“沒有辦法，已經(jīng)報(bào)案了，但到現(xiàn)在都沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。租客說自己交了一年的房租，不愿意搬走。為了一萬多元損失上訴，時間成本太高，只能認(rèn)栽了，認(rèn)栽了……”

9月9日，成都唐女士告訴《金融投資報(bào)》記者，幾個月前，她以1900元/月的價格將位于雙流區(qū)陽光華庭的一套房屋租給海南每天房屋租賃有限公司（以下簡稱：海南每天），只收了3個月租金海南每天就跑路了，留下被坑的唐女士與租客楊凡（化名）“扯皮”。

事實(shí)上，唐女士和楊凡的遭遇并非孤案。

近來，長租公寓頻頻爆雷，跑路不斷，《金融投資報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)被視為風(fēng)口的長租公寓，在“高收低租”模式下已然淪為“龐氏騙局”。

值得注意的是，成都市消費(fèi)者協(xié)會在受理、處理投訴過程中也發(fā)現(xiàn)類似情況，為此，9月9日成都市消協(xié)專門發(fā)布消費(fèi)警示，特別提醒廣大消費(fèi)者要留意租房陷阱。

連環(huán)爆雷：房東與租客都受傷

今年7月初，成都侯女士在朋友的推薦下聯(lián)系到了成都首資科技有限公司（以下簡稱：成都首資），并于7月18日與成都首資簽訂了房屋租賃合同，押金和年付租金加起來共27950元。

7月23日，侯女士搬進(jìn)了出租屋，甚為開心，但做夢也沒想到，入住僅十多天，房東就找上了門，她才得知包租公司卷款跑路了。在成都首資跑路之后，房東斷水?dāng)嚯婃i門，侯女士不得已只能搬出公寓。她告訴《金融投資報(bào)》記者，“當(dāng)時報(bào)了警立了案，也進(jìn)行了上訪，但一個多月過去了，根本沒有任何進(jìn)展?！?/p>

侯女士與房東溝通聊天記錄

無獨(dú)有偶，楊凡于今年4月5日從海南每天手上租賃唐女士的房子時為了所謂的“年付劃算”，也咬咬牙交了租金17100元和押金1900元。但只住了4個月，海南每天就跑路了。好在在派出所調(diào)解下，楊凡目前仍住在楊女士的房子里。

楊凡的租房合同

“我家北二環(huán)附近的那套房子租給四川滿城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司（以下簡稱：滿城房產(chǎn)）已經(jīng)兩年了，一直按月支付，很準(zhǔn)時。之前看到包租公司跑路的新聞時從沒想過自己會遇到，畢竟都租了兩年了，沒理由跑呀，但‘吃瓜’還是吃到自己頭上了。”成都金先生苦笑著告訴記者，上個月，因?yàn)榘夤就锨匪姟⑷細(xì)?、物管等費(fèi)用，物業(yè)聯(lián)系到金先生，他才知道滿城房產(chǎn)跑路的消息。由于金先生做不出暴力攆租客的行為，只能自己認(rèn)栽，損失了6個月的房租15000元，還補(bǔ)繳了拖欠的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)和物管費(fèi)共計(jì)3500元。

事實(shí)上，唐女士、侯女士、楊凡、金先生等的遭遇都只是冰山一角。《金融投資報(bào)》記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，成都跑路的長租公寓不在少數(shù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都本地跑路的長租公寓公司達(dá)到幾十家。近日金融投資報(bào)記者走訪并試著聯(lián)系了多家“上榜”公司，但均是人去樓空及無人應(yīng)答狀態(tài)。

9月8日上午，《金融投資報(bào)》記者來到位于武侯區(qū)武陽大道三段51號城投下一站都市寫字樓B座的巢客遇家辦事處，這里早已人去樓空，門口的紙上寫著“寫字樓租售”等字樣。據(jù)物管說，巢客遇家的工作人員自8月初就再也沒有出現(xiàn)過，目前房東也將該辦公室收回并準(zhǔn)備再次出租。

值得一提的是，滿城房產(chǎn)成立于2007年，是成都本土最早涉足長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，在成都、重慶兩地合計(jì)擁有四萬多套房源。但金先生不知道的是，早在今年1月，滿城房產(chǎn)就將其所管轄的全部房源和資產(chǎn)管理權(quán)賣給了成都青客公寓管理有限公司（以下簡稱：青客）。但半年之后，雙方陷入糾紛，滿城房產(chǎn)指責(zé)青客拿走房源后拒向業(yè)主支付租金，青客則表示滿城房產(chǎn)嚴(yán)重違約，轉(zhuǎn)讓協(xié)議已失效。但最終受害的，還是“金先生們”。

