幾十年后，高層可能變成“乞丐房”？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-27 18:22

高層建筑日益普遍，現(xiàn)在建筑房產(chǎn)能置換，很重要的一部分要依靠拆遷安置。

可是6層房產(chǎn)拆了，新蓋一個(gè)30層樓高的高層住宅是有利可圖的；但是現(xiàn)在的30層高層住宅建筑，往后建筑年限到了，誰(shuí)來(lái)拆呢？又要誰(shuí)來(lái)進(jìn)行維護(hù)呢？拆遷無(wú)利可圖，自然開(kāi)發(fā)商不會(huì)來(lái)投資讓業(yè)主進(jìn)行置換。

因此筆者個(gè)人認(rèn)為，二十年以后，高層住宅都將成為燙手的山芋。

新建建筑增加容積率是否有利潤(rùn)空間？

不可能。

所說(shuō)的30層左右的建筑是目前的標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)，依據(jù)每層2.9到3.3米的層高，讓高層建筑總高不超過(guò)100米（依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，超過(guò)100米總高的住宅規(guī)范會(huì)更嚴(yán)格，所以開(kāi)發(fā)商都是優(yōu)先按照規(guī)范極限做）。除了個(gè)別城市（如北京的保護(hù)天際線讓建筑總高在50米左右、重慶由于地處山城建筑可能達(dá)到200米左右），絕大多數(shù)城市主要是100米總高的住宅。

就目前北京、上海乃至全國(guó)的棚改項(xiàng)目而言，回遷安置是主流，但是高層建筑的拆遷比例是很小的。隨著房?jī)r(jià)的上漲，棚戶區(qū)改造成本也會(huì)上漲，房?jī)r(jià)越高，改造越困難。

北京五里屯自數(shù)年前就開(kāi)始啟動(dòng)進(jìn)程，到2018年末只有一部分完成。低容積率的房產(chǎn)尚且如此難處理，更不用說(shuō)高層建筑了。

今天既如此，未來(lái)它會(huì)更加困難！

駐入云間住高樓，神仙境里走一遭。白云飄飄天藍(lán)藍(lán)，吾家就居其一間。

很多人認(rèn)為高層建筑拆遷可以通過(guò)增加容積率來(lái)增加利潤(rùn)。首先，防火規(guī)范只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，高層建筑的容積率實(shí)則有上限。其次，拆除這座建筑物是需要控制城市天際線的，容積率需要控制。第三，未來(lái)的利潤(rùn)率將進(jìn)一步壓縮。簡(jiǎn)而言之，沒(méi)有利潤(rùn)，在年限到來(lái)時(shí)不太可能進(jìn)行拆改。

讓開(kāi)發(fā)商支付賬單？

不可能。

我國(guó)住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)壽命就是50年。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，主體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定期和建筑標(biāo)準(zhǔn)壽命是相同的，即50年以后就要依靠業(yè)主進(jìn)行結(jié)構(gòu)維護(hù)。

你買的商品房，開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)者，但不是你的擋箭牌。這就像商店買的面包3個(gè)月保質(zhì)期，結(jié)果過(guò)了3個(gè)月你還要商店提供質(zhì)保是不合理的。如果是建筑外圍護(hù)出了問(wèn)題，還方便后期維修。要是50年后建筑基礎(chǔ)存在問(wèn)題，要想進(jìn)行加固，成本是數(shù)千萬(wàn)計(jì)數(shù)的（未來(lái)還會(huì)更高），算完了最后可能還不如重新蓋一個(gè)。

如果我是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員，50年后，你突然改變了政策讓我支付賬單，那時(shí)候畢竟50年過(guò)去了人在不在都不一定呢。想象一下，近年來(lái)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略是什么？

利用高周轉(zhuǎn)，他們把大量房產(chǎn)賣給了購(gòu)房者，并把資金匯到了海外。如果現(xiàn)在房產(chǎn)質(zhì)量很高，為什么開(kāi)發(fā)商自己不購(gòu)入房產(chǎn)？既然國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)還有升值空間，為什么要特地出國(guó)繳納房產(chǎn)稅？那么，你是否認(rèn)為開(kāi)發(fā)商會(huì)在50年后出于社會(huì)責(zé)任感，插上翅膀飛回來(lái)拯救需要維護(hù)房產(chǎn)的業(yè)主？

