廣州樓市:純投資買房,但無(wú)從下手?那這篇一定要看

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-11-15 00:05

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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：你好廣叔，純投資，手中資金150W到200W ，有首房首貸資格，月供2W以下可接受，2020年11月開始購(gòu)買廣州社保，到2021年5月有購(gòu)房資格，新房，萬(wàn)科城市之光，(聽(tīng)說(shuō)旁邊環(huán)衛(wèi)用地有垃圾站) 品秀星樾，大壯名城，星樾.山畔您更看好那一個(gè)？或等資格可購(gòu)房時(shí) 您有什么更好樓盤推薦次新都行，建議面積多大剛需戶型，請(qǐng)指導(dǎo)，謝謝廣叔。

回答：你好，萬(wàn)科城市之光旁邊是有個(gè)垃圾壓縮站，附近的華潤(rùn)、文沖管委會(huì)提前占地、周圍居民樓、河流等因素可能會(huì)制約這個(gè)垃圾站的規(guī)劃，越往后越可能建不成，所以我認(rèn)為這個(gè)垃圾站還是有一定的不確定性的。這幾個(gè)盤都不錯(cuò)，優(yōu)先考慮大壯、其次品秀星樾。次新二手的話看看華景新城吧，建議買個(gè)650左右的100平左右的三房。

提問(wèn)：廣叔您好，增城新塘翡翠綠洲怎么樣？現(xiàn)在賣掉值嗎？

回答：你好，新塘翡翠綠洲位置略偏，配套很一般，沒(méi)有地鐵。自住可以，投資潛力很一般。如果出手置換是可以的。

提問(wèn)：廣叔你好，目前首付80以內(nèi)可以接受，現(xiàn)在看了萬(wàn)博附近兩個(gè)樓盤，一個(gè)是番禺碧桂園、另外一個(gè)自在城市花園、都是二手，本人在海珠上班，您覺(jué)得這兩個(gè)盤值不值得入手，那個(gè)可以優(yōu)先考慮

回答：你好。碧桂園更好一些，近南浦站，配套還可以，缺點(diǎn)是盤大；自在城市花園離萬(wàn)博、長(zhǎng)隆近，地鐵口遠(yuǎn)，靠近立交高速，有萬(wàn)博CBD輻射。綜合看建議選擇后者。

提問(wèn)：廣叔您好，想在廣州一小時(shí)生活圈內(nèi)買一套別墅，面積200左右，花都碧桂園假日半島好還是從化逸泉山莊好？請(qǐng)問(wèn)您有沒(méi)有好的推薦？

回答：你好。兩個(gè)地方都是廣州的郊區(qū)，逸泉山莊靠近赤草地鐵口，論環(huán)境花都碧桂園假日半島更好，但交通和配套是個(gè)問(wèn)題，逸泉山莊在交通和配套方面要好一點(diǎn)，建議選擇后者。

提問(wèn)：你好廣叔，中部地市級(jí)小城市，年前定了一個(gè)87平二手房，老破，學(xué)區(qū)房，考慮孩子上學(xué)，交5千元定金，沒(méi)有通過(guò)中介。想獲得如何砍價(jià)。房產(chǎn)過(guò)戶，如何省錢。不準(zhǔn)備做按揭，全款30多萬(wàn)。夫妻第一套房，沒(méi)有公積金。

回答：你好，其實(shí)你的投資思路不對(duì)，買房千萬(wàn)不要全款！你完全可以買到一個(gè)更好更新的房子，而不要全款30去買一個(gè)老破小，而且還是你們第一套房，無(wú)論是自住和投資都是劣質(zhì)資產(chǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，子彈30如果作為全款，沒(méi)有任何杠桿，你們的選籌范圍就很少，因?yàn)榭們r(jià)30的房子不會(huì)有很好的，幾乎都是老破小了。

如果子彈30作為首付3成，沒(méi)有公積金可以商貸7成，那么可以買到總價(jià)100萬(wàn)左右的房子，你們選籌的范圍在小城市就很大了，完全可以買到更好更新的房子。最后再提醒一下：千萬(wàn)不要全款買老破小，寧可不要5000定金，不然浪費(fèi)的是資金30萬(wàn)！希望新人第一次買房一定要避坑，不然將來(lái)后悔都沒(méi)用。另外二手房不要私下交易，風(fēng)險(xiǎn)很大，比如房東房子有過(guò)抵押而故意不說(shuō)，那么你買入后是沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)的。

提問(wèn)：廣叔你好，對(duì)于廣州市區(qū)工作且有自住+投資需求的人來(lái)講，番禺廣場(chǎng)和萬(wàn)博兩者間有何優(yōu)劣？另外萬(wàn)博今年10月應(yīng)該開業(yè)了，利好是否已經(jīng)用盡，沒(méi)多大升值潛力了？

回答：你好，萬(wàn)博的最后一“擊”就是18號(hào)線的全線開通，沒(méi)有增量或者利好出盡也是不對(duì)的，番禺萬(wàn)博一定會(huì)起來(lái)，板上釘釘番禺廣場(chǎng)我早就定義為“廣州的莘莊”，18號(hào)線把番禺廣場(chǎng)+番禺萬(wàn)博串聯(lián)起來(lái)，上下站的關(guān)系可以很自然的理解為：番禺廣場(chǎng)就是萬(wàn)博的自然外溢