四川之外，長租公寓爆雷的更多，哪里有租房，割韭菜的鐮刀就伸向了哪里。

比如，8月20日，海南每天鄭州公司人去樓空，挑起三百多名業(yè)主和八百多位租客的矛盾；

8月24日，上海嵐越公寓在浦東的辦公室連夜消失，報(bào)案者將派出所大門圍得水泄不通；

8月29日，杭州巢客跑路，慘遭收割的房東和租客已建立起十多個微信群，抱團(tuán)維權(quán)……

長租套路：高收低租+租金貸

全國范圍內(nèi)，長租公寓從風(fēng)口到連環(huán)爆雷，何以如此？

“有的長租公寓公司，給房東高租金，給房客低租金，高收低租做一筆業(yè)務(wù)就虧一筆，這種商業(yè)模式就有問題?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐在接受金融投資報(bào)記者采訪時一針見血指出癥結(jié)所在，“如果有投資進(jìn)入，虧本賺流量，那也算一種互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)模式，至少有初始的投資資金拿來虧；但如果連初始投資都沒有，那純粹就是一種龐氏騙局，跑路是必然的?！?/p>

如劉璐所言，《金融投資報(bào)》記者在調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，這些跑路的長租公寓公司基本都采用“高收低租”模式，不計(jì)成本高價收房，但通常要求房東與其簽署1年甚至更長時間的出租合同，且租金只能月付；另一邊，又以低價為誘餌租給租客，但要求租客必須年付。如果租客給不起，長租公寓還有“租金貸”推出，也能一次性從金融機(jī)構(gòu)拿到全年租金。

《金融投資報(bào)》記者簡單算了一筆賬：一套房子月租金2000元，長租公寓一次性就能收到2.4萬元；100套房源，就是240萬元；10000套房源，就是2.4億元。

看似虧本的高收低租，其中產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻相當(dāng)可觀驚人。換句話說，高收低租模式壓根沒想盈利，瞄準(zhǔn)的其實(shí)是租金，這與非法P2P非法集資類似，只不過曾經(jīng)的標(biāo)的是“理財(cái)產(chǎn)品”，現(xiàn)在則是“出租房”。

當(dāng)然，除了一開始就挖坑的長租公寓之外，爆雷頻現(xiàn)也顯示出長租公寓商業(yè)模式的脆弱性。貝殼研究院高級分析師黃卉向《金融投資報(bào)》記者表示，上半年疫情的沖擊，加速暴露了長租公寓商業(yè)模式存在的問題：

一是租金成本高，目前大部分長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運(yùn)營也需要較高的成本投入。

二是商業(yè)模式的靈活性差，通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風(fēng)險(xiǎn)和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，這就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力。

三是精細(xì)化運(yùn)營要求高，長租公寓企業(yè)理論上講應(yīng)當(dāng)“以出定收”，根據(jù)出房情況決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。

律師說法：事前甄別 遇雷維權(quán)

長租公寓爆雷，受傷害的是成千上萬的房東和租客。房東不僅要損失可觀的資金，一些“以租養(yǎng)貸”的房東還可能陷入斷供危機(jī)；房客不僅要面對租金損失、搬家找房的痛苦，選擇了“租金貸”的租客還要按時還貸，否則就會留下征信污點(diǎn)。那么，從一開始，房東和租客應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？

四川省智見成律師事務(wù)所合伙人、主任律師楊川平告訴金融投資報(bào)記者，只有時間和口碑是最好的潛在保障，租客和房東尋找品牌長租公寓公司或是最有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法?！爱?dāng)然，簽署合同前，確認(rèn)長租公司與房東之間的協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明是一種最有效的、最基礎(chǔ)和最理性的選擇，而長租公寓公司應(yīng)當(dāng)主動揭示基礎(chǔ)合同關(guān)系的存在和無爭議是必要的?！?/p>

“租客和房東在選擇長租公寓品牌時，首先要多渠道多信息了解品牌企業(yè)的基本情況，通過線上和線下公開信息了解企業(yè)的基本信息、營業(yè)規(guī)模、歷史投訴、品牌評價等，在選擇時，盡量做多品牌比對后再做決策，做好充分的事前了解?！秉S卉也表示，租客在支付租金時，盡量避免一次性付款過長周期的租金給機(jī)構(gòu)，且要留存好租房合同及支付憑證。

《金融投資報(bào)》記者查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，跑路的長租公寓多為新近成立的公司，且很多公司的負(fù)責(zé)人注冊了多家公司，在較早之前已被標(biāo)注經(jīng)營異常。

比如，成都首資執(zhí)行董事兼總經(jīng)理艾兆璐，其同時也是巢客遇家（成都）科技有限公司、首資一城一家科技(云南)有限公司、重慶首資科技有限公司、廣住庭(廣州)科技有限公司等8家公司法定代表人。其中，巢客遇家成立于2019年8月5日，其在去年9月和今年8月兩次“因通過登記的住所或者經(jīng)營場所無法聯(lián)系”而被武侯區(qū)市場監(jiān)管局列入經(jīng)營異常名錄。

劉璐則提醒，“不論是房東還是租客，都不要貪小便宜，天上不會掉餡餅。”若真的遇到爆雷的情況，接受金融投資報(bào)記者采訪的專家和律師均建議，房東和房客拿起法律武器維權(quán)。

