新規(guī)來(lái)了,明年起,4類房子或不得出租,租客和房東都要留意

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-11-03 18:40

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近期樓市傳來(lái)了一個(gè)重大好消息：房?jī)r(jià)真降了，9月份新房6年來(lái)首跌，全國(guó)新房均價(jià)較6月份最高點(diǎn)時(shí)跌幅高達(dá)5.8％。以新房?jī)r(jià)格中位數(shù)計(jì)算，同樣是購(gòu)買100平米的房子，現(xiàn)在買要比3個(gè)月前買，至少節(jié)省6萬(wàn)元。

消息確實(shí)是“好消息”，但對(duì)于千千萬(wàn)萬(wàn)的中低收入者來(lái)說(shuō)，卻絲毫高興不起來(lái)。因?yàn)楦鶕?jù)全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，9月份全國(guó)14座主要城市的房租同比都在上漲，其中部分重點(diǎn)城市房租已連續(xù)上漲多月，整體平均漲幅接近10％——截至8月，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的55城個(gè)人房源租金平均值為34.05元／平方米／月，較去年同期上漲9.49％。

另有數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市“北上廣深”的平均租房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過(guò)100元／平，這意味著租客需要花費(fèi)3000元才能租到30平米的房子。此外，在四大一線城市，租客的住房租金成本均占工資收入的40％以上。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《租房消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》顯示，2020年末，一線城市的租房人口比例已經(jīng)上升至40％，二線城市上升至25.5％。換句話說(shuō)，2020年我國(guó)2.2億租客中，有超1.4億都聚集在全國(guó)二十個(gè)左右一二線城市。這也是為什么我們說(shuō)，大中城市房?jī)r(jià)下跌了，但中低收入者卻高興不起來(lái)的原因——這些人雖然在一二線城市生活，但都是以租房為主，他們承擔(dān)不起大城市的高房?jī)r(jià)，所以真正與其息息相關(guān)的是房屋租金的變化。當(dāng)前時(shí)期，不少城市的租金都迎來(lái)較大幅度上漲，對(duì)于大城市的租客來(lái)說(shuō)，這是居住成本的大幅增加。

眾所周知，租金作為租房居民成本的重要組成部分，租金過(guò)快上漲，將影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定，同時(shí)還會(huì)擠占對(duì)價(jià)格非常敏感的中低收入者的居住空間。一句話，租金性價(jià)比與市民幸福感有直接關(guān)系。

事實(shí)上，今年8月底，住建部已經(jīng)表態(tài)，未來(lái)要通過(guò)“增加保障性住房供給，來(lái)努力實(shí)現(xiàn)全民住有所居”。同時(shí)宣布，房租租金年漲幅不能超5％。

官方剛剛表態(tài)完畢，這邊9月份全國(guó)14個(gè)主要城市的租金就迎來(lái)較大幅度上漲，這顯然和國(guó)家制定的樓市發(fā)展規(guī)劃不符。

那到底該如何解決呢？據(jù)專業(yè)人士透露，近期房租上漲幅度過(guò)大的城市，都在加緊制定“房租指導(dǎo)價(jià)”政策。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，通過(guò)行政手段，限制房租上漲，以達(dá)到穩(wěn)租金，讓利于租客的最終目的。這些政策到底什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)，我們要拭目以待。

大城市動(dòng)輒2萬(wàn)＋的房?jī)r(jià)，對(duì)于絕大多數(shù)工薪階層家庭來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是遙不可及了。我們簡(jiǎn)單計(jì)算一下，在房?jī)r(jià)2萬(wàn)／平的城市購(gòu)買100平米的房子，即便是只付三成首付，購(gòu)買的門(mén)檻都已經(jīng)提高到了60萬(wàn)，這還不包括雜七雜八的稅費(fèi)以及交房后的裝修費(fèi)用，如何全部加在一起，普通人買房的門(mén)檻實(shí)際上已經(jīng)提高到了七八十萬(wàn)。當(dāng)然，不能忽略的還有未來(lái)30年每月超8000元的房貸。