主人自己付錢可行嗎？

可行，但是難。

現(xiàn)階段，85％的房產(chǎn)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，就算有，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有基金難以正常運(yùn)作。國(guó)內(nèi)住宅面積大，團(tuán)隊(duì)合作成本大于個(gè)人付出將直接導(dǎo)致個(gè)體傾向于觀望。沒(méi)有特殊原因，相信難以高效組織。

大多數(shù)社區(qū)的空置率相對(duì)較高，對(duì)于北京一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施良好的住宅區(qū)，實(shí)際入住率可能是20％或30％。無(wú)論后期問(wèn)題如何，三分之一的業(yè)主根本不住這個(gè)社區(qū)。

所有者籌款的問(wèn)題不在于個(gè)人所有者是否付錢，而是很大一部分業(yè)主根本無(wú)法聯(lián)系，預(yù)示了很大的風(fēng)險(xiǎn)。60個(gè)人不可能拿出100個(gè)人的資金，因此，期望業(yè)主群體每年“養(yǎng)護(hù)”房產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)的。

雖然購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)有公共維修資金，但由于沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司可以幾乎不受限制使用資金，何況也要考慮通貨膨脹因素。

另外，采取部分房產(chǎn)稅來(lái)修繕?lè)慨a(chǎn)也是不現(xiàn)實(shí)的。稅收重點(diǎn)解決公共部分的問(wèn)題，現(xiàn)在能夠通過(guò)稅收來(lái)處理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的貸款利率才是當(dāng)務(wù)之急，如何支付業(yè)主修繕?lè)慨a(chǎn)的費(fèi)用？

未來(lái)的高層建筑會(huì)是低凈值人群的安身之處嗎？

筆者個(gè)人認(rèn)為這是可能會(huì)發(fā)生的。

從全球視野中看，高層建筑很有可能最后落下一個(gè)難以處理的局面。大多數(shù)人認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不會(huì)變，然而考慮到近年來(lái)的政策趨勢(shì)，高層建筑業(yè)主需要為自己50年房產(chǎn)的使用負(fù)起責(zé)任。

當(dāng)下開(kāi)發(fā)這么多的商品房項(xiàng)目，主要的優(yōu)點(diǎn)不是為了節(jié)省農(nóng)業(yè)用地，而是帶來(lái)大量的土地出讓收入，這是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)。在2017年，土地收入最高的北京相比重慶只有一半的面積出售，但其收入?yún)s高出了一倍。再看成都和重慶緊緊挨著，賣地面積少，出讓金額是一樣的。

開(kāi)發(fā)商以這種方式運(yùn)營(yíng)，原則上沒(méi)有任何問(wèn)題。50年后，開(kāi)發(fā)商不關(guān)心建筑維護(hù)更符合利益。房產(chǎn)中沒(méi)有規(guī)定50年以后債務(wù)政策，并非所有歷史問(wèn)題都必須得到解決。

房產(chǎn)市場(chǎng)里有大量非理性的人。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些人只看到房?jī)r(jià)，但是沒(méi)有想過(guò)這件事需要業(yè)主不斷的投資和維護(hù)。建筑物層數(shù)越高，個(gè)體的能力越低，合作成本越高，組織建筑維護(hù)難度越大。

在短期內(nèi)，非理性的人不會(huì)明白這些道理。因此，他們會(huì)以一種不付錢的方式拖延，建筑的維護(hù)將無(wú)法跟上維護(hù)計(jì)劃。尤其對(duì)于高層建筑，房產(chǎn)不僅是一種投資工具，還是一個(gè)需要不斷投入的對(duì)象。流動(dòng)性將變得越來(lái)越糟，何況愿意一年四季租房子的群體也越來(lái)越大。

一旦開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)無(wú)法被接受，開(kāi)發(fā)商的第一個(gè)想法不是提升質(zhì)量而是撤退。如果這些房產(chǎn)不能退房，將被轉(zhuǎn)手。如果房?jī)r(jià)下跌，怎么可能還讓開(kāi)發(fā)商投資？

高層住宅建筑的拆遷沒(méi)有大量的利潤(rùn)，就此也可以理解為什么高層住宅社區(qū)可能成為未來(lái)的低凈值人群的安身之處。