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近期樓市傳來了一個重大好消息：房價真降了，9月份新房6年來首跌，全國新房均價較6月份最高點時跌幅高達5.8％。以新房價格中位數(shù)計算，同樣是購買100平米的房子，現(xiàn)在買要比3個月前買，至少節(jié)省6萬元。

消息確實是“好消息”，但對于千千萬萬的中低收入者來說，卻絲毫高興不起來。因為根據(jù)全國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，9月份全國14座主要城市的房租同比都在上漲，其中部分重點城市房租已連續(xù)上漲多月，整體平均漲幅接近10％——截至8月，全國重點監(jiān)測的55城個人房源租金平均值為34.05元／平方米／月，較去年同期上漲9.49％。

另有數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市“北上廣深”的平均租房價格已經(jīng)超過100元／平，這意味著租客需要花費3000元才能租到30平米的房子。此外，在四大一線城市，租客的住房租金成本均占工資收入的40％以上。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《租房消費行為調(diào)查報告》顯示，2020年末，一線城市的租房人口比例已經(jīng)上升至40％，二線城市上升至25.5％。換句話說，2020年我國2.2億租客中，有超1.4億都聚集在全國二十個左右一二線城市。這也是為什么我們說，大中城市房價下跌了，但中低收入者卻高興不起來的原因——這些人雖然在一二線城市生活，但都是以租房為主，他們承擔不起大城市的高房價，所以真正與其息息相關(guān)的是房屋租金的變化。當前時期，不少城市的租金都迎來較大幅度上漲，對于大城市的租客來說，這是居住成本的大幅增加。

眾所周知，租金作為租房居民成本的重要組成部分，租金過快上漲，將影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定，同時還會擠占對價格非常敏感的中低收入者的居住空間。一句話，租金性價比與市民幸福感有直接關(guān)系。

事實上，今年8月底，住建部已經(jīng)表態(tài)，未來要通過“增加保障性住房供給，來努力實現(xiàn)全民住有所居”。同時宣布，房租租金年漲幅不能超5％。

官方剛剛表態(tài)完畢，這邊9月份全國14個主要城市的租金就迎來較大幅度上漲，這顯然和國家制定的樓市發(fā)展規(guī)劃不符。

那到底該如何解決呢？據(jù)專業(yè)人士透露，近期房租上漲幅度過大的城市，都在加緊制定“房租指導(dǎo)價”政策。簡單來說就是，通過行政手段，限制房租上漲，以達到穩(wěn)租金，讓利于租客的最終目的。這些政策到底什么時候會出臺，我們要拭目以待。

大城市動輒2萬＋的房價，對于絕大多數(shù)工薪階層家庭來說，已經(jīng)是遙不可及了。我們簡單計算一下，在房價2萬／平的城市購買100平米的房子，即便是只付三成首付，購買的門檻都已經(jīng)提高到了60萬，這還不包括雜七雜八的稅費以及交房后的裝修費用，如何全部加在一起，普通人買房的門檻實際上已經(jīng)提高到了七八十萬。當然，不能忽略的還有未來30年每月超8000元的房貸。

所以，從這個層面來看，國家制定“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，是非常切合實際的。因為面對高房價，全國十幾億人的居住問題顯然不能單純靠商品房市場來解決，事實上從過去5年的樓市調(diào)控來看，國家層面對商品房價格的定調(diào)是“穩(wěn)定”，并不是降低。

所以，未來更多城市會加大租賃住房市場的投入建設(shè)，對應(yīng)的也會有更多的“無房者”將會以租房的方式來解決居住難題。

大力發(fā)展租賃住房市場的積極意義是顯而易見的，不僅有助于解決全國6億多中低收入者在大城市的短時居住問題，也有利于推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，同時也有利于緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。

資料顯示，2021年部分人口凈流入的大城市計劃籌集保障性租賃住房93萬套。很顯然這，是擴大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供給結(jié)構(gòu)的良好開端。當然最重要的一點是，大力發(fā)展租賃住房市場，有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這個其實很好理解，加大力度建設(shè)租賃住房市場，一定程度上可以實現(xiàn)“以租代購”妥善解決一部分群體的居住問題，尤其是大城市新市民、新青年等群體。

如此一來，就能夠穩(wěn)定市場預(yù)期，合理釋放購房需求，緩解房價上漲壓力，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐。

資料顯示，截止到2020年末，全國租賃市場人群規(guī)模已高達2.2億人，房屋租賃總面積80億平左右。2020年租賃市場的成交總額已經(jīng)高達2.2萬億。這個規(guī)模已經(jīng)非常巨大了。

當前時期，最迫切需要解決的就是租賃市場的問題。即保障全國2.2億租客的切身利益，解決好改善居住環(huán)境、穩(wěn)定租賃關(guān)系與租金上漲的矛盾。那么到底該如何做呢？專家認為，要分三步走，第一步是持續(xù)加大市場供給力度；第二步是制定有效的穩(wěn)租金管理制度；第三步是建立完善的住房租賃市場規(guī)范，也就是成體系的法律依據(jù)。

