá)77.7%。直白點(diǎn)說就是，過去這些年，中國人幾乎把掙來的錢都拿來買房了。只是買房的方式不同，有人全款，有人三成首付，有人連首付都是湊來的，甚至是分期的。

現(xiàn)實(shí)生活中，有人更對“買房造富”瘋狂到無以復(fù)加的地步——受買房“穩(wěn)賺”思想蠱惑，很多人不惜借高額貸款、刷信用卡、首付分期來買房。這像極了一場“賭博”，不僅把全部身家押在房子上，還敢鋌而走險(xiǎn)借來自己可能都無法償還的資金來“炒房”。不要以為這是少數(shù)現(xiàn)象，在很多一二線城市，類似這種“不留余地”的買房案例，比比皆是。

房子到底有什么魔力，能夠讓億萬國人，甘愿為之鋌而走險(xiǎn)？我們總結(jié)，原因有三，其一，受“有房才有家”傳統(tǒng)思想影響，一生至少擁有一套屬于自己的房子；其二，無數(shù)的過來人，用自身經(jīng)歷證實(shí)，投資房地產(chǎn)是一門“穩(wěn)賺不賠”的買賣，尤其是過去十年，買房無異于“挖金礦”，有人甚至憑借房子輕松實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，贏來開掛人生。其三，總認(rèn)為房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的命脈，覺得國家無論到什么時(shí)候都不可能真正“打壓”房價(jià)，因此投資起房子來更是有恃無恐。

有閑錢就買房，即便不能大賺，但房子也是最好的保值增值的工具之一。這種觀念興起的時(shí)間雖然不長，但普及率卻極高。不管是一線北上廣深還是無名的十八線城市，只要提起房子，老百姓從來都是“嫌少不嫌多”。

尤其是16-18年棚改“爆發(fā)”的三年，很多此前一度被很多人“瞧不上”的三四線城市房產(chǎn)，突然就搖身一變成了投資炒房客重金買進(jìn)的“優(yōu)質(zhì)標(biāo)的”了。更讓人意識不到的是，一二線外溢的資金投資炒作三四線城市也就算了，很多三四線本地的居民也開始拿著“閑錢”瘋狂囤房炒房，幻想買房“躺賺”。

從世界各國的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，房子都始終兼具居住和投資的價(jià)值。因此我們也不能否定中國房地產(chǎn)的投資價(jià)值。房地產(chǎn)市場仍然有投資價(jià)值，但不代表未來中國所有的房子都有投資價(jià)值。比如最近幾年，很多人熱捧的三四線城市房產(chǎn)，我們就多次告誡過大家，這些房子沒有一絲一毫的投資價(jià)值。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾公開炮轟道，“大量的四五線城市，房子已經(jīng)嚴(yán)重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價(jià)是喪盡天良?！?/p>

三四線城市怎么就沒有投資價(jià)值？這個(gè)話題我們過去兩年討論過很多次了，主要有三大原因：

第一，相比于對人口有巨大虹吸作用的一二線城市，三四線城市在“留住人才”方面的痛點(diǎn)更明顯。人口常年流失是95%的三四線城市的基本特征之一。一個(gè)城市的發(fā)展最終是要靠高質(zhì)量人才來支撐高端產(chǎn)業(yè)的建設(shè)發(fā)展，繼而帶動教育、醫(yī)療等資源的完善健全，從而再反過來對人口流入產(chǎn)生吸引作用。三四線城市人口大量流失，其實(shí)就是房地產(chǎn)不知道投資的最根本原因之一；

第二，產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重不足。產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來，歸根結(jié)底還是缺乏人才，尤其是高精尖人才。而缺乏中高端產(chǎn)業(yè)，就吸引不來資金。沒有資金的支持，就意味著沒有購買力。過去靠拆遷補(bǔ)償現(xiàn)金，確實(shí)創(chuàng)造了大量需求，也給樓市注入了巨量的資金，但這種靠外力催生三四線樓市火爆的方式畢竟有到頭的那天；

第三，即使房價(jià)漲上去了，但也是“有價(jià)無市”。我們不能否認(rèn)三四線城市過去一輪的升值上漲，但也不得不正視三四線城市也正面臨“有價(jià)無市”的尷尬局面。筆者身邊有不少在三四線拿閑錢投資的朋友，據(jù)他們的反饋，投資三四線城市的房產(chǎn)是失敗的投資。一則，僅就房屋質(zhì)量來說，三四線城市不管是房屋土建本身，還是基礎(chǔ)配套設(shè)施的兌現(xiàn)，都和一二線差距巨大；二則，房價(jià)即便有了一定漲幅，但是想套現(xiàn)卻更難，不說按照市場價(jià)出售，即使是按照當(dāng)初購買的價(jià)格出手，也很難有人愿意接盤。一方面是三四線基本都是大戶型，單價(jià)不高，但總價(jià)不低；另一方面，三四線本土居民都有房，而且很多人有多套房產(chǎn)，不缺房他們自然不會接盤投資客的房子。外地投資客也早已意識到三四線城市沒有未來的事實(shí)，更不可能進(jìn)場接盤。