提問(wèn)：您好廣叔，我們現(xiàn)在有三套房，一套世紀(jì)村，諾德國(guó)際，前海丹華，世紀(jì)村我老公不喜歡想賣掉，但成交比較差，大的孩子面臨上初中，小的上幼兒園，我們想換一套有學(xué)位，面積在150平方米左右的四房，看了半島城邦一期，還有南山花園，您幫我看看，手上的房子怎么能置換一套合適居住，又有投資潛力的樓盤，謝謝

回答：你好，2016-2019是深圳分化之年，東西部分化，片區(qū)內(nèi)分化，連樓盤內(nèi)部都在分化。半島就是典型，半島三拉升，半島一跟漲，半島二洼地。這個(gè)樓盤相當(dāng)經(jīng)典，絕版區(qū)位，驚艷設(shè)計(jì)，海景無(wú)敵，從第一期到第四期，每一期都有故事。深圳三年橫盤期，沒(méi)有學(xué)位加持的半島，逆勢(shì)神奇大漲，最高70%，最低卻只有20%。同一個(gè)樓盤，只因?yàn)楫a(chǎn)品與時(shí)間緯度不同，造成了巨大分化，深圳樓市的復(fù)雜詭異，在這個(gè)盤上體現(xiàn)無(wú)疑。

南山花園房齡比較老，缺乏大型商業(yè)，環(huán)境也一般，只適合自住。從投資角度看，更傾向于入手半島城邦一期。

提問(wèn)：你好廣叔，有人給我推薦福田的星河世紀(jì)的兩房，不知道廣叔怎么看這個(gè)小區(qū)。看老師說(shuō)要選中心區(qū)

回答：你好，星河世紀(jì)是福田中心區(qū)的四大代表樓盤之一，另外三個(gè)是中海華庭，城中雅苑和發(fā)展興苑。這一片區(qū)，堪稱完美，要地鐵有購(gòu)物公園地鐵站，要商場(chǎng)有星河cocopark，要學(xué)位有石廈中學(xué)，要產(chǎn)業(yè)有中心區(qū)寫字樓群。有缺點(diǎn)嗎？有，太完美太成熟就是它的缺點(diǎn)，所有空地都被填滿，已經(jīng)沒(méi)有任何想象空間，加上樓齡偏老，周邊環(huán)境嘈雜，這一片區(qū)的樓盤已經(jīng)很久沒(méi)漲了。自住還是很好的，價(jià)格也會(huì)很穩(wěn)，但要打掉太美好的投資預(yù)期。

提問(wèn)：您好廣叔，北京工作，二套房是北京還是深圳比較合適？一套也是北京城區(qū)的。總體上，北京是不是增長(zhǎng)潛力，比不過(guò)深圳。

回答：你好，如果北京已有一套，二套大金額投資應(yīng)該放在深圳。北京雖然是帝都，但天子腳下反而處處被掣肘，加上深圳市場(chǎng)自由度和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)遠(yuǎn)超北京，未來(lái)發(fā)展誰(shuí)更勝出一籌真的不能確定，譬如華盛頓與紐約。不過(guò)有京籍的是不舍得放棄北京戶口的，沒(méi)有戶口的北漂則完全可入深戶一搏。

提問(wèn)：您好廣叔，現(xiàn)有龍崗萬(wàn)科麓城二期89平3房，按揭160，還了5年。手上800，收入150-200，但不穩(wěn)定，單身。想考慮一下南山的學(xué)位房，預(yù)算1000-1200左右吧。請(qǐng)問(wèn)如何操作比較好？

回答：你好，1、單身買房名額需要處理一下。2、投資1000-1200萬(wàn)可以選到很不錯(cuò)的學(xué)位房。比如：南外海德，南外高新，南外科華對(duì)應(yīng)的小區(qū)都可以考慮考慮。

提問(wèn)：你好廣叔，想要入手寶安的房子，首付大概120萬(wàn)左右，總價(jià)380萬(wàn)以內(nèi)，小兩房買福永可以嘛，福永花苑時(shí)代景苑這種

回答：你好，福永是一個(gè)配套非常弱的片區(qū)，但是有距離優(yōu)勢(shì)，去福田，科技園，前海都很近。在弱片區(qū)里，圍繞住宅群買，比如華強(qiáng)城附近，其他都是跟著大勢(shì)且跑輸?shù)?，自住的話，也?huì)非常不方便，若非福永上班的話，寧可西鄉(xiāng)小點(diǎn)破點(diǎn)，但是配套會(huì)全點(diǎn)，同價(jià)位還有選擇。

提問(wèn)：你好廣叔，剛把西麗的房子官龍名苑賣掉，有貸款記錄，深戶單身，想拿100多首付買個(gè)總價(jià)400多小二房出租持有過(guò)渡，大概2-5年，想再換大戶型自住，目前看了福田花好園和蛇口棲游家園哪個(gè)盤更適合持有方便以后出售？或者別的樓盤推薦？我住蛇口，未來(lái)是希望住蛇口不變，暫不考慮學(xué)位，因名額只有一個(gè)，希望能投資2套，還有什么方式操作？

回答：你好，棲游花園周邊配套較差，學(xué)校一般，單價(jià)已經(jīng)漲得太高，不建議繼續(xù)買入。花好園相對(duì)好一些，除此之外可以關(guān)注碧海西鄉(xiāng) 沙井和上塘板塊，溢價(jià)相對(duì)少一些。你是深戶，可以考慮把父母的戶口遷到深圳，做接力貸買入。

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