楊川平說，在交易機(jī)制上即租金的支付上要形成保護(hù)機(jī)制，無論是房東還是房客，都要避免被動行權(quán)。若確實(shí)上當(dāng)受騙，也只有通過訴訟或者是報(bào)案來保障自己的權(quán)利。在楊川平看來，在房屋租賃公司跑路的情況下，這里面存在兩重法律關(guān)系。合同關(guān)系是相對權(quán)，需要依賴于別人的履行，而物權(quán)是絕對權(quán)，也叫對世權(quán)，有絕對排除妨礙的權(quán)利?！袄碚撋?，由于長租公寓公司違約未交付租金給房東，房東有權(quán)終止合約，收回房屋，而租客只能向長租公寓公司提出違約主張。”

監(jiān)管出手：住建部等擬出新規(guī)

事實(shí)上，近些年來，長租公寓爆雷不斷又前赴后繼，原因還在于沒有得到有效監(jiān)管。受訪的專家學(xué)者和律師均不約而同建議加強(qiáng)監(jiān)管，且要工商、住建等多部門協(xié)作。

楊川平表示，鑒于這種業(yè)務(wù)體系存在第三方權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)，為進(jìn)行有序管理，主管部門應(yīng)當(dāng)提前介入，對行業(yè)準(zhǔn)入、業(yè)務(wù)規(guī)范與流程進(jìn)行有效監(jiān)督和管理，如保證金機(jī)制、強(qiáng)制揭示機(jī)制、租金直付機(jī)制等，以避免消費(fèi)者上當(dāng)受騙事件的持續(xù)發(fā)生。

好在相關(guān)部門已經(jīng)出手了。去年12月，住建部等六部門印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確要求加強(qiáng)對采取“高進(jìn)低出、長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

今年9月7日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》也從多方面對住房租賃參與主體進(jìn)行具體規(guī)定。其中明確，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度。對此，市場普遍認(rèn)為，此舉體現(xiàn)了政府對租賃市場的引導(dǎo)方向。

與此同時，上海、廣州、成都、杭州等多城市也紛紛發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示或住房租賃監(jiān)管措施。比如，為了解住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況，成都市正開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。要求住房租賃企業(yè)對照《住房租賃企業(yè)基本情況自查表》如實(shí)填寫相關(guān)內(nèi)容，于2020年9月10日前，按企業(yè)注冊地報(bào)所屬區(qū)住建部門，各區(qū)（市）縣住建部門于9月22日前將轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)自查匯總情況報(bào)送市房地產(chǎn)市場服務(wù)中心。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會對會員企業(yè)存在“高進(jìn)低出、長收短付”、違規(guī)開展租金貸、發(fā)布虛假房源、違規(guī)經(jīng)營、侵害群眾利益等問題進(jìn)行全面排查，建立臺賬，要求企業(yè)自行整改，加強(qiáng)行業(yè)自律。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會于2020年9月22日前將協(xié)會排查情況（含附件表格）報(bào)送市房地產(chǎn)市場服務(wù)中心。

“長期看，政策規(guī)范之下，長租公寓行業(yè)向好發(fā)展趨勢不會變?！秉S卉說，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變。行業(yè)洗牌和進(jìn)化的加速，經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，對長租公寓企業(yè)的資金運(yùn)作能力和運(yùn)營能力提出了更高的要求。而租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場中不斷突圍。

【特別提示】

成都消協(xié)發(fā)布警示：三大問題需特別注意

成都市消費(fèi)者協(xié)會在受理、處理投訴過程中發(fā)現(xiàn)，近期發(fā)生房屋租賃公司資金斷裂，運(yùn)營困難，導(dǎo)致其違背合同承諾，服務(wù)質(zhì)量下降，退還押金延遲和困難，以及無法繼續(xù)履行合同等侵害租客合法權(quán)益事件。9月9日，成都市消協(xié)特別提醒廣大消費(fèi)者在租房時注意以下幾點(diǎn)：

一、尋租房屋、簽訂合同前要仔細(xì)了解租賃公司的經(jīng)營資質(zhì)和成立時間及運(yùn)營實(shí)力，選擇口碑信譽(yù)較好的正規(guī)專業(yè)公司，防范因企業(yè)倒閉、關(guān)門等情況引起的權(quán)益受損。

二、了解房屋租賃市場的價格情況，要求租賃公司提供其與房東簽訂的合同，明確合同性質(zhì)，幫助判斷房屋的實(shí)際租賃價格，警惕低價出租背后可能存在的消費(fèi)陷阱和市場風(fēng)險(xiǎn)。

三、簽訂合同時仔細(xì)查看合同內(nèi)容，注意其中可能存在的隱形霸王條款，明確糾紛發(fā)生后的違約責(zé)任;同時盡量采取分期交納租金的方式，避免因一次性交納過多租費(fèi)引起的資金損失。

來源：金融投資報(bào)

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