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提問：您好廣叔，想你給點(diǎn)建議：本人純投資，東莞本地人，首套，首付款100-150萬，每月可承擔(dān)15000-18000的房貸想有以下疑問1.寮步區(qū)域內(nèi)萬科金域東方78平米,95平米均價(jià)大概在31000——33000，而另一個盤華僑城純水岸89平米和95平米的均價(jià)在25000左右，這兩個如果選擇的話那個更好？2.另有大嶺山萬科漢邦估計(jì)39000左右，是否適合入手？3.南城的新盤中證云庭和寮步的源悅是否值得入手？4.加上最近看的萬江中海和保利首鑄，這幾個盤能不能麻煩你給點(diǎn)建議？謝謝！

回答：你好。1、萬科金域東方還算寮步的核心區(qū)，旁邊是濕地公園，有一定的景觀，居住配套還可以；僑城純水岸周圍環(huán)境相對來說差了些，什么噴漆廠，塑膠廠，空氣方面都不是很好，靠近石大公路，天橋，有一定的噪音。

2、萬科漢邦可以考慮；

3、中證云庭一般，在十字路口邊上，噪音大；源悅可以考慮。

4、萬江中海和保利首鑄都可以考慮，

論選擇，我的看法：2萬科漢邦>4保利首鑄>1萬科金域東方>3源悅

提問：你好廣叔，我在東莞自住寮步萬科城市高爾夫美墅，另在莞城東糖花園有房產(chǎn)。目前子彈300，感覺寮步未來規(guī)劃幾好，看了寮步近松湖的幾個盤，想在寮步買一套做純投資用，鼎峰松湖開盤3萬，學(xué)區(qū)較好，但周邊都是平房，不知道整改要多長時(shí)間。另看中萬科傳奇的二手房，感覺78方的1廳3房1衛(wèi)的戶型比較好，掛牌價(jià)高層在225萬左右。想請問下廣叔對寮步的看法，以及是否有盤介紹。謝謝！

回答：你好，萬科城市高爾夫美墅環(huán)境還不錯的，就是旁邊有家醫(yī)院；東糖花園離東城站近，配套生活便捷，有一定樓齡，目前看還可以持有個幾年。鼎峰松湖周圍民房多，環(huán)境一般。萬科傳奇離華為的基地近，有一定的外溢效應(yīng)。寮步屬于環(huán)湖片區(qū)，有松山湖的輻射和帶動，近些年房價(jià)的漲幅也印證了松山湖對其價(jià)值提升的影響。寮步價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：你好廣叔 手上有150首付。松山湖有一套雙證。老婆已離婚有東莞名額。目前純投資 東莞市 杭州市 蘇州市 可以持有5年左右。就目前這幾個地方哪個升值空間大呢。新手上路麻煩多幫忙分析一下。純投資謝謝

回答：你好。杭州、蘇州如果有房票都可以買，但不如東莞本土作戰(zhàn)，粵港澳大灣區(qū)是世界級的，未來依然有很大潛力，發(fā)展才剛剛開始?？蓞⒖歼x籌：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：你好廣叔，我在東莞萬江和博羅石灣各有一套房，沒有貸款。我打算將萬江房子抵押借貸在高埗全款再買一套作為投資，你覺得這樣做劃算嗎？另外東莞高埗石碣的房價(jià)能達(dá)到四萬嗎？

回答：你好，東莞樓市現(xiàn)狀： 鳳崗，塘廈，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳這個大佬的溢出就足夠了。 長安有自己的內(nèi)在實(shí)力，會一路停不下來。 虎門借助交通優(yōu)勢也不會太差。 松山湖東莞的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，只會更好。 南城不用說了，當(dāng)前的金融，貿(mào)易，產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)東莞做得最出色，加上中心區(qū)核心區(qū)，不用擔(dān)心未來。 東城有商貿(mào)，有工業(yè)，也是中心區(qū)，也不用擔(dān)心。

