市場(chǎng)分化，一二線城市樓市復(fù)蘇，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)加大

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月上旬，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，在此背景下，北京與杭州、上海等城市土地出讓金額都突破了千億規(guī)模。受監(jiān)測(cè)的50大城市土地收入合計(jì)達(dá)到1.8萬(wàn)億，同比上漲11%。特別是南京和廣州，土地收入漲幅尤為突出，增長(zhǎng)率分別為157%和93%。

與一二線城市呈現(xiàn)不太相同格局的是，三四線城市雖然土地市場(chǎng)也有回暖跡象，但是，商品房庫(kù)存卻呈上漲趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47604萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)5.3%。百城庫(kù)存保持連續(xù)17個(gè)月同比小幅增長(zhǎng)，庫(kù)存增長(zhǎng)的主要城市為三四線城市。

這也意味著，一二線城市、尤其是一線城市和熱點(diǎn)二線城市與三四線城市正呈現(xiàn)分化格局，一二線城市、特別是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在復(fù)蘇，市場(chǎng)需求日趨興旺，正呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升格局。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份，初步測(cè)算，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格分別同比上漲2.9%和4.1%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.4%和2.0%。而6月的第一周，在5月市場(chǎng)已經(jīng)比較火熱的情況下，一線城市新房成交套數(shù)仍同比增長(zhǎng)15.2%，二手房成交套數(shù)更是同比增長(zhǎng)98.8%。

相較于一二線城市的火熱局面，三四線城市就要溫柔得多，不僅成交沒(méi)有一二線城市那么火爆，價(jià)格也要比一二線城市平和，漲幅持續(xù)收縮。尤其是市場(chǎng)成交沒(méi)有興起，對(duì)消化庫(kù)存形成了比較大的壓力。如果地方政府再供地積極性不減，其可能出現(xiàn)的庫(kù)存也將進(jìn)一步擴(kuò)大。因?yàn)?，?duì)多數(shù)三四線城市來(lái)說(shuō)，在土地資源的供應(yīng)方面，已經(jīng)很少有一二線城市那樣可以“火”的地塊。更多的都是一些邊緣地帶，一些難以體現(xiàn)價(jià)值的地帶。這些土地上市交易，就算有開(kāi)發(fā)商愿意拿，也很有可能銷售出問(wèn)題，會(huì)成為新的庫(kù)存。

庫(kù)存無(wú)疑是目前樓市最應(yīng)當(dāng)引起重視的問(wèn)題，庫(kù)存越多，意味著樓市的風(fēng)險(xiǎn)就越大。而樓市的風(fēng)險(xiǎn)越大，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就會(huì)越繃越緊。一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，給地方帶來(lái)的影響是相當(dāng)大的，并有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

就眼下的情況來(lái)看，由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，特別是全球經(jīng)濟(jì)面臨極大的不確定性和衰退風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資者避險(xiǎn)的心理也在增強(qiáng)。而投資房地產(chǎn)或許是一個(gè)相對(duì)較好的選擇。而投資房地產(chǎn)，也一定是經(jīng)濟(jì)活力比較強(qiáng)的地區(qū)，特別是一二線城市，而很難選擇向三四線城市投資房地產(chǎn)。在這樣的情況下，未來(lái)一二線城市的市場(chǎng)會(huì)持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)也有可能會(huì)保持目前的增長(zhǎng)勢(shì)頭。因?yàn)椋凇胺孔〔怀础倍ㄎ幌?，地方政府不可能放任開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)的?；绢A(yù)測(cè)是，未來(lái)一二線城市有可能出現(xiàn)是相對(duì)較熱、房?jī)r(jià)溫和上漲的格局。而三四線城市就完全兩樣了，不僅開(kāi)發(fā)商、尤其是大型開(kāi)發(fā)商不會(huì)青睞三四線城市，不會(huì)輕易到三四線城市拿地，其已經(jīng)具有的庫(kù)存房也難以銷售，庫(kù)存壓力會(huì)持續(xù)伴隨。

比較糾結(jié)的是，如果允許地方政府在樓市調(diào)控問(wèn)題上“自由”一點(diǎn)，又擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)?，市?chǎng)可以興旺，房?jī)r(jià)不能火熱。只有呈現(xiàn)市場(chǎng)熱、房?jī)r(jià)穩(wěn)的格局，管理層才不會(huì)干預(yù)。否則，約談、收緊土地政策、控制信貸等就會(huì)接踵而至。

所以，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是地方政府，都要弄清形勢(shì)，不要想借機(jī)漲價(jià)、繼續(xù)享受暴利、繼續(xù)拿高土地出讓金。一二線城市的土地出讓金收入增幅很大，更主要的還是上一年度基數(shù)較低，加上疫情得到初步控制后，市場(chǎng)需求出現(xiàn)了一定反彈，而開(kāi)發(fā)商則趁機(jī)加大了促銷力度。

隨著市場(chǎng)分化現(xiàn)象的出現(xiàn)，下一步樓市調(diào)控的重點(diǎn)，也應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整。對(duì)一二線城市，重點(diǎn)放在控制房?jī)r(jià)方面，防止地方政府借市場(chǎng)復(fù)蘇、引進(jìn)人才等繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，確?！胺孔〔怀础倍ㄎ坏玫綀?jiān)決落實(shí)。對(duì)地方對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，還是要消除功利之心，克服眼前利益，加大商品房的去庫(kù)存工作，避免庫(kù)存持續(xù)上漲，給樓市太大風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，三四線城市對(duì)住房的消化能力無(wú)法與一二線城市相比，投資者對(duì)三四線城市的信任度也沒(méi)有那么高。只有保持市場(chǎng)的穩(wěn)定和價(jià)格的穩(wěn)定、尤其是價(jià)格穩(wěn)定，樓市調(diào)控政策才不會(huì)加碼。

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