截止到目前，這“三步棋”我們基本都已經(jīng)走完了：過去兩年，全國30多個城市，租賃住房供給量顯著提高，各種保障性租賃住房增加了不少于120萬套，為穩(wěn)定市場租金起到了關(guān)鍵作用；

去年初，國家重要會議上，明確提出“解決好大城市住房突出問題”，其中三大“工作計劃”中就涉及了“降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控”等內(nèi)容。

有人可能會說，以上都是宏觀層面的舉措，對市場的作用也不夠具體，作為租客，很難看到成效，也就是說，這樣的舉措對租客個人而言，影響并不大。接下來我們要說的，就是和每一個租客和房東息息相關(guān)的政策變化，租客和房東都要留意：

第一、今年的4月28日，六部門罕見發(fā)文規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為了。總結(jié)來說，這次“新規(guī)文件”主要就是針對自然人性質(zhì)的“二房東”的強化日常監(jiān)督管理，其目的就是保障租客權(quán)益，妥善化解住房租賃矛盾糾紛——文件中明確要求，第一從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)和轉(zhuǎn)租10套（間）的自然人，應(yīng)辦理市場主體登記；第二單次收取租金的周期原則上不超過3個月，且單次收取押金超1個月的，應(yīng)該在銀行開個監(jiān)管賬戶，去住建局備案并定期公示。

第二、事關(guān)所有租客和房東的新規(guī)變化，2020年10月份，住建部發(fā)布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，其中“新規(guī)”明確要求，4類房子不得出租。值得一提的是，今年8月份，北京已經(jīng)第一個響應(yīng)了該政策——8月24日，北京發(fā)布《北京市住房租賃條例》（征求意見稿）公開征集意見，10月21日，北京市住建部公布征集意見的反饋情況。在會上，北京住建部領(lǐng)導(dǎo)明確，北京住房租賃將立法。

專家解讀認為，一般情況下，這類法律法規(guī)從征求意見稿到最后實施的周期是3-6個月，北京目前已經(jīng)采集完意見，下一步就是認真制定“條例”。換句話說，北京的《住房租賃條例》法規(guī)大概率將在明年開始正式實施。

基于此來看，明年北京將成為全國首個執(zhí)行租房4大“新禁令”的城市，即從明年起，在北京有4類房子將不得出租。因此，租客和房東都要留意。尤其是租客一定要格外注意了，千萬別再“貪便宜”去租這些新規(guī)明令禁止出租的房源，因為一旦被查處，可能將面臨重新找房子的窘境，情況嚴重的還可能損失大筆租金。

按照《住房租賃條例》第二章“出租與承租”條款，明年起，4類房子將不得出租，房東和租客都要留意了：

第一類是不符合“工程建設(shè)強制性標準”的房子。何為工程建設(shè)強制性標準？即建筑物需符合國家強制標準中的設(shè)備、設(shè)計、防火、節(jié)能、勘察和地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)和抗震設(shè)計等十個方面的要求。說白了就是質(zhì)監(jiān)局綜合驗收通過的房子。像城市里很多自建房、城中村小產(chǎn)權(quán)房等，都在“禁租”之列。

第二類是不符合國家室內(nèi)裝修有關(guān)標準，危及承租人人身健康的房子。這個沒什么好解釋的，簡單來說，就是出租的房子，必須符合室內(nèi)裝修標準，硬性要求有甲醛、苯、氨等不能超標。

專家解釋，“新規(guī)”之所以會有這一條，主要是近年來這類事件層出不窮引起了國家相關(guān)部門的高度重視。在專家看來，對于這類房子，租客千萬別再“貪便宜”租了，因為甲醛、苯超標嚴重的房子，可能導(dǎo)致租客身患重大疾病，會危及承租人的身心健康。

第三類是廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間。這條“禁令”矛頭顯然指向了大城市的“群租房”。尤其是北上廣深等一線城市，房東、中介們?yōu)榱双@取更多租金，喜歡把不能住人的陽臺、廚房、儲藏室等出租給低收入人群。這類房子法律法規(guī)早就明確不能住人，因為不符合居住標準，可能有安全隱患?，F(xiàn)如今“新規(guī)”再次提及，租客和房東更要留意了，尤其是租客，別再因為租金便宜，就“貪便宜”承租了，一旦被查處，可能“房財兩空”；

第四類是其他依法不得出租的住房。一般指的是違章違建的房子、沒有產(chǎn)權(quán)證書的房子、被司法機關(guān)查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房子等。

專家解釋，這類房子不能出租的根本原因是，產(chǎn)權(quán)不明晰，存在坑蒙拐騙租客的情況。尤其是一些已經(jīng)抵押或者查封的房產(chǎn)，對外出租時市場價都可能比較便宜。承租人如果不知情，“貪便宜”承租，可能遭遇房東跑路，不得不承擔租金、押金無法要回的后果。

房產(chǎn)專家王佳直言，新規(guī)來了，明年起這4類房子，對外出租時價格可能會比較便宜，房東的目的就是“以低價吸引租客承租”，對于這4類低價但違規(guī)的出租房，租客一定要記住，別再“貪便宜”承租了。

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