令人擔(dān)憂的就是 ： 石碣，厚街，曾經(jīng)的輝煌，現(xiàn)在卻一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩這些中低收入者和相鄰廣州的窮親戚增城相互看不上眼。 橋頭，企石和謝崗，看著比自己還窮的惠州只能仰天長嘆。 東莞臨深只知有鳳崗塘廈，不知有長安。 長安緊鄰寶安的松崗，松崗是寶安遠(yuǎn)郊區(qū)； 長安卻是東莞的強(qiáng)鎮(zhèn)，差價(jià)并不明顯，這也導(dǎo)致長安很難吸引投資客大量砸盤。 未來東莞的各個區(qū)域的房價(jià)會嚴(yán)重分化，東莞的房價(jià)高地一定是松山湖。 松山湖及周邊輻射板塊長線持續(xù)看好的，現(xiàn)在入手還會有一些漲幅，不過以東莞的一貫表現(xiàn)，這一波之后肯定要橫盤了。 當(dāng)下最好的投資是抵押東莞買廣州，趕上這一輪漲幅。

提問：您好廣叔好，新人首問，1、本人在深圳中海怡翠有一套房，頂層復(fù)式（一房一廳），前段時(shí)間傳言有舊改的可能，不知道是不是真的，有置換的必要嗎？

2、老家在安徽，想在合肥購置一套房，自住兼顧投資需求，準(zhǔn)備看蜀西湖板塊，覺得藍(lán)光雍錦半島怎么樣？濱湖是不錯的選擇，但不利于我自主所以暫時(shí)不考慮，高新區(qū)有沒有其他的建議。如果藍(lán)光湖景房與非湖景相差15萬，有考慮湖景的必要嗎？

3、合肥房貸利率有點(diǎn)高，2套房要到6.1左右，有沒有辦法做低點(diǎn)利率，之前考慮抵押貸，但說我有公積金所以做不了。煩請指教，謝謝！

回答：你好，1、在深圳最近的城市更新條例征求意見稿中，也確實(shí)明確提出了住宅區(qū)建筑物建成年限20年以上，可以申報(bào)城市更新。

但前提是，要么需要落實(shí)規(guī)劃的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，要么存在嚴(yán)重安全隱患，要么使用功能不齊全，配套設(shè)施不完善。

中海怡翠山莊的情況，似乎并沒有滿足以上三個條件，目前來看，小區(qū)內(nèi)居住人群還很多，生活氛圍相當(dāng)濃郁，在這樣的情況下，很難會推進(jìn)舊改。

2、合肥蜀西湖是未來高新區(qū)未來核心，蜀西湖及泛蜀西湖板塊價(jià)位相對合理，長期還是看好。藍(lán)光雍錦半島自住可以選擇，湖景可以考慮，未來也是一大溢價(jià)賣點(diǎn)。具體投資回報(bào)率高的板塊及樓盤，詳見內(nèi)部！

3、可以開發(fā)父母老人票，首套資格買入，做接力貸。

提問：您好廣叔，為什么番禺買房首選萬博，因?yàn)橛?2號線嗎？另外祈福新村那么大的盤應(yīng)該選哪個小區(qū)？

回答：你好，不是的，是18號線，18號線開通的話會引起一波騷動，萬博商貿(mào)區(qū)，番禺廣場會再次吸引大家的眼球 萬博作為番禺的C位，試問番禺一帶誰能匹敵 眼下也就1-2年的時(shí)間就能快速建成了，城市感十足 再加上與生俱來的交通優(yōu)勢，18號線＋南大干線都是大增量，我們不能忽視 祈福始終還是一個大盤，周圍沒有什么產(chǎn)業(yè)支撐，橫盤期跌得老慘了，建議回避一下

提問：你好廣叔，計(jì)劃買深圳600萬左右的標(biāo)的。有深戶名額（夫妻之一是深戶），深圳無房。省內(nèi)有貸款記錄，目前在還貸，正常購買應(yīng)該是5成首付。 如果買公司，全款抵押經(jīng)營貸，感覺費(fèi)用成本有點(diǎn)高。 抵押經(jīng)營貸算下來預(yù)計(jì)應(yīng)該能3成首付。 請問這種情況，我是拿300萬，5成首付，等額本息，還是拿200萬，抵押經(jīng)營貸3成首付？

回答：你好，如果首付資金不足，我建議認(rèn)真考慮第二種。 我們現(xiàn)在拿到最優(yōu)的銀行抵押貸產(chǎn)品，月息3.5，年利率4.2，五年先息后本，比房貸都便宜，非常劃算。 全款抵押如果產(chǎn)品選對，操作得當(dāng)，并不比正常貸款成本更高，只是很多人被思維定勢框住了。