所以，從這個(gè)層面來(lái)看，國(guó)家制定“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，是非常切合實(shí)際的。因?yàn)槊鎸?duì)高房?jī)r(jià)，全國(guó)十幾億人的居住問(wèn)題顯然不能單純靠商品房市場(chǎng)來(lái)解決，事實(shí)上從過(guò)去5年的樓市調(diào)控來(lái)看，國(guó)家層面對(duì)商品房?jī)r(jià)格的定調(diào)是“穩(wěn)定”，并不是降低。

所以，未來(lái)更多城市會(huì)加大租賃住房市場(chǎng)的投入建設(shè)，對(duì)應(yīng)的也會(huì)有更多的“無(wú)房者”將會(huì)以租房的方式來(lái)解決居住難題。

大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的積極意義是顯而易見(jiàn)的，不僅有助于解決全國(guó)6億多中低收入者在大城市的短時(shí)居住問(wèn)題，也有利于推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，同時(shí)也有利于緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。

資料顯示，2021年部分人口凈流入的大城市計(jì)劃籌集保障性租賃住房93萬(wàn)套。很顯然這，是擴(kuò)大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供給結(jié)構(gòu)的良好開(kāi)端。當(dāng)然最重要的一點(diǎn)是，大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這個(gè)其實(shí)很好理解，加大力度建設(shè)租賃住房市場(chǎng)，一定程度上可以實(shí)現(xiàn)“以租代購(gòu)”妥善解決一部分群體的居住問(wèn)題，尤其是大城市新市民、新青年等群體。

如此一來(lái)，就能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，合理釋放購(gòu)房需求，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐。

資料顯示，截止到2020年末，全國(guó)租賃市場(chǎng)人群規(guī)模已高達(dá)2.2億人，房屋租賃總面積80億平左右。2020年租賃市場(chǎng)的成交總額已經(jīng)高達(dá)2.2萬(wàn)億。這個(gè)規(guī)模已經(jīng)非常巨大了。

當(dāng)前時(shí)期，最迫切需要解決的就是租賃市場(chǎng)的問(wèn)題。即保障全國(guó)2.2億租客的切身利益，解決好改善居住環(huán)境、穩(wěn)定租賃關(guān)系與租金上漲的矛盾。那么到底該如何做呢？專家認(rèn)為，要分三步走，第一步是持續(xù)加大市場(chǎng)供給力度；第二步是制定有效的穩(wěn)租金管理制度；第三步是建立完善的住房租賃市場(chǎng)規(guī)范，也就是成體系的法律依據(jù)。

截止到目前，這“三步棋”我們基本都已經(jīng)走完了：過(guò)去兩年，全國(guó)30多個(gè)城市，租賃住房供給量顯著提高，各種保障性租賃住房增加了不少于120萬(wàn)套，為穩(wěn)定市場(chǎng)租金起到了關(guān)鍵作用；

去年初，國(guó)家重要會(huì)議上，明確提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，其中三大“工作計(jì)劃”中就涉及了“降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控”等內(nèi)容。

有人可能會(huì)說(shuō)，以上都是宏觀層面的舉措，對(duì)市場(chǎng)的作用也不夠具體，作為租客，很難看到成效，也就是說(shuō)，這樣的舉措對(duì)租客個(gè)人而言，影響并不大。接下來(lái)我們要說(shuō)的，就是和每一個(gè)租客和房東息息相關(guān)的政策變化，租客和房東都要留意：

第一、今年的4月28日，六部門(mén)罕見(jiàn)發(fā)文規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為了?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，這次“新規(guī)文件”主要就是針對(duì)自然人性質(zhì)的“二房東”的強(qiáng)化日常監(jiān)督管理，其目的就是保障租客權(quán)益，妥善化解住房租賃矛盾糾紛——文件中明確要求，第一從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和轉(zhuǎn)租10套（間）的自然人，應(yīng)辦理市場(chǎng)主體登記；第二單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月，且單次收取押金超1個(gè)月的，應(yīng)該在銀行開(kāi)個(gè)監(jiān)管賬戶，去住建局備案并定期公示。