三四線樓市，再迎一個(gè)“壞消息”！

缺乏人口、產(chǎn)業(yè)、資源等城市內(nèi)生動力支撐的三四線樓市，按理說早就該支撐不住了，那么為何過去三年多不僅沒跌，反而上漲了？一個(gè)重要的原因是“棚改（補(bǔ)償現(xiàn)金）”的拉動——為了去庫存，國家研究出了升級版的“棚改貨幣化補(bǔ)償”政策：不再發(fā)放房子，改為給拆遷戶“發(fā)現(xiàn)金”，讓其到市場上自由買房置業(yè)。于是大量購房需求誕生，有自住需求也有投資炒作需求，更有外力的資金流入，三四線城市由此逆勢火熱，房價(jià)也跟著水漲船高。

但隨著房住不炒調(diào)控的逐漸深入，隨著全國樓市罕見迎來全局性降溫，眼下三四線城市的房地市場，又迎來一個(gè)“壞消息”：棚改退場——官方宣布：2020年是棚改收官之年。從明年起，“棚改”要“功成身退”了，未來5年是“舊改”接替“棚改”。

棚改退場，三四線的房子“危險(xiǎn)”了？

毫無疑問，棚改的退場，意味著三四線城市曾經(jīng)的最核心拉動力要失去了。幾乎沒有任何懸念，未來三四線城市的房子要“危險(xiǎn)”了。經(jīng)歷過去三年多的需求消耗和現(xiàn)如今的棚改退場，可以說三四線城市已經(jīng)進(jìn)入到“購買力斷層”時(shí)期，已是強(qiáng)弩之末。城市自身的人口、產(chǎn)業(yè)、資源、經(jīng)濟(jì)等基本面，不僅對樓市不構(gòu)成利好，相反隨著這些基本面的變化，對樓市還有利空作用。

比如四線城市阜陽，雖然是人口大市（安徽人口總數(shù)第一），但是最近幾年人口流失嚴(yán)重，尤其是高鐵修通，加劇了人才的流失。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去5年阜陽全市累計(jì)“跑”了近270萬人，讓本就支撐不足的樓市更是“雪上加霜”。

三四線城市房產(chǎn)到底有沒有投資價(jià)值，三四房子到底有沒有“危險(xiǎn)”？其實(shí)地產(chǎn)大佬孫宏斌過去一年曾經(jīng)兩次出言暗示過：

在2019年中的業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌直言表示，三四線城市購房需求嚴(yán)重不足，未來拿地建房容易，賣房難。所以融創(chuàng)從2020年開始，就改變了策略：“三四線要謹(jǐn)慎拿地”。這是第一次暗示三四線城市房產(chǎn)不值得投資，因?yàn)槲磥砜赡軟]有人接盤，賣不掉成為“燙手山芋”；

今年初的業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌再次直言不諱，投資要遠(yuǎn)離三四線城市，原因是三四線城市庫存太高，即使現(xiàn)在起停建，三四線的庫存也夠賣至少2-3年，少數(shù)城市庫存可以賣3年以上。新房都賣不動，二手房市場的窘境可想而知。孫宏斌這番話，不僅是在告誡業(yè)內(nèi)同行，在三四線布局要謹(jǐn)慎，更是在暗示投資客，三四線的房產(chǎn)買進(jìn)后很“危險(xiǎn)”，可能要面臨有價(jià)無市和無人接盤的雙重打擊。

專家：無人接盤的三四線，未來房多不一定是好事

對于三四線城市來講，現(xiàn)在房產(chǎn)需求趨于飽和、人口流出大于流入，并且高房價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)透支了城市的未來。如果你現(xiàn)在投資三四線城市，將來遍地都是樓盤要出售，你的房子究竟還能賣給誰？曹德旺曾經(jīng)預(yù)測，未來中國很多城市都會出現(xiàn)房子賣不掉、租不出的情況，為今再看曹的這番言論，似乎已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)了——放眼望去，全國超過大半的三四線城市如今都已經(jīng)在踩剎車了，價(jià)格不僅漲不動了，成交量更是大幅下跌。據(jù)投資客反映，現(xiàn)在哪怕是直降2成，也很難尋覓到接盤者。

從這個(gè)層面來看，未來持有三四線的房產(chǎn)真的未必是好事，一方面要擔(dān)憂房價(jià)下跌，擔(dān)憂房地產(chǎn)稅的出臺，增加持有負(fù)擔(dān)；另一方面，還要辛苦給自己找接盤俠。找得到固然好，找不到房子也只能暫時(shí)“砸”在自己手里。

說實(shí)話，過去幾年買入三四線房產(chǎn)的還不算“危險(xiǎn)”，畢竟可以適當(dāng)降價(jià)勉強(qiáng)脫手，周期可能偏長，但大不了最后不賺或者少賺。而真正“危險(xiǎn)”的是那些明知道三四線沒有投資價(jià)值，還依然盤算著不顧一切“買進(jìn)”坐等升值的人。

來源：樓市新觀

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