提問：你好廣叔，我們在景田片區(qū)有一套房子（06年買的二手樓梯房，80來平，在夫妻兩人名下，帶初中學(xué)位），目前可以籌措到500萬資金，家庭年收入80～90萬，兩人均已過40歲，深戶，上班在福保；只有一個女兒，明年上初一。 現(xiàn)打算另外購買一套房子，兼顧投資加自住。最近，看了龍崗新生片區(qū)的君勝熙瓏山和今日香沙御景園，120多平的（現(xiàn)有的房子，又是二手房，新房就想大一點(diǎn)）。但是，小孩上高中之前，應(yīng)該基本是空置，不會住過去；今后住過去，等5年后地鐵通了上班單趟估計(jì)要1.5小時(shí)，也擔(dān)心后期不好出手，因此猶豫不決。 請老師分析下，這里是否有價(jià)值。若不適宜，麻煩給一些建議樓盤，謝謝！ 另外，您覺得我們這種情況，是適合在關(guān)內(nèi)投資小戶，還是在關(guān)外買大一點(diǎn)的房子？如果投資關(guān)內(nèi)小戶，哪里比較合適？期盼得到您的回復(fù)！再此感謝！

回答：你好，新生屬于龍崗的邊緣區(qū)域，工廠繁多，非常不宜居，供應(yīng)量大，樓盤分布零星，無質(zhì)變的可能，投資自住都建議遠(yuǎn)離。 在郊區(qū)房產(chǎn)里，盡量選擇區(qū)域中心的房子，帶有更全面的交通、教育、商業(yè)和生活配套，你的護(hù)城河更高，也是郊區(qū)房產(chǎn)的置換鏈頂端。 樓市其實(shí)被自媒體妖魔化，其實(shí)都不過是被大勢裹挾的泥沙俱下而已。

拉長時(shí)間軸，選籌沒有那么大的區(qū)別。自住還是建議就近，舍近求遠(yuǎn)，舍本逐末都不可取，人生短短幾個秋，有多少時(shí)間可以用來浪費(fèi)在路上，不如把更多的精力用來提升自己，努力工作，陪伴家人。 500萬，建議入手一套大戶型，自住+投資。

提問：你好廣叔，關(guān)注了你有一陣子了終于今天忍不住加入向你問。本人目前情況，首套買在深航飛行員公寓三房，娃兩個，大娃明年上小學(xué)，考慮隔壁海濱實(shí)驗(yàn)小學(xué)就讀。短期內(nèi)不考慮賣掉置換； 目前手頭能湊350萬元首期，想入手550萬左右二套房投資為主，并改善將來初中學(xué)位，目前關(guān)注了中信紅樹灣的一房，畢竟高端社區(qū)且有深圳灣超級總部概念，但疑惑為什么那兒的一房單價(jià)比其它房型低那么多，是否有什么貓膩，而且是否不好出租？煩請大東指點(diǎn)一二，看上述方案是否可行，或南山區(qū)內(nèi)有什么其它類似很好的替代方案，多謝！

回答：你好。因?yàn)橘Y源錯配，就類似在剛需地段的豪宅別墅一樣，很便宜，漲得慢，流動性也較弱，一是剛需買不起，二是買得起的都去豪宅區(qū)買了。所以你在豪宅區(qū)買單間，也是同樣的道理，自住可以考慮，投資并不是最優(yōu)的選擇。出租也不好出租，租金9000左右，小白領(lǐng)一是租不起，二是在工作附近能租到更舒適的2房或者3房。再說了中信紅樹灣的中學(xué)學(xué)位也不是特別的好呀，其他選擇看看內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，深圳坪地大量開發(fā)商進(jìn)入，是否低碳環(huán)保政策呀

回答：你好，坪地實(shí)為龍崗最不低碳環(huán)保的區(qū)域，紅花嶺焚燒廠毒氣繚繞，大量開發(fā)商進(jìn)入只是因?yàn)樯钲谕恋刭Y源稀缺，只能上這個犄角旮旯拿地。

提問：你好廣叔，現(xiàn)在總價(jià)500來萬，南山都漲起來了。不去湊熱鬧追高，寶安龍華稅一大筆錢。這種情況如果要上車，如何考慮？

回答：你好，500來萬如果不想接西部的漲幅，可以考慮福田的小面積學(xué)位房，或者龍崗優(yōu)質(zhì)區(qū)位的優(yōu)質(zhì)房。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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