第二、事關(guān)所有租客和房東的新規(guī)變化，2020年10月份，住建部發(fā)布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，其中“新規(guī)”明確要求，4類房子不得出租。值得一提的是，今年8月份，北京已經(jīng)第一個(gè)響應(yīng)了該政策——8月24日，北京發(fā)布《北京市住房租賃條例》（征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)征集意見(jiàn)，10月21日，北京市住建部公布征集意見(jiàn)的反饋情況。在會(huì)上，北京住建部領(lǐng)導(dǎo)明確，北京住房租賃將立法。

專家解讀認(rèn)為，一般情況下，這類法律法規(guī)從征求意見(jiàn)稿到最后實(shí)施的周期是3-6個(gè)月，北京目前已經(jīng)采集完意見(jiàn)，下一步就是認(rèn)真制定“條例”。換句話說(shuō)，北京的《住房租賃條例》法規(guī)大概率將在明年開(kāi)始正式實(shí)施。

基于此來(lái)看，明年北京將成為全國(guó)首個(gè)執(zhí)行租房4大“新禁令”的城市，即從明年起，在北京有4類房子將不得出租。因此，租客和房東都要留意。尤其是租客一定要格外注意了，千萬(wàn)別再“貪便宜”去租這些新規(guī)明令禁止出租的房源，因?yàn)橐坏┍徊樘帲赡軐⒚媾R重新找房子的窘境，情況嚴(yán)重的還可能損失大筆租金。

按照《住房租賃條例》第二章“出租與承租”條款，明年起，4類房子將不得出租，房東和租客都要留意了：

第一類是不符合“工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)”的房子。何為工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)？即建筑物需符合國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)中的設(shè)備、設(shè)計(jì)、防火、節(jié)能、勘察和地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)和抗震設(shè)計(jì)等十個(gè)方面的要求。說(shuō)白了就是質(zhì)監(jiān)局綜合驗(yàn)收通過(guò)的房子。像城市里很多自建房、城中村小產(chǎn)權(quán)房等，都在“禁租”之列。

第二類是不符合國(guó)家室內(nèi)裝修有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人人身健康的房子。這個(gè)沒(méi)什么好解釋的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是出租的房子，必須符合室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，硬性要求有甲醛、苯、氨等不能超標(biāo)。

專家解釋，“新規(guī)”之所以會(huì)有這一條，主要是近年來(lái)這類事件層出不窮引起了國(guó)家相關(guān)部門(mén)的高度重視。在專家看來(lái)，對(duì)于這類房子，租客千萬(wàn)別再“貪便宜”租了，因?yàn)榧兹⒈匠瑯?biāo)嚴(yán)重的房子，可能導(dǎo)致租客身患重大疾病，會(huì)危及承租人的身心健康。

第三類是廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間。這條“禁令”矛頭顯然指向了大城市的“群租房”。尤其是北上廣深等一線城市，房東、中介們?yōu)榱双@取更多租金，喜歡把不能住人的陽(yáng)臺(tái)、廚房、儲(chǔ)藏室等出租給低收入人群。這類房子法律法規(guī)早就明確不能住人，因?yàn)椴环暇幼?biāo)準(zhǔn)，可能有安全隱患。現(xiàn)如今“新規(guī)”再次提及，租客和房東更要留意了，尤其是租客，別再因?yàn)樽饨鸨阋?，?ldquo;貪便宜”承租了，一旦被查處，可能“房財(cái)兩空”；

第四類是其他依法不得出租的住房。一般指的是違章違建的房子、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房子、被司法機(jī)關(guān)查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房子等。

專家解釋，這類房子不能出租的根本原因是，產(chǎn)權(quán)不明晰，存在坑蒙拐騙租客的情況。尤其是一些已經(jīng)抵押或者查封的房產(chǎn)，對(duì)外出租時(shí)市場(chǎng)價(jià)都可能比較便宜。承租人如果不知情，“貪便宜”承租，可能遭遇房東跑路，不得不承擔(dān)租金、押金無(wú)法要回的后果。

房產(chǎn)專家王佳直言，新規(guī)來(lái)了，明年起這4類房子，對(duì)外出租時(shí)價(jià)格可能會(huì)比較便宜，房東的目的就是“以低價(jià)吸引租客承租”，對(duì)于這4類低價(jià)但違規(guī)的出租房，租客一定要記住，別再“貪便宜”承租了。