高層建筑日益普遍，現(xiàn)在建筑房產(chǎn)能置換，很重要的一部分要依靠拆遷安置。

可是6層房產(chǎn)拆了，新蓋一個30層樓高的高層住宅是有利可圖的；但是現(xiàn)在的30層高層住宅建筑，往后建筑年限到了，誰來拆呢？又要誰來進行維護呢？拆遷無利可圖，自然開發(fā)商不會來投資讓業(yè)主進行置換。

因此筆者個人認為，二十年以后，高層住宅都將成為燙手的山芋。

不可能。

所說的30層左右的建筑是目前的標準住宅設(shè)計，依據(jù)每層2.9到3.3米的層高，讓高層建筑總高不超過100米（依據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，超過100米總高的住宅規(guī)范會更嚴格，所以開發(fā)商都是優(yōu)先按照規(guī)范極限做）。除了個別城市（如北京的保護天際線讓建筑總高在50米左右、重慶由于地處山城建筑可能達到200米左右），絕大多數(shù)城市主要是100米總高的住宅。

就目前北京、上海乃至全國的棚改項目而言，回遷安置是主流，但是高層建筑的拆遷比例是很小的。隨著房價的上漲，棚戶區(qū)改造成本也會上漲，房價越高，改造越困難。

北京五里屯自數(shù)年前就開始啟動進程，到2018年末只有一部分完成。低容積率的房產(chǎn)尚且如此難處理，更不用說高層建筑了。

今天既如此，未來它會更加困難！

駐入云間住高樓，神仙境里走一遭。白云飄飄天藍藍，吾家就居其一間。

很多人認為高層建筑拆遷可以通過增加容積率來增加利潤。首先，防火規(guī)范只會越來越嚴格，高層建筑的容積率實則有上限。其次，拆除這座建筑物是需要控制城市天際線的，容積率需要控制。第三，未來的利潤率將進一步壓縮。簡而言之，沒有利潤，在年限到來時不太可能進行拆改。

不可能。

我國住宅建筑的標準設(shè)計壽命就是50年。在建筑設(shè)計時，主體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定期和建筑標準壽命是相同的，即50年以后就要依靠業(yè)主進行結(jié)構(gòu)維護。

你買的商品房，開發(fā)商是開發(fā)者，但不是你的擋箭牌。這就像商店買的面包3個月保質(zhì)期，結(jié)果過了3個月你還要商店提供質(zhì)保是不合理的。如果是建筑外圍護出了問題，還方便后期維修。要是50年后建筑基礎(chǔ)存在問題，要想進行加固，成本是數(shù)千萬計數(shù)的（未來還會更高），算完了最后可能還不如重新蓋一個。

如果我是房地產(chǎn)開發(fā)人員，50年后，你突然改變了政策讓我支付賬單，那時候畢竟50年過去了人在不在都不一定呢。想象一下，近年來國內(nèi)開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略是什么？

利用高周轉(zhuǎn)，他們把大量房產(chǎn)賣給了購房者，并把資金匯到了海外。如果現(xiàn)在房產(chǎn)質(zhì)量很高，為什么開發(fā)商自己不購入房產(chǎn)？既然國內(nèi)的房產(chǎn)還有升值空間，為什么要特地出國繳納房產(chǎn)稅？那么，你是否認為開發(fā)商會在50年后出于社會責任感，插上翅膀飛回來拯救需要維護房產(chǎn)的業(yè)主？

可行，但是難。

現(xiàn)階段，85％的房產(chǎn)沒有業(yè)主委員會，就算有，業(yè)主委員會沒有基金難以正常運作。國內(nèi)住宅面積大，團隊合作成本大于個人付出將直接導致個體傾向于觀望。沒有特殊原因，相信難以高效組織。

大多數(shù)社區(qū)的空置率相對較高，對于北京一個基礎(chǔ)設(shè)施良好的住宅區(qū)，實際入住率可能是20％或30％。無論后期問題如何，三分之一的業(yè)主根本不住這個社區(qū)。

所有者籌款的問題不在于個人所有者是否付錢，而是很大一部分業(yè)主根本無法聯(lián)系，預示了很大的風險。60個人不可能拿出100個人的資金，因此，期望業(yè)主群體每年“養(yǎng)護”房產(chǎn)是不現(xiàn)實的。

雖然購買房產(chǎn)時有公共維修資金，但由于沒有業(yè)主委員會，物業(yè)公司可以幾乎不受限制使用資金，何況也要考慮通貨膨脹因素。

另外，采取部分房產(chǎn)稅來修繕房產(chǎn)也是不現(xiàn)實的。稅收重點解決公共部分的問題，現(xiàn)在能夠通過稅收來處理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的貸款利率才是當務之急，如何支付業(yè)主修繕房產(chǎn)的費用？

筆者個人認為這是可能會發(fā)生的。

從全球視野中看，高層建筑很有可能最后落下一個難以處理的局面。大多數(shù)人認為中國房價上漲的預期不會變，然而考慮到近年來的政策趨勢，高層建筑業(yè)主需要為自己50年房產(chǎn)的使用負起責任。

當下開發(fā)這么多的商品房項目，主要的優(yōu)點不是為了節(jié)省農(nóng)業(yè)用地，而是帶來大量的土地出讓收入，這是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)。在2017年，土地收入最高的北京相比重慶只有一半的面積出售，但其收入?yún)s高出了一倍。再看成都和重慶緊緊挨著，賣地面積少，出讓金額是一樣的。

開發(fā)商以這種方式運營，原則上沒有任何問題。50年后，開發(fā)商不關(guān)心建筑維護更符合利益。房產(chǎn)中沒有規(guī)定50年以后債務政策，并非所有歷史問題都必須得到解決。

房產(chǎn)市場里有大量非理性的人。當房價上漲時，這些人只看到房價，但是沒有想過這件事需要業(yè)主不斷的投資和維護。建筑物層數(shù)越高，個體的能力越低，合作成本越高，組織建筑維護難度越大。

在短期內(nèi)，非理性的人不會明白這些道理。因此，他們會以一種不付錢的方式拖延，建筑的維護將無法跟上維護計劃。尤其對于高層建筑，房產(chǎn)不僅是一種投資工具，還是一個需要不斷投入的對象。流動性將變得越來越糟，何況愿意一年四季租房子的群體也越來越大。

一旦開發(fā)商的房產(chǎn)無法被接受，開發(fā)商的第一個想法不是提升質(zhì)量而是撤退。如果這些房產(chǎn)不能退房，將被轉(zhuǎn)手。如果房價下跌，怎么可能還讓開發(fā)商投資？

高層住宅建筑的拆遷沒有大量的利潤，就此也可以理解為什么高層住宅社區(qū)可能成為未來的低凈值人群的安身之處。

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